Οι επενδύσεις της Sani/Ikos μπαίνουν σε μια απαιτητική φάση: τρία νέα ξενοδοχειακά έργα, επεκτάσεις σε μονάδες που ήδη λειτουργούν και ένα ακόμη ακίνητο στην Κρήτη που βρίσκεται στο τραπέζι των συζητήσεων. Ο όμιλος διευρύνει το χαρτοφυλάκιό του σε μια περίοδο ισχυρών επιδόσεων για τα θέρετρά του, αναλαμβάνοντας όμως και το κόστος ενός μεγάλου κατασκευαστικού προγράμματος. Αυτή είναι η διπλή εικόνα που αποτυπώνει η Fitch Ratings: προβλέπει περαιτέρω αύξηση τιμών και υψηλή λειτουργική κερδοφορία, αλλά και αυξημένες ανάγκες χρηματοδότησης έως το 2029.
Το μεγαλύτερο έργο στην Ελλάδα είναι το Ikos Kassandra στην Καλλιθέα Χαλκιδικής. Στη θέση των Athos Palace, Pallini Beach και Theophano Imperial, που ο όμιλος απέκτησε από την Goldman Sachs, σχεδιάζεται ένα ενιαίο συγκρότημα περίπου 750 δωματίων, σουιτών και βιλών. Η στρατηγική επένδυση υπερβαίνει τα 400 εκατ. ευρώ, ενώ ο ανακοινωμένος στόχος είναι να λειτουργήσει τον Απρίλιο του 2029 ως το πρώτο Ikos Grand Resort.
Για το έργο αυτό έχει ήδη γίνει ένα σημαντικό χρηματοδοτικό βήμα. Σύμφωνα με τη Fitch, τον Μάιο του 2026 ο όμιλος υπέγραψε ομολογιακό δάνειο 240 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη του Ikos Kassandra. Ο οίκος ανέφερε παράλληλα ότι η Sani/Ikos βρισκόταν σε προχωρημένες συζητήσεις για πρόσθετη χρηματοδότηση των επενδύσεών της.
Η απόδοση των ξενοδοχείων και το κόστος της επέκτασης
Η Fitch αξιολογεί θετικά τη θέση του ομίλου στην αγορά των πολυτελών θερέτρων. Στο βασικό της σενάριο προβλέπει αύξηση 5% στη μέση ημερήσια τιμή το 2026 και μέσο περιθώριο λειτουργικής κερδοφορίας 32,6% την περίοδο 2026–2029. Σημειώνει επίσης ότι, κατά τους έξι έως επτά μήνες εποχικής λειτουργίας τους, τα θέρετρα επιτυγχάνουν πληρότητες κοντά στο 95%. Το ποσοστό αφορά την τουριστική περίοδο και δεν πρέπει να συγχέεται με την πληρότητα σε ετήσια βάση.
Η βάση πάνω στην οποία στηρίζεται η επέκταση είναι σημαντική. Η Fitch καταγράφει 13 θέρετρα, εκ των οποίων 11 στην Ελλάδα και δύο στην Ισπανία. Επικαλείται εξωτερική εκτίμηση που αποτιμούσε την ακίνητη περιουσία του ομίλου σε 3,5 δισ. ευρώ στα τέλη του 2025, εξαιρώντας τα ακίνητα υπό ανάπτυξη, με ειδική εξαίρεση το Ikos Kissamos που άνοιξε τον Απρίλιο του 2026. Ο όμιλος διαχειρίζεται ο ίδιος και κατέχει κατά κύριο λόγο τις μονάδες του, έχοντας έτσι άμεσο έλεγχο τόσο των επενδύσεων όσο και της λειτουργίας τους.
Αυτό το μοντέλο απαιτεί, ωστόσο, περισσότερα κεφάλαια από ένα μοντέλο που βασίζεται κυρίως στη διαχείριση ξενοδοχείων τρίτων. Η Fitch επισημαίνει ότι τα ιδιόκτητα λειτουργικά ακίνητα του ομίλου είναι υποθηκευμένα σε επίπεδο των εταιρειών που τα κατέχουν, γεγονός που περιορίζει τη χρηματοδοτική ευελιξία. Υπολογίζει τις συνολικές επενδυτικές δαπάνες – για αναπτύξεις, εξαγορές, επεκτάσεις και ανακαινίσεις – σε περίπου 900 εκατ. ευρώ την τετραετία 2026–2029 και προβλέπει πρόσθετο καθαρό δανεισμό 440 εκατ. ευρώ για τη χρηματοδότηση του σχεδίου. Κατά την εκτίμησή της, η μόχλευση θα διαμορφωθεί σε 8,3 φορές το 2026 και θα κορυφωθεί στις 8,6 φορές το 2027, πριν αρχίσει να υποχωρεί με τη συνεισφορά των νέων μονάδων.
Οι επενδύσεις στις υφιστάμενες μονάδες
Παράλληλα με το Ikos Kassandra, η Sani/Ikos αυξάνει τη δυναμικότητα του Porto Sani. Για τη σεζόν του 2027 έχει ανακοινώσει 119 νέες σουίτες, σε τέσσερις κατηγορίες, καθώς και νέα οικογενειακή πισίνα. Στο Sani Beach έχει προγραμματιστεί ανακαίνιση τριών φάσεων: οι πρώτες ανανεωμένες σουίτες θα παρουσιαστούν το 2027, θα ακολουθήσουν δωμάτια και κεντρικές εγκαταστάσεις το 2028 και η τελευταία φάση στις σουίτες υψηλότερης κατηγορίας το 2029.
Στην Κρήτη, το Ikos Kissamos άνοιξε τον Απρίλιο με 414 δωμάτια και σουίτες. Η Fitch αναφέρει ότι ο όμιλος σχεδιάζει να προσθέσει περισσότερα από 100 δωμάτια έως το 2028. Η πορεία της νέας μονάδας έχει ιδιαίτερη σημασία για το επενδυτικό πρόγραμμα: σύμφωνα με τον οίκο, την 1η Ιουνίου είχε επιτύχει πληρότητα 87%, με μέση ημερήσια τιμή κοντά στον μέσο όρο των υπόλοιπων Ikos. Πρόκειται για πρώιμη ένδειξη απόδοσης, καθώς το ξενοδοχείο βρισκόταν τότε στους πρώτους μήνες λειτουργίας του.
Στο ίδιο νησί, αλλά σε διαφορετικό στάδιο, βρίσκεται το ενδεχόμενο απόκτησης του Out of the Blue Resort στην Αγία Πελαγία Ηρακλείου, του πρώην Capsis. Έχουν δημοσιευθεί πληροφορίες για διαπραγματεύσεις εξαγοράς με την ιδιοκτήτρια εταιρεία, συμφερόντων Hines και Henderson Park. Οι συζητήσεις είχαν περιγραφεί τον Ιούνιο ως προχωρημένες, χωρίς όμως να έχει ανακοινωθεί μέχρι σήμερα συμφωνία. Εάν ολοκληρωθεί η συναλλαγή, θα πρόκειται για δεύτερη μεγάλη τοποθέτηση του ομίλου στην Κρήτη, μετά την Κίσσαμο.
Το επενδυτικό πρόγραμμα συμπληρώνουν το Ikos Marbella στην Ισπανία και το Ikos Cortesia στην Αλγκάρβε της Πορτογαλίας. Η Fitch τοποθετεί τη λειτουργία των τριών νέων ξενοδοχειακών έργων του ομίλου – μαζί με το Ikos Kassandra – στην περίοδο 2028–2029.
Η υλοποίηση αυτού του σχεδίου περνά πλέον από τη νέα διοικητική ομάδα. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, διευθύνων σύμβουλος της Sani/Ikos είναι ο Jean-Marc Bellaiche. Ο Ανδρέας Ανδρεάδης, συνιδρυτής του ομίλου, αποχώρησε από την καθημερινή διοίκηση και ανέλαβε τον ρόλο του Co-Founder & Managing Partner. Βασικός μέτοχος είναι η GIC, ο επενδυτικός οργανισμός της Σιγκαπούρης. Για τη νέα διοίκηση, το ζητούμενο των επόμενων ετών είναι σαφές: να μετατρέψει το μεγάλο επενδυτικό πρόγραμμα σε νέα έσοδα, διατηρώντας παράλληλα τον έλεγχο του δανεισμού.
