Για δεκαετίες, η αγορά ακινήτων του Λονδίνου θεωρούνταν σχεδόν ένα αλάνθαστο στοίχημα: οι τιμές ανέβαιναν, οι ξένοι επενδυτές συνέρρεαν και η απόκτηση κατοικίας έμοιαζε με ασφαλή δρόμο προς τη δημιουργία πλούτου. Σήμερα, όμως, το σκηνικό έχει αλλάξει δραματικά. Το περίφημο «property ladder» της βρετανικής πρωτεύουσας δεν οδηγεί πλέον αυτονόητα προς τα πάνω, καθώς το ακριβότερο χρήμα, η ασθενέστερη ζήτηση και η αποχώρηση επενδυτών έχουν ανατρέψει τις ισορροπίες μιας αγοράς που για χρόνια έμοιαζε ασταμάτητη.
Οι Financial Times περιγράφουν μια πρωτεύουσα όπου οι αγοραστές έχουν πλέον το πάνω χέρι, οι χρόνοι πώλησης μεγαλώνουν και ολοένα περισσότεροι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να αναθεωρήσουν προς τα κάτω τις προσδοκίες τους.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Georgia Dean και του συζύγου της. Εκείνος είχε αγοράσει το 2014 ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στο Haggerston, στο ανατολικό Λονδίνο, έναντι 470.000 λιρών. Φέτος, με το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου να αυξάνεται από 1,6% σε 4,8%, η εκμίσθωση του ακινήτου έπαψε να είναι οικονομικά συμφέρουσα.
Το ζευγάρι έβγαλε το διαμέρισμα προς πώληση τον Ιούνιο για 650.000 λίρες (758.000 ευρώ), τιμή που αντιστοιχεί σε αύξηση χαμηλότερη από τον πληθωρισμό της περιόδου. Ωστόσο, σύμφωνα με την Dean, μεσίτης τους προειδοποίησε ότι αν η τιμή παρέμενε πάνω από τις 600.000 λίρες, δύσκολα θα υπήρχε ενδιαφέρον. Μέσα σε δύο μήνες, το ακίνητο προσέλκυσε μόλις δύο επισκέψεις και τελικά αποσύρθηκε από την αγορά.
«Ο άνδρας μου πίστεψε στο όνειρο του property ladder», είπε στους FT, προσθέτοντας ότι αν τα χρήματα είχαν τοποθετηθεί στο χρηματιστήριο, το αποτέλεσμα πιθανότατα θα ήταν καλύτερο.
Έντεκα μήνες πτώσης στις τιμές
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν αυτή την αλλαγή κλίματος. Οι τιμές κατοικιών στο Λονδίνο υποχώρησαν κατά 3,3% σε ετήσια βάση έως τον Ιούλιο, καταγράφοντας τον 11ο διαδοχικό μήνα πτώσης, και μάλιστα πριν γίνει προσαρμογή για τον πληθωρισμό.
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με την Rightmove, ο αριθμός των ακινήτων που βρίσκονται προς πώληση στην πρωτεύουσα έχει φθάσει στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 16 ετών, ενώ τα αιτήματα και οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος από αγοραστές είναι 9% χαμηλότερα σε σχέση με πέρυσι.
Η ανατροπή είναι εντυπωσιακή. Πριν από μια δεκαετία, η μέση κατοικία στο Λονδίνο κόστιζε περισσότερο από 3,6 φορές όσο μια αντίστοιχη κατοικία στο Greater Manchester. Σήμερα, η αναλογία αυτή έχει περιοριστεί στις 2,3 φορές.
Και ενώ πόλεις όπως το Τόκιο, η Μαδρίτη, το Σίδνεϊ και το Παρίσι έχουν δει τις τιμές των prime ακινήτων να αυξάνονται σημαντικά από το 2016, το Λονδίνο έχει καταγράψει θεαματική πτώση.
Οι τιμές των κατοικιών στην πολυτελή περιοχή του Λονδίνου έχουν υποαποδώσει σε σύγκριση με άλλες πόλεις του κόσμου
Η προσιτότητα έγινε το μεγάλο πρόβλημα – Η μεγαλύτερη πίεση στο κέντρο του Λονδίνου
Σύμφωνα με τον Tom Bill, επικεφαλής έρευνας κατοικιών στη Knight Frank, ο βασικός λόγος είναι η προσιτότητα. Οι αγοραστές στο Λονδίνο πιέζονται περισσότερο από ό,τι σε άλλες περιοχές της Βρετανίας.
Σε εθνικό επίπεδο, οι μέσες τιμές κατοικίας το 2026 είναι κατά 39% υψηλότερες από τα επίπεδα του 2016. Στη βορειοδυτική Αγγλία η αύξηση φθάνει το 59%, με αντίστοιχη εικόνα στην Ουαλία. Στο Λονδίνο, όμως, η αύξηση περιορίζεται μόλις στο 9,8%.
Όπως σημειώνει ο Bill, η πρωτεύουσα είχε απομακρυνθεί τόσο πολύ από την υπόλοιπη χώρα μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση ώστε κάποια στιγμή η αγορά ήταν αναπόφευκτο να περάσει σε φάση εξισορρόπησης.
Η αδυναμία της αγοράς είναι ιδιαίτερα έντονη στις ακριβότερες περιοχές του κεντρικού Λονδίνου.
Στο inner London, οι μέσες τιμές υποχώρησαν κατά 6,8% στο έτος έως τον Ιούλιο, στις περίπου 624.000 λίρες. Στο Westminster, μάλιστα, οι τιμές έχουν πέσει στα χαμηλότερα επίπεδα από το 2013.
Αντίθετα, στο outer London, σε περιοχές όπως το Havering και το Waltham Forest, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 17% την τελευταία δεκαετία.
Ο Ollie Marshall, διευθυντής της Prime Purchase, επισημαίνει ότι η διαφορά τιμών μεταξύ κεντρικού και εξωτερικού Λονδίνου έχει περιοριστεί τόσο ώστε πλέον δεν χρειάζεται κάποιος να είναι υπερπλούσιος για να αποκτήσει κατοικία σε περιοχές όπως το Chelsea.
Κατά τον ίδιο, παρατηρείται ουσιαστικά μια επιστροφή ακινήτων του κεντρικού Λονδίνου από διεθνείς ιδιοκτήτες σε Βρετανούς αγοραστές.
Φόροι, Brexit και τηλεργασία
Σημαντικό ρόλο στην αλλαγή της αγοράς έχει παίξει και η κυβερνητική πολιτική. Αυστηρότεροι κανόνες για τα στεγαστικά δάνεια και φορολογικές αλλαγές που επηρέασαν τους επενδυτές ακινήτων άρχισαν να εφαρμόζονται από τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, όταν οι τιμές στο Λονδίνο είχαν ήδη απομακρυνθεί πολύ από τα εισοδήματα.
Πιο πρόσφατες παρεμβάσεις στη φορολογία, μεταξύ άλλων στον φόρο κληρονομιάς και στο καθεστώς των non-doms, έχουν επηρεάσει περισσότερο τις ακριβές κεντρικές περιοχές.
Η Savills αναφέρει ότι σχεδόν οι μισοί μεσίτες της κατέγραψαν μείωση της ζήτησης από ξένους αγοραστές στο πρώτο εξάμηνο του έτους.
Παράλληλα, το Brexit, η πανδημία και η εξάπλωση της τηλεργασίας έχουν αλλάξει τη γεωγραφία της ζήτησης. Το μερίδιο του Λονδίνου στον πληθυσμό της Βρετανίας έχει μειωθεί, ενώ η επιθυμία για μεγαλύτερους χώρους μετά την Covid έχει περιορίσει το ενδιαφέρον για διαμερίσματα, τα οποία αποτελούν μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος της πόλης.
Τα διαμερίσματα με υψηλές χρεώσεις κοινοχρήστων βρίσκονται μάλιστα σε ιδιαίτερα δύσκολη θέση. Η μέση τιμή ενός διαμερίσματος ή maisonette στο Λονδίνο βρίσκεται σήμερα περίπου στα ίδια επίπεδα με το 2016, ενώ οι τιμές των μονοκατοικιών έχουν αυξηθεί περίπου 20%.
Η έξοδος των buy-to-let επενδυτών
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας είναι η αποχώρηση επενδυτών που αγόραζαν ακίνητα με στόχο την εκμίσθωση. Οι αυξημένες απαιτήσεις για τους ιδιοκτήτες και τα υψηλότερα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειώσει την ελκυστικότητα των buy-to-let επενδύσεων.
Παρά την πτώση των τιμών, πάντως, η αγορά παραμένει απρόσιτη για πολλούς. Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας στο Λονδίνο δαπανούν περίπου το 54% του καθαρού εισοδήματός τους για τις δόσεις στεγαστικού, έναντι 33% στο σύνολο της Βρετανίας, σύμφωνα με τη Nationwide.
Όπως σημειώνει ο Richard Donnell της Zoopla, υπάρχουν πολλοί που θα ήθελαν να αγοράσουν, αλλά επιτόκια στεγαστικών κοντά στο 5%, υψηλό κόστος μετακόμισης και περιορισμοί στην προσιτότητα βάζουν σαφές ταβάνι στο ποσό που μπορούν να πληρώσουν.
Για μεγάλο διάστημα, πολλοί ιδιοκτήτες ακριβών διαμερισμάτων, κυρίως στο κεντρικό Λονδίνο, απέφευγαν να πουλήσουν με ζημιά. Όμως οι τελευταίες μειώσεις των τιμών δείχνουν ότι η πραγματικότητα αρχίζει να γίνεται αποδεκτή.
Ο Donnell εκτιμά ότι οι πωλητές δεν μπορούν να περιμένουν επ’ αόριστον και ολοένα περισσότεροι αναγκάζονται να αποδεχθούν την τιμή που πραγματικά μπορεί να δώσει η αγορά.
Αυτό ακριβώς βιώνουν η Sophie King και ο σύζυγός της, οι οποίοι προσπαθούν να πουλήσουν μεζονέτα τριών υπνοδωματίων στο Kennington προκειμένου να μετακινηθούν σε μεγαλύτερο σπίτι στη λιγότερο κεντρική Zone 3. Πέρυσι είχαν λάβει προσφορά 660.000 λιρών με ζητούμενη τιμή 675.000. Φέτος επανέφεραν το ακίνητο στην αγορά στην ίδια τιμή, αλλά αναγκάστηκαν να τη μειώσουν δύο φορές, καθώς, όπως είπε η King στους Financial Times, το ενδιαφέρον ήταν σχεδόν ανύπαρκτο.
Η ζητούμενη τιμή βρίσκεται πλέον στις 625.000 λίρες και το ζευγάρι δηλώνει διατεθειμένο να εξετάσει ακόμη χαμηλότερες προσφορές από αγοραστές που μπορούν να κινηθούν γρήγορα.
Η άλλοτε ασταμάτητη αγορά κατοικίας του Λονδίνου δεν έχει καταρρεύσει, αλλά έχει αλλάξει ριζικά. Το μοντέλο στο οποίο οι ιδιοκτήτες μπορούσαν σχεδόν να θεωρούν δεδομένη την ανατίμηση της περιουσίας τους έχει υποχωρήσει μπροστά σε ακριβότερο δανεισμό, υψηλή φορολογία, χαμηλότερη διεθνή ζήτηση και μια νέα πραγματικότητα στην εργασία και την κατοικία. Και όπως καταγράφουν οι FT, το «property ladder» της βρετανικής πρωτεύουσας δεν είναι πλέον η αυτονόητη διαδρομή προς τον πλούτο που ήταν κάποτε.
