Η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με ένα ακόμη επίδομα ενοικίου ή με αποσπασματικά προγράμματα αγοράς κατοικίας. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της μελέτης του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η οποία αντιμετωπίζει το πρόβλημα ως ζήτημα κοινωνικής συνοχής, οικονομικής οργάνωσης και παραγωγικού μοντέλου. Γι’ αυτό και οι προτάσεις που καταθέτει δεν περιορίζονται σε μέτρα άμεσης ανακούφισης, αλλά διαχωρίζονται σε τρεις βραχυπρόθεσμες και τρεις μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις, με στόχο να μειωθεί το κόστος στέγασης, να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και να δημιουργηθεί ένα πιο σταθερό πλαίσιο προσιτής κατοικίας. Η μελέτη ξεκαθαρίζει ότι κάθε πολιτική θα πρέπει να συνοδεύεται από συγκεκριμένους στόχους και μετρήσιμους δείκτες, ώστε να καλύπτεται ευρύ φάσμα κοινωνικών ομάδων και να ελέγχεται εγκαίρως αν οι παρεμβάσεις αυξάνουν πράγματι την προσφορά ακινήτων και συγκρατούν το κόστος αγοράς ή ενοικίασης σε ανεκτά επίπεδα.
Ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών
Η πρώτη και πιο εκτενής βραχυπρόθεσμη παρέμβαση αφορά την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Η έρευνα επισημαίνει ότι η λύση δεν μπορεί να προκύψει μόνο από αυξήσεις μισθών ή συντάξεων, καθώς ο ρυθμός αύξησης αυτών των εισοδημάτων παραμένει χαμηλότερος από την άνοδο του κόστους ζωής και ειδικά του κόστους στέγασης. Το πρόβλημα, όπως σημειώνεται, δεν αφορά μόνο τα οικονομικά ασθενέστερα νοικοκυριά, στα οποία κυρίως απευθύνονται οι σημερινές πολιτικές επιδοτήσεων, αλλά και τα μεσαία εισοδήματα, που επίσης έχουν χάσει σημαντικό μέρος της αγοραστικής τους δύναμης την τελευταία δεκαπενταετία.
Στο πλαίσιο αυτό, η μελέτη προτείνει φορολογική αναγνώριση των βασικών στεγαστικών δαπανών. Συγκεκριμένα, εισηγείται να μπορούν οι δαπάνες ενοικίου ή αποπληρωμής στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα, έστω μέχρι ένα συγκεκριμένο ύψος. Ένα τέτοιο μέτρο θα λειτουργούσε ως έμμεση εισοδηματική ενίσχυση για τα νοικοκυριά, ενώ ειδικά στην περίπτωση των ενοικίων θα μπορούσε να συμβάλει και στην αποκάλυψη των πραγματικών μισθωμάτων, καθώς ο ενοικιαστής θα είχε κίνητρο να δηλώνεται το πλήρες ποσό που καταβάλλει.
Παράλληλα, το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ εντάσσει στην ίδια δέσμη μέτρων τη μείωση του ενεργειακού κόστους, καθώς το στεγαστικό δεν αφορά πλέον μόνο το ενοίκιο ή τη δόση ενός δανείου. Οι λογαριασμοί ρεύματος, θέρμανσης, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών και κοινοχρήστων αποτελούν πλέον κρίσιμο μέρος του συνολικού κόστους κατοικίας. Η μελέτη σημειώνει ότι το πρόβλημα επιδεινώνεται από την παλαιότητα του ελληνικού κτιριακού αποθέματος, καθώς μεγάλο μέρος των κατοικιών έχει χαμηλή ενεργειακή απόδοση και απαιτεί υψηλότερες δαπάνες για θέρμανση και ψύξη.
Για τον λόγο αυτό, προτείνεται ανασχεδιασμός των προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης, όπως το «Εξοικονομώ» και το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Η μελέτη αναγνωρίζει ότι τα προγράμματα αυτά μπορούν να μειώσουν τις ενεργειακές ανάγκες των κατοικιών, όμως υπογραμμίζει ότι η επίδρασή τους παραμένει περιορισμένη, επειδή απαιτούν ίδια κεφάλαια ή τραπεζικό δανεισμό, κάτι που αποκλείει πολλούς μικροϊδιοκτήτες. Το πραγματικό κόστος αποκατάστασης ενός ανενεργού ακινήτου, ειδικά σε περιβάλλον ανατιμήσεων στα οικοδομικά υλικά, παραμένει απαγορευτικό για μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών.
Η μελέτη ασκεί επίσης κριτική στη λογική της απλής επιδότησης ενοικίου. Όπως επισημαίνει, όταν οι επιδοτήσεις δεν συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς κατοικιών ή από μέτρα συγκράτησης των τιμών, υπάρχει κίνδυνος να μεταφράζονται τελικά σε υψηλότερες απαιτήσεις από τους ιδιοκτήτες. Με άλλα λόγια, η ενίσχυση της ζήτησης χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς μπορεί να τροφοδοτεί την ίδια την άνοδο των ενοικίων.
Γι’ αυτό η πρόταση μετατοπίζει το βάρος στην κοινωνική κατοικία. Το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ θεωρεί ότι η Ελλάδα πρέπει να περάσει από την αποσπασματική επιδοματική πολιτική στη δημιουργία μόνιμου αποθέματος προσιτών κατοικιών. Σε αυτή την κατεύθυνση, κομβικό ρόλο μπορεί να παίξει η δημόσια ακίνητη περιουσία, τόσο μέσω της ΕΤΑΔ όσο και μέσω της περιουσίας του πρώην Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας. Η μελέτη υπενθυμίζει ότι ο ΟΕΚ, μέχρι την κατάργησή του το 2012, είχε συμβάλει ώστε περίπου 363.000 οικογένειες να αποκτήσουν ή να βελτιώσουν κατοικία, ενώ η απουσία του άφησε για περισσότερο από μία δεκαετία κενό στην οργανωμένη στεγαστική πολιτική.
Η αξιοποίηση ακινήτων της ΕΤΑΔ και της περιουσίας του πρώην ΟΕΚ θα μπορούσε, σύμφωνα με τη λογική της μελέτης, να αποτελέσει βάση για ένα νέο μοντέλο κοινωνικής κατοικίας, με χαμηλά ενοίκια και σαφή κοινωνικά κριτήρια. Έτσι, η δημόσια περιουσία δεν θα λειτουργεί μόνο ως πηγή εσόδων, αλλά και ως εργαλείο άσκησης κοινωνικής πολιτικής.
Αποσύνδεση της Golden Visa από την αγορά κατοικίας
Η δεύτερη βραχυπρόθεσμη παρέμβαση αφορά τη Golden Visa. Το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ εκτιμά ότι η σύνδεση της άδειας διαμονής με την αγορά ακινήτων επιβάρυνε μια ήδη πιεσμένη αγορά κατοικίας, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Η μελέτη υποστηρίζει ότι οι αναγκαίες για τη χώρα επενδύσεις δεν ταυτίζονται με τη μεταβίβαση κατοικιών σε πολίτες τρίτων χωρών, καθώς το κοινωνικό κόστος από τη μείωση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος μπορεί να αποδειχθεί μεγαλύτερο από το όφελος της εισροής κεφαλαίων.
Η πρόταση δεν περιορίζεται απλώς στην κατάργηση ή στον περιορισμό του θεσμού. Η μελέτη εισηγείται την αποσύνδεση της άδειας διαμονής από την κατοικία και τη στροφή των ξένων επενδύσεων σε παραγωγικούς τομείς. Παράλληλα, αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να προβλεφθούν ειδικές ρήτρες αξιοποίησης για ακίνητα που συνδέονται με επενδυτικά προγράμματα. Τέτοιες ρήτρες θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν υποχρέωση αποκατάστασης ακινήτων ώστε να διατεθούν ως κατοικίες, καθώς και κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση με χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές, υπό την προϋπόθεση ότι θα υιοθετούνται χαμηλοί συντελεστές απόσβεσης της επένδυσης, για παράδειγμα της τάξης του 3%.
Με αυτόν τον τρόπο, η μελέτη επιχειρεί να διαχωρίσει την προσέλκυση κεφαλαίων από την επιβάρυνση της αγοράς κατοικίας. Το ζητούμενο δεν είναι να σταματήσουν οι ξένες επενδύσεις, αλλά να μη γίνονται εις βάρος της πρόσβασης των νοικοκυριών σε προσιτή στέγη.
Επιτάχυνση της Δικαιοσύνης και των αδειοδοτήσεων
Η τρίτη βραχυπρόθεσμη παρέμβαση αφορά τις μεγάλες καθυστερήσεις στη Δικαιοσύνη και στις αδειοδοτικές διαδικασίες. Η μελέτη σημειώνει ότι ο χρόνος που απαιτείται για την οριστική διευθέτηση μιας ένδικης διαφοράς επηρεάζει άμεσα την οικονομία των ακινήτων. Διαφωνίες μεταξύ ιδιοκτητών, αμφισβητήσεις οικοδομικών αδειών, διαδικασίες έγκρισης κατεδάφισης, έλεγχοι από αρχαιολογικές υπηρεσίες και άλλες διοικητικές εκκρεμότητες μπορούν να κρατήσουν ακίνητα εκτός αγοράς για τόσο μεγάλο διάστημα ώστε να αποθαρρύνουν κάθε επενδυτική ή ιδιοκτησιακή πρωτοβουλία.
Το πρόβλημα συνδέεται άμεσα και με τα κληρονομικά ακίνητα. Η μελέτη αναφέρεται ειδικά στα εξ αδιαιρέτου ακίνητα, όπου υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες με διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες και συχνά αντίθετες επιδιώξεις. Η ασυμφωνία μεταξύ τους, σε συνδυασμό με την απουσία κανόνων δίκαιης διαίρεσης ή αξιοποίησης, οδηγεί διαθέσιμες κατοικίες σε αχρησία για μεγάλα χρονικά διαστήματα, τις απαξιώνει και καθιστά συχνά ασύμφορη την αξιοποίησή τους. Αντίστοιχο πρόβλημα εντοπίζεται και στα αδιάθετα κληροδοτήματα, δηλαδή ακίνητα χωρίς νόμιμους κληρονόμους, τα οποία καταλήγουν σε φορείς του Δημοσίου χωρίς τελικά να αξιοποιούνται.
Η επιτάχυνση της Δικαιοσύνης και η απλοποίηση των αδειοδοτήσεων, επομένως, δεν παρουσιάζονται απλώς ως θεσμική μεταρρύθμιση, αλλά ως εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικιών. Όσο πιο γρήγορα λύνονται ιδιοκτησιακές, πολεοδομικές και διοικητικές εκκρεμότητες, τόσο περισσότερα ακίνητα μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά.
Αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας
Στις μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις, κεντρική θέση κατέχει η αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας. Η μελέτη συνδέει ευθέως το στεγαστικό με τη γεωγραφική συγκέντρωση θέσεων εργασίας, επιχειρήσεων, υπηρεσιών και εκπαιδευτικών δομών στα μεγάλα αστικά κέντρα. Όσο η οικονομική δραστηριότητα συγκεντρώνεται κυρίως στην Αττική και σε λίγες μεγάλες πόλεις, τόσο αυξάνεται η ζήτηση κατοικίας στις ίδιες περιοχές, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο ανόδου τιμών.
Η μελέτη αναφέρει χαρακτηριστικά ότι ακόμη και η ανάπτυξη ιδιωτικών πανεπιστημιακών ιδρυμάτων στα μεγάλα αστικά κέντρα μπορεί να λειτουργήσει ενισχυτικά στη συγκέντρωση πληθυσμού, αποτρέποντας μέρος των φοιτητών από τη φοίτηση σε περιφερειακά πανεπιστήμια και προκαλώντας μείωση οικονομικής δραστηριότητας σε μικρότερες πόλεις. Η μείωση αυτή, με τη σειρά της, οδηγεί σε απώλεια θέσεων εργασίας και νέες ροές πληθυσμού προς τις οικονομικά ισχυρότερες περιοχές.
Η αποκέντρωση, επομένως, προϋποθέτει επενδύσεις σε μεταφορές, ψηφιακές υποδομές, υγεία, εκπαίδευση και τοπική επιχειρηματικότητα. Δεν αρκεί να υπάρχουν φθηνότερα σπίτια στην περιφέρεια, εάν δεν υπάρχουν δουλειές, δημόσιες υπηρεσίες, αξιόπιστες μετακινήσεις και κοινωνικές υποδομές. Για το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η στεγαστική πολιτική περνά αναγκαστικά μέσα από την περιφερειακή ανάπτυξη.
Πολιτική κατεδαφίσεων και αστική ανανέωση
Η πέμπτη πρόταση αφορά την ανάγκη ανανέωσης του γηρασμένου κτιριακού αποθέματος. Η μελέτη επισημαίνει ότι μεγάλο μέρος των κατοικιών είναι παλαιό, ενεργειακά ανεπαρκές και συχνά ακριβό στη συντήρηση. Η λύση, κατά το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, δεν μπορεί να είναι μόνο η επιδότηση ανακαινίσεων, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις το κόστος αποκατάστασης είναι δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με την αξία ή τη λειτουργικότητα του κτιρίου.
Γι’ αυτό προτείνεται μια οργανωμένη πολιτική κατεδαφίσεων, όχι ως αποσπασματική διαδικασία, αλλά ως μέρος ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού. Η κατεδάφιση παλαιών, επικίνδυνων ή λειτουργικά απαξιωμένων κτιρίων μπορεί να συνδεθεί με την παραγωγή νέων κατοικιών, καλύτερης ενεργειακής απόδοσης και υψηλότερων προδιαγραφών. Παράλληλα, μπορεί να συμβάλει στην αναβάθμιση υποβαθμισμένων περιοχών που σήμερα δεν προσελκύουν κατοίκους, ακόμη κι αν διαθέτουν φθηνότερα ακίνητα.
Η μελέτη αντιμετωπίζει την αστική ανανέωση ως εργαλείο αύξησης της προσφοράς και βελτίωσης της ποιότητας κατοικίας. Δεν αρκεί να υπάρχουν περισσότερα ακίνητα· πρέπει να είναι κατάλληλα, ενεργειακά βιώσιμα και ενταγμένα σε περιοχές που μπορούν να στηρίξουν αξιοπρεπή διαβίωση.
Κίνητρα μετεγκατάστασης στην περιφέρεια
Η έκτη πρόταση συμπληρώνει την αποκέντρωση. Το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ υποστηρίζει ότι η περιφέρεια διαθέτει κατοικίες και δυνατότητες χαμηλότερου κόστους στέγασης, αλλά δεν μπορεί να προσελκύσει πληθυσμό εάν δεν συνοδευτεί από πραγματικά κίνητρα εγκατάστασης. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο στεγαστικό, αλλά αφορά την εργασία, την πρόσβαση σε υπηρεσίες, την εκπαίδευση, την υγεία και τις μεταφορές.
Τα κίνητρα μετεγκατάστασης μπορούν να περιλαμβάνουν φορολογικές ελαφρύνσεις, ενισχύσεις για επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε περιφερειακές περιοχές, στήριξη νέων επαγγελματιών, καλύτερες δημόσιες υπηρεσίες και υποδομές που θα κάνουν τη μόνιμη εγκατάσταση εκτός μεγάλων πόλεων ρεαλιστική επιλογή. Η λογική είναι ότι η μείωση της πίεσης στην Αθήνα και στα μεγάλα αστικά κέντρα δεν θα έρθει μόνο με περισσότερες οικοδομές, αλλά με καλύτερη κατανομή πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας.
Το συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι το στεγαστικό δεν λύνεται με μία πολιτική. Χρειάζεται συνδυασμός εισοδηματικών, φορολογικών, πολεοδομικών, θεσμικών και αναπτυξιακών παρεμβάσεων. Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η κοινωνική κατοικία, η αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, η αποσύνδεση της Golden Visa από την κατοικία, η επιτάχυνση των διαδικασιών, η αποκέντρωση και η αστική ανανέωση συγκροτούν, σύμφωνα με το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, ένα ενιαίο σχέδιο για να γίνει η στέγη ξανά προσιτή.
