Με αισθητά χαμηλότερες ταχύτητες κινήθηκε η επενδυτική αγορά εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2026, με την αξία των συναλλαγών να καταγράφει πτώση 32% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η εικόνα, ωστόσο, δεν παραπέμπει σε απότομη αποχώρηση των επενδυτών από το ελληνικό ακίνητο. Αντίθετα, η νέα έκθεση της Avison Young για την ελληνική αγορά δείχνει ότι η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει, αλλά οι μεγάλες συμφωνίες έχουν περιοριστεί, το διαθέσιμο επενδυτικό προϊόν είναι ανεπαρκές και η αβεβαιότητα γύρω από τα επιτόκια, τον πληθωρισμό και το κόστος κατασκευής κάνει τους αγοραστές περισσότερο επιλεκτικούς.
Στο πρώτο εννεάμηνο του έτους η συνολική αξία των συναλλαγών σε εμπορικά ακίνητα διαμορφώθηκε περίπου στα 560 εκατ. ευρώ. Η καταγραφή αφορά συμφωνίες άνω των 10 εκατ. ευρώ, δεν περιλαμβάνει τις κατοικίες, ενώ στον ξενοδοχειακό τομέα τα διαθέσιμα στοιχεία για τις τιμές των συναλλαγών είναι περιορισμένα. Παρά την πτώση κατά 32%, ο όγκος των επενδύσεων κινήθηκε κοντά στον μακροχρόνιο τριμηνιαίο μέσο όρο των περίπου 190 εκατ. ευρώ. Εκείνο που έκανε τη μεγάλη διαφορά σε σχέση με πέρυσι ήταν η απουσία μεγάλων συναλλαγών χαρτοφυλακίων, οι οποίες είχαν ανεβάσει σημαντικά τα μεγέθη του 2025.
Μικρότερο έγινε και το μέσο μέγεθος των συμφωνιών. Από τα 26 εκατ. ευρώ στο αντίστοιχο διάστημα του 2025 υποχώρησε φέτος στα 22 εκατ. ευρώ, μια μεταβολή που επιβεβαιώνει ότι η αγορά εξακολουθεί να πραγματοποιεί συναλλαγές, αλλά της λείπουν προς το παρόν οι μεγάλες συμφωνίες που μπορούν να εκτοξεύσουν τον συνολικό επενδυτικό όγκο. Η Avison Young εκτιμά πάντως ότι το τέταρτο τρίμηνο θα είναι ισχυρότερο.
Η υποχώρηση των συναλλαγών έρχεται μάλιστα σε μια περίοδο κατά την οποία οι ευρύτερες οικονομικές συνθήκες στην Ελλάδα παραμένουν σχετικά υποστηρικτικές. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προβλέπει ανάπτυξη 1,8% για το 2026, έναντι 1,1% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ στο πρώτο τρίμηνο η ελληνική οικονομία αναπτύχθηκε κατά 2% σε ετήσια βάση. Οι επενδύσεις που χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης εξακολουθούν να στηρίζουν την οικονομική δραστηριότητα και οι πάγιες επενδύσεις προβλέπεται να αυξηθούν κατά 7,3% μέσα στη χρονιά.
Την ίδια στιγμή, όμως, ο πληθωρισμός εξακολουθεί να λειτουργεί ως ανασταλτικός παράγοντας. Η πρόβλεψη για το 2026 τον τοποθετεί στο 3,7%, ενώ τον Ιούλιο ο δείκτης τιμών καταναλωτή ήταν αυξημένος κατά 3,4% σε ετήσια βάση. Στα εμπόδια για την ανάπτυξη προστίθενται οι ελλείψεις εξειδικευμένου προσωπικού, η αβεβαιότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό, το υψηλό κόστος κατασκευής, η ενεργειακή μεταβλητότητα και οι γεωπολιτικές εντάσεις.
Λείπουν τα μεγάλα και σύγχρονα ακίνητα
Ένα από τα βασικότερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς βρίσκεται στην ίδια την προσφορά. Η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει μια σχετικά μικρή αγορά επαγγελματικών ακινήτων σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές οικονομίες. Ο συνολικός επενδυτικός όγκος του 2025 διαμορφώθηκε στα 2,1 δισ. ευρώ, ενώ η πολυετής περιορισμένη ανάπτυξη νέων έργων έχει οδηγήσει σε διαρθρωτική έλλειψη σύγχρονων ακινήτων που να πληρούν τις προδιαγραφές των μεγάλων θεσμικών επενδυτών.
Η Avison Young εντοπίζει σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης στα ξενοδοχεία, τα θέρετρα και τις επώνυμες τουριστικές κατοικίες, στις φοιτητικές κατοικίες και τις σχετικές υποδομές, στις κατοικίες, στα κέντρα αποθήκευσης και διανομής, στα κέντρα δεδομένων, στις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και στα ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. Στα κέντρα δεδομένων, ωστόσο, η διαθεσιμότητα ηλεκτρικής ενέργειας και η χωρητικότητα του δικτύου αποτελούν σημαντικούς περιορισμούς. Η μεγαλύτερη πρόκληση για την ελληνική αγορά παραμένει η δημιουργία ακινήτων επαρκούς μεγέθους και ποιότητας, καθώς και χαρτοφυλακίων που μπορούν να προσελκύσουν μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια.
Αυτό εξηγεί και ένα από τα παράδοξα της σημερινής συγκυρίας. Υπάρχει ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας που προσφέρουν ασφαλείς εισοδηματικές ροές και προστασία έναντι του πληθωρισμού, αλλά η προσφορά τους παραμένει περιορισμένη. Παράλληλα, εξακολουθεί να υπάρχει απόσταση ανάμεσα στις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες και σε εκείνες που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι αγοραστές. Αυτή η απόκλιση στις αποτιμήσεις καθυστερεί την ολοκλήρωση συναλλαγών.
Τα επιτόκια εξακολουθούν να βαραίνουν τις αποφάσεις
Η ελληνική αγορά ακολουθεί σε σημαντικό βαθμό το ευρωπαϊκό περιβάλλον, όπου η ανάκαμψη των επενδύσεων παραμένει εύθραυστη. Στην Ευρωζώνη ο επενδυτικός όγκος αυξήθηκε κατά 18% σε ετήσια βάση στο πρώτο εξάμηνο του 2026, αλλά υποχώρησε κατά 3% σε σύγκριση με το προηγούμενο εξάμηνο, καθώς οι γεωπολιτικές εντάσεις, οι πληθωριστικές ανησυχίες και η νέα μεταβλητότητα των επιτοκίων αποδυνάμωσαν την ανάκαμψη που είχε αρχίσει στα τέλη του 2025.
Μόνο στο δεύτερο τρίμηνο οι ευρωπαϊκές επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 30 δισ. ευρώ. Ωστόσο, οι προσδοκίες για υψηλότερα επιτόκια εξακολουθούν να καθυστερούν συναλλαγές. Στα βιομηχανικά ακίνητα οι επενδύσεις υποχώρησαν κατά 28%, στο χαμηλότερο επίπεδο πρώτου εξαμήνου από το 2017, ενώ στα γραφεία η δραστηριότητα παραμένει περίπου στο μισό των επιπέδων του προηγούμενου ανοδικού κύκλου. Αντίθετα, οι κατοικίες ήταν η ισχυρότερη μεγάλη κατηγορία στην Ευρώπη, με άνοδο 15%. Παράλληλα, οι επενδύσεις σε υποδομές και σε έργα που συνδέονται με την τεχνητή νοημοσύνη ανταγωνίζονται πλέον το real estate για την προσέλκυση κεφαλαίων.
Στην Ελλάδα οι μικτές αποδόσεις των ακινήτων υψηλής ποιότητας έχουν συγκλίνει περίπου στο 6,25% στις περισσότερες κατηγορίες. Σε τριμηνιαία βάση αυξήθηκαν κατά 25 μονάδες βάσης εξαιτίας της γεωπολιτικής αβεβαιότητας και των συνεπειών της στις προσδοκίες για τα επιτόκια, παραμένοντας πάντως στα ίδια επίπεδα με το τρίτο τρίμηνο του 2025.
Η έκθεση καταγράφει 6,25% για τα γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, 6,25% για τα γραφεία της Κηφισίας, 6,25% για τα εμπορικά κέντρα και 6,25% για τα μεγάλα καταστήματα λιανικής, ενώ οι αποδόσεις στην Ερμού και τις άλλες κορυφαίες εμπορικές πιάτσες βρίσκονται στο 5%. Στα κέντρα αποθήκευσης και διανομής η αντίστοιχη απόδοση φθάνει περίπου στο 6,35%.
Παρά τη σχετική αύξηση των αποδόσεων, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει μεγαλύτερη διαφορά έναντι των κρατικών ομολόγων από τις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές. Το περιθώριο απόδοσης των ακινήτων έναντι της θεωρούμενης ασφαλούς επένδυσης βρίσκεται περίπου στις 201 μονάδες βάσης, το υψηλότερο μεταξύ των αγορών που εξετάζει η έκθεση, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι περίπου 49 μονάδες βάσης.
Τα γραφεία συγκέντρωσαν το 49% των επενδύσεων
Μεγάλος πρωταγωνιστής του εννεαμήνου ήταν τα γραφεία, τα οποία συγκέντρωσαν 49% της συνολικής αξίας των βασικών συναλλαγών. Το ποσοστό ενισχύθηκε σημαντικά από δύο μεγάλες αγορές ακινήτων για ιδιόχρηση από τον ΔΕΔΔΗΕ και το Ερευνητικό Κέντρο «Αθηνά».
Τα ξενοδοχεία και γενικότερα τα ακίνητα φιλοξενίας ακολούθησαν με 17%, επιβεβαιώνοντας ότι ο τουρισμός εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια, παρότι γίνεται δυσκολότερο να εντοπιστούν κατάλληλες επενδυτικές ευκαιρίες. Τα ακίνητα μικτών χρήσεων συγκέντρωσαν 13%, με χαρακτηριστική περίπτωση την επανατοποθέτηση του παλιού Μινιόν στην αγορά με χρήσεις κατοικίας και εμπορίου. Οι αγορές γης απέσπασαν άλλο 11%, με την Avison Young να ξεχωρίζει την είσοδο των Intracom και Ten Brinke στο Ελληνικό. Τα κέντρα αποθήκευσης και διανομής αντιστοιχούν στο 5%, τα εμπορικά ακίνητα στο 4% και οι υπόλοιπες κατηγορίες στο 1%.
Η γεωγραφική συγκέντρωση των επενδύσεων γίνεται ακόμη εντονότερη. Εξαιρουμένων των συναλλαγών χαρτοφυλακίων, η Αττική συγκέντρωσε το 79% των επενδύσεων του πρώτου εννεαμήνου του 2026, έναντι 65% το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Το μερίδιο της υπόλοιπης Ελλάδας μειώθηκε αντίστοιχα από 35% σε 21%.
Τα γραφεία και τα καταστήματα αντιστοιχούν μαζί στο 53% των συμφωνιών, γεγονός που ενισχύει τον ρόλο της πρωτεύουσας, καθώς τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται κατά κύριο λόγο στους επιχειρηματικούς και εμπορικούς κόμβους της Αθήνας. Στην περιφέρεια, η επενδυτική δραστηριότητα στηρίζεται περισσότερο στα ξενοδοχεία των νησιών και της Χαλκιδικής, αλλά και σε συμφωνίες που αφορούν σούπερ μάρκετ και εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής.
Οι Έλληνες κυριαρχούν στις αγορές
Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα είναι και η σύνθεση των αγοραστών. Τα ελληνικά κεφάλαια αντιπροσωπεύουν το 72% των αγοραστών και τα ξένα το 28%. Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα, συγκεντρώνοντας 33% των αγορών. Ακολουθούν τα επενδυτικά κεφάλαια με 17%, οι τράπεζες με 14%, οι επιχειρήσεις που αγοράζουν ακίνητα για δική τους χρήση με 12%, τα κεφάλαια ιδιωτικών συμμετοχών με 11%, οι δημόσιοι φορείς που αγοράζουν για ιδιόχρηση με 7% και οι ιδιώτες επενδυτές με 6%.
Η Avison Young αναφέρει ότι εταιρείες ανάπτυξης και ακινήτων όπως οι Dimand, Ten Brinke, Intracom και Ελλάκτωρ προχωρούν σε αγορές για μεγάλα έργα ανάπτυξης και ανακατασκευής στην Αθήνα και την ευρύτερη περιοχή της. Παράλληλα, οι εταιρείες ακινήτων των τραπεζών και οι ΑΕΕΑΠ μετατοπίζουν μέρος της στρατηγικής τους προς τη φιλοξενία και τις οικιστικές χρήσεις. Τα διεθνή κεφάλαια στρέφονται κυρίως στα ξενοδοχεία και εισέρχονται είτε απευθείας είτε μέσω ελληνικών εισηγμένων εταιρειών. Η έκθεση αναφέρει ενδεικτικά τη συνεργασία Nordic Leisure Travel Group και Premia στον ξενοδοχειακό κλάδο και την LGT Capital Partners με την Prodea στα ακίνητα αποθήκευσης και διανομής.
Τα γραφεία έφτασαν σε σημείο ισορροπίας
Στα γραφεία η αγορά αρχίζει να δείχνει σημάδια σταθεροποίησης μετά τη μεγάλη άνοδο των προηγούμενων ετών. Τα επιτεύξιμα μισθώματα για τα καλύτερα γραφεία στην Κηφισίας βρίσκονται περίπου στα 33 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα και δεν έχουν μεταβληθεί σε σχέση με πέρυσι. Το διάγραμμα της έκθεσης τοποθετεί τα ετήσια μισθώματα των καλύτερων γραφείων στα 396 ευρώ ανά τ.μ., έναντι περίπου 300 ευρώ στα δευτερεύοντα ακίνητα.
Οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις δυσκολεύονται πλέον να ανταποκριθούν στα υψηλά ζητούμενα μισθώματα και συμβιβάζονται με δευτερεύοντα κτίρια και περιοχές, όπου οι τιμές βρίσκονται περίπου στα 20 έως 25 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Η ζήτηση επικεντρώνεται σε σημεία με καλή προσβασιμότητα, σύνδεση με μέσα μαζικής μεταφοράς και οργανωμένους επιχειρηματικούς κόμβους, κυρίως στα βόρεια της Αθήνας.
Τα σύγχρονα γραφεία με υψηλές περιβαλλοντικές προδιαγραφές, κοντά σε συγκοινωνιακούς κόμβους και με ισχυρούς μισθωτές επιτυγχάνουν αποδόσεις περίπου 6,25%. Στα δευτερεύοντα ακίνητα οι αποδόσεις είναι κατά 50 έως 75 μονάδες βάσης υψηλότερες, υπό την προϋπόθεση ότι δεν απαιτούν μεγάλες πρόσθετες επενδύσεις αναβάθμισης. AY_GR Investment report – Q3 20…
Αποθήκες με αυξανόμενα ενοίκια αλλά λίγα σύγχρονα ακίνητα
Στα ακίνητα αποθήκευσης και διανομής η εικόνα είναι διαφορετική. Η ζήτηση ενισχύεται από την επέκταση των αλυσίδων λιανικής, το ηλεκτρονικό εμπόριο, τη διανομή τροφίμων και τη μεγαλύτερη χρήση εξωτερικών εταιρειών για τη διαχείριση της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Οι επιχειρήσεις αναζητούν μεγαλύτερες και ενεργειακά αποδοτικές αποθήκες, με μεγαλύτερο καθαρό ύψος, δυνατότητα αυτοματισμού και σύγχρονα συστήματα πυρασφάλειας. Παράλληλα, οι αλυσίδες λιανικής, τα σούπερ μάρκετ και οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες χρειάζονται εγκαταστάσεις διανομής τελευταίου σταδίου κοντά στις αγορές που εξυπηρετούν. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων χώρων οδηγεί όλο και περισσότερο σε κατασκευές προσαρμοσμένες στις ανάγκες συγκεκριμένων μισθωτών και σε συμφωνίες μίσθωσης πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα κτίρια.
Τα ενοίκια στις καλύτερες αποθήκες του Ασπροπύργου, του Θριασίου και των Οινοφύτων αυξήθηκαν κατά 3% σε ετήσια βάση, ενώ στο Κρυονέρι η άνοδος έφτασε το 5%. Τα μισθώματα των καλύτερων ακινήτων κινούνται περίπου στα 6 έως 6,3 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ στο διάγραμμα των ετήσιων τιμών φτάνουν τα 81 ευρώ ανά τ.μ. για μικρότερες σύγχρονες αποθήκες στην Αθήνα και περίπου τα 72 ευρώ ανά τ.μ. στον άξονα Θριασίου και Ασπροπύργου.
Η προσφορά, ωστόσο, παραμένει το μεγάλο εμπόδιο. Η περιορισμένη οργανωμένη γη, οι πολεοδομικές καθυστερήσεις και το υψηλό κόστος κατασκευής αναμένεται να περιορίσουν τις νέες αναπτύξεις. Γι’ αυτό και η έκθεση εκτιμά ότι η έλλειψη σύγχρονων επενδυτικών ακινήτων θα συγκρατήσει τις συναλλαγές και θα ενισχύσει μοντέλα όπως η χρηματοδότηση έργων πριν από την ολοκλήρωσή τους, οι συμπράξεις με εταιρείες ανάπτυξης και οι συμφωνίες πώλησης ακινήτων με ταυτόχρονη μακροχρόνια επαναμίσθωσή τους από τον πωλητή.
Σε ιστορικά υψηλά τα ενοίκια των εμπορικών κέντρων
Στο λιανεμπόριο η εικόνα είναι περισσότερο θετική. Ο όγκος των λιανικών πωλήσεων αυξήθηκε περίπου 3,2% στο πρώτο εξάμηνο του 2026, ενώ τον Ιούνιο βρισκόταν 1,9% υψηλότερα από έναν χρόνο νωρίτερα. Η Αθήνα διαθέτει λιγότερα από 300.000 τ.μ. σύγχρονων εμπορικών κέντρων, δηλαδή μόλις 79 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, γεγονός που την καθιστά μία από τις ευρωπαϊκές αγορές με τη μικρότερη προσφορά. Η έλλειψη νέου προϊόντος σε συνδυασμό με τη ζήτηση των εμπορικών αλυσίδων έχει οδηγήσει τα μισθώματα των καλύτερων εμπορικών κέντρων σε ιστορικό υψηλό των 960 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως, δηλαδή περίπου 80 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
Ισχυρά παραμένουν και τα βασικά εμπορικά σημεία της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Στην Ερμού και την Τσιμισκή οι αποδόσεις των καλύτερων καταστημάτων μπορούν να φτάσουν περίπου στο 5%, ενώ για τα μεγάλα εμπορικά κέντρα η εκτιμώμενη μικτή απόδοση βρίσκεται στο 6,25%. Η ζήτηση για σούπερ μάρκετ και άλλα εμπορικά ακίνητα με πιο αμυντικά χαρακτηριστικά παραμένει επίσης ισχυρή, με τα καλύτερα ακίνητα να μπορούν να πετύχουν αποδόσεις χαμηλότερες του 6,5%. Το ενδιαφέρον είναι ότι τα ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη δεν έχουν μεταφραστεί σε μεγάλο αριθμό συναλλαγών, καθώς, όπως σημειώνει η έκθεση, δεν έχουν πραγματοποιηθεί πρόσφατα αγοραπωλησίες μεγάλων εμπορικών κέντρων.
Τα ξένα κεφάλαια επιστρέφουν στα ακίνητα
Η επιβράδυνση των εμπορικών συναλλαγών έρχεται την ίδια στιγμή που οι ξένες επενδύσεις στο σύνολο της ελληνικής αγοράς ακινήτων εμφανίζουν σημαντική ανάκαμψη. Οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν στο πρώτο τρίμηνο του 2026 σε 511,6 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 43% σε ετήσια βάση και σχεδόν 120% πάνω από τον μέσο όρο της τελευταίας δεκαετίας.
Η γεωγραφική προέλευση αυτών των κεφαλαίων είναι αρκετά κατακερματισμένη. Στο σχετικό διάγραμμα, η Τουρκία και η Ελβετία εμφανίζονται από 10%, ενώ ακολουθεί η Κύπρος επίσης με 10%. Η Γερμανία αντιστοιχεί σε 7%, το Χονγκ Κονγκ σε 6%, η Γαλλία και η Βουλγαρία από 5%, το Ισραήλ, οι Ηνωμένες Πολιτείες και η Ολλανδία από 4%, ενώ μικρότερα μερίδια προέρχονται από Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, Ηνωμένο Βασίλειο και Κίνα. Η κατηγορία των λοιπών χωρών αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο συγκεντρωτικό μερίδιο, στο 26%. Έτσι, το -32% στις συναλλαγές εμπορικών ακινήτων δεν σημαίνει ότι η ελληνική αγορά έχει χάσει την επενδυτική της ελκυστικότητα. Σημαίνει περισσότερο ότι η αγορά βρίσκεται σε μια περίοδο μεγαλύτερης επιλεκτικότητας και δυσκολότερης εκτέλεσης των συμφωνιών. Οι επενδυτές υπάρχουν και τα κεφάλαια επίσης. Αυτό που δεν βρίσκεται πάντα εύκολα είναι το κατάλληλο ακίνητο, στο απαιτούμενο μέγεθος, με τις σωστές προδιαγραφές και σε τιμή που να ικανοποιεί ταυτόχρονα αγοραστή και πωλητή.
Και αυτή είναι τελικά η βασική εξήγηση για το φρένο του 2026. Λιγότερα μεγάλα χαρτοφυλάκια, περιορισμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων, υψηλότερο κόστος χρήματος και κατασκευής και απόσταση στις αποτιμήσεις κρατούν πίσω τα deals, παρά το γεγονός ότι γραφεία, ξενοδοχεία, σύγχρονες αποθήκες και επιλεγμένα εμπορικά ακίνητα εξακολουθούν να βρίσκονται ψηλά στη λίστα των επενδυτών. Η προσδοκία για ισχυρότερο τελευταίο τρίμηνο αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να καλυφθεί μέρος της απόστασης μέχρι το τέλος της χρονιάς, χωρίς όμως να αναιρεί τις διαρθρωτικές αδυναμίες που σήμερα περιορίζουν την ταχύτητα της αγοράς.
