Σε δύο διαφορετικές ταχύτητες κινείται η αγορά νεόδμητων κατοικιών στην Αττική, με την κατασκευαστική δραστηριότητα να μετατοπίζεται ολοένα περισσότερο προς τα ανατολικά προάστια, την ώρα που το νότιο παραλιακό μέτωπο εξακολουθεί να συγκεντρώνει τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές. Η απόκτηση ενός νεόδμητου διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων απαιτεί πλέον κατά μέσο όρο, με βάση τη διάμεση ζητούμενη τιμή, ένα ενδεικτικό ποσό 456.000 ευρώ, ενώ σε ορισμένες από τις ακριβότερες περιοχές των νοτίων προαστίων το αντίστοιχο κόστος ξεπερνά ακόμη και τις 750.000 ευρώ.
Την ίδια στιγμή, η γεωγραφία της οικοδομικής δραστηριότητας αποκαλύπτει σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο αναπτύσσεται η κατοικία στο Λεκανοπέδιο. Οι νέες πολυκατοικίες εξακολουθούν να κυριαρχούν στο κέντρο της Αθήνας και στα πυκνοδομημένα προάστια, ενώ στην Ανατολική Αττική η κατασκευή στρέφεται κυρίως προς μονοκατοικίες και μεζονέτες, αρκετές από τις οποίες διαθέτουν χαρακτηριστικά υψηλότερων προδιαγραφών, όπως ιδιωτικές πισίνες. Η εικόνα αυτή προκύπτει από την ανάλυση της ReDataset, μέσω της πλατφόρμας BuildBoard, η οποία παρακολουθεί την εξέλιξη νέων κατασκευαστικών έργων. Η έρευνα βασίζεται σε 1.939 καταγραφές νέων έργων κατοικίας στην Αττική κατά το εννεάμηνο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2026, σε συνδυασμό με στοιχεία αγγελιών πώλησης νεόδμητων κατοικιών.
Ανατολική Αττική: Το νέο επίκεντρο της οικοδομικής δραστηριότητας
Στην Ανατολική Αττική συγκεντρώνεται πλέον το μεγαλύτερο μέρος των νέων κατασκευαστικών έργων κατοικίας, με 694 καταγραφές, που αντιστοιχούν στο 36% του συνόλου. Με άλλα λόγια, περισσότερες από μία στις τρεις νέες οικοδομές που καταγράφονται στην Αττική εντοπίζονται στην ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων και των ανατολικών προαστίων. Η απόσταση από τις υπόλοιπες περιοχές είναι σημαντική. Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών καταγράφονται 343 νέα έργα, στον Νότιο Τομέα 222 και στον Κεντρικό Τομέα 211. Αντίθετα, ο Πειραιάς εμφανίζει τη χαμηλότερη δραστηριότητα, με μόλις 86 καταγραφές.
Η πρωτιά της Ανατολικής Αττικής αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς δεν αφορά αποκλειστικά την ανάπτυξη νέων πολυκατοικιών. Από τα 694 έργα, τα 468 αφορούν μονοκατοικίες και μεζονέτες, γεγονός που υποδηλώνει ένα διαφορετικό μοντέλο οικιστικής ανάπτυξης σε σχέση με τον αστικό πυρήνα της πρωτεύουσας. Η μεγαλύτερη διαθεσιμότητα οικοπέδων, η δυνατότητα κατασκευής κατοικιών με μεγαλύτερους ιδιωτικούς χώρους και η οικιστική επέκταση σε περιοχές εκτός του πυκνοδομημένου κέντρου αποτελούν παράγοντες που μπορούν να εξηγήσουν αυτή τη διαφοροποίηση.
Ενδεικτική είναι η περίπτωση της Παλλήνης, η οποία καταγράφει 100 νέα έργα κατοικίας και βρίσκεται στη δεύτερη θέση μεταξύ των δήμων της Αττικής, αμέσως μετά τον Δήμο Αθηναίων, όπου καταγράφονται 102 έργα. Πρόκειται για μια οριακή διαφορά, η οποία αναδεικνύει τη δυναμική που εμφανίζουν πλέον περιοχές εκτός του παραδοσιακού αστικού κέντρου. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στις νησιωτικές περιοχές της Αττικής. Από τα 137 νέα έργα στις Νήσους, τα 115 αφορούν μονοκατοικίες. Η Αίγινα βρίσκεται στην πρώτη θέση με 49 καταγραφές, ενώ ακολουθούν τα Κύθηρα με 31 και η Σαλαμίνα με 27. Ιδιαίτερο χαρακτηριστικό είναι ότι το 32% των νέων κτιρίων εντάσσεται σε συγκροτήματα κατοικιών, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στο σύνολο της Αττικής περιορίζεται στο 10%.
Στη Δυτική Αττική, όπου καταγράφονται 105 έργα, οι μονοκατοικίες επίσης υπερισχύουν, με 67 καταγραφές. Τα Μέγαρα συγκεντρώνουν 36 νέα έργα και η Φυλή 26, ενώ αξιοσημείωτη είναι η ισχυρή παρουσία των ιδιωτών, στους οποίους αποδίδεται το 92% των νέων κτιρίων, έναντι 65% στο σύνολο της Αττικής.
Πολυκατοικίες στο κέντρο και τα νότια προάστια
Διαφορετική είναι η εικόνα στις περισσότερο αστικοποιημένες περιοχές της πρωτεύουσας, όπου η νέα οικοδομή εξακολουθεί να βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στην ανάπτυξη πολυώροφων κτιρίων κατοικίας. Στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, το 94% των νέων καταγραφών αφορά πολυκατοικίες, ποσοστό που αντανακλά την περιορισμένη διαθεσιμότητα μεγάλων οικοπέδων και την έντονη αστική πυκνότητα. Αντίστοιχα, στον Νότιο Τομέα το ποσοστό των πολυκατοικιών φτάνει το 86%, με τη Γλυφάδα να συγκεντρώνει 63 νέες καταγραφές, περισσότερες από κάθε άλλον δήμο της συγκεκριμένης περιφερειακής ενότητας.
Ωστόσο, στα νότια προάστια η νέα οικοδομή διαφοροποιείται και ως προς το μέγεθος των αναπτύξεων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ReDataset, η μέση επιφάνεια ενός νέου κτιρίου στον Νότιο Τομέα φτάνει τα 710 τετραγωνικά μέτρα, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος για ολόκληρη την Αττική διαμορφώνεται στα 380 τετραγωνικά μέτρα. Η διαφορά αυτή δείχνει ότι στα νότια προάστια αναπτύσσονται κατά μέσο όρο σημαντικά μεγαλύτερα κτίρια, χωρίς ωστόσο τα στοιχεία να προσδιορίζουν πόσα διαμερίσματα περιλαμβάνει κάθε κατασκευή.
Παράλληλα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα τεχνικά χαρακτηριστικά των νέων οικοδομών. Στον Βόρειο Τομέα το 92% των νέων κτιρίων διαθέτει υπόγειο, έναντι 74% στο σύνολο της Αττικής. Στον Δυτικό Τομέα, το 82% των νέων κτιρίων προβλέπει πιλοτή, ποσοστό υπερδιπλάσιο του μέσου όρου της Αττικής, που διαμορφώνεται στο 38%.
Στην Ανατολική Αττική, από την άλλη πλευρά, ξεχωρίζει η αυξημένη παρουσία κατοικιών με πισίνα. Το 30% των νέων κτιρίων διαθέτει το συγκεκριμένο χαρακτηριστικό, έναντι 21% στο σύνολο της Αττικής, στοιχείο που συνδέεται και με τη μεγαλύτερη συμμετοχή μονοκατοικιών και μεζονετών στη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα.
Στα 456.000 ευρώ το ενδεικτικό κόστος μιας νεόδμητης κατοικίας 100 τ.μ.
Η αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας δεν συνοδεύεται απαραίτητα από χαμηλές τιμές πώλησης. Αντίθετα, τα στοιχεία των αγγελιών αναδεικνύουν το υψηλό οικονομικό εμπόδιο που αντιμετωπίζουν όσοι αναζητούν νεόδμητη κατοικία στην Αττική. Η διάμεση ζητούμενη τιμή των νεόδμητων κατοικιών το 2026 διαμορφώνεται στα 4.560 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Για ένα διαμέρισμα επιφάνειας 100 τετραγωνικών μέτρων, αυτό μεταφράζεται σε ενδεικτικό προϋπολογισμό 456.000 ευρώ, χωρίς να συνυπολογίζονται πρόσθετα έξοδα αγοράς.
Στην κορυφή βρίσκεται ο Νότιος Τομέας, όπου το αντίστοιχο ποσό ανέρχεται σε 502.000 ευρώ, επιβεβαιώνοντας τη διατήρηση των υψηλών ζητούμενων τιμών στο παραλιακό μέτωπο και στις γύρω περιοχές. Ακολουθεί ο Βόρειος Τομέας με 479.000 ευρώ και ο Κεντρικός Τομέας με 452.000 ευρώ. Στην Ανατολική Αττική το ενδεικτικό κόστος υποχωρεί στα 406.000 ευρώ, στον Πειραιά στα 377.000 ευρώ και στον Δυτικό Τομέα στα 347.000 ευρώ.
Η διαφορά μεταξύ Νοτίου και Δυτικού Τομέα φτάνει έτσι τις 155.000 ευρώ για μια κατοικία ίδιας επιφάνειας. Πρόκειται για απόκλιση που αποτυπώνει τις διαφορετικές συνθήκες της αγοράς, καθώς η γεωγραφική θέση, η προσβασιμότητα, τα χαρακτηριστικά των κατοικιών και η διαθεσιμότητα νέων ακινήτων επηρεάζουν σημαντικά τη διαμόρφωση των τιμών. Αξίζει, πάντως, να διευκρινιστεί ότι πρόκειται για ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι για τελικές τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες.
Βουλιαγμένη, Γλυφάδα και Άλιμος στην κορυφή των τιμών
Ακόμη μεγαλύτερες είναι οι αποκλίσεις όταν η σύγκριση γίνεται σε επίπεδο δήμων, με το νότιο παραλιακό μέτωπο να διατηρεί σαφές προβάδισμα στις ακριβότερες περιοχές της Αττικής. Ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης καταλαμβάνει την πρώτη θέση, με ενδεικτικό κόστος 756.000 ευρώ για νεόδμητη κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων. Αυτό αντιστοιχεί σε διάμεση ζητούμενη τιμή 7.560 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή περίπου 66% υψηλότερη από τον μέσο δείκτη της Αττικής.
Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Γλυφάδα, όπου το αντίστοιχο ποσό ανέρχεται σε 640.000 ευρώ, ενώ ακολουθεί ο Άλιμος με 600.000 ευρώ. Συνολικά, τέσσερις από τους έξι ακριβότερους δήμους βρίσκονται στο νότιο παραλιακό μέτωπο, γεγονός που αναδεικνύει τη συγκέντρωση κατοικιών υψηλής αξίας στη συγκεκριμένη ζώνη. Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες ενδεικτικές τιμές καταγράφονται στον Δήμο Σπάτων – Αρτέμιδος, όπου μια νεόδμητη κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων αντιστοιχεί σε 301.000 ευρώ. Ακολουθούν ο Δήμος Κερατσινίου – Δραπετσώνας με 315.000 ευρώ και η Παλλήνη με 333.000 ευρώ.
Η διαφορά μεταξύ του ακριβότερου και του οικονομικότερου δήμου ανέρχεται σε 455.000 ευρώ. Έτσι, με το ποσό που απαιτείται ενδεικτικά για την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων στη Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη, θα μπορούσαν να αγοραστούν, με βάση τις αντίστοιχες ζητούμενες τιμές, περίπου δυόμισι κατοικίες ίδιας επιφάνειας στα Σπάτα – Αρτέμιδα. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η περίπτωση της Παλλήνης, η οποία συνδυάζει έναν από τους υψηλότερους αριθμούς νέων κατασκευαστικών έργων με σχετικά χαμηλότερες ζητούμενες τιμές σε σύγκριση με άλλες περιοχές της Αττικής. Το στοιχείο αυτό την τοποθετεί ανάμεσα στις περιοχές όπου η νέα οικοδομική δραστηριότητα είναι ιδιαίτερα έντονη, χωρίς οι τιμές να έχουν φτάσει στα επίπεδα των ακριβότερων προαστίων.
Η νέα γεωγραφία της κατοικίας στην Αττική
Τα στοιχεία του εννεαμήνου αποτυπώνουν μια αγορά στην οποία η κατασκευαστική δραστηριότητα και οι τιμές ακολουθούν διαφορετικές γεωγραφικές διαδρομές. Η Ανατολική Αττική συγκεντρώνει τον μεγαλύτερο αριθμό νέων έργων, κυρίως μονοκατοικιών και μεζονετών, ενώ το κέντρο και τα νότια προάστια εξακολουθούν να βασίζονται στην ανάπτυξη πολυκατοικιών. Την ίδια στιγμή, οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές παραμένουν συγκεντρωμένες στις περιοχές του παραλιακού μετώπου, όπου η απόκτηση μιας νεόδμητης κατοικίας απαιτεί σημαντικά μεγαλύτερα κεφάλαια από ό,τι σε άλλες περιοχές της πρωτεύουσας.
Η διαφοροποίηση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την εξέλιξη της στεγαστικής αγοράς. Ο μεγάλος αριθμός νέων έργων δεν σημαίνει απαραίτητα και αντίστοιχη αύξηση των διαθέσιμων διαμερισμάτων, καθώς μια μονοκατοικία και μια πολυκατοικία καταγράφονται ως διαφορετικά έργα, χωρίς να έχουν την ίδια συμβολή στο συνολικό οικιστικό απόθεμα. Επιπλέον, η ύπαρξη νέων οικοδομών δεν συνεπάγεται αυτομάτως βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας. Με τις ζητούμενες τιμές να ξεκινούν από περίπου 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ακόμη και στους οικονομικότερους δήμους της συγκεκριμένης σύγκρισης, η αγορά νεόδμητου ακινήτου παραμένει μια ιδιαίτερα απαιτητική οικονομική επιλογή.
