Νέα ξενοδοχεία δρομολογούνται στην Αθήνα, επιβεβαιώνοντας ότι το τουριστικό real estate εξακολουθεί να αποτελεί πεδίο επενδυτικού ενδιαφέροντος, παρά τις αλλαγές που συντελούνται στην αγορά ακινήτων και τους περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Από το Κουκάκι και την Αιόλου έως το Κολωνάκι και την περιοχή της Αριστοτέλους, επενδυτές αξιοποιούν διαφορετικές ευκαιρίες: από την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων σε οικόπεδα έως τη μετατροπή παλαιών κτιρίων γραφείων και καταστημάτων ή την αναβάθμιση υφιστάμενων ξενοδοχείων.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η παρουσία ισραηλινών επενδυτικών συμφερόντων, τα οποία έχουν ενισχύσει τα τελευταία χρόνια το αποτύπωμά τους στην αθηναϊκή αγορά φιλοξενίας. Την ίδια ώρα, όμως, τοποθετούνται στην αγορά και ελληνικά επιχειρηματικά κεφάλαια, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση για τουριστικές χρήσεις στο κέντρο παραμένει ισχυρή.
Νέο εξαώροφο ξενοδοχείο στο Κουκάκι
Ένα από τα πιο πρόσφατα projects αφορά την ανέγερση νέου εξαώροφου ξενοδοχείου στην οδό Αρβάλη 3, στο Κουκάκι. Το ακίνητο ανήκει στην D.P. Doenyas Properties Μονοπρόσωπη Α.Ε. και σήμερα φιλοξενεί ένα μικρό, εγκαταλελειμμένο ισόγειο κτίσμα, το οποίο προβλέπεται να κατεδαφιστεί.
Το νέο κτίριο θα διαθέτει υπόγειο, ισόγειο, έξι ορόφους και μη βατό δώμα, ενώ το συνολικό ύψος του θα φτάνει τα 19,70 μέτρα, χωρίς την απόληξη του κλιμακοστασίου.
Η αρχιτεκτονική μελέτη εγκρίθηκε από τη Γενική Διεύθυνση Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς, μετά την ομόφωνη γνωμοδότηση του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου. Η έγκριση δεν αποτελεί οικοδομική άδεια, αλλά συνιστά σημαντικό αδειοδοτικό βήμα για την προώθηση της επένδυσης.
Σύμφωνα με την απόφαση, το ύψος του κτιρίου βρίσκεται εντός των επιτρεπόμενων ορίων και η νέα ανάπτυξη δεν προκαλεί άμεση ή έμμεση βλάβη στην Ακρόπολη ή σε άλλα μνημεία της περιοχής.
Η επένδυση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και ως προς την προέλευση των κεφαλαίων, καθώς η D.P. Doenyas Properties συνδέεται, σύμφωνα με διαθέσιμα εταιρικά στοιχεία, με ισραηλινά επιχειρηματικά συμφέροντα.
Από την Αιόλου μέχρι την Αριστοτέλους
Στην οδό Αιόλου 81 βρίσκεται ένα ακόμη project με ισραηλινή επενδυτική παρουσία. Πρόκειται για την αξιοποίηση πολυώροφου κτιρίου, το οποίο σήμερα έχει χρήσεις γραφείων και καταστημάτων και σχεδιάζεται να μετατραπεί σε ξενοδοχειακή μονάδα. Ιδιοκτήτρια του ακινήτου εμφανίζεται η AIOLOU 81 ΙΚΕ, εταιρεία ισραηλινών συμφερόντων. Η σχετική μελέτη εγκρίθηκε από το υπουργείο Πολιτισμού, καθώς το ακίνητο βρίσκεται εντός του αρχαιολογικού χώρου της πόλης των Αθηνών και στην ευρύτερη ζώνη προστασίας της Ακρόπολης.
Το project εντάσσεται σε μία τάση που έχει αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία στην Αθήνα, την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, κυρίως γραφείων και εμπορικών ακινήτων, προκειμένου να μετατραπούν σε ξενοδοχεία και εναλλακτικά καταλύματα.
Ανάλογο είναι το project στη συμβολή των οδών Αριστοτέλους 2 και Χαλκοκονδύλη 46. Εκεί έχει ήδη εκδοθεί οικοδομική άδεια για εργασίες εκσυγχρονισμού και εσωτερικών διαρρυθμίσεων, με τους ορόφους να αποκτούν χρήση ενοικιαζόμενων επιπλωμένων διαμερισμάτων. Παράλληλα, προβλέπεται αλλαγή χρήσης τμημάτων του ισογείου από εμπορικά καταστήματα σε καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και παρεμβάσεις στην όψη του κτιρίου και στο δώμα. Φορέας της επένδυσης είναι η JH HOSPITALITY GREECE ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.
Επενδύσεις και στο Κολωνάκι
Η επενδυτική κινητικότητα δεν περιορίζεται στις περιοχές γύρω από την Ακρόπολη. Στο Κολωνάκι, στη συμβολή των οδών Ευζώνων 7 και Αναπήρων Πολέμου, βρίσκεται σε εξέλιξη ένα ακόμη ξενοδοχειακό project. Η οικοδομική άδεια αφορά ανακαίνιση, αλλαγές στις εσωτερικές διαρρυθμίσεις και στις όψεις, αλλά και αύξηση της δυναμικότητας υφιστάμενου ξενοδοχείου. Φορέας του έργου είναι η εταιρεία THE ATHENS LOOK A.E.
Η περίπτωση αυτή δείχνει και μία άλλη πλευρά της αγοράς: το επενδυτικό ενδιαφέρον δεν εκφράζεται μόνο μέσω νέων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης, αλλά και μέσω της αναβάθμισης υφιστάμενων μονάδων και της αύξησης της δυναμικότητάς τους.
Την ίδια στιγμή, ελληνικά επιχειρηματικά κεφάλαια συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες στο κέντρο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η ΝΤΟΚΑ – ΧΑΤΖΗΦΩΤΙΑΔΗΣ Α.Ε., συμφερόντων της οικογένειας Χατζηφωτιάδη, γνωστής από το brand μόδας DOCA. Η εταιρεία έχει δρομολογήσει την ανακατασκευή και αλλαγή χρήσης ακινήτου στην οδό Πολυκλείτου 12, με στόχο τη δημιουργία νέου τουριστικού καταλύματος.
Γιατί το κέντρο εξακολουθεί να προσελκύει κεφάλαια
Το κοινό στοιχείο των συγκεκριμένων projects είναι ότι επενδύουν σε μία αγορά όπου η τουριστική ζήτηση έχει αλλάξει τα δεδομένα για τις αξίες και τις χρήσεις των ακινήτων.
Η εγγύτητα στην Ακρόπολη, η πρόσβαση στα βασικά σημεία ενδιαφέροντος του ιστορικού κέντρου και η υψηλή τουριστική κίνηση εξακολουθούν να καθιστούν την Αθήνα και κυρίως τις κεντρικές περιοχές της ελκυστικές για επενδύσεις σε ξενοδοχεία.
Ταυτόχρονα, η αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων προσφέρει μία εναλλακτική έναντι της αγοράς μεγάλων οικοπέδων, σε μία αγορά όπου η διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων είναι περιορισμένη και το κόστος απόκτησης έχει αυξηθεί.
Ιδιαίτερα σημαντική είναι και η αλλαγή του επενδυτικού μείγματος. Η Αθήνα δεν προσελκύει μόνο μεγάλες ξενοδοχειακές αλυσίδες ή θεσμικούς επενδυτές, αλλά και μικρότερα επενδυτικά σχήματα που εντοπίζουν μεμονωμένα ακίνητα και τα επανατοποθετούν στην τουριστική αγορά.
Η νέα ισορροπία με τη βραχυχρόνια μίσθωση
Η κινητικότητα αυτή αποκτά πρόσθετο ενδιαφέρον σε μία περίοδο κατά την οποία η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα βρίσκεται αντιμέτωπη με αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο.
Η αναστολή νέων εγγραφών ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής σε συγκεκριμένες περιοχές του κέντρου περιορίζει τη δυνατότητα περαιτέρω επέκτασης του μοντέλου Airbnb εκεί όπου η τουριστική δραστηριότητα είναι ήδη έντονη.
Δεν μπορεί, βέβαια, να υποστηριχθεί ότι οι συγκεκριμένες ξενοδοχειακές επενδύσεις αποτελούν άμεσο αποτέλεσμα των περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση. Η τουριστική ζήτηση, οι αξίες των ακινήτων και η δυνατότητα αξιοποίησης κενών ή υποαξιοποιημένων κτιρίων αποτελούν ισχυρότερους παράγοντες.
Ωστόσο, η συγκυρία δημιουργεί μία ενδιαφέρουσα νέα ισορροπία στην αγορά. Την ώρα που ένα τμήμα της βραχυχρόνιας μίσθωσης περνά σε καθεστώς αυστηρότερων κανόνων, οι επενδυτές συνεχίζουν να αναζητούν επαγγελματικές τουριστικές χρήσεις για ακίνητα στο κέντρο.
Το αποτέλεσμα είναι ότι ο ξενοδοχειακός χάρτης της Αθήνας συνεχίζει να εμπλουτίζεται, όχι με μία ενιαία μορφή επενδύσεων, αλλά μέσα από ένα μωσαϊκό νέων κατασκευών, αλλαγών χρήσης, ανακαινίσεων και αυξήσεων δυναμικότητας.
Και πίσω από αυτή τη διαδικασία βρίσκονται πλέον τόσο ξένα κεφάλαια, με τους Ισραηλινούς επενδυτές να έχουν έντονη παρουσία, όσο και ελληνικές επιχειρήσεις που εξακολουθούν να βλέπουν στο τουριστικό real estate του κέντρου μία αγορά με σημαντικές προοπτικές.
