Από τη Γλυφάδα και το Ελληνικό, όπου οι κατοικίες εξακολουθούν να προσελκύουν έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον, μέχρι τη Θεσσαλονίκη και την Ανατολική Αττική, όπου πολλές αγγελίες δυσκολεύονται να μετατραπούν σε ολοκληρωμένες συναλλαγές, η ελληνική αγορά κατοικίας κινείται πλέον με διαφορετικές ταχύτητες. Η εικόνα μιας ενιαίας αγοράς έχει αρχίσει να υποχωρεί, δίνοντας τη θέση της σε ένα μωσαϊκό επιμέρους αγορών με διαφορετικά χαρακτηριστικά, επίπεδα ζήτησης και ρυθμούς απορρόφησης. Η τοποθεσία εξακολουθεί να αποτελεί βασικό παράγοντα για την πορεία ενός ακινήτου, ωστόσο δεν είναι πλέον η μόνη μεταβλητή που καθορίζει την επιτυχία μιας πώλησης. Η σωστή τιμολόγηση, τα χαρακτηριστικά της κατοικίας, η νομική και πολεοδομική της ετοιμότητα, αλλά και οι επιλογές του ίδιου του ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης, αποδεικνύονται εξίσου καθοριστικές.
Αυτό προκύπτει από ανάλυση της πλατφόρμα κτηματομεσιτικών υπηρεσιών “Uniko”, που αποτελεί κοινοπραξία της Qualco με την Εθνική Τράπεζα. Η εν λόγω πλατφόρμα βασίστηκε σε 4.679 αγγελίες, 822 ολοκληρωμένες συναλλαγές και περισσότερες από 1.000 συνομιλίες με ιδιοκτήτες ακινήτων. Τα ευρήματα αναδεικνύουν τις σημαντικές ανισορροπίες ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση, αλλά και το γεγονός ότι ορισμένες κατηγορίες ακινήτων εξακολουθούν να πωλούνται γρήγορα, ενώ άλλες παραμένουν για πολλούς μήνες – ή ακόμη και χρόνια – στις αγγελίες.
Νότια Προάστια: Η πιο «ζεστή» αγορά της Αττικής
Τα Νότια Προάστια καταγράφουν τις καλύτερες επιδόσεις στην αγορά κατοικίας, συγκεντρώνοντας το υψηλότερο ποσοστό πωλήσεων μεταξύ των μεγάλων αγορών της Αττικής. Παράλληλα, τα ακίνητα παραμένουν στην αγορά μόλις 152 ημέρες κατά μέσο όρο, με πιθανότητα πώλησης 21,7%. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει τη διαρκώς αυξημένη ζήτηση που καταγράφεται σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, το Ελληνικό, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, όπου οι νέες αναπτύξεις, οι επενδύσεις και οι αναβαθμίσεις του αστικού περιβάλλοντος συνεχίζουν να προσελκύουν αγοραστές και επενδυτές.
Το Κέντρο της Αθήνας παραμένει η μεγαλύτερη αγορά
Τα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να βρουν αγοραστή, καθώς η μέση διάρκεια παραμονής τους στην αγορά φτάνει τις 204 ημέρες. Παρά τον πιο αργό ρυθμό απορρόφησης, το κέντρο εξακολουθεί να αποτελεί τη μεγαλύτερη αγορά κατοικίας της χώρας σε όγκο συναλλαγών. Ωστόσο είναι περισσότεροι οι αγοραστές που «κουμπώνουν» τις ανάγκες τους με το κέντρο της Αθήνας γι’ αυτό και πάνω από 1 στα 5 ακίνητα (21,1%) που βγαίνει στην αγορά στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου καταλήγει στην πώληση. Η μεγάλη βέβαια ποικιλία διαθέσιμων ακινήτων και η ανομοιογένεια του αποθέματος επιμηκύνουν τον χρόνο που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής.
Πειραιάς και Δυτικά Προάστια κερδίζουν έδαφος
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εικόνα στον Πειραιά και τα προάστιά του. Αν και η πιθανότητα πώλησης διαμορφώνεται στο 19,2%, κοντά στα επίπεδα των Βορείων Προαστίων (19,1%), οι κατοικίες πωλούνται σημαντικά ταχύτερα, καθώς ο διάμεσος χρόνος παραμονής στην αγορά περιορίζεται στις 146 ημέρες. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι η περιοχή εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικό αγοραστικό ενδιαφέρον, συνδυάζοντας συγκριτικά χαμηλότερες τιμές με σημαντικές αναπτυξιακές προοπτικές.
Αντίστοιχα, τα Δυτικά Προάστια εμφανίζουν ποσοστό πώλησης 17,5%, ωστόσο οι κατοικίες αλλάζουν χέρια σχετικά γρήγορα, σε περίπου 156 ημέρες. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει την κινητικότητα που εξακολουθεί να καταγράφεται σε περιοχές με πιο προσιτές τιμές κατοικίας, οι οποίες αποτελούν επιλογή για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών. Η σύγκριση αναδεικνύει ότι η γεωγραφία από μόνη της δεν εξηγεί πλήρως την πορεία ενός ακινήτου. Ένα σπίτι στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να χρειαστεί περίπου 204 ημέρες για να πουληθεί, ενώ ένα αντίστοιχο ακίνητο στον Πειραιά σχεδόν 50 ημέρες λιγότερες, παρότι τα ποσοστά πώλησης είναι παρόμοια.
Ανατολική Αττική και Θεσσαλονίκη στις χαμηλότερες επιδόσεις
Στον αντίποδα βρίσκονται η Ανατολική Αττική και η Θεσσαλονίκη. Στην Ανατολική Αττική το ποσοστό πώλησης περιορίζεται μόλις στο 10,2%, δηλαδή περίπου στο μισό από εκείνο που καταγράφεται στο κέντρο της Αθήνας, ενώ οι κατοικίες παραμένουν διαθέσιμες για περίπου 190 ημέρες. Η Θεσσαλονίκη και τα προάστιά της εμφανίζουν επίσης χαμηλή αποτελεσματικότητα, με ποσοστό πώλησης 10,7%. Ωστόσο, παρουσιάζουν τη μικρότερη διάρκεια παραμονής στην αγορά από όλες τις περιοχές του δείγματος, μόλις 137 ημέρες. Το εύρημα αυτό δείχνει ότι ένα μέρος του διαθέσιμου αποθέματος απορροφάται γρήγορα, αλλά συνολικά λιγότερα ακίνητα καταλήγουν τελικά σε πώληση.
Τι ζητούν πραγματικά οι αγοραστές
Η ανάλυση αποκαλύπτει ότι οι προτιμήσεις των αγοραστών απέχουν συχνά από τις προσδοκίες των πωλητών. Το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά ακίνητα με αξία κάτω από 100.000 ευρώ, ενώ η μεγαλύτερη ισορροπία ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση εντοπίζεται γύρω από το επίπεδο των 200.000 ευρώ. Αντίθετα, οι κατοικίες αξίας από 300.000 έως 400.000 ευρώ συγκεντρώνουν μόλις το 6% της συνολικής ζήτησης, γεγονός που εξηγεί γιατί πολλοί ιδιοκτήτες αναγκάζονται να περιμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να εμφανιστεί ενδιαφερόμενος αγοραστής.
Για τα ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ η εικόνα είναι πιο θετική, καθώς προσελκύουν το 16% της συνολικής ζήτησης, κυρίως σε περιοχές υψηλής αξίας και σε νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα.
Ποια χαρακτηριστικά κατοικιών έχουν μεγαλύτερη ζήτηση
Η έρευνα καταγράφει σαφείς προτιμήσεις και ως προς τα χαρακτηριστικά των κατοικιών. Περισσότεροι από τους μισούς αγοραστές (53%) αναζητούν διαμερίσματα επιφάνειας από 80 έως 120 τετραγωνικά μέτρα, ενώ οι πολύ μικρές κατοικίες συγκεντρώνουν αισθητά χαμηλότερο ενδιαφέρον.
Εξίσου καθοριστικός αποδεικνύεται ο όροφος. Το 84% των αγοραστών αναζητά κατοικία από τον πρώτο έως τον τρίτο όροφο, μόλις το 2% ενδιαφέρεται για ακίνητα πάνω από τον τρίτο όροφο, ενώ το 14% δηλώνει διατεθειμένο να εξετάσει ισόγεια κατοικία.
Η τέταρτη διάσταση της αγοράς: Ο πωλητής
Σύμφωνα με τnν πλατφόρμα Uniko, η τοποθεσία, τα χαρακτηριστικά και η τιμή εξηγούν σε μεγάλο βαθμό την πορεία ενός ακινήτου. Ωστόσο υπάρχει και μια τέταρτη παράμετρος που αποδεικνύεται εξίσου σημαντική, η συμπεριφορά και οι αποφάσεις του ίδιου του πωλητή. Τα σωστά τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι μόλις 16,3% για τα υπερτιμημένα. Με άλλα λόγια, έχουν έως και 55% μεγαλύτερη πιθανότητα να καταλήξουν σε επιτυχημένη συναλλαγή. Παράλληλα, ολοκληρώνουν την πώλησή τους σε περίπου 176 ημέρες, ενώ τα υπερτιμημένα ακίνητα παραμένουν στην αγορά σχεδόν 230 ημέρες.
Οι μειώσεις τιμών δεν φέρνουν πάντα αποτέλεσμα
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η συμπεριφορά των πωλητών ως προς τις αναπροσαρμογές τιμών. Επτά στους δέκα ιδιοκτήτες διατηρούν την αρχική τιμή σε όλη τη διάρκεια της αγγελίας. Όσοι προχώρησαν σε μία μείωση πέτυχαν ποσοστό πώλησης 19%, ενώ όσοι πραγματοποίησαν δύο μειώσεις κατέγραψαν το υψηλότερο ποσοστό επιτυχίας, 27%. Αντίθετα, οι συνεχείς μειώσεις φαίνεται ότι λειτουργούν αποτρεπτικά. Τα ακίνητα που αλλάζουν επανειλημμένα τιμή τείνουν να θεωρούνται προβληματικά από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Είναι χαρακτηριστικό ότι στις περιπτώσεις τριών ή περισσότερων διαδοχικών μειώσεων δεν καταγράφηκε καμία πώληση στο δείγμα της έρευνας. Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι το γεγονός ότι το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται μέσα στον πρώτο χρόνο παραμένουν τελικά αδιάθετα.
Το αόρατο εμπόδιο: Νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες
Ένα ακόμη σημαντικό εύρημα αφορά την ετοιμότητα των ακινήτων για μεταβίβαση. Σχεδόν το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων που εξετάστηκαν από την Uniko παρουσίαζε νομικά ή πολεοδομικά ζητήματα που απαιτούσαν ενέργειες από τον ιδιοκτήτη πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Το στοιχείο αυτό εξηγεί γιατί αρκετές συμφωνίες καθυστερούν ή ακόμη και ακυρώνονται στο τελικό στάδιο, παρά το γεγονός ότι έχει βρεθεί ενδιαφερόμενος αγοραστής.
Σταθεροποίηση της αγοράς και μεγαλύτερες διαφορές στις τιμές
Έναν χρόνο μετά την έναρξη λειτουργίας της, η Uniko αριθμεί περισσότερους από 1 εκατομμύριο χρήστες, έχει εξυπηρετήσει 10.000 πελάτες και έχει συνεργαστεί με περισσότερους από 1.000 μοναδικούς πωλητές. Σύμφωνα με τον συνιδρυτή της εταιρείας, Γιώργο Φουσκούδη, η αγορά κατοικίας εισέρχεται σταδιακά σε φάση εξισορρόπησης. Οι συναλλαγές αναμένεται να υποχωρήσουν ελαφρώς, ενώ οι τιμές αναμένεται να κινηθούν σταθεροποιητικά. Σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως οι νέες κατασκευές, δεν αποκλείονται ακόμη και διορθώσεις τιμών, παρά το υψηλό κόστος κατασκευής που εξακολουθεί να περιορίζει τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών.
Την ίδια στιγμή, η αύξηση του αποθέματος ανακαινισμένων κατοικιών αναμένεται να διευρύνει ακόμη περισσότερο τη διαφορά αξίας μεταξύ ανακαινισμένων και μη ανακαινισμένων ακινήτων, με την ψαλίδα να μπορεί να φτάσει ακόμη και το 20%.
Μια αγορά που γίνεται πιο απαιτητική
Η συνολική εικόνα που προκύπτει είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν κινείται πλέον ομοιόμορφα. Η γεωγραφική θέση εξακολουθεί να έχει βαρύτητα, αλλά δεν αρκεί από μόνη της για να εξασφαλίσει μια γρήγορη και επιτυχημένη πώληση. Η σωστή τιμολόγηση, η κατάσταση του ακινήτου, η νομική του ετοιμότητα και η προσαρμογή στις πραγματικές ανάγκες της ζήτησης καθορίζουν περισσότερο από ποτέ ποια σπίτια θα πουληθούν άμεσα και ποια θα παραμείνουν για μήνες – ή ακόμη και χρόνια – στις αγγελίες.
