Στην κατασκευαστική φάση έχει περάσει η μεγάλη επένδυση της DIMAND για την αναβίωση του ιστορικού εργοστασίου ΦΙΞ στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, με τη ΜΕΤΚΑ να έχει αναλάβει την κατασκευή του έργου. Έπειτα από περισσότερες από τέσσερις δεκαετίες από την παύση λειτουργίας της ζυθοποιίας, το εμβληματικό βιομηχανικό συγκρότημα ετοιμάζεται να αποκτήσει νέα ζωή, μέσα από μια ανάπτυξη με εκτιμώμενη ακαθάριστη αξία που αγγίζει τα 205,8 εκατ. ευρώ. Στην έκταση των περίπου 25 στρεμμάτων, όπου άλλοτε λειτουργούσαν τα ζυθοβραστήρια, τα παγοποιεία και οι γραμμές εμφιάλωσης, σχεδιάζεται να δημιουργηθούν δύο ξενοδοχεία υπό την ομπρέλα της Hilton, 95 κατοικίες, χώροι πολιτισμού, εστίασης και εμπορικών χρήσεων, με παράλληλη αποκατάσταση των ιστορικών εγκαταστάσεων.
Ξεκινάει το εμβληματικό έργο στο ΦΙΞ από την Dimand στη Δυτική Θεσσαλονίκη © Dimand
Οι εργασίες ξεκίνησαν τον Μάιο του 2026 και βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, με τη ΜΕΤΚΑ να υλοποιεί την πρώτη κατασκευαστική φάση, η οποία περιλαμβάνει εκσκαφές, αντιστηρίξεις και αντλήσεις υπόγειων υδάτων. Σύμφωνα με την τελευταία ενημέρωση για την πορεία του έργου, αυτή την περίοδο προχωρούν η κατασκευή των περιμετρικών στοιχείων αντιστήριξης και στεγανοποίησης, οι εργασίες θεμελίωσης και η εγκατάσταση και λειτουργία ειδικού συστήματος άντλησης για τον υποβιβασμό της στάθμης των υπόγειων υδάτων. Πρόκειται για παρεμβάσεις που αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση για τη διαμόρφωση των υπόγειων χώρων και τη μετάβαση στα επόμενα στάδια της κατασκευής.
Το σχέδιο της DIMAND περιλαμβάνει την αποκατάσταση και επανάχρηση τριών διατηρητέων συγκροτημάτων, καθώς και την ανέγερση δύο νέων βιοκλιματικών κτιρίων. Το αρχιτεκτονικό masterplan φέρει την υπογραφή του διεθνούς γραφείου Foster + Partners, ενώ η ανάπτυξη προβλέπεται να πραγματοποιηθεί σε διακριτές φάσεις, με σταδιακή παράδοση των επιμέρους χρήσεων και εκτιμώμενο χρόνο ολοκλήρωσης περίπου τρία χρόνια από την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών.
Ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, CEO της Dimand, με φόντο τα διατηρητέα του ΦΙΞ © Powergame.gr
Πίσω, ωστόσο, από τη σημερινή επένδυση βρίσκεται μια ιστορία σχεδόν ενάμιση αιώνα, η οποία συνδέεται με την οικονομική ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης, τις μεγάλες επιχειρηματικές οικογένειες που δραστηριοποιήθηκαν στην πόλη και την εξέλιξη της ελληνικής ζυθοποιίας. Το ΦΙΞ δεν αποτελεί απλώς ένα παλιό εργοστάσιο που αλλάζει χρήση, αλλά ένα ακίνητο που αποτυπώνει διαφορετικές περιόδους της βιομηχανικής ιστορίας της Θεσσαλονίκης, από τα τελευταία χρόνια της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας μέχρι τη μεταπολεμική βιομηχανική ανάπτυξη και τη σταδιακή αποβιομηχάνιση.
Από το οινοπνευματοποιείο Μισραχή στη ζυθοποιία ΦΙΞ
Η ιστορία του ακινήτου ξεκινά το 1882, όταν κατασκευάστηκε το πρώτο κτίριο του συγκροτήματος, σε μια περίοδο κατά την οποία η Θεσσαλονίκη βρισκόταν ακόμη υπό οθωμανική διοίκηση και εξελισσόταν σε σημαντικό εμπορικό και βιομηχανικό κέντρο. Το 1888 στις εγκαταστάσεις λειτούργησε το οινοπνευματοποιείο του Μισραχή, σηματοδοτώντας την έναρξη μιας παραγωγικής δραστηριότητας που επρόκειτο να διαρκέσει σχεδόν έναν αιώνα.
Λίγα χρόνια αργότερα, την περίοδο 1892-1893, στη διοίκηση εισήλθαν οι οικογένειες Αλλατίνι και Φερνάντεζ, δημιουργώντας τη ζυθοποιία Φερνάντεζ-Μισραχή. Η παρουσία των συγκεκριμένων οικογενειών συνδέει την ιστορία του ακινήτου με την επιχειρηματική δραστηριότητα της Θεσσαλονίκης στα τέλη του 19ου αιώνα, όταν η πόλη γνώριζε σημαντική ανάπτυξη στον τομέα της μεταποίησης και του εμπορίου.
Στις αρχές του 20ού αιώνα, η περιοχή άρχισε να συγκεντρώνει και άλλες παραγωγικές δραστηριότητες. Το 1909 ο επιχειρηματίας Γεωργιάδης δημιούργησε παγοποιείο απέναντι από τις εγκαταστάσεις του σημερινού ΦΙΞ, ενώ το 1912 ίδρυσε στο ίδιο ακίνητο τη ζυθοποιία «Νάουσα». Την ίδια χρονιά, οι Μισραχή, Αλλατίνι και Φερνάντεζ ίδρυσαν τη ζυθοποιία «Όλυμπος», στις εγκαταστάσεις του αρχικού οινοπνευματοποιείου.
Οι δύο ζυθοποιίες ακολούθησαν αρχικά ξεχωριστή πορεία, μέχρι το 1920, όταν συγχωνεύθηκαν, δημιουργώντας την «Όλυμπος-Νάουσα». Η συγχώνευση συγκέντρωσε τις παραγωγικές δραστηριότητες των δύο επιχειρήσεων, διαμορφώνοντας ένα από τα χαρακτηριστικά βιομηχανικά συγκροτήματα της εποχής. Η καθοριστική αλλαγή στην ιδιοκτησιακή ιστορία του ακινήτου ήρθε το 1926, όταν η «Όλυμπος-Νάουσα» πέρασε στην ιδιοκτησία της εταιρείας «Κάρολος Φιξ». Από εκείνη τη στιγμή το εργοστάσιο συνδέθηκε με ένα από τα πιο αναγνωρίσιμα ονόματα της ελληνικής ζυθοποιίας, αποκτώντας την ταυτότητα με την οποία παραμένει γνωστό μέχρι σήμερα.
Το εργοστάσιο που μεγάλωνε μαζί με τη Θεσσαλονίκη
Το βιομηχανικό συγκρότημα δεν κατασκευάστηκε σε μία μόνο περίοδο. Αντίθετα, αναπτύχθηκε σταδιακά, μέσα από διαδοχικές επεκτάσεις και προσθήκες που πραγματοποιήθηκαν από τα τέλη του 19ου αιώνα έως τις τελευταίες δεκαετίες του 20ού. Κάθε κατασκευαστική φάση αντανακλούσε τις ανάγκες της παραγωγής και τις τεχνολογικές εξελίξεις της εποχής.
Στις εγκαταστάσεις λειτουργούσαν αποθήκες κριθαριού, ζυθοβραστήρια, βυνοποιεία, ψυχραντήρια, χώροι ζύμωσης και μεταζύμωσης, παγοποιεία, μηχανοστάσια και λεβητοστάσια. Το συγκρότημα διέθετε ακόμη χημείο, ξυλουργείο, συνεργεία, λογιστήριο, γραφεία, αποθήκες συσκευασίας και εμφιαλωτήριο. Επρόκειτο ουσιαστικά για μια ολοκληρωμένη βιομηχανική μονάδα, στην οποία πραγματοποιούνταν διαφορετικά στάδια της παραγωγικής διαδικασίας.
Η αρχιτεκτονική του ακινήτου παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς συνδυάζει κτίρια διαφορετικών εποχών και τεχνοτροπιών. Τα παλαιότερα τμήματα διατηρούν χαρακτηριστικά της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής του 19ου αιώνα, ενώ οι μεταγενέστερες προσθήκες αποτυπώνουν την εξέλιξη των κατασκευαστικών τεχνικών και την προσαρμογή του εργοστασίου στις νέες παραγωγικές ανάγκες.
FIX Residences στη Θεσσαλονίκη © dimand
Ξεχωριστή θέση στην ιστορία του συγκροτήματος κατέχει το παλιό εμφιαλωτήριο, το οποίο κατασκευάστηκε το 1959 σε σχέδια του αρχιτέκτονα Τάκη Ζενέτου, μιας από τις σημαντικότερες μορφές της ελληνικής μεταπολεμικής αρχιτεκτονικής. Το κτίριο, συνολικής επιφάνειας 1.600 τετραγωνικών μέτρων, αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της αρχιτεκτονικής αντίληψης της εποχής και περιλαμβάνεται σήμερα στα τμήματα που πρόκειται να αποκατασταθούν.
Η παραγωγική δραστηριότητα συνεχίστηκε μέχρι το 1983, όταν η ζυθοποιία «Κάρολος Φιξ» σταμάτησε να λειτουργεί. Η διακοπή της λειτουργίας σηματοδότησε το τέλος μιας μακράς βιομηχανικής περιόδου και την αρχή μιας διαφορετικής διαδρομής για το ακίνητο, το οποίο παρέμεινε για δεκαετίες χωρίς την αρχική του χρήση.
FIX Residences στη Θεσσαλονίκη © dimand
Το 1994 αποτέλεσε ακόμη έναν καθοριστικό σταθμό. Με απόφαση που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 479/Β/24.6.1994, το μεγαλύτερο μέρος των εγκαταστάσεων, μαζί με τον τεχνολογικό και μηχανολογικό εξοπλισμό τους, χαρακτηρίστηκε διατηρητέο μνημείο βιομηχανικής κληρονομιάς. Η απόφαση αυτή διασφάλισε τη διατήρηση σημαντικών στοιχείων του συγκροτήματος, καθορίζοντας παράλληλα το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε μελλοντική αξιοποίησή του.
Η επιστροφή των επενδυτών και το σχέδιο της DIMAND
Έπειτα από σχεδόν τέσσερις δεκαετίες από την παύση λειτουργίας του εργοστασίου, η προοπτική αξιοποίησης του ΦΙΞ άρχισε να αποκτά συγκεκριμένη μορφή την περίοδο 2022-2023, όταν πραγματοποιήθηκε η αγορά του ακινήτου και ξεκίνησαν οι προπαρασκευαστικές εργασίες για την ανακατασκευή του. Ακολούθησε, από το 2023 έως το 2025, η διαδικασία ωρίμανσης της επένδυσης, με την εκπόνηση των απαιτούμενων μελετών και την προώθηση των αδειοδοτήσεων.
Σχέδια από τα νέα κτίρια που θα ανεγερθούν στο ΦΙΞ©dimand
Το σχέδιο που υλοποιεί η DIMAND, με τη ΜΕΤΚΑ στον κατασκευαστικό τομέα, επιχειρεί να συνδυάσει την προστασία της βιομηχανικής κληρονομιάς με τη δημιουργία νέων οικονομικών και πολιτιστικών δραστηριοτήτων. Στον πυρήνα της ανάπτυξης βρίσκεται η αποκατάσταση των τριών διατηρητέων συγκροτημάτων, τα οποία θα αποκτήσουν διαφορετικές χρήσεις, διατηρώντας τα βασικά αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά τους.
Στο πρώτο διατηρητέο συγκρότημα, συνολικής επιφάνειας 7.000 τετραγωνικών μέτρων, προβλέπεται η δημιουργία boutique ξενοδοχείου 31 δωματίων και σουιτών, το οποίο θα λειτουργεί υπό τη διαχείριση της Hilton. Οι εγκαταστάσεις θα περιλαμβάνουν χώρους εστίασης, spa, χαμάμ, συνεδριακές υποδομές και μια μικροζυθοποιία, η οποία θα παραπέμπει στην ιστορική δραστηριότητα του εργοστασίου. Την αρχιτεκτονική μελέτη έχει αναλάβει το γραφείο Georges Batzios Architects.
Το δεύτερο διατηρητέο συγκρότημα, συνολικής επιφάνειας 7.715 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο ανήκει στο Υπουργείο Πολιτισμού, προορίζεται να αποτελέσει τον πολιτιστικό πυρήνα της ανάπλασης. Εκεί σχεδιάζεται να στεγαστεί το MOMus – Μουσείο Μοντέρνας Τέχνης, φιλοξενώντας τη Συλλογή Κωστάκη, μία από τις σημαντικότερες συλλογές έργων της ρωσικής πρωτοπορίας διεθνώς.
Η συλλογή περιλαμβάνει 1.277 έργα, μεταξύ των οποίων πίνακες, σχέδια, κεραμικά και κατασκευές. Αποκτήθηκε από το ελληνικό Δημόσιο το 2000 έναντι 33,5 εκατ. δολαρίων, ενώ σύμφωνα με τα στοιχεία του επενδυτικού σχεδίου, η σημερινή εκτιμώμενη αξία της υπερβαίνει τα 350 εκατ. ευρώ.
Στο ίδιο συγκρότημα προβλέπεται να αποκτήσουν μόνιμη στέγη η Κρατική Ορχήστρα Θεσσαλονίκης και το Κρατικό Ωδείο Θεσσαλονίκης, δημιουργώντας έναν ευρύτερο πολιτιστικό πόλο. Τη σχετική αρχιτεκτονική μελέτη εκπονεί το γραφείο ASPA KST. Το τρίτο διατηρητέο συγκρότημα είναι το εμφιαλωτήριο του Τάκη Ζενέτου, το οποίο θα φιλοξενήσει μεικτές χρήσεις, με την αρχιτεκτονική μελέτη να πραγματοποιείται από τους Foster + Partners.
Βασική παράμετρος του σχεδιασμού είναι η διατήρηση της ιστορικής φυσιογνωμίας των κτιρίων. Τα παλιά μηχανήματα και τα μεταλλικά στοιχεία προβλέπεται να παραμείνουν ορατά και να ενσωματωθούν στις νέες λειτουργίες, ώστε η βιομηχανική ιστορία του συγκροτήματος να εξακολουθήσει να αποτελεί αναγνωρίσιμο στοιχείο της ταυτότητάς του.
Ανάπλαση ΦΙΞ©Nikos Daniilidis
Δύο ξενοδοχεία και 95 κατοικίες στο παλιό εργοστάσιο
Πέρα από τα ιστορικά κτίρια, η επένδυση περιλαμβάνει δύο νέες αναπτύξεις, οι οποίες θα συγκεντρώσουν σημαντικό μέρος των ξενοδοχειακών και οικιστικών χρήσεων. Η πρώτη αφορά την κατασκευή επταώροφου βιοκλιματικού κτιρίου, συνολικής επιφάνειας 11.250 τετραγωνικών μέτρων, στο οποίο θα λειτουργήσει πεντάστερο ξενοδοχείο υπό το brand Hilton Hotels & Resorts. Θα διαθέτει 153 δωμάτια και σουίτες, μεταξύ των οποίων μία προεδρική σουίτα, καθώς και 68 θέσεις στάθμευσης. Μαζί με το boutique ξενοδοχείο του διατηρητέου συγκροτήματος, η νέα ξενοδοχειακή δυναμικότητα του ΦΙΞ θα φτάσει συνολικά τα 184 δωμάτια και σουίτες.
Η δεύτερη νέα ανάπτυξη αφορά την κατασκευή εννεαώροφου κτιρίου κατοικιών, επιφάνειας περίπου 18.900 τετραγωνικών μέτρων, με 95 διαμερίσματα και 134 θέσεις στάθμευσης. Το οικιστικό συγκρότημα θα περιλαμβάνει πέντε penthouses επιφάνειας από 165 έως 339 τετραγωνικά μέτρα, 23 διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων από 130 έως 196 τετραγωνικά μέτρα, 22 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων από 102 έως 154 τετραγωνικά μέτρα και 45 διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου από 63 έως 93 τετραγωνικά μέτρα.
Τον σχεδιασμό και των δύο νέων κτιρίων έχει αναλάβει το γραφείο Foster + Partners, με στόχο οι σύγχρονες κατασκευές να ενταχθούν στο ιστορικό περιβάλλον χωρίς να επιχειρούν να αντιγράψουν την αρχιτεκτονική του παλιού εργοστασίου.
Από τη βιομηχανική Θεσσαλονίκη στη νέα δυτική είσοδο της πόλης
Η αναβίωση του ΦΙΞ συνδέεται με τις ευρύτερες αλλαγές που συντελούνται στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης, μια περιοχή που για πολλές δεκαετίες ταυτίστηκε με τη βιομηχανική και εμπορική δραστηριότητα, αλλά πλέον συγκεντρώνει νέες επενδύσεις σε γραφεία, ξενοδοχεία, κατοικίες και πολιτιστικές υποδομές.
Το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση περίπου δύο χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης, κοντά στο λιμάνι και σε άμεση γειτνίαση με το HUB26, το σύγχρονο επιχειρηματικό συγκρότημα που έχει αναπτύξει η DIMAND. Σε μικρή απόσταση βρίσκονται επίσης το Μουσείο Ύδρευσης της ΕΥΑΘ, η περιοχή όπου σχεδιάζεται το Μουσείο Ολοκαυτώματος Ελλάδος και το νέο Μητροπολιτικό Πάρκο. Η συγκεκριμένη χωροθέτηση προσδίδει στην επένδυση μια ευρύτερη αστική διάσταση, καθώς το ΦΙΞ δεν αντιμετωπίζεται μόνο ως ένα μεμονωμένο ακίνητο προς αξιοποίηση, αλλά ως μέρος της σταδιακής μεταμόρφωσης της δυτικής εισόδου της Θεσσαλονίκης.
Η επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τις σύγχρονες πόλεις. Στην περίπτωση του ΦΙΞ, η πρόκληση είναι ακόμη μεγαλύτερη, καθώς η νέα ανάπτυξη καλείται να συνδυάσει τις απαιτήσεις μιας επένδυσης εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ με την προστασία ενός ιστορικού μνημείου, το οποίο διατηρεί σημαντικό μέρος του αρχικού εξοπλισμού και της αρχιτεκτονικής του.
Από το οινοπνευματοποιείο του Μισραχή το 1888 και τη ζυθοποιία «Όλυμπος-Νάουσα» μέχρι την εποχή του Καρόλου Φιξ, το συγκρότημα ακολούθησε τις μεταβολές της οικονομικής ζωής της Θεσσαλονίκης. Γνώρισε την ανάπτυξη της βιομηχανίας, την επέκταση των παραγωγικών εγκαταστάσεων, την παύση της λειτουργίας του και τις δεκαετίες αδράνειας που ακολούθησαν.
Σήμερα, 144 χρόνια μετά την κατασκευή του πρώτου κτιρίου και 43 χρόνια μετά το κλείσιμο της ζυθοποιίας, το ιστορικό ακίνητο βρίσκεται μπροστά σε μια νέα περίοδο. Το στοίχημα της ανάπλασης δεν περιορίζεται στην ολοκλήρωση μιας μεγάλης επένδυσης, αλλά αφορά και τη δυνατότητα να αποκτήσει ξανά ζωή ένα ιστορικό βιομηχανικό συγκρότημα, χωρίς να χαθούν τα στοιχεία που το έκαναν αναπόσπαστο κομμάτι της ταυτότητας της Θεσσαλονίκης.
