Ακίνητα: Το 64% του μισθού για ενοίκιο στην Αθήνα

Σε μία από τις ακριβότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες σε σχέση με τα εισοδήματα των κατοίκων της εξελίσσεται η Αθήνα, καθώς το κόστος στέγασης απορροφά πλέον δυσανάλογα μεγάλο μέρος του μηνιαίου μισθού. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα συγκριτικά στοιχεία που παρουσιάζει δημοσίευμα των Financial Times, το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο κέντρο της ελληνικής πρωτεύουσας αντιστοιχεί περίπου στο 64% του μέσου εισοδήματος, τοποθετώντας την Αθήνα στην όγδοη θέση μεταξύ των ευρωπαϊκών πόλεων με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση από το στεγαστικό κόστος.

Η εικόνα αποτυπώνει με τον πλέον χαρακτηριστικό τρόπο το πρόβλημα προσιτής στέγης, το οποίο δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλότερα εισοδήματα. Η άνοδος των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό με τη σαφώς βραδύτερη ενίσχυση των αποδοχών, έχει περιορίσει σημαντικά το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Μάλιστα, νεότερα δεδομένα της Numbeo για τον Ιούλιο του 2026 τοποθετούν το μέσο ενοίκιο ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου στο κέντρο της Αθήνας περίπου στα 644 ευρώ, έναντι μέσου καθαρού μηνιαίου μισθού περίπου 1.158 ευρώ, επιβεβαιώνοντας τη μεγάλη πίεση που εξακολουθεί να ασκεί η κατοικία στα εισοδήματα.

Η Αθήνα, πάντως, δεν αποτελεί εξαίρεση. Η στεγαστική κρίση έχει λάβει ευρωπαϊκές διαστάσεις, με τις μεγαλύτερες πιέσεις να εντοπίζονται κυρίως στις πόλεις της Νότιας Ευρώπης. Στην κορυφή της σχετικής κατάταξης βρίσκεται η Λισαβόνα, όπου το ενοίκιο ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου στο κέντρο αντιστοιχεί περίπου στο 113% του μέσου εισοδήματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένας εργαζόμενος με μέσο μισθό δεν μπορεί να καλύψει μόνος του το κόστος μιας τέτοιας κατοικίας ακόμη και αν διαθέσει ολόκληρο το μηνιαίο εισόδημά του.

Ακολουθεί το Λονδίνο με περίπου 88%, ενώ σε Βαρκελώνη και Μαδρίτη το αντίστοιχο ποσοστό κινείται γύρω στο 75%. Στο Μιλάνο φτάνει περίπου στο 73%, στη Ρώμη στο 69% και στο Δουβλίνο στο 66%. Αμέσως μετά βρίσκεται η Αθήνα με 64%, ενώ τη δεκάδα συμπληρώνουν η Βαρσοβία με 59% και η Πράγα με 56%.

Τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν στην Αττική

Το πρόβλημα στην ελληνική πρωτεύουσα γίνεται ακόμη πιο έντονο εάν εξεταστεί η πορεία των ζητούμενων τιμών στην Αττική. Παρότι σε αρκετές περιοχές έχει αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων μικρών διαμερισμάτων, η μεγαλύτερη προσφορά δεν έχει οδηγήσει σε αποκλιμάκωση των ενοικίων. Αντίθετα, οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, καθώς η ζήτηση παραμένει ισχυρή από νέα νοικοκυριά, εργαζομένους, φοιτητές και επαγγελματίες.

Στο σύνολο της Αθήνας, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για κατοικίες έως 80 τ.μ. διαμορφώθηκε στα 12,70 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένο κατά 5,6% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2025. Στα ακίνητα επιφάνειας 81 έως 120 τ.μ. η μέση τιμή έφτασε τα 10,82 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας άνοδο 4,9%, ενώ στις μεγαλύτερες κατοικίες διαμορφώθηκε στα 12,83 ευρώ/τ.μ., με αύξηση 3,7%.

Την κορυφή εξακολουθούν να καταλαμβάνουν τα νότια προάστια, όπου η περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών κατοικιών και η ισχυρή ζήτηση από υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα διατηρούν τις τιμές σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα.

Στη Βούλα, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. προσφέρονται κατά μέσο όρο προς 19,49 ευρώ/τ.μ., ενώ για κατοικίες 81-120 τ.μ. η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 18,12 ευρώ/τ.μ. και για τα μεγαλύτερα σπίτια τα 17,83 ευρώ/τ.μ..

Ιδιαίτερη είναι η περίπτωση του Ελληνικού, όπου η μεγάλη ανάπλαση επηρεάζει πλέον ευρύτερα την τοπική κτηματαγορά. Στις κατοικίες άνω των 121 τ.μ., το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 32,2%, φτάνοντας τα 20,77 ευρώ/τ.μ., μία από τις υψηλότερες τιμές που καταγράφονται στην ελληνική αγορά κατοικίας.

Στη Γλυφάδα, οι τιμές κυμαίνονται από 16,97 ευρώ/τ.μ. για τα μικρότερα διαμερίσματα έως 18,57 ευρώ/τ.μ. για τις μεγαλύτερες κατοικίες. Στην Κηφισιά, τα μικρά σπίτια φτάνουν τα 15,68 ευρώ/τ.μ., ενώ για τις κατοικίες μεσαίας επιφάνειας η μέση τιμή βρίσκεται στα 13,22 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά 12,6% σε ετήσια βάση.

Ακριβότερες και οι μέχρι πρότινος «προσιτές» γειτονιές

Το στεγαστικό πρόβλημα, ωστόσο, δεν εξαντλείται στις ακριβές περιοχές της Αττικής. Οι ανατιμήσεις επεκτείνονται στις γειτονιές που παραδοσιακά λειτουργούσαν ως οικονομικότερη λύση για εργαζομένους, νέους και οικογένειες, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τις διαθέσιμες επιλογές.

Στο Περιστέρι, τα μικρά διαμερίσματα ενοικιάζονται πλέον κατά μέσο όρο προς 10,40 ευρώ/τ.μ., με αύξηση 9,7%. Στην Ηλιούπολη η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 12,24 ευρώ/τ.μ., στον Άγιο Δημήτριο στα 12,31 ευρώ/τ.μ. και στη Νέα Σμύρνη στα 12,51 ευρώ/τ.μ.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η άνοδος στο Αιγάλεω, όπου τα μικρά διαμερίσματα έφτασαν τα 11,71 ευρώ/τ.μ., μετά από αύξηση 12,1%. Στο ίδιο επίπεδο, στα 11,71 ευρώ/τ.μ., βρίσκεται και ο Πειραιάς, ενώ στην Καλλιθέα η μέση ζητούμενη τιμή για μικρά σπίτια ανέρχεται στα 11,73 ευρώ/τ.μ.

Ακόμη πιο εντυπωσιακές μεταβολές εμφανίζονται σε περιοχές της Ανατολικής Αττικής. Στην Παλλήνη, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο των μικρών διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 27,6%, φτάνοντας τα 12,02 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Κορωπί η αύξηση έφτασε το 22,6%, με την τιμή στα 10,90 ευρώ/τ.μ.. Στο Μοσχάτο, τέλος, οι κατοικίες 81-120 τ.μ. κατέγραψαν άνοδο 16,4%, στα 10,24 ευρώ/τ.μ.

Στο «κόκκινο» η στεγαστική κρίση στην Ιβηρική

Η ελληνική περίπτωση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο ευρωπαϊκό πρόβλημα, το οποίο έχει λάβει ιδιαίτερα μεγάλες διαστάσεις στην Πορτογαλία και την Ισπανία. Η αύξηση του πληθυσμού λόγω μετανάστευσης, οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης και το υψηλό κόστος κατασκευής έχουν συνδυαστεί με τη χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών, δημιουργώντας σοβαρά ελλείμματα προσφοράς.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η Πορτογαλία εκτιμάται πως κατασκεύασε την περίοδο 2021-2025 περίπου 300.000 λιγότερες κατοικίες από όσες απαιτούσε η αύξηση του πληθυσμού της, έλλειμμα που αντιστοιχεί στο 6,6% του αριθμού των νοικοκυριών. Στην Ισπανία, το αντίστοιχο κενό υπολογίζεται σε 750.000 κατοικίες, ή στο 3,7% των νοικοκυριών, όταν ο μέσος όρος του ελλείμματος στην Ευρωζώνη ήταν μόλις 0,5%. Παράλληλα, Ισπανία και Πορτογαλία διαθέτουν ορισμένα από τα χαμηλότερα αποθέματα κοινωνικής κατοικίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Στην Πορτογαλία, η μεγάλη εισροή μεταναστών τα προηγούμενα χρόνια αύξησε τον αριθμό των μόνιμων νοικοκυριών, εντείνοντας τη ζήτηση. Στο μεταναστευτικό κύμα περιλαμβάνονταν τόσο εργαζόμενοι χαμηλότερων εισοδημάτων από τη Νότια Ασία όσο και εύποροι επενδυτές μέσω του προγράμματος της «χρυσής βίζας», το οποίο μέχρι την αυστηροποίηση των κανόνων το 2023 μπορούσε να αποκτηθεί μέσω αγοράς ακινήτου.

Παρά τη βελτίωση που καταγράφηκε το 2025, όταν η κατασκευή κατοικιών συμβάδισε σε γενικές γραμμές με τον ρυθμό δημιουργίας νέων νοικοκυριών, το συσσωρευμένο έλλειμμα προηγούμενων ετών εξακολουθεί να βαραίνει την αγορά. Η Τράπεζα της Πορτογαλίας επισημαίνει ότι το βάρος των παρεμβάσεων πρέπει να πέσει στην ενίσχυση της προσφοράς, καθώς εκεί εντοπίζεται η ρίζα του προβλήματος.

Την ίδια στιγμή, ο πορτογαλικός κατασκευαστικός κλάδος δεν έχει ανακτήσει πλήρως την παραγωγική δυναμικότητα που έχασε μετά την κρίση της Ευρωζώνης. Το αυξημένο κόστος κατασκευής και η γραφειοκρατία καθιστούν δύσκολη την ανάπτυξη κατοικιών για τη μεσαία τάξη, ωθώντας τους κατασκευαστές προς ακριβότερα τμήματα της αγοράς, όπου το πρόσθετο κόστος μπορεί ευκολότερα να απορροφηθεί. Στην κατεύθυνση αντιστροφής αυτής της εικόνας κινούνται μέτρα που εγκρίθηκαν φέτος στην Πορτογαλία, μεταξύ των οποίων χαμηλότερος ΦΠΑ στις κατασκευαστικές εργασίες και απλούστευση των αδειοδοτήσεων.

Οι τουριστικές μισθώσεις περιορίζουν το διαθέσιμο απόθεμα

Ένας ακόμη παράγοντας πίεσης σε Ισπανία και Πορτογαλία είναι η αξιοποίηση κατοικιών για τουριστικές μισθώσεις, η οποία αφαιρεί ακίνητα από τη μακροχρόνια αγορά. Οι στεγαστικές ελλείψεις έχουν φτάσει σε τέτοιο σημείο ώστε, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς και οργανώσεις της κοινωνίας των πολιτών, άνθρωποι αναγκάζονται να φιλοξενούνται σε σπίτια φίλων, να νοικιάζουν μεμονωμένα δωμάτια σε κατοικίες όπου συγκατοικούν πολλές οικογένειες ή να πραγματοποιούν πολύωρες καθημερινές μετακινήσεις.

Η Λισαβόνα αποτελεί ίσως το πιο ακραίο παράδειγμα: ένας κάτοικος που λαμβάνει τον μέσο μισθό θα χρειαζόταν να διαθέσει πάνω από το 110% του εισοδήματός του για να νοικιάσει ένα τυπικό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο κέντρο. Σε Μαδρίτη και Βαρκελώνη, η αντίστοιχη επιβάρυνση κινείται γύρω στο 75%.

Στην Ισπανία, μάλιστα, η στέγαση έχει αναδειχθεί σε κορυφαία ανησυχία των πολιτών. Ο γεννημένος στο εξωτερικό πληθυσμός της χώρας αυξάνεται κατά μέσο όρο κατά 665.000 άτομα ετησίως από το 2022, ενισχύοντας περαιτέρω τη ζήτηση. Η κυβέρνηση έχει εγκρίνει στεγαστικό σχέδιο 7 δισ. ευρώ για την περίοδο 2026-2030, το οποίο προβλέπει μεταξύ άλλων χρηματοδότηση για περισσότερη κοινωνική κατοικία και αποκατάσταση κενών κτιρίων.

Οι κατασκευαστές, ωστόσο, επισημαίνουν ως βαθύτερα προβλήματα τη γραφειοκρατία, τις νομικές εμπλοκές και τις πολυετείς καθυστερήσεις για την εξασφάλιση αδειών ανάπτυξης νέων οικοπέδων. Την ίδια στιγμή, η ταχεία αύξηση του αριθμού των εργαζόμενων μεταναστών εντείνει τον ανταγωνισμό για οικονομικά προσιτές κατοικίες. Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές τόσο στην αγορά όσο και στις μισθώσεις να έχουν φτάσει σε επίπεδα που σε πολλές περιπτώσεις δεν συμβαδίζουν πλέον με τους μισθούς.

Στη Γερμανία, αντίθετα, η εικόνα της προσφοράς είναι καλύτερη. Με βάση τις οικοδομικές άδειες, την περίοδο 2021-2025 καταγράφηκε πλεόνασμα κατοικιών ίσο με περίπου 0,5% του αριθμού των νοικοκυριών. Εάν, ωστόσο, ο υπολογισμός γίνει με βάση τις κατοικίες που πράγματι ολοκληρώθηκαν, προκύπτει μικρό έλλειμμα της τάξης του 0,1%.

Μέσα σε αυτό το ευρωπαϊκό περιβάλλον, το 64% της Αθήνας αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα. Η ελληνική πρωτεύουσα μπορεί να μην έχει φτάσει ακόμη στα ακραία επίπεδα της Λισαβόνας, όμως η συνεχιζόμενη άνοδος των ζητούμενων ενοικίων, η επέκταση των ανατιμήσεων ακόμη και στις μέχρι πρότινος οικονομικότερες περιοχές και η μεγάλη απόσταση ανάμεσα στο κόστος κατοικίας και στις αποδοχές δείχνουν ότι το ζήτημα της προσιτής στέγης έχει μετατραπεί σε μία από τις μεγαλύτερες πιέσεις για τα νοικοκυριά της πόλης.