Νέα δεδομένα διαμορφώνονται για το Kassiopi Project στον Ερημίτη της Βόρειας Κέρκυρας, καθώς η Calamos Investments επανεξετάζει βασικά χαρακτηριστικά της επένδυσης που παρέλαβε από την NCH Capital, επιδιώκοντας μια ανάπτυξη μικρότερης κλίμακας και χαμηλότερου κόστους. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο επίκεντρο του επανασχεδιασμού βρίσκεται η σημαντική συρρίκνωση των ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, ο περιορισμός της συνολικής δόμησης και κυρίως η πιθανή εγκατάλειψη της μαρίνας, η οποία αποτελούσε ένα από τα βασικά στοιχεία του αρχικού σχεδίου. Η νέα ιδιοκτησία φέρεται να θεωρεί ότι το κόστος κατασκευής και λειτουργίας ορισμένων υποδομών είναι δυσανάλογο προς την οικονομική τους απόδοση, προκρίνοντας ένα διαφορετικό μοντέλο αξιοποίησης με μεγαλύτερη έμφαση στις πολυτελείς κατοικίες.
Το εγχείρημα, ωστόσο, βρίσκεται αντιμέτωπο με ένα σύνθετο αδειοδοτικό και συμβατικό περιβάλλον. Η έκταση είχε παραχωρηθεί μέσω διαγωνισμού του ΤΑΙΠΕΔ, με συγκεκριμένο επενδυτικό σχεδιασμό και ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις. Συνεπώς, η δυνατότητα ουσιαστικής τροποποίησης των εγκεκριμένων χρήσεων και υποδομών αποτελεί ένα από τα βασικά ζητήματα που θα κρίνουν την επόμενη φάση του έργου.
Η κινητικότητα γύρω από την επένδυση αποτυπώνεται και στις οικονομικές καταστάσεις των εταιρειών που συνδέονται με το Kassiopi Project. Η Επενδύσεις Ακινήτων Νέας Κέρκυρας εμφανίζει για το 2025 αύξηση κατά 10,3 εκατ. ευρώ στις προκαταβολές και στα περιουσιακά στοιχεία υπό κατασκευή, τα οποία διαμορφώθηκαν στα 14,85 εκατ. ευρώ. Παρά τα ποσά που έχουν καταγραφεί, η εταιρεία εξακολουθεί να βρίσκεται στο στάδιο προετοιμασίας για την κατασκευή του ξενοδοχειακού συγκροτήματος, χωρίς να έχει ξεκινήσει η πλήρης ανάπτυξη.
Από το τουριστικό χωριό των 140 εκατ. ευρώ σε ένα μικρότερο project
Η NCH Capital είχε σχεδιάσει την αξιοποίηση της έκτασης των περίπου 438 στρεμμάτων ως ένα οργανωμένο τουριστικό συγκρότημα υψηλών προδιαγραφών, με επενδυτικό προϋπολογισμό που είχε φτάσει έως τα 140 εκατ. ευρώ. Το αρχικό σχέδιο προέβλεπε ξενοδοχείο πέντε αστέρων με 90 δωμάτια και 76 τουριστικές σουίτες ή διαμερίσματα, 40 ανεξάρτητες πολυτελείς βίλες και μαρίνα 57 θέσεων ελλιμενισμού. Περιλάμβανε ακόμη χώρους εστίασης, εγκαταστάσεις αναψυχής και αθλητισμού, καθώς και υποδομές ύδρευσης, αποχέτευσης, αφαλάτωσης και εσωτερικής οδοποιίας.
Η προβλεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια είχε προσδιοριστεί σε περίπου 38.000 τετραγωνικά μέτρα. Σύμφωνα με τους αρχικούς επενδυτές, οι κτιριακές εγκαταστάσεις θα κάλυπταν περίπου το 7% της έκτασης, με το υπόλοιπο 93% να διατηρείται ως ελεύθερος και πράσινος χώρος. Η συγκεκριμένη αναλογία είχε προβληθεί ως βασικό χαρακτηριστικό της ανάπτυξης, χωρίς όμως να περιορίσει τις αντιδράσεις για τις επιπτώσεις στο φυσικό περιβάλλον.
Η Calamos φαίνεται ότι προσεγγίζει διαφορετικά την αξιοποίηση του ακινήτου. Ήδη από το 2025 είχαν κυκλοφορήσει πληροφορίες για περιορισμό της δόμησης κατά περίπου 20%, με μεγαλύτερη χρήση φυσικών υλικών, όπως το ξύλο, και έμφαση στη διατήρηση του τοπίου. Στο προσκήνιο είχε βρεθεί επίσης η προοπτική ανάπτυξης πολυτελούς ξενοδοχείου και βιλών με αρχιτεκτονικό σχεδιασμό του διεθνώς αναγνωρισμένου Sir David Chipperfield.
Οι νεότερες πληροφορίες δείχνουν ότι εξετάζεται ακόμη μεγαλύτερος περιορισμός ορισμένων εγκαταστάσεων, με διατήρηση μόνο ενός μικρού τμήματος της αρχικά προβλεπόμενης ξενοδοχειακής ανάπτυξης. Προς το παρόν, πάντως, δεν έχει παρουσιαστεί ολοκληρωμένο νέο master plan που να αποσαφηνίζει πόσες κατοικίες και ξενοδοχειακές κλίνες θα κατασκευαστούν, ποια θα είναι η τελική δόμηση και ποιες από τις αρχικές υποδομές θα παραμείνουν.
Η μαρίνα και οι τεχνικές δυσκολίες
Το πιο σύνθετο ζήτημα αφορά τη μαρίνα, την οποία η νέα ιδιοκτησία φέρεται να επιδιώκει να αφαιρέσει από τον σχεδιασμό. Σύμφωνα με πληροφορίες, η συγκεκριμένη εγκατάσταση θεωρείται οικονομικά ασύμφορη, καθώς προϋποθέτει ιδιαίτερα δαπανηρά λιμενικά έργα, χωρίς να διαθέτει αντίστοιχες δυνατότητες αυτόνομης εμπορικής εκμετάλλευσης. Η λειτουργία της είχε συνδεθεί κυρίως με την εξυπηρέτηση των επισκεπτών του ξενοδοχείου και των ιδιοκτητών των κατοικιών, προσδίδοντας παράλληλα πρόσθετη αξία στο οικιστικό προϊόν. Ωστόσο, για μια μαρίνα περιορισμένης δυναμικότητας, το ύψος της αρχικής επένδυσης αποτελεί καθοριστικό παράγοντα.
Πηγές με γνώση των συνθηκών της περιοχής επισημαίνουν ότι η κατασκευή προβλητών θα μπορούσε να απαιτήσει εργασίες σε σημεία όπου το θαλάσσιο βάθος προσεγγίζει τα 40 μέτρα, αυξάνοντας σημαντικά την τεχνική δυσκολία και τον προϋπολογισμό. Επιπλέον, η θέση του Ερημίτη στο στενό μεταξύ της Κέρκυρας και της αλβανικής ακτής δημιουργεί προβληματισμό για την επίδραση των θαλάσσιων ρευμάτων στις υποθαλάσσιες εργασίες.
Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, ενδεχόμενες εκσκαφές στον βυθό θα μπορούσαν να προκαλέσουν μεταφορά αιωρούμενων ιζημάτων προς άλλες παράκτιες περιοχές, από τον Άγιο Στέφανο και το Καλάμι έως τη Δασιά και ενδεχομένως νοτιότερα. Οι συγκεκριμένες εκτιμήσεις δεν αποτελούν επιβεβαιωμένα επιστημονικά συμπεράσματα και θα απαιτούσαν ειδική υδροδυναμική μελέτη. Πέρα από τις τεχνικές παραμέτρους, η ενδεχόμενη κατάργηση της μαρίνας εγείρει και ζήτημα τροποποίησης των αδειοδοτήσεων, καθώς η εγκατάσταση είχε ενταχθεί στο αρχικό εγκεκριμένο σχέδιο. Το κατά πόσο μπορεί να αφαιρεθεί χωρίς ουσιαστική αναθεώρηση του πολεοδομικού και συμβατικού πλαισίου μένει να αποσαφηνιστεί.
Ποιοι βρίσκονται πίσω από την Calamos και πώς συνδέονται οι εταιρείες
Πίσω από την Calamos Investments βρίσκεται ο Ελληνοαμερικανός επενδυτής Τζον Κάλαμος, ιδρυτής του ομώνυμου ομίλου διαχείρισης κεφαλαίων, με τον Τζον Κουδούνη να κατέχει τη θέση του διευθύνοντος συμβούλου. Η πλευρά Calamos απέκτησε τον έλεγχο του Kassiopi Project μετά την αποχώρηση της NCH Capital, με το τίμημα της συναλλαγής να τοποθετείται, σύμφωνα με δημοσιευμένες πληροφορίες, στην περιοχή των 30 εκατ. ευρώ.
Στο νέο εταιρικό σχήμα εντάσσεται η FABERFAST INVESTMENTS Μονοπρόσωπη Α.Ε., η οποία συστάθηκε τον Μάρτιο του 2024, με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 25.000 ευρώ και μοναδικό μέτοχο τη FABERFAST LTD. Πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος είναι ο Δημήτρης Κοντογιάννης, με μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου τους Αντώνιο Αλεξανδρή και Κλέαρχο-Άγγελο Δημητρόπουλο.
Η αλλαγή ιδιοκτησίας συνδέεται με τη μεταβίβαση μετοχών της Επενδύσεις Ακινήτων Νέας Κέρκυρας (NEW CORFU REAL ESTATE INVESTMENTS), της εταιρείας μέσω της οποίας η NCH Capital είχε προωθήσει το αρχικό έργο. Έτσι, η υφιστάμενη εταιρεία παραμένει το όχημα ανάπτυξης του ακινήτου, ενώ η FABERFAST συμμετέχει στη νέα εταιρική και χρηματοοικονομική διάρθρωση. Κοινό πρόσωπο στη διοίκηση των δύο εταιρειών είναι ο Δημήτρης Κοντογιάννης.
Τα 14,85 εκατ. ευρώ της προετοιμασίας και το ομολογιακό των 32 εκατ. ευρώ
Οι οικονομικές καταστάσεις του 2025, που δημοσιεύθηκαν στο ΓΕΜΗ τον Οκτώβριο του 2026, αποτυπώνουν αύξηση των οικονομικών μεγεθών που συνδέονται με την επένδυση, χωρίς αντίστοιχη μετάβαση στην κύρια κατασκευαστική φάση. Η NEW CORFU REAL ESTATE INVESTMENTS εμφάνισε συνολικό ενεργητικό 40,97 εκατ. ευρώ, έναντι 29,47 εκατ. ευρώ το 2024. Οι προκαταβολές και τα μη κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία υπό κατασκευή αυξήθηκαν από 4,55 εκατ. ευρώ σε 14,85 εκατ. ευρώ, ενώ η αξία των ακινήτων της διαμορφώθηκε στα 19,56 εκατ. ευρώ και των άυλων περιουσιακών στοιχείων στα 1,66 εκατ. ευρώ.
Οι συνολικές υποχρεώσεις ανήλθαν σε 18,04 εκατ. ευρώ, από 5,52 εκατ. ευρώ, με τις λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις να φτάνουν τα 14,16 εκατ. ευρώ και τις εμπορικές τα 3,58 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία κατέγραψε ζημιές 1,02 εκατ. ευρώ, έναντι 558.075 ευρώ το 2024, καθώς εξακολουθεί να μην πραγματοποιεί κύκλο εργασιών.
Από την πλευρά της, η FABERFAST INVESTMENTS εμφάνισε ενεργητικό 46,11 εκατ. ευρώ, έναντι 36,01 εκατ. ευρώ την προηγούμενη χρήση. Στα χρηματοοικονομικά περιουσιακά της στοιχεία περιλαμβάνεται ποσό 32 εκατ. ευρώ από ομολογιακό δάνειο με τη FABERFAST LTD, έναντι 30 εκατ. ευρώ το 2024. Οι συνολικές υποχρεώσεις της διαμορφώθηκαν στα 48,16 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 45,9 εκατ. ευρώ είναι μακροπρόθεσμες. Οι ζημιές ανήλθαν σε 2,06 εκατ. ευρώ, κυρίως λόγω χρεωστικών τόκων και συναφών εξόδων 2,26 εκατ. ευρώ, με την καθαρή θέση να υποχωρεί στα -2,05 εκατ. ευρώ. Οι οικονομικές καταστάσεις δεν αποσαφηνίζουν πλήρως τους όρους των χρηματοδοτικών συμφωνιών. Το στοιχείο που ξεχωρίζει είναι ότι η εταιρεία ανάπτυξης του έργου εξακολουθεί να δηλώνει πως βρίσκεται στο στάδιο προετοιμασίας για την κατασκευή του ξενοδοχειακού συγκροτήματος.
Μια επένδυση με μακρά ιστορία αντιδράσεων
Η αξιοποίηση του Ερημίτη αποτέλεσε μία από τις πρώτες ιδιωτικοποιήσεις του ΤΑΙΠΕΔ, με τη διαδικασία να ξεκινά το 2012 και τη σύμβαση μεταβίβασης των μετοχών της εταιρείας ειδικού σκοπού να υπογράφεται στις 16 Ιουλίου 2014. Το αρχικό καθεστώς προέβλεπε δικαίωμα επιφανείας για 99 χρόνια, έναντι 23 εκατ. ευρώ, ενώ ακολούθησε διαδικασία απόκτησης του δικαιώματος κυριότητας, με αποδεκτή προσφορά 2,05 εκατ. ευρώ.
Από τα πρώτα στάδια, το έργο συνάντησε αντιδράσεις κατοίκων, περιβαλλοντικών οργανώσεων και ιδιοκτητών παραθεριστικών κατοικιών στη βορειοανατολική Κέρκυρα. Η περιοχή περιλαμβάνει δασικές εκτάσεις, τρεις παράκτιους υγροτόπους και μικρούς κόλπους, στοιχεία που βρίσκονται στον πυρήνα των επιχειρημάτων όσων ζητούν τη διατήρηση του φυσικού της χαρακτήρα. Ο σύλλογος «Ερημίτης Πλους», που απέκτησε νομική υπόσταση το 2015, πρωτοστάτησε σε κινητοποιήσεις και παρεμβάσεις κατά της ανάπτυξης. Στις αντιδράσεις είχαν συμμετάσχει επίσης γνωστοί ξένοι ιδιοκτήτες κατοικιών στην περιοχή, μεταξύ των οποίων οι Μπεν Γκόλντσμιθ, Ρομπ Λούκας και Νατ Ρότσιλντ. Το 2020 περίπου 200 ξένοι ιδιοκτήτες είχαν απευθύνει επιστολή στον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, εκφράζοντας την αντίθεσή τους στο σχέδιο.
Την ίδια χρονιά, πυρκαγιά κατέκαψε περισσότερα από 130 στρέμματα στον Ερημίτη, εντείνοντας τη δημόσια αντιπαράθεση για το μέλλον της έκτασης. Δεν έχει, ωστόσο, δημοσιοποιηθεί τελικό πόρισμα που να τεκμηριώνει σύνδεση των αιτίων της φωτιάς με το επενδυτικό σχέδιο. Η υπόθεση επανήλθε στο προσκήνιο στις αρχές του 2026, όταν ο «Ερημίτης Πλους» εξέφρασε εκ νέου την αντίθεσή του στην προοπτική επανεκκίνησης του έργου. Πέρα από τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, ο σύλλογος έθεσε ζητήματα επάρκειας υποδομών, κυρίως ως προς την ύδρευση, τη διαχείριση απορριμμάτων και το οδικό δίκτυο, αμφισβητώντας παράλληλα τα προσδοκώμενα οφέλη για την τοπική απασχόληση.
Οι άδειες και το επόμενο βήμα της Calamos
Στο αδειοδοτικό μέτωπο, το νέο επενδυτικό σχήμα έχει προχωρήσει σε ενέργειες για τη διατήρηση της ισχύος των εγκρίσεων του έργου. Στις αρχές του 2026 είχαν δρομολογηθεί διαδικασίες αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί επί NCH Capital, ενώ εγκρίθηκε παράταση των περιβαλλοντικών όρων της πολεοδομικής μελέτης έως τις 22 Απριλίου 2031.
Σύμφωνα με πληροφορίες, εκπρόσωποι της εταιρείας πραγματοποιούν επαφές με αρμόδιες υπηρεσίες της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων και του Δήμου Βόρειας Κέρκυρας, εξετάζοντας τις προϋποθέσεις για την έναρξη περιορισμένων εργασιών. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται παρεμβάσεις στην εσωτερική οδοποιία και η εγκατάσταση βασικών δικτύων υποδομής, χωρίς μέχρι στιγμής να έχει επιβεβαιωθεί η έναρξή τους στη νέα φάση του έργου. Κατά την περίοδο της NCH Capital είχαν πραγματοποιηθεί ορισμένες εργασίες οδοποιίας, αλλά η κύρια κατασκευή δεν προχώρησε.
Το βασικό ζήτημα για την Calamos είναι πλέον η δυνατότητα προσαρμογής του επενδυτικού σχεδίου στο πλαίσιο που διαμορφώθηκε μέσω του αρχικού διαγωνισμού και του ΕΣΧΑΔΑ. Η ενδεχόμενη κατάργηση της μαρίνας και η μεταβολή των χρήσεων θα πρέπει να αξιολογηθούν ως προς τη συμβατότητά τους με τις ισχύουσες εγκρίσεις και τις υποχρεώσεις έναντι του Δημοσίου. Μετά από χρόνια αδειοδοτικών διαδικασιών, προσφυγών και αλλαγής ιδιοκτησίας, η επένδυση βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σημείο: η νέα ιδιοκτησία επιχειρεί να διαμορφώσει ένα οικονομικά πιο διαχειρίσιμο project, αλλά η μετάβαση στην κατασκευή θα εξαρτηθεί από το εάν ο επανασχεδιασμός μπορεί να προχωρήσει χωρίς να ανοίξει νέος κύκλος διοικητικών και δικαστικών εκκρεμοτήτων.
