Την αξιοποίηση των κενών κατοικιών αναδεικνύει ως κρίσιμο παράγοντα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, στην τριμηνιαία έκθεσή του. Όπως επισημαίνεται, το πρόβλημα της στέγης στην Ελλάδα δεν συνδέεται μόνο με τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα και την περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών, αλλά και με το γεγονός ότι σημαντικό μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς.
Στο επίκεντρο της ανάλυσης βρίσκεται το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας: οι τιμές αυξάνονται έντονα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, την ώρα που εκατομμύρια κατοικίες εμφανίζονται κενές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ, το 2021 οι κενές κατοικίες στην Ελλάδα ανέρχονταν σε περίπου 2,28 εκατομμύρια, δηλαδή στο 34,5% του συνολικού οικιστικού αποθέματος.
Ωστόσο, το Γραφείο Προϋπολογισμού υπογραμμίζει ότι μια κενή κατοικία δεν είναι απαραίτητα και πραγματικά διαθέσιμη για ενοικίαση ή πώληση. Νομικές και κληρονομικές εκκρεμότητες, προβλήματα στο Κτηματολόγιο, κακή κατάσταση ακινήτων, εποχική χρήση, γεωγραφική αναντιστοιχία με τη ζήτηση και άλλοι περιορισμοί εμποδίζουν την άμεση αξιοποίηση μεγάλου μέρους αυτών των κατοικιών.
Η διάκριση αυτή, μεταξύ φυσικού αποθέματος κατοικιών και πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς, είναι καθοριστική για την κατανόηση της ανόδου των τιμών. Όπως αναφέρεται στην έκθεση, ο δείκτης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος υποχώρησε από 73,2% το 2011 σε 72,5% το 2021. Την ίδια περίοδο, οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ όσες προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%.
Με βάση πρόσφατο ερευνητικό δοκίμιο του Γραφείου, η μειωμένη πραγματική διαθεσιμότητα του υφιστάμενου αποθέματος συνδέεται με αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών έως και 19,1% την περίοδο 2018-2025. Η ανάλυση βασίζεται σε μακροοικονομικό υπόδειγμα γενικής ισορροπίας, προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία, και εξετάζει σενάρια εργασίας, χωρίς να αποτελεί ακριβή πρόβλεψη.
Το Γραφείο εξετάζει επίσης ένα υποθετικό σενάριο σταδιακής επανενεργοποίησης μη αξιοποιούμενων κατοικιών. Στο σενάριο αυτό, το ποσοστό των κενών κατοικιών επιστρέφει σταδιακά, σε ορίζοντα εξαετίας, στα χαμηλότερα επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2001. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του υποδείγματος, μια τέτοια αύξηση της πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική πίεση στις πραγματικές τιμές προς τα κάτω, οδηγώντας σε μείωσή τους κατά περίπου 15,5% έως 24,6%, ανάλογα με τις επιμέρους υποθέσεις της προσομοίωσης.
Οι παρεμβάσεις που προτείνει το Γραφείο Προϋπολογισμού
Στην έκθεση επισημαίνεται ότι η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο ζήτημα ανεπαρκούς νέας οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και ζήτημα αξιοποίησης, κατανομής και λειτουργικής διαθεσιμότητας του υφιστάμενου αποθέματος. Προς αυτή την κατεύθυνση, το Γραφείο Προϋπολογισμού αναδεικνύει σειρά παρεμβάσεων που θα μπορούσαν να αυξήσουν την πραγματική προσφορά κατοικιών στην αγορά.
Πρώτη παρέμβαση είναι η επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, οι οποίες κρατούν μεγάλο αριθμό ακινήτων «παγωμένο» και εκτός εμπορικής αξιοποίησης. Η εκκαθάριση τέτοιων υποθέσεων θα μπορούσε να διευκολύνει την επανένταξη κατοικιών στην αγορά, είτε μέσω ενοικίασης είτε μέσω πώλησης.
Δεύτερη πρόταση είναι η παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε οι ιδιοκτήτες να έχουν μεγαλύτερο κίνητρο να διαθέσουν ακίνητα στην κανονική αγορά ενοικίων. Το μέτρο αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία είναι υψηλή και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Τρίτη παρέμβαση αφορά τη στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης. Το Γραφείο δεν αντιμετωπίζει το ζήτημα οριζόντια, αλλά συνδέει την ανάγκη ρύθμισης με τις περιοχές όπου η βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζει ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη διαμονή.
Τέταρτη πρόταση είναι η στήριξη ανακαινίσεων, υπό τον όρο ότι τα ακίνητα θα επανεντάσσονται στη μακροχρόνια αγορά. Με δεδομένο ότι πολλά κενά ακίνητα παραμένουν ανενεργά λόγω κακής κατάστασης, η ενίσχυση εργασιών ανακαίνισης μπορεί να λειτουργήσει ως εργαλείο αύξησης της προσφοράς, εφόσον συνδεθεί με σαφή υποχρέωση διάθεσης για κατοικία.
Πέμπτη παρέμβαση είναι η προώθηση συμπληρωματικών επενδύσεων, με σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, σε κοινωνική και προσιτή κατοικία. Η κατεύθυνση αυτή εντάσσεται σε μια ευρύτερη ευρωπαϊκή συζήτηση, καθώς η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει πλέον αναδείξει την έλλειψη προσιτής στέγης σε κεντρικό ζήτημα του Ευρωπαϊκού Εξαμήνου, συνδέοντάς το με την κοινωνική συνοχή, την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και την ανταγωνιστικότητα των οικονομιών.
Χαμηλότερη πρόβλεψη για την ανάπτυξη
Πέρα από το στεγαστικό, η τριμηνιαία έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισμού αποτυπώνει και την εικόνα της ελληνικής οικονομίας, με οριακή αναθεώρηση προς τα κάτω της πρόβλεψης για την ανάπτυξη το 2026. Το Γραφείο εκτιμά πλέον ότι ο ρυθμός ανάπτυξης θα διαμορφωθεί στο 1,9%, από 2% που προέβλεπε στην έκθεση του Μαρτίου, με εύρος πρόβλεψης από 1,7% έως 2,1%.
Η ελληνική οικονομία συνέχισε την ανοδική της πορεία στο πρώτο τρίμηνο του 2026, με το ΑΕΠ να αυξάνεται κατά 2% σε ετήσια βάση, έναντι 0,3% στην Ευρωζώνη, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Στην επίδοση αυτή συνέβαλαν η αύξηση της ιδιωτικής κατανάλωσης κατά 0,7%, η αύξηση των εξαγωγών αγαθών και υπηρεσιών κατά 2,4% και η αύξηση της δημόσιας κατανάλωσης κατά 1,6%. Ιδιαίτερα ισχυρή ήταν η άνοδος των επενδύσεων παγίου κεφαλαίου, οι οποίες αυξήθηκαν κατά 12,1%.
Ωστόσο, η έκθεση σημειώνει ότι οι πρώτες οικονομικές συνέπειες της κρίσης στη Μέση Ανατολή είναι ήδη ορατές στην ευρωπαϊκή και την ελληνική οικονομία. Οι διαταραχές στις ενεργειακές αγορές, κυρίως μέσω των Στενών του Ορμούζ, επιτάχυναν τον πληθωρισμό και επιβράδυναν την ανάπτυξη σε διεθνές επίπεδο. Παρότι η διαταραχή εκτιμάται ως ηπιότερη σε σχέση με την ενεργειακή κρίση του 2021-2022, η αβεβαιότητα παραμένει αυξημένη.
Το Γραφείο τονίζει ότι, μετά την ολοκλήρωση του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, η αξιοποίηση όλων των διαθέσιμων ευρωπαϊκών πόρων και η προσέλκυση εναλλακτικών μορφών χρηματοδότησης για επενδύσεις σε τεχνολογίες αιχμής αποκτούν κρίσιμη σημασία. Παράλληλα, η επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης, η ενίσχυση του ανταγωνισμού στις αγορές, η δημοσιονομική σταθερότητα και η προβλεψιμότητα της οικονομικής πολιτικής θεωρούνται προϋποθέσεις για τη διατήρηση της αναπτυξιακής δυναμικής.
Πληθωρισμός, δημοσιονομικά και αγορά εργασίας
Στο μέτωπο των τιμών, ο πληθωρισμός ανήλθε τον Μάιο του 2026 στο 4,9%, παραμένοντας αισθητά υψηλότερος από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, που διαμορφώθηκε στο 3,2%. Η έκθεση επισημαίνει ότι η επιμονή αυτής της απόκλισης εξακολουθεί να αποτελεί πηγή προβληματισμού, καθώς διαβρώνει τη διεθνή ανταγωνιστικότητα της ελληνικής οικονομίας και επιβαρύνει το ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών.
Στα δημοσιονομικά, το αποτέλεσμα της Γενικής Κυβέρνησης για το 2025 διαμορφώθηκε σε πλεόνασμα 4,29 δισ. ευρώ ή 1,7% του ΑΕΠ, ενώ το πρωτογενές αποτέλεσμα ανήλθε σε 12,13 δισ. ευρώ ή 4,9% του ΑΕΠ. Για το τετράμηνο Ιανουαρίου – Απριλίου 2026, το ενοποιημένο πρωτογενές αποτέλεσμα της Γενικής Κυβέρνησης με προσαρμογές κατέγραψε πλεόνασμα 5,89 δισ. ευρώ, αυξημένο κατά 962 εκατ. ευρώ σε σχέση με το αντίστοιχο τετράμηνο του 2025.
Στην αγορά εργασίας, το εποχικά διορθωμένο ποσοστό ανεργίας ανήλθε στο 9,5% το πρώτο τρίμηνο του 2026, από 9,3% το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Ο αριθμός των ανέργων αυξήθηκε κατά 13.000 άτομα, στις 454.000. Την ίδια ώρα, όμως, αυξήθηκε τόσο η συμμετοχή στην αγορά εργασίας όσο και ο αριθμός των απασχολουμένων, γεγονός που δείχνει ότι η αυξημένη ζήτηση για εργατικό δυναμικό δεν απορρόφησε πλήρως την αυξημένη προσφορά.
Συνολικά, η έκθεση καταγράφει μια οικονομία που συνεχίζει να αναπτύσσεται ταχύτερα από την Ευρωζώνη, αλλά βρίσκεται αντιμέτωπη με επίμονες πληθωριστικές πιέσεις, διεθνή αβεβαιότητα και διαρθρωτικές προκλήσεις. Ανάμεσα σε αυτές, το στεγαστικό ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς η ενεργοποίηση μέρους του ανενεργού οικιστικού αποθέματος θα μπορούσε, σύμφωνα με το Γραφείο Προϋπολογισμού, να λειτουργήσει ως ουσιαστικός μοχλός αποκλιμάκωσης των τιμών κατοικίας.
