Mηχανισμό ελέγχου -πλην καθορισμού- των προσφερόμενων από τους ιδιοκτήτες τιμών των ακινήτων και των ενοικίων ετοιμάζει το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προκειμένου να διαμορφώσει στην αγορά συνθήκες κατά το δυνατό πιο κοντά στην «πραγματική» αξία των κατοικιών και επαγγελματικών χώρων, σύμφωνα με έγκυρες πηγές του powergame.gr.
Kαι αυτό, γιατί στο ΥΠΟΙΚ έχουν διαπιστώσει πως η περίφημη φούσκα των τιμών των ακινήτων προέρχεται όχι μόνο από το εξωτερικό, δηλαδή από την αύξηση της ζήτησης κατοικιών από ξένους, αλλά και από μερίδα ντόπιων ιδιοκτητών αλλά και μεσιτικών παραγόντων οι οποίοι πατώντας στην τρέχουσα, καθόλα βάσιμη με όρους αγοράς αύξηση των τιμών των ακινήτων, προσφέρουν ακίνητα πάνω από εκείνη την τιμή η οποία θα αντιστοιχούσε αν υπήρχε αφενός ένας έλεγχος στο αν και κατά πόσο είναι πραγματικά τα ακίνητα που προσφέρονται σε μία σειρά από πλατφόρμες αγγελιών και, επίσης, αν οι τιμές οι οποίες προσφέρονται ανταποκρίνονται και σε ποιο βαθμό στις πραγματικές τιμές της αγοράς.
Σε σχέση με τον πρώτο ζήτημα, στο ΥΠΟΙΚ, όπως αναφέρουν καλά πληροφορημένα στελέχη του στο powergame.gr, εξετάζεται το ενδεχόμενο να υπάρξουν κινήσεις -από πλευράς κυβέρνησης- εξακρίβωσης του αν τα ακίνητα τα οποία προσφέρονται μέσω διαδικτυακών αγγελιών βρίσκονται πραγματικά προς διάθεση.
Και αυτό γιατί έχει διαπιστωθεί το φαινόμενο να διατίθεται σε διαδικτυακές αγγελίες ακίνητα πάνω από δυο φορές στην ίδια φόρμα, ακίνητα χωρίς ακριβή στοιχεία (πχ φωτογραφίες και άλλες λεπτομέρειες) ή ακίνητα με τιμές οι οποίες δεν συνάδουν με τις αγοραίες, ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα, την περιοχή, την παλαιότητα κ.λπ.
Αναφορικά με το δεύτερο ζήτημα, εκείνο το οποίο σχεδιάζει η κυβέρνηση είναι να διαμορφωθεί μία αντικειμενική, δηλαδή με βάση τις πραγματικές συναλλαγές (αγορές, ενοικιάσεις) δημόσια πλατφόρμα μέσα από την οποία θα μπορούν τόσο οι υποψήφιοι ενοικιαστές και αγοραστές, όσο και οι υποψήφιοι εκμισθωτές και πωλητές ακινήτων να βλέπουν τις τάσεις τις αγοράς, έτσι ώστε και από τις δυο πλευρές, κατά κανόνα, να μην υπάρχουν αδικαιολόγητες ζημιές, δηλαδή ούτε π.χ. ένας ενοικιαστής με ενοίκιο πολύ πάνω από τις πραγματικές τιμές της αγοράς αλλά και ούτε ένας εκμισθωτής να ενοικιάζει το ακίνητο πολύ κάτω από τις πραγματικές τιμές της αγοράς.
Η πρόταση περί «εθνικού δείκτη τιμών»
Στο πλαίσιο αυτών σχεδιασμών, εξαιρετικό ενδιαφέρον έχει η πρόταση η οποία έχει εγγραφεί στην Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής, η οποία βρίσκεται ήδη σε δημόσια διαβούλευση και προβλέπει τη θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών (ο οποίος, όπως έχει ξεκαθαρίσει η κυβέρνηση, δεν έχει καμία σχέση με κάποιο πλαφόν) .
Η θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων στοχεύει στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, σύμφωνα με το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας το οποίο έφερε σε διαβούλευση την εν λόγω Στρατηγική.
Ο δείκτης θα ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας, θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση και θα στηρίξει τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.
Η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στη συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς. Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο παρακολούθησης της προσιτότητας, αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας των μέτρων και εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.
Σύμφωνα με το ΥΚΟΙΣΟ, αντίστοιχη διεθνής πρακτική αποτελεί ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel) που λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων και καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.
Πώς λειτουργεί το γερμανικό μοντέλο
Σε έρευνα του powergame.gr σε σχέση με το γερμανικό μοντέλο το οποίο επικαλείται το ΥΚΟΙΣΟ ( Mietspiegel ή «Καθρέφτης Ενοικίων»), γίνεται πως ο «δείκτης ενοικίων» στη Γερμανία (π.χ. στο Βερολίνο) είναι ένας κατάλογος τοπικών συγκριτικών ενοικίων, δηλαδή μια επισκόπηση ενοικίων που πρέπει να ενημερώνεται τακτικά.
Τα ενοίκια γίνονται συγκρίσιμα στον δείκτη ενοικίων σύμφωνα με τα νομικά καθορισμένα χαρακτηριστικά (π.χ. μέγεθος, χαρακτηριστικά και τοποθεσία).
Για τη συλλογή δεδομένων για τον δείκτη ενοικίων του 2026, ελήφθησαν υπόψη μόνο τα ενοίκια που συμφωνήθηκαν πρόσφατα ή προσαρμόστηκαν τα τελευταία έξι χρόνια και δεν υπόκεινται σε έλεγχο ενοικίων, σύμφωνα με τους κανονισμούς. Τα διαμερίσματα σε μονοκατοικίες και διώροφες κατοικίες και τα ιδιοκατοικούμενα ακίνητα δεν περιλαμβάνονται στον δείκτη ενοικίων.
Ο δείκτης ενοικίων επιτρέπει να καθορίσει κανείς το μέγιστο επιτρεπόμενο καθαρό ενοίκιο (εξαιρουμένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας) για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα κατά την αύξηση του ενοικίου, και είναι επίσης σχετικός με τις νέες μισθώσεις.
Οι ενοικιαστές μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον δείκτη ενοικίου για να καθορίσουν το όριο στο οποίο ένα ενοίκιο θεωρείται υπερβολικό και το μέγιστο αποδεκτό ενοίκιο, καθώς και το μέγιστο επιτρεπόμενο ενοίκιο για νέες μισθώσεις.
Οι ιδιοκτήτες, από την άλλη πλευρά, μπορούν να τον χρησιμοποιήσουν για να δουν το μέγιστο ποσό που μπορούν να αυξήσουν ή να συμφωνήσουν. Έτσι, χρησιμεύει ως εξισορρόπηση συμφερόντων και για τα δύο μέρη.
Ο δείκτης ενοικίου χρησιμοποιείται επίσης για τον καθορισμό κατάλληλων ανώτατων ορίων ενοικίου για τους δικαιούχους παροχών κοινωνικής πρόνοιας.
Οποιαδήποτε επισκόπηση του τοπικού συγκριτικού ενοικίου που έχει καταρτιστεί ή αναγνωριστεί από κοινού από τον δήμο ή από εκπροσώπους ιδιοκτητών και ενοικιαστών αποτελεί δείκτη ενοικίου.
Οι δείκτες ενοικίου με ειδική αξιολόγηση πρέπει επίσης να καταρτίζονται σύμφωνα με αναγνωρισμένες επιστημονικές αρχές. Το Διάταγμα για τον Δείκτη Ενοικίου της γερμανικής Κυβέρνησης έχει θεσπίσει πιο λεπτομερείς απαιτήσεις για τη δημιουργία δεικτών ενοικίου με ειδική αξιολόγηση. Αυτές οι απαιτήσεις ικανοποιήθηκαν κατά τη δημιουργία του Δείκτη Ενοικίου του Βερολίνου 2026. Επομένως, πρόκειται για έναν δείκτη ενοικίου με ειδική αξιολόγηση, ο οποίος έχει επίσης αναγνωριστεί και από τις έξι ενώσεις ενοικιαστών και ιδιοκτητών ακινήτων που εκπροσωπούνται στην Ομάδα Εργασίας Δείκτη Ενοικίου.
Ένας δείκτης ενοικίων με ειδική αξιολόγηση έχει ιδιαίτερο βάρος στη διασφάλιση της ακρίβειας και της επικαιρότητας των δεδομένων που περιέχει. Συνεπώς, έχει διάφορες νομικές συνέπειες:
Κατ’ αρχήν, οι ιδιοκτήτες μπορούν να χρησιμοποιήσουν άλλα μέσα αιτιολόγησης εκτός από έναν δείκτη ενοικίου όταν ζητούν αύξηση ενοικίου, για παράδειγμα, βασίζοντας την αξίωσή τους στα ενοίκια τουλάχιστον τριών συγκρίσιμων διαμερισμάτων ή σε μια εκτίμηση ενοικίου. Ωστόσο, πρέπει πάντα να ανατρέχουν στις πληροφορίες του δείκτη ενοικίου εάν υπάρχει δείκτης ενοικίου με ειδική αξιολόγηση. Αυτό επιτρέπει στους ενοικιαστές να λαμβάνουν εύκολα πληροφορίες σχετικά με τις τιμές ενοικίασης.
Σε δικαστικές διαδικασίες, ο δείκτης ενοικίων με ειδική αξιολόγηση δημιουργεί το τεκμήριο ότι τα αναφερόμενα ενοίκια αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια το τοπικό συγκριτικό ενοίκιο.
Κατά τη διαδικασία έγκρισης ενός αιτήματος αύξησης ενοικίου, τα δικαστήρια λαμβάνουν την τελική απόφαση σχετικά με το εάν ο δείκτης ενοικίου μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βάση για τον προσδιορισμό του τοπικού συγκριτικού ενοικίου.
