Η αγορά οικοπέδων στην Αττική εισέρχεται σε μια νέα φάση, καθώς από τη μία πλευρά, οι αξίες της γης συνεχίζουν να καταγράφουν άνοδο για έβδομη συνεχόμενη χρονιά, επιβεβαιώνοντας τη διαρκή ζήτηση για οικόπεδα και παλαιά ακίνητα προς αξιοποίηση. Από την άλλη, οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που περιόρισαν βασικά bonus δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) ανατρέπουν τους υπολογισμούς των κατασκευαστών και δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά αντιπαροχής.
Η εξέλιξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς τα τελευταία χρόνια μεγάλο μέρος της αξίας ενός οικοπέδου συνδεόταν όχι μόνο με τη θέση και τον συντελεστή δόμησης, αλλά και με τα πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα που επέτρεπαν μεγαλύτερη εκμεταλλεύσιμη επιφάνεια. Με τον περιορισμό αυτών των κινήτρων, η αγορά καλείται να βρει νέα σημεία ισορροπίας, σε μια περίοδο όπου οι τιμές της γης παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.
Οι αξίες συνεχίζουν να ανεβαίνουν
Παρά την αβεβαιότητα που προκάλεσαν οι εξελίξεις γύρω από τον ΝΟΚ, η αγορά οικοπέδων εξακολουθεί να εμφανίζει ανθεκτικότητα. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Η αύξηση είναι μικρότερη από εκείνη που είχε καταγραφεί τα προηγούμενα χρόνια, ωστόσο επιβεβαιώνει ότι η ζήτηση για γη παραμένει ισχυρή.
Την υψηλότερη τιμή καταγράφουν οι Αμπελόκηποι, όπου η διάμεση αξία οικοπέδου ανέρχεται στα 2.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 2.605 ευρώ πέρυσι. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται το Παλαιό Φάληρο με 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ακολουθούν ο Χολαργός με 1.350 ευρώ, το Περιστέρι με 998 ευρώ και το Μαρούσι με 972 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Τιμές οικοπέδων στην Αττική
| Περιοχή | Διάμεση τιμή (€/τ.μ.) | Ετήσια μεταβολή |
|---|---|---|
| Αμπελόκηποι | 2.727 | +4,68% |
| Παλαιό Φάληρο | 1.703 | +5,07% |
| Χολαργός | 1.350 | +4,17% |
| Περιστέρι | 998 | +3,21% |
| Μαρούσι | 972 | +3,96% |
Ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι τη μεγαλύτερη ετήσια άνοδο σημειώνει το Παλαιό Φάληρο με 5,07%, στοιχείο που συνδέεται με τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη της παραλιακής ζώνης και την αυξημένη ζήτηση για νέες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών. Αντίστοιχα, οι Αμπελόκηποι εξακολουθούν να διατηρούν την πρωτοκαθεδρία στις αξίες, αξιοποιώντας το πλεονέκτημα του υψηλού συντελεστή δόμησης και της κεντρικής τους θέσης.
Υπεραξίες σχεδόν 50% μέσα σε μία δεκαετία
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο εντυπωσιακή αν εξεταστεί σε βάθος χρόνου. Από το 2017 μέχρι σήμερα οι αξίες των οικοπέδων στις πέντε περιοχές του δείγματος έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η γη αποτέλεσε μία από τις πιο αποδοτικές μορφές επένδυσης στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Τη μεγαλύτερη άνοδο καταγράφουν οι Αμπελόκηποι, όπου οι τιμές έχουν ενισχυθεί κατά 54,34% μέσα στη δεκαετία, ενώ ακολουθεί το Μαρούσι με άνοδο άνω του 50%. Ακόμη και στο Περιστέρι, που εμφανίζει τη χαμηλότερη αύξηση, οι αξίες έχουν ενισχυθεί κατά περισσότερο από 40%.
Πώς αυξήθηκαν οι αξίες οικοπέδων την τελευταία δεκαετία (2017-2026)
| Περιοχή | 2017 (€/τ.μ.) | 2026 (€/τ.μ.) | Μεταβολή |
|---|---|---|---|
| Αμπελόκηποι | 1.767 | 2.727 | +54,34% |
| Μαρούσι | 639 | 972 | +52,10% |
| Χολαργός | 915 | 1.350 | +47,50% |
| Παλαιό Φάληρο | 1.176 | 1.703 | +44,80% |
| Περιστέρι | 705 | 998 | +41,60% |
Το τέλος των bonus αλλάζει τους υπολογισμούς
Το μεγάλο ερώτημα πλέον δεν αφορά μόνο την πορεία των τιμών, αλλά το πώς αποτιμάται η πραγματική αξία ενός οικοπέδου. Οι αποφάσεις του ΣτΕ έκριναν ότι οι προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης και ύψους που προβλέπονταν από τον ΝΟΚ δεν μπορούν να εφαρμόζονται οριζόντια χωρίς ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό και τεκμηρίωση. Παράλληλα, καταργήθηκαν ορισμένες διατάξεις που αύξαναν την εκμεταλλεύσιμη επιφάνεια των κτιρίων.
Για τους κατασκευαστές αυτό σημαίνει λιγότερα τετραγωνικά προς πώληση και, συνεπώς, μικρότερες αποδόσεις επένδυσης. Ένα οικόπεδο που πριν από λίγους μήνες θεωρούνταν ιδιαίτερα ελκυστικό λόγω των πρόσθετων δικαιωμάτων δόμησης που μπορούσε να αξιοποιήσει, σήμερα ενδέχεται να αποτιμάται διαφορετικά. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι επιπτώσεις θα φανούν σταδιακά μέσα στους επόμενους μήνες, καθώς ολοένα και περισσότερες νέες συμφωνίες θα γίνονται με βάση τα νέα πολεοδομικά δεδομένα.
Αντιπαροχές έως 40%, αλλά οι διαπραγματεύσεις σκληραίνουν
Οι αλλαγές στον ΝΟΚ επηρεάζουν άμεσα και την αγορά αντιπαροχής. Όσο μειώνεται η δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός οικοπέδου, τόσο περισσότερο πιέζονται οι αποδόσεις του κατασκευαστή. Αυτό σημαίνει ότι οι διαπραγματεύσεις με τους ιδιοκτήτες γης γίνονται πιο σύνθετες, καθώς οι εργολάβοι καλούνται να ισορροπήσουν ανάμεσα στις υψηλές τιμές αγοράς γης και στα αυξημένα κόστη ανάπτυξης. Σήμερα τα υψηλότερα ποσοστά αντιπαροχής καταγράφονται στο Παλαιό Φάληρο, όπου φτάνουν έως και το 40%, ενώ σε Μαρούσι και Περιστέρι αγγίζουν το 37%. Στους Αμπελοκήπους και στον Χολαργό κινούνται μεταξύ 30% και 36%.
Ποσοστά αντιπαροχής στην Αττική
| Περιοχή | Ποσοστό αντιπαροχής |
|---|---|
| Παλαιό Φάληρο | 33% – 40% |
| Μαρούσι | 30% – 37% |
| Περιστέρι | Έως 37% |
| Αμπελόκηποι | 32% – 36% |
| Χολαργός | 30% – 36% |
Η διατήρηση των ποσοστών αυτών δείχνει ότι η αγορά εξακολουθεί να έχει δυναμική. Ωστόσο, πολλοί παράγοντες του κλάδου θεωρούν ότι οι μελλοντικές συμφωνίες θα είναι περισσότερο επιλεκτικές, με μεγαλύτερη έμφαση στα χαρακτηριστικά κάθε οικοπέδου και στις πραγματικές δυνατότητες αξιοποίησής του.
Το κόστος κατασκευής γίνεται καθοριστικός παράγοντας
Στην εξίσωση προστίθεται και η άνοδος του κόστους κατασκευής. Σύμφωνα με την έρευνα, οι εργολάβοι βρίσκονται αντιμέτωποι με αυξημένες τιμές υλικών, υψηλότερα κόστη χρηματοδότησης και επιτόκια δανεισμού που κινούνται μεταξύ 4,5% και 5,5%. Παράλληλα, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι πιέσεις στις ενεργειακές αγορές ενισχύουν την αβεβαιότητα για το κόστος των νέων έργων. Αυτό σημαίνει ότι η οικονομική βιωσιμότητα μιας επένδυσης εξαρτάται πλέον περισσότερο από ποτέ από τη σωστή αποτίμηση της γης και τη δυνατότητα μεγιστοποίησης της αξιοποίησής της.
Προς μια πιο ώριμη αγορά
Η εικόνα που προκύπτει είναι ότι η αγορά οικοπέδων εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, αλλά πλέον με πιο συγκρατημένους ρυθμούς. Οι αξίες παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, η ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες εξακολουθεί να στηρίζει τη γη, αλλά οι περιορισμοί στα bonus δόμησης και το αυξημένο κόστος ανάπτυξης δημιουργούν ένα νέο περιβάλλον. Το επόμενο διάστημα θα δείξει αν οι υψηλές αξίες των οικοπέδων μπορούν να διατηρηθούν στο ίδιο επίπεδο ή αν η αγορά θα περάσει σε φάση σταθεροποίησης. Το μόνο βέβαιο είναι ότι η εποχή κατά την οποία η υπεραξία προερχόταν εύκολα από τα πολεοδομικά bonus φαίνεται να φτάνει στο τέλος της, με τη γη να συνεχίζει να είναι πολύτιμη, αλλά να αποτιμάται πλέον με διαφορετικούς όρους.
