Ένα ευρύ πακέτο παρεμβάσεων που φιλοδοξεί να ξεμπλοκάρει χιλιάδες ακίνητα, να επιταχύνει τις μεταβιβάσεις και να δώσει λύσεις σε προβλήματα που ταλαιπωρούν εδώ και δεκαετίες ιδιοκτήτες, επενδυτές και δημόσιες υπηρεσίες φέρνει το υπουργείο Δικαιοσύνης με το νέο σχέδιο νόμου που τέθηκε χθες σε δημόσια διαβούλευση.
Παρότι ο βασικός κορμός του νομοσχεδίου αφορά κυρίως ζητήματα λειτουργίας της Δικαιοσύνης και την ενσωμάτωση ευρωπαϊκών οδηγιών, περιλαμβάνει διατάξεις με ιδιαίτερη σημασία για την αγορά ακινήτων. Οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν χρόνιες ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, να βελτιώσουν το πλαίσιο διαχείρισης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και να επιταχύνουν την εκδίκαση υποθέσεων που σχετίζονται με τον αιγιαλό και την παραλία.
Την ίδια στιγμή, σε παράλληλη νομοθετική πρωτοβουλία, το υπουργείο επεξεργάζεται τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος αναμένεται να αλλάξει ριζικά τον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών και της συνιδιοκτησίας.
Διέξοδος για τα ακίνητα που κινδυνεύουν να περάσουν στο Δημόσιο
Η σημαντικότερη παρέμβαση αφορά τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», μία από τις μεγαλύτερες εκκρεμότητες που άφησε πίσω της η διαδικασία κτηματογράφησης.
Με το άρθρο 53 του νομοσχεδίου εισάγεται για πρώτη φορά η δυνατότητα δικαστικής αναγνώρισης της κυριότητας μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Έτσι, πολίτες που κατέχουν και νέμονται επί πολλά χρόνια ένα ακίνητο, αλλά δεν διαθέτουν τίτλους που να έχουν καταγραφεί στο Κτηματολόγιο, αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να αναγνωριστούν δικαστικά ως ιδιοκτήτες.
Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς χιλιάδες ιδιοκτησίες κινδυνεύουν να περιέλθουν οριστικά στο Δημόσιο, εφόσον δεν αποδειχθεί εγκαίρως η κυριότητά τους. Με το νέο πλαίσιο επιχειρείται να αποτραπεί αυτή η εξέλιξη, δίνοντας μία τελευταία ουσιαστική δυνατότητα στους πραγματικούς κατόχους να κατοχυρώσουν τα δικαιώματά τους.
Οι αλλαγές στις δημόσιες μισθώσεις και τον αιγιαλό
Το σχέδιο νόμου περιλαμβάνει και παρεμβάσεις που αφορούν τη διαχείριση των ακινήτων του Δημοσίου. Με τις νέες διατάξεις αναμορφώνεται το πλαίσιο λειτουργίας της Επιτροπής Μισθώσεων, ενώ δίνεται η δυνατότητα επέκτασης υφιστάμενων μισθώσεων ή μίσθωσης πρόσθετων ακινήτων όταν αυτό απαιτείται για τη στέγαση δημόσιων υπηρεσιών. Παράλληλα αναθεωρείται η διάρκεια των μισθώσεων, ώστε να υπάρχει μεγαλύτερη ευελιξία και αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του δημόσιου κτιριακού αποθέματος.
Παράλληλα, με το άρθρο 39 τροποποιείται το πλαίσιο εκδίκασης των προσφυγών που αφορούν διοικητικές κυρώσεις στον αιγιαλό και την παραλία. Η αλλαγή δεν μεταβάλλει το καθεστώς προστασίας των παράκτιων ζωνών, αλλά αποσαφηνίζει τη δικαιοδοσία των δικαστηρίων, επιδιώκοντας ταχύτερη και αποτελεσματικότερη απονομή της Δικαιοσύνης.
Ξεμπλοκάρουν διαμερίσματα και οικόπεδα
Πέρα από όσα αναφέρει το εν λόγω νομοσχέδιο, το υπουργείο επιχειρεί να δώσει λύσεις και σε δύο ακόμη παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων, που κρατούν εκτός αξιοποίησης σημαντικό αριθμό κατοικιών και οικοπέδων.
Η πρώτη αφορά τη δυνατότητα διαχωρισμού ή συνένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν οι κανονισμοί των πολυκατοικιών το απαγορεύουν. Η παρέμβαση εκτιμάται ότι θα επιτρέψει τη μετατροπή μεγάλων διαμερισμάτων σε μικρότερες κατοικίες, αυξάνοντας την προσφορά στην αγορά σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης.
Η δεύτερη σχετίζεται με τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα. Εξετάζεται η μείωση της απαιτούμενης πλειοψηφίας από το 65% στο 51% για την έναρξη της διαδικασίας έκδοσης δικαστικής άδειας ανοικοδόμησης, καθώς σήμερα χιλιάδες οικοδομήσιμα οικόπεδα παραμένουν αναξιοποίητα επειδή μία μικρή μειοψηφία συνιδιοκτητών μπορεί να μπλοκάρει κάθε επενδυτική πρωτοβουλία. Οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις έχουν προταθεί από την ΠΟΜΙΔΑ και βρίσκονται υπό επεξεργασία από την ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή.
Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας μετά από σχεδόν έναν αιώνα
Παράλληλα με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο, το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στην κατάρτιση του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος θα αντικαταστήσει ουσιαστικά το πλαίσιο που διέπει σήμερα τις πολυκατοικίες και ισχύει από το 1929.
Η φιλοσοφία της μεταρρύθμισης είναι να αντιμετωπιστούν οι καθημερινές δυσλειτουργίες που προκαλούν συγκρούσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, καθυστερούν επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις και δυσκολεύουν ακόμη και τη βασική διαχείριση των κτιρίων.
Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται η θεσμοθέτηση πρότυπων κανονισμών λειτουργίας, η κατοχύρωση του ρόλου του διαχειριστή, η δυνατότητα ταχύτερης είσπραξης των κοινοχρήστων ακόμη και μέσω διαταγής πληρωμής, η δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού για έκτακτες δαπάνες, καθώς και η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για επισκευές, ενεργειακές αναβαθμίσεις και εγκατάσταση νέων τεχνολογιών, όπως φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων και αντλίες θερμότητας. Παράλληλα, θα επιχειρηθεί η κωδικοποίηση του διάσπαρτου νομοθετικού πλαισίου που διέπει σήμερα τη συνιδιοκτησία, σε συνεργασία με το Ελληνικό Κτηματολόγιο και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.
Τι ζητούν οι διαχειριστές πολυκατοικιών
Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων μάλιστα χαρακτηρίζει ιστορική την επικείμενη μεταρρύθμιση, επισημαίνοντας ότι το ισχύον θεσμικό πλαίσιο δεν ανταποκρίνεται πλέον στις ανάγκες των σύγχρονων πολυκατοικιών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει, στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες σε περισσότερες από 218.000 πολυκατοικίες με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα, ενώ περίπου το 50%-60% των πολυκατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα αναθέτει ήδη τη διαχείριση σε εξειδικευμένα γραφεία.
Το Σωματείο ζητά, μεταξύ άλλων, μεγαλύτερη διαφάνεια στη διαχείριση, δυνατότητα ψηφιακών συνελεύσεων, αποτελεσματικότερη είσπραξη οφειλών, πρόληψη των διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών, ενίσχυση της ασφάλειας των κτιρίων και διευκόλυνση των ενεργειακών αναβαθμίσεων. Παράλληλα επισημαίνει ότι ο νέος νόμος δεν πρέπει να λειτουργήσει μόνο ως μηχανισμός επίλυσης συγκρούσεων, αλλά κυρίως ως εργαλείο πρόληψης προβλημάτων.
Στόχος να επιστρέψουν χιλιάδες ακίνητα στην αγορά
Το κοινό στοιχείο όλων των παρεμβάσεων είναι η προσπάθεια να αρθούν θεσμικά εμπόδια που κρατούν χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς, δυσχεραίνουν τις μεταβιβάσεις και δημιουργούν πολυετείς δικαστικές εκκρεμότητες.
Από τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και τις κατοικίες χωρίς οριστικούς τίτλους μέχρι τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα και τις δυσλειτουργίες των πολυκατοικιών, το υπουργείο Δικαιοσύνης επιχειρεί να διαμορφώσει ένα πιο σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο για την ιδιοκτησία ακινήτων. Αν οι αλλαγές ολοκληρωθούν όπως σχεδιάζονται, εκτιμάται ότι θα απελευθερωθεί σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, διευκολύνοντας τόσο τις μεταβιβάσεις όσο και την ανάπτυξη νέων κατοικιών σε μια περίοδο όπου η στεγαστική κρίση βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης.
