Σε μια νέα εποχή εισέρχεται το πρώην εργοστάσιο της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, γνωστό ως Softex, στον Ελαιώνα, καθώς προχωρά ο σχεδιασμός της Dimand για τη μετατροπή του σε ένα σύγχρονο επιχειρηματικό συγκρότημα, με νέους χώρους γραφείων, ανακατασκευή ιστορικών βιομηχανικών κτιρίων, οργανωμένους χώρους στάθμευσης και εκτεταμένες παρεμβάσεις πρασίνου. Το σχέδιο αφορά έκταση περίπου 49,3 στρεμμάτων και φιλοδοξεί να αλλάξει την εικόνα ενός από τα πιο χαρακτηριστικά βιομηχανικά ακίνητα της Αθήνας, διατηρώντας παράλληλα στοιχεία της παραγωγικής ιστορίας του.
Τις λεπτομέρειες της ανάπτυξης αποκαλύπτει η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ), που εκπονήθηκε τον Ιούλιο του 2026 για λογαριασμό της IQ ATHENS Μ.Α.Ε., θυγατρική της Dimand στην οποία ανήκει το ακίνητο. Πρόκειται για μια παρέμβαση που δεν περιορίζεται στην ανακαίνιση των παλαιών εγκαταστάσεων, αλλά περιλαμβάνει την ανέγερση νέων κτιρίων, την αλλαγή χρήσης των υφιστάμενων βιομηχανικών υποδομών και τη συνολική αναδιαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου.
Το ακίνητο βρίσκεται στο οικοδομικό τετράγωνο 35 του Δήμου Αθηναίων, ανάμεσα στην Ιερά Οδό, την Αγίου Πολυκάρπου, τη Χαρτεργατών και την υπό διάνοιξη οδό Προφήτη Δανιήλ. Η θέση του αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς εντάσσεται σε μια περιοχή που βρίσκεται στο επίκεντρο ευρύτερων σχεδιασμών αστικής αναζωογόνησης, με τον Ελαιώνα να επιχειρεί σταδιακά να αφήσει πίσω του την εικόνα της υποβαθμισμένης βιομηχανικής ζώνης.
Η συνολική επιφάνεια του ακινήτου ανέρχεται σε 49.340,76 τετραγωνικά μέτρα και χωρίζεται σε δύο κάθετες ιδιοκτησίες. Η πρώτη, έκτασης 32.381,36 τ.μ., καταλαμβάνει το μεγαλύτερο τμήμα του συγκροτήματος, ενώ η δεύτερη, επιφάνειας 16.959,40 τ.μ., βρίσκεται στο βορειοδυτικό τμήμα. Ο σχεδιασμός προβλέπει διαφορετική κτιριακή ανάπτυξη σε κάθε τμήμα, με κοινό προσανατολισμό τη δημιουργία σύγχρονων επαγγελματικών εγκαταστάσεων.
Τρία ιστορικά κτίρια αποκτούν νέα χρήση
Στον πυρήνα της ανάπλασης βρίσκεται η διατήρηση τριών κτιρίων του πρώην εργοστασίου, τα οποία ανεγέρθηκαν την περίοδο 1971-1973 και αποτελούν τα σημαντικότερα εναπομείναντα στοιχεία του βιομηχανικού συγκροτήματος. Πρόκειται για το Κ1, γνωστό ως Κτίριο της 9ης Μηχανής, το Κ2, που περιλαμβάνει τον Υδατόπυργο και την Άλεση ΧΙΙ, και το Κ3, το οποίο επίσης αποτελούσε μέρος των παραγωγικών εγκαταστάσεων της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας.
Το Κτίριο της 9ης Μηχανής έχει ύψος 19,21 μέτρα, με επιπλέον στέγη ύψους 1,95 μέτρων, ενώ ο Υδατόπυργος φτάνει τα 24,77 μέτρα. Το τρίτο κτίριο έχει ύψος 19,35 μέτρα. Οι εγκαταστάσεις αυτές διατηρούν την αρχιτεκτονική ταυτότητα της βιομηχανικής περιόδου του ακινήτου, παρά τις σημαντικές φθορές που έχουν υποστεί. Όπως επισημαίνεται στη μελέτη, τα κτίρια έχουν καταπονηθεί από τους σεισμούς του 1981, του 1999 και του 2019, καθώς και από δύο πυρκαγιές, το 1994 και το 2015. Οι υπόλοιπες παλαιές εγκαταστάσεις έχουν κατεδαφιστεί εξαιτίας της παλαιότητας, των φθορών και των προβλημάτων που είχαν συσσωρευτεί με την πάροδο του χρόνου.
Αντί της πλήρους κατεδάφισης και της δημιουργίας ενός εντελώς νέου συγκροτήματος, επιλέγεται η διατήρηση των τριών κτιρίων, με εκτεταμένες εργασίες στατικής ενίσχυσης, ανακατασκευής και αλλαγής χρήσης. Με τον τρόπο αυτό, χώροι που επί δεκαετίες εξυπηρετούσαν τη βιομηχανική παραγωγή θα μετατραπούν κυρίως σε γραφεία και υποστηρικτικές εγκαταστάσεις. Η συγκεκριμένη επιλογή αποτελεί βασικό στοιχείο της αρχιτεκτονικής προσέγγισης, καθώς επιδιώκεται η συνύπαρξη των παλαιών βιομηχανικών κελυφών με τη σύγχρονη δόμηση.
Νέα κτίρια γραφείων και 836 θέσεις στάθμευσης
Η νέα ανάπτυξη θα περιλαμβάνει συνολική δόμηση 39.102,26 τετραγωνικών μέτρων, με την κατασκευή τριών νέων τετραώροφων κτιρίων γραφείων, δύο πολυώροφων κτιρίων στάθμευσης και βοηθητικών εγκαταστάσεων. Στο μεγαλύτερο τμήμα του ακινήτου, που αντιστοιχεί στην πρώτη ιδιοκτησία, προβλέπεται η ανέγερση των κτιρίων Β1 και Β2, τα οποία προορίζονται για τη στέγαση των κεντρικών γραφείων μεγάλης εταιρείας. Παράλληλα, θα διατηρηθούν και θα επαναχρησιμοποιηθούν τα ιστορικά κτίρια Κ1 και Κ2. Στην ίδια ιδιοκτησία σχεδιάζεται πενταώροφο κτίριο στάθμευσης, δυναμικότητας 389 αυτοκινήτων, καθώς και 30 υπαίθριες θέσεις και 24 θέσεις υπηρεσιακών οχημάτων. Θα κατασκευαστεί επίσης διώροφο κτίριο για τις κεντρικές ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις.
Στη δεύτερη ιδιοκτησία, η οποία καταλαμβάνει σχεδόν 17 στρέμματα, το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία σύγχρονων γραφειακών χώρων προς μίσθωση σε επιχειρήσεις και υπηρεσίες. Εδώ θα ανακατασκευαστεί το υφιστάμενο κτίριο Κ3 και θα ανεγερθεί το νέο τετραώροφο κτίριο Β3, με υπόγειο χώρο στάθμευσης 106 θέσεων. Επιπλέον, προβλέπεται τριώροφο κτίριο στάθμευσης 139 θέσεων και 148 υπαίθριες θέσεις. Συνολικά, το νέο συγκρότημα θα διαθέτει 836 θέσεις στάθμευσης, εκ των οποίων 443 στην πρώτη ιδιοκτησία και 393 στη δεύτερη. Η πρόβλεψη αυτή αποτυπώνει και το μέγεθος της νέας επιχειρηματικής δραστηριότητας που σχεδιάζεται να συγκεντρωθεί στο πρώην εργοστάσιο.
Την αρχιτεκτονική προσέγγιση υπογράφει το γραφείο Neiheiser Argyros, με βασική κατεύθυνση τη δημιουργία ενός ενιαίου συγκροτήματος, στο οποίο οι νέοι κτιριακοί όγκοι θα συνδυάζονται με τα υφιστάμενα βιομηχανικά κελύφη. Στόχος είναι να διατηρηθεί η αναγνωρίσιμη ταυτότητα της Softex, χωρίς να περιορίζεται η λειτουργικότητα των νέων επαγγελματικών εγκαταστάσεων.
Περισσότερα από 15 στρέμματα πρασίνου
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στη διαμόρφωση του υπαίθριου χώρου, καθώς το σχέδιο προβλέπει συνολική επιφάνεια φύτευσης 15.443,32 τετραγωνικών μέτρων, που αντιστοιχεί περίπου στο 31,3% της έκτασης του ακινήτου. Η φύτευση κατανέμεται σε 10.108,26 τ.μ. στην πρώτη ιδιοκτησία και 5.335,06 τ.μ. στη δεύτερη. Προβλέπεται επίσης η φύτευση 247 δέντρων, με στόχο τη βελτίωση του μικροκλίματος, τη δημιουργία σκιασμένων χώρων και τον περιορισμό των επιπτώσεων της αστικής θερμικής νησίδας.
Ο περιβάλλων χώρος σχεδιάζεται ώστε να εξυπηρετεί τις καθημερινές ανάγκες των εργαζομένων και των επισκεπτών, συνδέοντας λειτουργικά τα παλαιά και τα νέα κτίρια. Η δημιουργία εκτεταμένων φυτεμένων επιφανειών αποτελεί βασικό στοιχείο της προσπάθειας να αποκτήσει το πρώην βιομηχανικό ακίνητο διαφορετικό χαρακτήρα από εκείνον που είχε κατά τη διάρκεια της παραγωγικής του λειτουργίας.
Παράλληλα, το συγκρότημα σχεδιάζεται με στόχο την απόκτηση περιβαλλοντικής πιστοποίησης LEED Gold. Στο πλαίσιο αυτό προβλέπονται αντλίες θερμότητας υψηλής απόδοσης, φωτοβολταϊκά συστήματα στα δώματα, προηγμένα συστήματα ενεργειακής διαχείρισης και κτιριακά κελύφη με αυξημένη θερμομόνωση. Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται ακόμη η αξιοποίηση ομβρίων υδάτων για άρδευση και βοηθητικές χρήσεις, με σκοπό τον περιορισμό της κατανάλωσης νερού.
Οι αρχαιότητες και οι αδειοδοτήσεις
Ένα από τα ιδιαίτερα στοιχεία της ανάπτυξης είναι η παρουσία αρχαιολογικών ευρημάτων, τα οποία εντοπίστηκαν κατά τη διάρκεια εκσκαφικών εργασιών στη δεύτερη ιδιοκτησία. Σύμφωνα με τη ΜΠΕ, οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Πολιτισμού έχουν εγκρίνει τη διατήρηση και μερική ανάδειξη των αρχαιοτήτων στον τομέα Α, μέσω ειδικών φρεατίων θέασης. Για τα υπόλοιπα ευρήματα προβλέπεται ελεγχόμενη κατάχωση με κατάλληλα προστατευτικά υλικά, ώστε να διασφαλιστεί η προστασία τους από τις κατασκευαστικές φορτίσεις.
Η παρουσία των αρχαιοτήτων έχει ήδη επηρεάσει τον τεχνικό σχεδιασμό, με προσαρμογές στις προβλεπόμενες κατασκευές και στις θεμελιώσεις.
Σε επίπεδο αδειοδοτήσεων, για το ακίνητο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια από τον Νοέμβριο του 2023, η οποία αφορά εργασίες στατικής ενίσχυσης υφιστάμενων κτιρίων. Ακολούθησαν αναθεωρήσεις, μεταξύ των οποίων εκείνη του 2024 για την αλλαγή χρήσης του Κ3 από βιομηχανικό κτίριο σε γραφεία, καθώς και η δεύτερη αναθεώρηση τον Μάιο του 2026, που περιλαμβάνει τροποποιήσεις των προσθηκών και τη μελέτη ενίσχυσης του Κ1. Για την αλλαγή χρήσης των κτιρίων Κ1 και Κ2 προβλέπεται περαιτέρω αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας.
Η υποβολή της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων αποτελεί σημαντικό βήμα στην αδειοδοτική διαδικασία, χωρίς ωστόσο να ταυτίζεται με την ολοκλήρωση όλων των απαιτούμενων εγκρίσεων.
Ο Ελαιώνας αλλάζει σταδιακά χαρακτήρα
Η επανάχρηση του πρώην εργοστασίου Softex αποκτά ευρύτερη πολεοδομική σημασία, καθώς συνδέεται με την προσπάθεια ανασυγκρότησης του Ελαιώνα, μιας περιοχής που επί δεκαετίες φιλοξενούσε βιομηχανικές εγκαταστάσεις, αποθήκες, μεταφορικές δραστηριότητες και άλλες παραγωγικές χρήσεις. Το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται σε σχετικά μικρή απόσταση από τον σταθμό του μετρό «Ελαιώνας», ο οποίος, σύμφωνα με τη μελέτη, απέχει περίπου 664 μέτρα με τα πόδια. Η σύνδεση με το δίκτυο σταθερής τροχιάς, σε συνδυασμό με την πρόσβαση μέσω της Ιεράς Οδού και των αστικών λεωφορειακών γραμμών, αποτελεί ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα για τη μελλοντική λειτουργία του συγκροτήματος.
Η δημιουργία νέων γραφειακών εγκαταστάσεων σε μια περιοχή που παραδοσιακά δεν αποτελούσε προορισμό για επιχειρηματικές έδρες μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για περαιτέρω επενδύσεις. Παράλληλα, η διατήρηση των ιστορικών κτιρίων αναδεικνύει μια διαφορετική προσέγγιση στην αξιοποίηση μεγάλων πρώην βιομηχανικών ακινήτων, όπου η νέα ανάπτυξη δεν προϋποθέτει την πλήρη εξαφάνιση του παρελθόντος. Για την IQ ATHENS, το σχέδιο σηματοδοτεί τη μετάβαση ενός ακινήτου που είχε συνδεθεί με την παραγωγή χαρτιού σε ένα συγκρότημα σύγχρονων επαγγελματικών χρήσεων. Για τον Ελαιώνα, η σημασία του είναι ευρύτερη, καθώς μια έκταση σχεδόν 50 στρεμμάτων αποκτά προοπτική επανένταξης στην οικονομική και αστική ζωή της πρωτεύουσας.
Το κρίσιμο επόμενο βήμα είναι η ολοκλήρωση της περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αδειοδότησης και η υλοποίηση των προβλεπόμενων κατασκευαστικών παρεμβάσεων. Η μελέτη αποτυπώνει με σαφήνεια το τελικό σχέδιο ανάπτυξης, χωρίς όμως να τεκμηριώνει οριστική ημερομηνία ολοκλήρωσης του συνόλου της επένδυσης. Έτσι, ένα από τα πιο γνωστά βιομηχανικά τοπόσημα της Αθήνας ετοιμάζεται να περάσει σε μια νέα φάση, με το παλιό εργοστάσιο της Softex να αποτελεί τη βάση για έναν σύγχρονο επιχειρηματικό πόλο στον Ελαιώνα.
