Μπορεί η κυβέρνηση να ανακοίνωσε τη διεύρυνση του μπόνους της τριετούς φοροαπαλλαγής για όσους ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα και τα μισθώσουν ωστόσο, το μέτρο αυτό δεν αναμένεται να έχει άμεσα οφέλη και ενδεχομένως να μην επιτευχθεί ο στόχος που έχει θέσει η κυβέρνηση. Κάποιοι θα επωφεληθούν από τα μέτρα και κάποιοι άλλοι θα τα αγνοήσουν. Καθώς οι λόγοι που τμήμα των ιδιοκτητών συνεχίζουν να διατηρούν κλειστά τα ακίνητα τους είναι πολλοί και δεν αντιμετωπίζονται επαρκώς από την κυβέρνηση.
Πλέον, με τις αλλαγές που ανακοίνωσε η κυβέρνηση, για να κερδίσει κάποιος την τριετή φοροαπαλλαγή μπορεί να έχει και ακίνητο άνω των 120 τ.μ. και να μισθώνει περισσότερες φορές σε μία τριετία υπό προυποθέσεις. Συγκεκριμένα
- Η φοροαπαλλαγή για όσους μισθώσουν ακίνητο σε πολύτεκνους δεν θα περιορίζεται σε διαμερίσματα με εμβαδόν τα 120 τμ. Θα αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά για άνω των δύο τέκνων. Δηλαδή, στα 140 τ.μ. για τρίτο παιδί, στα 160 τ.μ. για τέταρτο παιδί κ.λπ.
- Εξαιρούνται από την υποχρέωση τριετούς συμβολαίου ενοικίασης ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων (εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, ένστολοι). Με τις αλλαγές που υιοθετούνται, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν να νοικιάζουν σε συγκεκριμένους δημόσιους λειτουργούς ακίνητα ακόμη και με συμβόλαιο εξαμήνου, χωρίς οι ίδιοι να χάνουν το όφελος της τριετούς φοροαπαλλαγής.
- Οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα χάνουν τη φοροαπαλλαγή ούτε στην περίπτωση που ο ενοικιαστής «σπάσει» το τριετές συμβόλαιο πριν από τη λήξη του, υπό την αίρεση ότι εντός τριμήνου θα βρεθεί νέος ενοικιαστής.
Τα ανωτέρω είναι οι νέες προσθήκες, που ενδεχομένως να έπρεπε να έχουν ληφθεί υπόψη από το περυσινό έτος και ίσως να είχαν ανοίξει περισσότερα ακίνητα. Όπως προαναφέρθηκε όμως αρκετοί παρά τα μέτρα που έλαβε η κυβέρνηση θα συνεχίσουν να διατηρούν τα ακίνητα τους κλειστά καθώς:
1. Υψηλή φορολογική επιβάρυνση
Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας αποθαρρύνει πολλούς ιδιοκτήτες από την εκμετάλλευσή της. Ενδεικτικά:
-Ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια και άλλες επιβαρύνσεις, συχνά υπερβαίνουν το καθαρό κέρδος, που θα μπορούσε να αποφέρει ένα ακίνητο.
-Από τον Ιανουάριο του 2026 (με επίδραση στις φορολογικές δηλώσεις του 2027), θα ισχύει νέος ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.000 – 24.000 ευρώ. Μέχρι σήμερα όμως, εφαρμόζεται συντελεστής 15% έως τα 12.000 ευρώ, και 35% για το υπερβάλλον ποσό. Η αλλαγή αυτή εκτιμάται ότι θα ωφελήσει άμεσα περίπου 161.587 ιδιοκτήτες, σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, ενισχύοντας τη φορολογική συμμόρφωση και συγκρατώντας τις τιμές των ενοικίων.
2. Κακή κατάσταση ακινήτων – Ανάγκη ανακαίνισης
Πολλά από τα ανενεργά ακίνητα είναι παλαιά, με σημαντικές ελλείψεις σε βασικές υποδομές όπως, Θέρμανση, θερμομόνωση, ανελκυστήρας κ.λ.π. Η ανακαίνιση απαιτεί υψηλό κόστος, το οποίο οι ιδιοκτήτες συχνά δεν μπορούν ή δεν θέλουν να επωμιστούν, ειδικά αν δεν προβλέπεται γρήγορη ή ικανοποιητική απόσβεση της επένδυσης.
3. Κληρονομικά προβλήματα
Πολύ συχνά, τα ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα λόγω, μη ολοκληρωμένων διαδικασιών αποδοχής κληρονομιάς, διαφωνιών μεταξύ κληρονόμων, αποποίηση κληρονομιάς εξαιτίας χρεών. Επιπλέον, όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες, η λήψη αποφάσεων καθίσταται σχεδόν αδύνατη. Μια πιθανή λύση θα μπορούσε να είναι νομοθετική παρέμβαση, που θα διευκολύνει ή θα επιβάλλει την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων.
4. Χαμηλή ζήτηση σε ορισμένες περιοχές
Σε περιοχές χωρίς τουριστικό ενδιαφέρον ή σε απομακρυσμένες τοποθεσίες, η ζήτηση για ενοικίαση ή αγορά είναι ανύπαρκτη. Το ίδιο ισχύει και για υποβαθμισμένες συνοικίες των αστικών κέντρων, που αποφεύγονται από πιθανούς ενοικιαστές.
5. Airbnb & βραχυχρόνιες μισθώσεις που δεν αποδίδουν πλέον
Αρκετοί ιδιοκτήτες που επένδυσαν στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, έχουν πλέον αποσυρθεί. Αυτό έχει συμβεί εξαιτίας, κορεσμού της αγοράς λόγω πτώσης του τουριστικού ρεύματος σε κάποιες περιοχές. Αποτέλεσμα, τα ακίνητα μένουν κλειστά, χωρίς να επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση
6. Αρνητικές εμπειρίες από ενοικιαστές
Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν απογοητευτεί από ενοικιαστές που δεν πληρώνουν τα μισθώματα, αφήνουν απλήρωτα κοινόχρηστα, και τα διαμερίσματα έχουν υποστει μεγάλες καταστροφές σε βασικές υποδομές του διαμερίσματος. Αυτό τους αποθαρρύνει από την περαιτέρω εκμίσθωση, με αποτέλεσμα να επιλέγουν την αδράνεια.
Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες , έχουν ληφθεί μέτρα για την αντιμετώπιση του φαινομένου των κενών ή ανεκμετάλλευτων κατοικιών, μέσω της επιβολής φόρων Συγκεκριμένα στη Γαλλία, την Ισπανία και την Πορτογαλία επιβάλλεται φόρος στα κλειστά ακίνητα.
Στη Γαλλία εφαρμόζεται ο φόρος κλειστών κατοικιών (Taxe sur les logements vacants – TLV). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατοικίες κενές για διάστημα τουλάχιστον ενός έτους, κυρίως σε περιοχές όπου παρατηρείται έντονη ζήτηση. Τον πρώτο χρόνο, ο φόρος είναι 17% της αντικειμενικής τιμής ενοικίασης του ακινήτου (valeur locative cadastrale). Αν το ακίνητο παραμείνει κενό και τον δεύτερο χρόνο, ο φόρος αυξάνεται στο 34%. Η πολιτική αυτή στοχεύει στο να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να νοικιάζουν τα ακίνητά τους, συμβάλλοντας στη μείωση της στεγαστικής κρίσης.
Στην Ισπανία, οι δημοτικές αρχές έχουν τη δυνατότητα να επιβάλλουν προσαυξήσεις στον φόρο ακίνητης περιουσίας σε περιπτώσεις κενών ακινήτων. Η φορολογία επιβάλλεται όταν ένα ακίνητο παραμένει κενό για πάνω από 2 χρόνια, χωρίς αιτιολογία. Η προσαύξηση στο φόρο φτάνει έως και 50% μετά από 2 χρόνια αδράνειας, διπλασιάζεται μετά από 3 χρόνια και φθάνει έως 150% σε περίπτωση πολλαπλών κενών ακινήτων από τον ίδιο ιδιοκτήτη.
