Σε μια περίοδο όπου η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών τροφοδοτεί τη στεγαστική κρίση και εκτοξεύει τα ενοίκια, χιλιάδες σπίτια σε ολόκληρη τη χώρα παραμένουν κλειστά και αναξιοποίητα. Όχι επειδή δεν υπάρχει ζήτηση ή ενδιαφέρον από αγοραστές και ενοικιαστές, αλλά επειδή η πολυϊδιοκτησία και οι κληρονομικές εκκρεμότητες καθιστούν σχεδόν αδύνατη την αξιοποίησή τους. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ένα μόνο διαμέρισμα ανήκει σε 10, 15 ή ακόμη και περισσότερους κληρονόμους, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να πουληθεί, να εκμισθωθεί ή ακόμη και να χρησιμοποιηθεί από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες του.
Το μέγεθος του προβλήματος αποτυπώνεται και στα στοιχεία που προέκυψαν από την επεξεργασία δεδομένων της ΕΛΣΤΑΤ. Συγκεκριμένα, σε περίπου 600.000 κλειστά ακίνητα αντιστοιχούν σχεδόν 1 εκατομμύριο δικαιώματα ιδιοκτησίας, γεγονός που σημαίνει ότι περίπου τρία στα τέσσερα κλειστά σπίτια έχουν περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες κατοικίες να παραμένουν για χρόνια εκτός αγοράς, ενώ οι ιδιοκτήτες τους εξακολουθούν να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα και λοιπές επιβαρύνσεις, χωρίς να μπορούν ούτε να τις αξιοποιήσουν ούτε να τις μεταβιβάσουν.
Το σπίτι με τους 16 κληρονόμους που έμεινε κλειστό για πάνω από μία δεκαετία
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ενός ιδιοκτήτη ακινήτου, ο οποίος μίλησε στο Powergame.gr και περιγράφει το αδιέξοδο που ζει εδώ και περισσότερα από δέκα χρόνια εξαιτίας της πολυϊδιοκτησίας. Ο ίδιος και ακόμη 15 συγγενείς κληρονόμησαν δύο διαμερίσματα, ένα στην Κυψέλη και ένα στον Φιλοπάππου. Παρότι όλοι καταβάλλουν κάθε χρόνο τους φόρους και τα έξοδα που αναλογούν στα ποσοστά τους, δεν έχουν καταφέρει μέχρι σήμερα ούτε να τα πουλήσουν ούτε να τα εκμισθώσουν.
Η αιτία είναι ότι δύο συγγενείς, οι οποίοι είχαν ποσοστά στα ακίνητα, μετανάστευσαν πριν από πολλές δεκαετίες στη Βραζιλία. Για τη μία περίπτωση εντοπίστηκε έπειτα από χρόνια η κόρη της, η οποία ενημέρωσε την οικογένεια ότι η μητέρα της έχει αποβιώσει. Για τη δεύτερη, όμως, δεν υπάρχει κανένα στοιχείο. Η εκκρεμότητα αυτή αποδείχθηκε αρκετή για να μπλοκάρει κάθε προσπάθεια αξιοποίησης των δύο ακινήτων. Παρά το ενδιαφέρον που εκδηλώθηκε κατά καιρούς από υποψήφιους αγοραστές, καμία συναλλαγή δεν ολοκληρώθηκε, καθώς κανείς δεν ήταν διατεθειμένος να αποκτήσει ακίνητο με άγνωστους συνιδιοκτήτες ή πιθανούς κληρονόμους που μπορεί να εμφανιστούν στο μέλλον.
Το αδιέξοδο δεν περιορίστηκε μόνο στην πώληση, καθώς όταν επιχείρησε να μετακομίσει ο ίδιος στο διαμέρισμα του Φιλοπάππου, έχοντας εξασφαλίσει τη συναίνεση όλων των γνωστών συγκληρονόμων, βρέθηκε αντιμέτωπος με ένα ακόμη εμπόδιο. Για να μεταφερθεί η παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στο όνομά του, του ζητήθηκαν τα στοιχεία όλων των συνιδικαιούχων, μεταξύ των οποίων και εκείνων που δεν μπορούν πλέον να εντοπιστούν. Έτσι, παρά το γεγονός ότι είναι συνιδιοκτήτης του ακινήτου, δεν μπορεί να ηλεκτροδοτήσει το διαμέρισμα και ουσιαστικά αδυνατεί ακόμη και να κατοικήσει σε αυτό. Στο μεταξύ, τα δύο σπίτια παραμένουν κλειστά και εγκαταλελειμμένα, με τις φθορές του χρόνου να είναι πλέον εμφανείς.
Οικογενειακές διαφωνίες κρατούν τα σπίτια εκτός αγοράς
Όπως εξηγεί με τη σειρά του στο powergame.gr ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος, ανάλογες περιπτώσεις καταγράφονται καθημερινά στην αγορά. Σύμφωνα με τον ίδιο, όταν όλοι οι κληρονόμοι συμφωνούν ως προς την πώληση ή την αξιοποίηση ενός ακινήτου, η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει, έστω και αν απαιτεί περισσότερο χρόνο και περισσότερες διαδικασίες εξαιτίας της συνιδιοκτησίας.
Το πρόβλημα, όπως εξηγεί, αρχίζει όταν η συμφωνία αυτή δεν υπάρχει. Σε αρκετές περιπτώσεις οι συγκληρονόμοι διαφωνούν για το αν πρέπει να πουληθεί το ακίνητο, για το ύψος του τιμήματος ή για τον τρόπο αξιοποίησής του. Άλλοτε οι διαφωνίες συνδέονται με οικογενειακές αντιπαραθέσεις και προσωπικές εκκρεμότητες, οι οποίες τελικά μεταφέρονται και στο ίδιο το ακίνητο.
Υπάρχει όμως και μια ακόμη δύσκολη κατηγορία υποθέσεων, όταν δηλαδή κάποιος από τους κληρονόμους ή συνιδιοκτήτες είναι άγνωστος, έχει χαθεί η επαφή μαζί του ή δεν μπορεί να εντοπιστεί. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ακόμη και αν οι υπόλοιποι συμφωνούν, η διαδικασία μπορεί να μπλοκάρει, καθώς δεν είναι εύκολο να ολοκληρωθεί μια πώληση ή άλλη πράξη αξιοποίησης χωρίς να έχει ξεκαθαρίσει πλήρως το ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Όπως σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος, για αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει μεν νομική οδός, όμως απαιτεί χρόνο. Μέχρι να λυθεί η διαφορά ή να ξεκαθαρίσει ποιος έχει δικαιώματα επί του ακινήτου, τα σπίτια παραμένουν συχνά κλειστά και εκτός αγοράς για πολλά χρόνια. Αν και δεν υπάρχει ακριβής καταγραφή του αριθμού τους, εκτιμά ότι πρόκειται για πολλές χιλιάδες κληρονομικά ακίνητα, μια εικόνα που τα μεσιτικά γραφεία συναντούν συχνά στην καθημερινή τους δραστηριότητα.
Νέο πλαίσιο για να «ξεμπλοκάρουν» χιλιάδες ακίνητα
Το πρόβλημα των ακινήτων που παραμένουν εγκλωβισμένα λόγω πολυϊδιοκτησίας επιχειρεί να αντιμετωπίσει το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσα από μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές που έχουν σχεδιαστεί τα τελευταία χρόνια στο δίκαιο της ιδιοκτησίας. Το πρώτο βήμα έγινε ήδη με το νομοσχέδιο με τίτλο «Αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου και άλλες διατάξεις», το οποίο ψηφίστηκε από τη Βουλή στις 19 Μαΐου 2026, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 81/22.05.2026 ως Ν. 5303/2026 και οι βασικές διατάξεις του τίθενται σε ισχύ από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.
Αν και ο νόμος δεν ρυθμίζει άμεσα το καθεστώς της συνιδιοκτησίας, εισάγει σημαντικές αλλαγές που αποσκοπούν στον περιορισμό του κατακερματισμού της ακίνητης περιουσίας και της δημιουργίας νέων εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιών. Μεταξύ άλλων, θεσπίζονται για πρώτη φορά οι κληρονομικές συμβάσεις, οι οποίες επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να συμφωνεί όσο βρίσκεται εν ζωή με τους μελλοντικούς κληρονόμους του τον τρόπο με τον οποίο θα κατανεμηθεί η περιουσία του, ώστε ένα ακίνητο να μπορεί να περιέλθει εξ ολοκλήρου σε έναν δικαιούχο αντί να κατατμηθεί σε μικρά ποσοστά συνιδιοκτησίας. Παράλληλα, παρέχεται η δυνατότητα εκ των προτέρων παραίτησης από μελλοντικά κληρονομικά δικαιώματα, μέσω συμβολαιογραφικής συμφωνίας, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τις περιπτώσεις πολυπρόσωπης συνιδιοκτησίας.
Ιδιαίτερα σημαντική είναι και η αναμόρφωση της νόμιμης μοίρας. Το νέο πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη ευελιξία στη διάθεση της περιουσίας και προβλέπει ότι, σε περισσότερες περιπτώσεις, ο νόμιμος μεριδούχος θα ικανοποιείται με χρηματική αξίωση αντί να αποκτά υποχρεωτικά εμπράγματο δικαίωμα επί του ίδιου του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται να μειωθούν οι περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο καταλήγει να ανήκει εξ αδιαιρέτου σε πολλούς κληρονόμους, γεγονός που συχνά δυσχεραίνει την αξιοποίηση, την εκμίσθωση ή την πώλησή του.
Παράλληλα, αναμορφώνονται οι κανόνες της εξ αδιαθέτου διαδοχής και απλοποιούνται οι διαδικασίες διανομής της κληρονομίας μεταξύ των συγκληρονόμων, με στόχο να περιοριστούν οι μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες και να διευκολυνθεί η ταχύτερη τακτοποίηση της ιδιοκτησίας των ακινήτων.
Έρχεται ο νέος Κώδικας Συνιδιοκτησίας
Το επόμενο βήμα αφορά μια ακόμη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση. Το υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται έναν νέο Κώδικα Συνιδιοκτησίας, ο οποίος θα αντικαταστήσει ένα νομοθετικό πλαίσιο που στηρίζεται σε διατάξεις ηλικίας σχεδόν ενός αιώνα. Στόχος είναι να συγκεντρωθούν σε έναν ενιαίο κώδικα όλες οι διατάξεις που αφορούν την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, εξαλείφοντας ασάφειες και αντικρουόμενες ρυθμίσεις. Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή αναμένεται να ξεκινήσει άμεσα τις εργασίες της, ενώ το σχέδιο νόμου προγραμματίζεται να κατατεθεί στη Βουλή μέχρι το τέλος του έτους.
Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για μια σειρά αποφάσεων που αφορούν τη διαχείριση και την αξιοποίηση των κοινών ιδιοκτησιών, ώστε να μην αρκεί η άρνηση λίγων συνιδιοκτητών για να μπλοκάρονται σημαντικές παρεμβάσεις ή η αξιοποίηση ενός ακινήτου. Παράλληλα, προβλέπεται η απλούστευση της διαδικασίας τροποποίησης των κανονισμών των πολυκατοικιών, πολλοί από τους οποίους έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σημερινές συνθήκες, δημιουργώντας συχνά προσκόμματα στη διαχείριση της κοινής ιδιοκτησίας.
Στο τραπέζι βρίσκονται ακόμη ρυθμίσεις για την αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με την απόδοσή τους στους οικοπεδούχους, ώστε να ενεργοποιηθούν περιουσιακά δικαιώματα που σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτα. Εξετάζεται επίσης να επιτραπεί, υπό προϋποθέσεις, η κατάτμηση ή η συνένωση μεγάλων διαμερισμάτων ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει διαφορετικά, με στόχο την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και τη δημιουργία περισσότερων κατοικιών όπου υπάρχει αυξημένη ζήτηση.
Παράλληλα, προβλέπεται οι υποψήφιοι αγοραστές να έχουν πρόσβαση στον κανονισμό της πολυκατοικίας πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς ενός ακινήτου, ώστε να γνωρίζουν εκ των προτέρων τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από το καθεστώς της συνιδιοκτησίας. Με τις παρεμβάσεις αυτές, το υπουργείο Δικαιοσύνης φιλοδοξεί να περιορίσει τις δυσλειτουργίες που προκαλεί η πολυϊδιοκτησία και να διευκολύνει την επιστροφή χιλιάδων κατοικιών στην αγορά, είτε προς πώληση είτε προς μακροχρόνια μίσθωση.
