Μπορεί οι τιμές των κατοικιών να εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, όμως πίσω από τις αγγελίες αρχίζει να διαμορφώνεται μια διαφορετική πραγματικότητα. Η απόσταση ανάμεσα στην τιμή που ζητά ο πωλητής και σε εκείνη στην οποία τελικά πραγματοποιείται η συναλλαγή φθάνει στη Νότια Αθήνα το 38,5%, τη μεγαλύτερη μεταξύ των περιοχών που εξετάζονται, αποκαλύπτοντας ότι το περιθώριο διαπραγμάτευσης μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερο από αυτό που αφήνει να εννοηθεί η εικόνα των ζητούμενων τιμών.
Το εύρημα περιλαμβάνεται στο νέο τριμηνιαίο δελτίο του ΙΟΒΕ για τον Σεπτέμβριο του 2026 και αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία εάν συνδυαστεί με τα υπόλοιπα στοιχεία της αγοράς. Μέσα σε έναν χρόνο αυξήθηκε αισθητά ο αριθμός των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι συναλλαγές όμως μειώθηκαν και τα ακίνητα χρειάζονται περισσότερο χρόνο μέχρι να φύγουν από την αγορά. Την ίδια στιγμή, οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, η οικοδομή ανεβάζει ταχύτητα σε Αττική και Κεντρική Μακεδονία και οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έχουν υπερδιπλασιαστεί.
Διαμορφώνεται έτσι ένα ιδιόμορφο σκηνικό, περισσότερη προσφορά, λιγότερες συναλλαγές, υψηλότερες τιμές και μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης, τουλάχιστον σε ορισμένες περιοχές. Το ίδιο το ΙΟΒΕ συνοψίζει την εικόνα επισημαίνοντας ότι οι επενδύσεις και οι τιμές διατήρησαν τη δυναμική τους στις αρχές του 2026, ενώ οι πιέσεις στην προσιτότητα της κατοικίας παραμένουν.
Η Νότια Αθήνα ξεχωρίζει με «ψαλίδα» 38,5%
Το πιο χαρακτηριστικό εύρημα αφορά τη Νότια Αθήνα. Η εκτιμώμενη διαφορά μεταξύ της ζητούμενης τιμής μιας κατοικίας και της τιμής συναλλαγής διαμορφώθηκε το δεύτερο τρίμηνο του 2026 στο 38,5%, υψηλότερα από κάθε άλλη περιοχή του δείγματος.
Το στοιχείο υποδηλώνει, σύμφωνα με την ανάλυση, μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης. Στην άλλη άκρη βρίσκεται η Θεσσαλονίκη, η οποία εμφανίζει τη μικρότερη απόκλιση μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών, ενώ ακολουθεί η Βόρεια Αθήνα.
Χρειάζεται, ωστόσο, μια σημαντική διευκρίνιση. Το 38,5% δεν σημαίνει ότι ένα συγκεκριμένο ακίνητο που διαφημίζεται προς 500.000 ευρώ θα πωληθεί κατ’ ανάγκη 38,5% φθηνότερα. Ο δείκτης υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ τιμής αγγελίας και τιμής συναλλαγής ως ποσοστό της τιμής αγγελίας, με βάση δείγμα αγγελιών και συναλλαγών της ReDataset. Πρόκειται επομένως για εκτίμηση της απόστασης μεταξύ των δύο επιπέδων τιμών στην αγορά και όχι για τη μέση έκπτωση που εξασφαλίζει κάθε αγοραστής.
Το στοιχείο έχει, παρ’ όλα αυτά, ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς δείχνει ότι οι ζητούμενες τιμές δεν πρέπει να θεωρούνται αυτομάτως αντιπροσωπευτικές των ποσών στα οποία κλείνουν οι συμφωνίες. Η ακριβότερη αγορά έχει και τη μεγαλύτερη απόσταση από τις πραγματικές συναλλαγές. Η περίπτωση της Νότιας Αθήνας γίνεται ακόμη πιο ενδιαφέρουσα επειδή πρόκειται για μία από τις ακριβότερες αγορές κατοικίας της χώρας.
Η περιοχή εμφανίζει παράλληλα τον υψηλότερο λόγο τιμής αγοράς προς ενοίκιο μεταξύ των έξι αγορών που εξετάζονται, με τη Βόρεια Αθήνα να ακολουθεί. Ο δείκτης αυτός ήταν υψηλότερος το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025 στις πέντε από τις έξι περιοχές, με μοναδική εξαίρεση το Κέντρο της Αθήνας. Πρακτικά, πρόκειται για ακόμη μία ένδειξη της μεγάλης απόστασης που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των αξιών αγοράς και του εισοδήματος που μπορεί να αποφέρει ένα ακίνητο μέσω ενοικίου.
Οι αγγελίες αυξάνονται, οι αγοραπωλησίες πέφτουν
Το 38,5% δεν αποτελεί μεμονωμένο εύρημα. Συμπίπτει χρονικά με μια ευρύτερη αλλαγή στην ισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Από το δεύτερο τρίμηνο του 2025 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι ενεργές αγγελίες αυξήθηκαν σε όλες τις έξι αγορές που εξετάζονται. Η άνοδος κυμάνθηκε από περίπου 14% έως 26%. Την ίδια ακριβώς περίοδο, οι καταγεγραμμένες συναλλαγές μειώθηκαν παντού, με τις απώλειες να κυμαίνονται από 17% έως 30%.
Η εικόνα ανά περιοχή είναι χαρακτηριστική. Στο Κέντρο της Αθήνας οι ενεργές αγγελίες αυξήθηκαν κατά 21%, ενώ οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 23%. Στη Νότια Αθήνα η προσφορά αυξήθηκε κατά 21% και οι συναλλαγές υποχώρησαν κατά 17%. Στη Βόρεια Αθήνα οι αντίστοιχες μεταβολές ήταν +14% και -18%.
Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η απόκλιση στη Δυτική Αθήνα, όπου οι αγγελίες αυξήθηκαν κατά 26%, τη μεγαλύτερη άνοδο μεταξύ των έξι περιοχών, την ώρα που οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 30%, επίσης τη μεγαλύτερη πτώση. Στον Πειραιά η προσφορά ενισχύθηκε κατά 19% και οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 23%, ενώ στη Θεσσαλονίκη καταγράφηκε αύξηση των αγγελιών κατά 24% και πτώση των συναλλαγών κατά 26%. Το αποτέλεσμα είναι ότι περισσότερα σπίτια παραμένουν διαθέσιμα προς πώληση χωρίς να απορροφώνται με τον ίδιο ρυθμό από την αγορά.
Τα σπίτια μένουν περισσότερο στις αγγελίες
Η επιβράδυνση αποτυπώνεται και στον χρόνο παραμονής των ακινήτων στην αγορά. Η διάρκεια των αγγελιών αυξήθηκε σε όλες τις περιοχές. Η μικρότερη επιβάρυνση καταγράφεται στη Νότια Αθήνα, όπου απαιτούνται 15 επιπλέον ημέρες, ενώ στον Πειραιά η αύξηση φθάνει τις 27 ημέρες. Η εξέλιξη αυτή είναι σημαντική και για την ερμηνεία της αύξησης της προσφοράς. Ένα μέρος της ανόδου των ενεργών αγγελιών δεν προέρχεται αποκλειστικά από καινούργια ακίνητα που μπαίνουν προς πώληση. Προκύπτει και επειδή παλαιότερες αγγελίες παραμένουν ενεργές για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Το ίδιο το ΙΟΒΕ επισημαίνει στη μεθοδολογία του ότι η μεγαλύτερη διάρκεια των αγγελιών αυξάνει μηχανικά το ενεργό απόθεμα και μειώνει τις παρατηρούμενες εξόδους από την αγορά. Επίσης, η αφαίρεση μιας αγγελίας δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με πώληση, καθώς μπορεί να οφείλεται και σε απόσυρση ή λήξη της καταχώρισης.
Παρά τις ενδείξεις χαμηλότερης απορρόφησης, η άνοδος των τιμών δεν έχει ανακοπεί. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που ενσωματώνει η μελέτη, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,8% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026. Η Θεσσαλονίκη διατήρησε το προβάδισμά της έναντι της πρωτεύουσας, καταγράφοντας άνοδο 6,2%, ενώ στην Αθήνα η αύξηση περιορίστηκε στο 2,5%.
Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν ισχυρές. Ο ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου στις κατοικίες έφθασε τα 2 δισ. ευρώ το δεύτερο τρίμηνο του 2026, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 11%. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν περίπου στα 500 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο, επίπεδο πάντως αισθητά χαμηλότερο από την κορύφωση που είχε σημειωθεί στα τέλη του 2024.
Τα μικρά νεόδμητα κάνουν «ράλι»
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συμπεριφορά των νεόδμητων κατοικιών, όπου τα μικρά διαμερίσματα εμφανίζουν τις μεγαλύτερες ανατιμήσεις. Στις αγγελίες νεόδμητων ακινήτων ηλικίας έως πέντε ετών, τα σπίτια ενός υπνοδωματίου είχαν τη μεγαλύτερη αύξηση τιμής σε όλες ανεξαιρέτως τις περιοχές. Η άνοδος κυμάνθηκε μεταξύ 4,7% και 9,2%.
Στη Δυτική Αθήνα η αύξηση έφθασε το 9,2%, στο Κέντρο της Αθήνας το 6,4%, στον Πειραιά και στη Θεσσαλονίκη το 5,8%, στη Νότια Αθήνα το 5,2% και στη Βόρεια Αθήνα το 4,7%. Αντίθετα, τα μεγαλύτερα νεόδμητα σπίτια με τρία ή περισσότερα υπνοδωμάτια κατέγραψαν σαφώς μικρότερες αυξήσεις, από 1,5% έως 3,7%.
Πού βρίσκονται οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές στα νεόδμητα
Η Νότια και η Βόρεια Αθήνα παραμένουν οι ακριβότερες αγορές του δείγματος στα νεόδμητα. Για το σύνολο των κατηγοριών κατοικίας, η ζητούμενη τιμή στη Νότια Αθήνα διαμορφώνεται στα 3.075 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στη Βόρεια Αθήνα στα 2.895 ευρώ/τ.μ.
Ακολουθεί το Κέντρο της Αθήνας με 1.894 ευρώ/τ.μ., ο Πειραιάς με 1.724 ευρώ/τ.μ., η Δυτική Αθήνα με 1.713 ευρώ/τ.μ. και η Θεσσαλονίκη με 1.543 ευρώ/τ.μ. Η εικόνα διαφοροποιείται ανάλογα με το μέγεθος. Στα μικρά νεόδμητα ενός υπνοδωματίου, για παράδειγμα, η ζητούμενη τιμή φθάνει τα 2.966 ευρώ/τ.μ. στη Νότια Αθήνα και τα 2.884 ευρώ στη Βόρεια Αθήνα. Στα μεγαλύτερα σπίτια, όμως, οι δύο συγκεκριμένες αγορές διατηρούν ακόμη μεγαλύτερο πλεονέκτημα έναντι των υπόλοιπων περιοχών.
Το 31% των αγγελιών στα νότια αφορά νεότερα ακίνητα
Η σύνθεση της προσφοράς αποκαλύπτει και μια μεγάλη γεωγραφική διαφοροποίηση. Στη Νότια Αθήνα, το 31% των ενεργών αγγελιών αφορά κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί μέσα στην τελευταία δεκαετία, ενώ στη Βόρεια Αθήνα το ποσοστό είναι 25%.
Στον αντίποδα, στο Κέντρο της Αθήνας τα νεότερα ακίνητα αντιπροσωπεύουν μόλις 10% των αγγελιών και στον Πειραιά 11%. Στις δύο αυτές αγορές, επομένως, η διεύρυνση της προσφοράς προέρχεται κυρίως από παλαιότερο οικιστικό απόθεμα που επιστρέφει στην αγορά. Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι ότι, σε όλες τις περιοχές, το 70% έως 83% των νεόδμητων αγγελιών αφορά σπίτια ηλικίας έως δύο ετών. Αυτό δείχνει ότι μεγάλο μέρος της νεότερης προσφοράς προέρχεται από την πρόσφατη οικοδομική δραστηριότητα.
Το απόθεμα των κενών κατοικιών
Το ΙΟΒΕ συνδέει την εικόνα των αγγελιών και με το υφιστάμενο κενό οικιστικό απόθεμα. Με βάση την Απογραφή του 2021, το μεγαλύτερο ποσοστό κενών κατοικιών μεταξύ των περιοχών του δείγματος καταγράφεται στο Κέντρο της Αθήνας, με 24,1%, και ακολουθεί η Θεσσαλονίκη με 23,5%.
Στον Πειραιά το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 20,3%, στη Νότια Αθήνα 17,8%, στη Δυτική Αθήνα 17,2% και στη Βόρεια Αθήνα 13,9%. Η εικόνα αυτή εξηγεί εν μέρει γιατί η αύξηση της προσφοράς δεν έχει παντού τα ίδια χαρακτηριστικά. Στο κέντρο, για παράδειγμα, φαίνεται να ενεργοποιείται παλαιότερο απόθεμα, ενώ στα βόρεια και κυρίως στα νότια προάστια η νέα κατασκευή έχει σαφώς μεγαλύτερη συμμετοχή.
Νέα ώθηση στην οικοδομή της Αττικής
Την ίδια στιγμή, η παραγωγή νέων ακινήτων συνεχίζεται. Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι ιδιωτικές οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν μόλις κατά 1,1% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026, ενώ σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο η άνοδος ήταν 10%. Η επιφάνεια που αντιστοιχεί στις άδειες αυξήθηκε κατά 2,2% σε ετήσια βάση.
Πολύ διαφορετική είναι όμως η εικόνα σε Αττική και Κεντρική Μακεδονία. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία Ιανουαρίου-Μαΐου, οι ιδιωτικές οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν περίπου κατά 16% και στις δύο περιφέρειες. Στην Αττική, ο αριθμός τους αυξήθηκε κατά 16,1% και στην Κεντρική Μακεδονία κατά 16,2%. Το πιο εντυπωσιακό στοιχείο βρίσκεται στην επιφάνεια των νέων έργων. Η αδειοδοτημένη επιφάνεια αυξήθηκε κατά 60,9% στην Αττική και κατά 77,5% στην Κεντρική Μακεδονία, γεγονός που υποδηλώνει ότι στην αγορά εισέρχονται μεγαλύτερα έργα.
Η μελέτη επισημαίνει μάλιστα ότι, ενώ ο συνολικός πληθυσμός και ο αριθμός των νοικοκυριών μειώνονται, η άνοδος των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα από το 2019 πιθανότατα αποτελεί έναν από τους παράγοντες που τροφοδοτούν τη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα.
Στο +16,9% η κατασκευαστική παραγωγή
Η ευρύτερη κατασκευαστική δραστηριότητα κινείται επίσης ανοδικά. Ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές σημείωσε νέο υψηλό το πρώτο τρίμηνο του 2026, αυξημένος κατά 16,9% σε σύγκριση με έναν χρόνο νωρίτερα και κατά 2,8% σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2025. Ωστόσο, οι κατασκευαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με νέα άνοδο του κόστους. Οι τιμές των υλικών για την κατασκευή νέων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,3% το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι αύξησης 2,6% το πρώτο τρίμηνο και 2% το τελευταίο τρίμηνο του 2025.
Παρά το αυξημένο κόστος, το κλίμα στον κατασκευαστικό κλάδο ενισχύθηκε. Ο σχετικός δείκτης οικονομικού κλίματος έφθασε στο υψηλότερο επίπεδό του από το 2023 και βρέθηκε 12,8% υψηλότερα από έναν χρόνο πριν.
Από 492 εκατ. σε 1,14 δισ. ευρώ τα νέα στεγαστικά
Μια ακόμη σημαντική μεταβολή καταγράφεται στη στεγαστική πίστη. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφθασαν το δεύτερο τρίμηνο του 2026 τα 1,14 δισ. ευρώ, έναντι μόλις 492 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Μέσα σε έναν χρόνο, δηλαδή, υπερδιπλασιάστηκαν. Η άνοδος των νέων χρηματοδοτήσεων δεν έχει ακόμη μεταβάλει σημαντικά το συνολικό απόθεμα στεγαστικών δανείων, το οποίο παρέμεινε περίπου σταθερό στα 25,5 δισ. ευρώ.
Παράλληλα, οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων είχαν υπό τη διαχείρισή τους στεγαστικά δάνεια ύψους 25,1 δισ. ευρώ στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, ενώ τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά που παρέμεναν στους ισολογισμούς των τραπεζών ανέρχονταν σε 2,3 δισ. ευρώ.
