Η ελληνική αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε σήμερα η Τράπεζα της Ελλάδος, συνέχισε και κατά τους πρώτους μήνες του 2026 να κινείται σε θετικό έδαφος, ωστόσο τα σημάδια επιβράδυνσης σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι πλέον εμφανή. Η έντονη ανοδική πορεία που χαρακτήρισε την αγορά μετά την πανδημία φαίνεται να εισέρχεται σε μια πιο ώριμη φάση, με τις αυξήσεις των τιμών να μετριάζονται και τους επενδυτές να στρέφουν όλο και περισσότερο το ενδιαφέρον τους στην ποιότητα των ακινήτων, την ενεργειακή τους απόδοση και τη στρατηγική τοποθεσία τους.
Παρά τη συγκράτηση των ρυθμών ανόδου, η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους αγοραστές, με αιχμή του δόρατος την κατοικία, αλλά και τις σύγχρονες επαγγελματικές εγκαταστάσεις, τα ξενοδοχεία, τα logistics και τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Την ίδια στιγμή, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών συνεχίζει να αποτελεί τη μεγαλύτερη πρόκληση για την αγορά, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και δυσκολεύοντας την πρόσβαση στη στέγη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών.
Επιβράδυνση των αυξήσεων στις κατοικίες
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν ότι η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να αναπτύσσεται, αλλά με σαφώς χαμηλότερες ταχύτητες. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 7,5% το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Πρόκειται για τη χαμηλότερη επίδοση των τελευταίων ετών, χωρίς ωστόσο να σηματοδοτεί ανατροπή της ανοδικής τάσης.
Για το σύνολο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 8,1%, έναντι 9,1% το 2024, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά εισέρχεται σε περίοδο σταδιακής εξομάλυνσης.
Αξιοσημείωτες διαφοροποιήσεις παρατηρούνται ανά περιοχή. Η Θεσσαλονίκη και οι λοιπές περιοχές της χώρας εξακολουθούν να εμφανίζουν ισχυρότερη δυναμική, με ετήσιες αυξήσεις 6,4% και 6,9% αντίστοιχα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026. Αντίθετα, η Αθήνα, η οποία είχε πρωταγωνιστήσει στην προηγούμενη ανοδική φάση, κατέγραψε ηπιότερη αύξηση 5,2%, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,4%.
Η περιορισμένη διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών συνεχίζει να μετατοπίζει μέρος της ζήτησης προς παλαιότερα ακίνητα και σε περιοχές εκτός των παραδοσιακά ακριβών αγορών. Το φαινόμενο αυτό εξηγεί και τις υψηλές αποδόσεις που κατέγραψαν τα παλαιότερα διαμερίσματα τα προηγούμενα χρόνια, καθώς πολλοί αγοραστές αναζητούν οικονομικότερες επιλογές που μπορούν να αναβαθμιστούν ενεργειακά ή λειτουργικά.
Οι ξένες επενδύσεις παραμένουν ισχυρές
Παρά την κάμψη που παρουσιάζει το πρόγραμμα Golden Visa μετά τις αλλαγές στους όρους χορήγησης αδειών διαμονής, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά παραμένει ενεργό.
Οι καθαρές εισροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 43,4% το πρώτο τρίμηνο του 2026 και ανήλθαν σε 511,6 εκατ. ευρώ, έναντι 356,8 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025.
Αντίθετα, οι αιτήσεις για Golden Visa μειώθηκαν κατά 52,2%, φθάνοντας τις 1.677 στο τετράμηνο Ιανουαρίου – Απριλίου 2026, έναντι 3.507 το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται κυρίως στα αυστηρότερα κριτήρια και στα υψηλότερα επενδυτικά όρια που εφαρμόζονται πλέον στο πρόγραμμα.
Ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας
Η κατασκευαστική δραστηριότητα παρουσιάζει εκ νέου δυναμική μετά τις καθυστερήσεις που είχαν προκαλέσει οι εκκρεμότητες γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό το 2025.
Στο πρώτο δίμηνο του 2026, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών για κατοικίες αυξήθηκε κατά 68,6%, ενώ ο δομήσιμος όγκος κατέγραψε ακόμη μεγαλύτερη άνοδο, της τάξης του 61,5%.
Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 15% σε ετήσια βάση και αντιστοιχούν πλέον στο 2,7% του ΑΕΠ, ένδειξη ότι ο κατασκευαστικός κλάδος παραμένει σημαντικός μοχλός ανάπτυξης.
Ωστόσο, η μεγάλη πρόκληση εξακολουθεί να είναι το υψηλό κόστος κατασκευής. Παρότι ο ετήσιος ρυθμός αύξησης περιορίστηκε στο 2,8% το πρώτο τρίμηνο του 2026, το συνολικό κόστος ανέγερσης νέων κατοικιών παραμένει σχεδόν 28% υψηλότερο σε σχέση με το 2021. Η εξέλιξη αυτή δυσχεραίνει την ανάπτυξη νέων έργων και μετακυλίεται τελικά στις τελικές τιμές πώλησης.
Νέα ώθηση από τη στεγαστική πίστη
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» συνέβαλε σημαντικά στην ενίσχυση της στεγαστικής πίστης. Τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 103,5% στο τετράμηνο Ιανουαρίου – Απριλίου 2026 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Παρά τη σημαντική αυτή αύξηση, η συνολική πιστωτική επέκταση παραμένει αρκετά χαμηλότερη από τα επίπεδα που επικρατούσαν πριν από την οικονομική κρίση, γεγονός που υποδηλώνει ότι η χρηματοδότηση εξακολουθεί να μην αποτελεί τον βασικό μοχλό τροφοδότησης της αγοράς.
Τα επαγγελματικά ακίνητα παραμένουν στο επίκεντρο
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, η εικόνα παραμένει θετική, ιδιαίτερα για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025 οι τιμές των σύγχρονων γραφείων αυξήθηκαν κατά 4,5%, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών ενισχύθηκαν κατά 3,9%. Στην Αθήνα οι επιδόσεις ήταν ακόμη ισχυρότερες, με αυξήσεις 6,1% για τα γραφεία και 5,4% για τα καταστήματα.
Οι επιχειρήσεις αναζητούν ολοένα περισσότερο ενεργειακά αποδοτικούς χώρους με σύγχρονες τεχνολογικές υποδομές, γεγονός που δημιουργεί διαχωρισμό μεταξύ των ακινήτων νέας γενιάς και των παλαιότερων κτιρίων. Πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν πλέον να προχωρούν σε εκτεταμένες ανακαινίσεις προκειμένου να διατηρήσουν την ανταγωνιστικότητα των ακινήτων τους.
Παράλληλα, ιδιαίτερα ισχυρή εμφανίζεται η δραστηριότητα σε ξενοδοχεία και αποθηκευτικούς χώρους. Οι σχετικές άδειες αυξήθηκαν σημαντικά κατά το πρώτο δίμηνο του έτους, ενώ οι επενδυτές συνεχίζουν να βλέπουν θετικές προοπτικές στους τομείς του τουρισμού και των logistics.
Οι προκλήσεις της επόμενης ημέρας
Παρά τις θετικές επιδόσεις, το περιβάλλον γίνεται πιο σύνθετο. Η γεωπολιτική αβεβαιότητα στη Μέση Ανατολή, οι πιθανές πιέσεις στο ενεργειακό κόστος και οι αυξήσεις στο κόστος μεταφορών και κατασκευών δημιουργούν νέους κινδύνους για την αγορά.
Στο νέο περιβάλλον, η αξία ενός ακινήτου δεν θα καθορίζεται αποκλειστικά από τη θέση του, αλλά ολοένα περισσότερο από την ενεργειακή του απόδοση, το λειτουργικό κόστος και την ποιότητα κατασκευής. Οι επενδυτές και οι χρήστες ακινήτων δείχνουν ήδη να προσαρμόζονται σε αυτή τη νέα πραγματικότητα.
Ταυτόχρονα, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και το αυξημένο κόστος κατασκευής αναμένεται να διατηρήσουν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, εντείνοντας τις πιέσεις στο στεγαστικό πρόβλημα. Τα μέτρα που έχει ανακοινώσει η Πολιτεία για την ενίσχυση της προσφοράς αναμένεται να αποδώσουν σε βάθος χρόνου, ενώ πιο άμεσα αποτελέσματα θα μπορούσαν να προκύψουν από την απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης και μεταβίβασης ακινήτων, καθώς και από κίνητρα για την επαναφορά ανενεργών ακινήτων στην αγορά.
Συνολικά, οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν θετικές, αλλά σαφώς πιο συγκρατημένες σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Η ανάπτυξη αναμένεται να συνεχιστεί με ηπιότερους ρυθμούς, ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον θα επικεντρώνεται όλο και περισσότερο στην ποιότητα, τη βιωσιμότητα και την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων, στοιχεία που αναδεικνύονται στους βασικούς παράγοντες αξίας της επόμενης ημέρας.
