Ο Ελαιώνας επιστρέφει στο επίκεντρο της κυβερνητικής στεγαστικής πολιτικής, με στόχο να αποτελέσει τα επόμενα χρόνια μία από τις βασικές δεξαμενές για τη δημιουργία κοινωνικών και προσιτών κατοικιών μέσα στον αστικό ιστό της Αθήνας. Η αναφορά του Κυριάκου Μητσοτάκη από τη ΔΕΘ στις μεγάλες εκτάσεις της περιοχής που μπορούν να αξιοποιηθούν για την αύξηση της προσφοράς στέγης έδωσε εκ νέου πολιτικό βάρος σε έναν σχεδιασμό που βρίσκεται εδώ και χρόνια στο τραπέζι, αλλά εξακολουθεί να απέχει σημαντικά από την υλοποίηση.
Το ενδιαφέρον, ωστόσο, είναι ότι πριν ακόμη ολοκληρωθεί το νέο πολεοδομικό πλαίσιο, η ιδιωτική αγορά έχει αρχίσει να παίρνει θέσεις. Η Dimand ετοιμάζει στην Πέτρου Ράλλη στην ευρύτερη περιοχή του Ελαιώνα, ένα από τα πρώτα οργανωμένα εγχειρήματα affordable housing, σε συνεργασία με την Alpha Bank και τρίτο συμμετέχοντα του οποίου η ταυτότητα δεν έχει ακόμη γίνει γνωστή. Το project προβλέπει περίπου 140 διαμερίσματα και αποτελεί την πρώτη σαφή ένδειξη ότι το δυτικό τμήμα της Αθήνας αρχίζει να μπαίνει στο επενδυτικό ραντάρ για προσιτή κατοικία. Παράλληλα, η εταιρεία σχεδιάζει ακόμη δύο παρόμοια projects πιθανότατα στην ίδια περιοχή.
Σύμφωνα με πληροφορίες, την περιοχή εξετάζουν και άλλοι developers, ενώ μεταξύ των εταιρειών που εμφανίζονται να παρακολουθούν τις εξελίξεις είναι και η ολλανδική MRP. Η συγκεκριμένη εταιρεία έχει ήδη αποκτήσει παρουσία στην ελληνική αγορά, καθώς είχε κερδίσει τον διαγωνισμό του τότε ΤΑΙΠΕΔ για την αξιοποίηση των πρώην αποθηκών του ΕΟΜΜΕΧ στον Ταύρο, πριν αποχωρήσει στη συνέχεια έπειτα από τις δικαστικές εμπλοκές με τον Δήμο. Παράλληλα, έχει ασχοληθεί με την αξιοποίηση του πρώην Ξενία στις Σπέτσες, ενώ σχεδιάζει και τη μετατροπή του πρώην εργοστασίου της ΔΕΛΤΑ στον Ταύρο σε κοινωνικές κατοικίες.
Παρ’ όλα αυτά, η αγορά κινείται ταχύτερα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και εκεί ακριβώς εντοπίζεται το μεγάλο πρόβλημα, οι εταιρείες μπορεί να βλέπουν ευκαιρίες, όμως η περιοχή εξακολουθεί να κουβαλά μια σειρά από εκκρεμότητες που δυσκολεύουν τη δημιουργία κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα.
Πριν από τις κατοικίες πρέπει να αλλάξει ο Ελαιώνας
Το βασικό εμπόδιο παραμένει το πολεοδομικό. Για να αναπτυχθούν κοινωνικές και προσιτές κατοικίες σε μεγάλη κλίμακα, πρέπει πρώτα να καθοριστεί ποιες εκτάσεις μπορούν να υποδεχθούν κατοικία, με ποιους όρους δόμησης και σε συνδυασμό με ποιες άλλες χρήσεις.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η αναθεώρηση του Προεδρικού Διατάγματος του 1995, ώστε στον ευρύτερο Ελαιώνα να επιτραπούν νέες χρήσεις κατοικίας, εκπαίδευσης, πολιτισμού και περίθαλψης. Πρόκειται για βασική προϋπόθεση, καθώς χωρίς την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου δεν μπορεί να προχωρήσει οργανωμένα ούτε η ρυμοτόμηση μεγάλων εκτάσεων ούτε η ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Παράλληλα, η Ανάπλαση Δημοσίων Χώρων Α.Ε. προχωρεί σε διεθνή αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ιδεών, με δεσμευμένο ποσό 310.000 ευρώ. Η διαδικασία βρίσκεται στα τεύχη δημοπράτησης, ενώ οι προσφορές αναμένονται στα μέσα Οκτωβρίου. Ο διαγωνισμός θα αποτελέσει τη βάση για το μελλοντικό masterplan και καλείται να απαντήσει σε ένα κρίσιμο ερώτημα, πώς μπορούν να συνυπάρξουν στον ίδιο χώρο κοινωνική και προσιτή κατοικία, εργασία, επιχειρηματικότητα, πράσινο, μεταφορές και δημόσιες λειτουργίες.
Η λογική είναι σαφώς διαφορετική από εκείνη των μεγάλων απομονωμένων συγκροτημάτων κοινωνικής κατοικίας που εφαρμόστηκαν στο παρελθόν σε αρκετές ευρωπαϊκές πόλεις. Στόχος είναι η δημιουργία μεικτών γειτονιών, όπου η κατοικία θα συνδυάζεται με εργασία, υπηρεσίες και δημόσιο χώρο. Αυτό αποτυπώνεται και στη φιλοσοφία του «Αστικού Μεταβολισμού» που υιοθετεί η προκήρυξη. Η περιοχή καλείται να αντιμετωπιστεί ως ένας ενιαίος οργανισμός και όχι ως σύνολο επιμέρους έργων, με όλες τις λειτουργίες να σχεδιάζονται ως αλληλοσυνδεόμενα στοιχεία.
Κοινωνική κατοικία, αλλά μέσα σε κανονικές γειτονιές
Η στρατηγική για τον νέο Ελαιώνα οργανώνεται γύρω από πέντε βασικούς άξονες: μητροπολιτικό πράσινο και κλιματική ανθεκτικότητα, σύνδεση αθλητισμού και κοινωνικής ζωής, νέες μορφές κατοίκησης, ανάδειξη της ιστορικής και πολιτιστικής ταυτότητας και εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου. Στο επίκεντρο βρίσκεται η κοινωνική κατοικία μεικτών χρήσεων. Το masterplan θα πρέπει να προβλέπει ευέλικτα κτιριακά συστήματα, στα οποία θα συνυπάρχουν σπίτια, εργασία και υπηρεσίες, με στόχο να δημιουργηθούν ζωντανές γειτονιές και όχι «νησίδες» κοινωνικής στέγασης αποκομμένες από την υπόλοιπη πόλη. Παράλληλα, προβλέπεται εκτεταμένο δίκτυο πρασίνου με αφετηρία τον Βοτανικό και συνδέσεις με το ρέμα του Προφήτη Δανιήλ, την Ακαδημία Πλάτωνος, την Ιερά Οδό και το ιστορικό κέντρο, καθώς και καλύτερες συνδέσεις των μέσων μαζικής μεταφοράς με τον δημόσιο χώρο.
Το μεγάλο «αγκάθι» των 390 μεταφορικών
Το δυσκολότερο ίσως ζήτημα βρίσκεται στις υφιστάμενες δραστηριότητες της περιοχής. Στον Ελαιώνα λειτουργούν ακόμη περίπου 390 μεταφορικές επιχειρήσεις, οι οποίες δημιουργούν περισσότερα από 4.000 δρομολόγια φορτηγών ημερησίως, επιβαρύνοντας τόσο την περιοχή όσο και τον Κηφισό.
Η μετακίνησή τους σε οργανωμένο υποδοχέα θεωρείται εδώ και χρόνια προϋπόθεση για την απελευθέρωση σημαντικών εκτάσεων. Ωστόσο, το σχέδιο για το Logistics Park στη Φυλή έχει βρεθεί σε αδιέξοδο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει σαφές χρονοδιάγραμμα.
Η εκκρεμότητα αυτή αποτελεί σοβαρό εμπόδιο και για τους developers. Η ανάπτυξη κοινωνικών ή προσιτών κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα δύσκολα μπορεί να γίνει ελκυστική όταν δίπλα στις νέες γειτονιές λειτουργούν έντονες δραστηριότητες logistics και κινούνται καθημερινά χιλιάδες φορτηγά.
Οι υποδομές που πρέπει να προηγηθούν των κατοίκων
Ακόμη και αν λυθεί το ζήτημα των μεταφορικών, ο Ελαιώνας χρειάζεται σημαντικά έργα υποδομής πριν μπορέσει να υποδεχθεί μεγάλο αριθμό νέων κατοίκων. Χρειάζονται διανοίξεις και ανακατασκευές δρόμων, δίκτυα ομβρίων και αποχέτευσης, περισσότεροι δημόσιοι χώροι, πράσινο και καλύτερη διασύνδεση των διαφορετικών τμημάτων με τα μέσα μαζικής μεταφοράς.
Παράλληλα παραμένει ανοιχτό το θέμα του Κεντρικού Σταθμού Υπεραστικών Λεωφορείων στον Ελαιώνα, ο οποίος έχει θεσμοθετηθεί από το 2005 και προορίζεται να αντικαταστήσει τους σταθμούς Κηφισού και Λιοσίων. Οι μελέτες έχουν ολοκληρωθεί, αλλά εξακολουθεί να εκκρεμεί η οριστικοποίηση του φορέα που θα αναλάβει την υλοποίησή του μέσω παραχώρησης.
Μεγαλύτερο από το Ελληνικό, αλλά χωρίς έναν ιδιοκτήτη
Η δυσκολία του εγχειρήματος αποτυπώνεται και στην ίδια την κλίμακα. Ο ευρύτερος Ελαιώνας ξεπερνά τα 9.000 στρέμματα, έναντι περίπου 6.300 στρεμμάτων του Ελληνικού. Η κυβερνητική προσέγγιση χωρίζει την περιοχή σε τρεις ομόκεντρους κύκλους, τα περίπου 220 στρέμματα της Διπλής Ανάπλασης, έναν δεύτερο δακτύλιο περίπου 1.400 στρεμμάτων όπου συγκεντρώνεται μεγάλο μέρος των μεταφορικών επιχειρήσεων και την υπόλοιπη έκταση.
Η Διπλή Ανάπλαση μπορεί να αποτελέσει τον καταλύτη. Το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού και ο πράσινος και αθλητικός πόλος στον Βοτανικό αλλάζουν ήδη τις ισορροπίες, ενώ γύρω τους αρχίζει να αναπτύσσεται επενδυτικό ενδιαφέρον. Η ομοιότητα με το Ελληνικό, όμως, τελειώνει στο μέγεθος. Ο Ελαιώνας δεν είναι μία ενιαία έκταση με έναν ιδιοκτήτη. Είναι μια κατακερματισμένη περιοχή με επιχειρήσεις, ιδιωτικές και δημόσιες ιδιοκτησίες, βιομηχανικά κελύφη, δρόμους και διαφορετικές χρήσεις γης.
Ο Ελαιώνας βρίσκεται στο τραπέζι από το 1999
Η συζήτηση για τον Ελαιώνα και τον πολεοδομικό του μετασχηματισμό έχει πολύ μεγαλύτερο βάθος από ό,τι δείχνει η σημερινή επικαιρότητα. Ήδη από το 1999, η «Μελέτη-Πλαίσιο για την Ενοποίηση των Αρχαιολογικών Χώρων της Αθήνας» αντιμετώπιζε την περιοχή ως κρίσιμο τμήμα της δυτικής Αθήνας, με βασικούς άξονες την Ιερά Οδό και το Δημόσιο Σήμα και με τον Ελαιώνα να αποτελεί τη νότια απόληξη αυτής της ευρύτερης ενότητας. Η λογική του σχεδιασμού ήταν ότι η αναβάθμιση της δυτικής πλευράς της πόλης δεν μπορούσε να γίνει αποσπασματικά, αλλά έπρεπε να στηριχθεί σε ανακατανομή χρήσεων, λειτουργιών και επενδύσεων προς τις περισσότερο υποβαθμισμένες περιοχές του λεκανοπεδίου. Η ίδια η μελέτη συνέδεε μάλιστα την επέκταση των παρεμβάσεων προς τα δυτικά με τις «διασυνδέσεις με τον Ελαιώνα».
Ενδεικτικό της σημασίας που αποδιδόταν ήδη τότε στην περιοχή είναι ότι ο Ελαιώνας είχε εξεταστεί ακόμη και ως πιθανός τόπος εγκατάστασης υπουργείου ή μεγάλου δημόσιου οργανισμού, μαζί με τον άξονα της Ιεράς Οδού, το Δημόσιο Σήμα και το Πολιτιστικό Πάρκο Κεραμεικού. Η εγκατάσταση μιας μεγάλης δημόσιας λειτουργίας αντιμετωπιζόταν ως πιθανός καταλύτης για την αναζωογόνηση της δυτικής Αθήνας και την προσέλκυση νέων δραστηριοτήτων και επενδύσεων.
Ιδιαίτερα επίκαιρες σήμερα είναι και οι επισημάνσεις των μελετητών για τις χρήσεις γης. Η έκθεση προειδοποιούσε ότι οι αναπλάσεις και οι παρεμβάσεις εξωραϊσμού μπορούν να οδηγήσουν σε αύξηση των αξιών γης, ασκώντας πίεση σε δραστηριότητες χαμηλότερης γαιοπροσόδου, όπως η μεταποίηση. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι η σταδιακή αλλαγή των χρήσεων και της οικονομικής φυσιογνωμίας μιας περιοχής χωρίς να έχει προηγηθεί αντίστοιχος πολεοδομικός σχεδιασμός.
Για τον λόγο αυτό οι μελετητές επέμεναν στην ανάγκη ενεργητικής πολιτικής χρήσεων γης, επισημαίνοντας μάλιστα ότι αντίστοιχες πιέσεις μπορούν να εμφανιστούν και στην κατοικία. Παράλληλα, δεν υποστήριζαν την άκριτη απομάκρυνση κάθε παραγωγικής δραστηριότητας, αλλά τη διατήρηση των μεταποιητικών μονάδων για τις οποίες δεν υπήρχαν περιβαλλοντικοί λόγοι απομάκρυνσης.
Αυτή η κατεύθυνση έγινε ακόμη πιο συγκεκριμένη στο «Σχέδιο Δράσης» του 2001. Προβλεπόταν αναθεώρηση και συντονισμός των υφιστάμενων σχεδίων, εκπόνηση νέων σχεδίων για τις περιοχές όπου υπήρχαν κενά, καθορισμός περιβαλλοντικών και πολεοδομικών κριτηρίων για τη χωροθέτηση της μεταποίησης, ενεργοποίηση εργαλείων πολιτικής γης και δημιουργία μηχανισμού συνεχούς ελέγχου των χρήσεων.
Ο σχεδιασμός έφθανε μάλιστα μέχρι τους όρους δόμησης. Για τα οικοδομικά τετράγωνα που γειτνίαζαν με την Ιερά Οδό προτεινόταν μείωση του συντελεστή δόμησης στο 1,8, ενώ στη ζώνη του Δημόσιου Σήματος στο 0,7. Το Σχέδιο Δράσης προέβλεπε επίσης αναστολή δόμησης σε επιλεγμένα σημεία και παρεμβάσεις στα επιτρεπόμενα ύψη.
Οι συγκεκριμένες μελέτες δεν προέβλεπαν τότε ένα ειδικό πρόγραμμα κοινωνικών κατοικιών στον Ελαιώνα. Κατέγραφαν, όμως, ήδη από το 1999 και το 2001 πολλά από τα ζητήματα που βρίσκονται σήμερα ξανά στο τραπέζι. Τη συνύπαρξη κατοικίας και παραγωγικών δραστηριοτήτων, τον έλεγχο των χρήσεων γης, τους όρους δόμησης, την ανάγκη δημόσιων παρεμβάσεων και κυρίως τον κίνδυνο η αναβάθμιση μιας περιοχής να προκαλέσει τέτοια αύξηση στις αξίες γης ώστε να αλλάξει τελικά τον χαρακτήρα της.
Σχεδόν δυόμισι δεκαετίες αργότερα, στο ήδη σύνθετο αυτό πολεοδομικό παζλ προστίθεται πλέον το μεγάλο στοίχημα της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Και αυτό είναι ίσως το δυσκολότερο σημείο του νέου σχεδιασμού για τον Ελαιώνα, καθώς δεν αρκεί να δημιουργηθούν περισσότερα σπίτια. Θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι η συνολική αναβάθμιση της περιοχής και η είσοδος νέων επενδύσεων δεν θα εκτοξεύσουν τις αξίες γης σε επίπεδα που τελικά θα υπονομεύσουν τον ίδιο τον στόχο της προσιτής στέγης.
