Το 2028 προγραμματίζεται η επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, δηλαδή θα έχουν περάσει επτά χρόνια μετά την τελευταία επικαιροποίηση των τιμών. Η ένταση του στεγαστικού προβλήματος καθιστά αδιανόητη οποιαδήποτε αύξηση στο εγγύς μέλλον, τονίζουν πηγές του οικονομικού επιτελείου που δεν επιθυμούν σε καμία περίπτωση να «ρίξουν λάδι στη φωτιά».
Όπως επισημαίνουν, μια νέα άνοδος στις αντικειμενικές τιμές θα είχε ως άμεση συνέπεια την περαιτέρω άνοδο τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στα ενοίκια, επιβαρύνοντας σημαντικά τους ιδιοκτήτες, αλλά και τους υποψήφιους αγοραστές. Μάλιστα, ακόμα και σε περιπτώσεις που προστατεύονται από τα αφορολόγητα όρια, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν περισσότερα λόγω των αυξημένων εξόδων μεταβίβασης – συμβολαιογραφικά, τέλη στο Κτηματολόγιο, αμοιβές μεσιτών και άλλες επιβαρύνσεις.
Παράλληλα, μια ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα είχε αντίκτυπο και στον ΕΝΦΙΑ, προκαλώντας ντόμινο ανατιμήσεων και σε άλλους φόρους και τέλη που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία. Για να αποφευχθεί αυτό το ενδεχόμενο, η κυβέρνηση φαίνεται ότι θα διατηρήσει αμετάβλητες τις τιμές ζώνης, παρότι οι αποκλίσεις από τις πραγματικές τιμές αγοράς είναι πλέον κραυγαλέες.
Στόχος, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, είναι η σταδιακή αποκλιμάκωση των τιμών και η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, μέσα από κίνητρα για την επανένταξη χιλιάδων κλειστών διαμερισμάτων στην αγορά, κάτι που μέχρι σήμερα δεν έχει επιτευχθεί. Σημειώνεται ότι τα τελευταία χρόνια έχουν υλοποιηθεί 40 διυπουργικές δράσεις συνολικού προϋπολογισμού 6,5 δισ. ευρώ, χωρίς όμως να έχουν καταφέρει να «φρενάρουν» την αλματώδη άνοδο των τιμών.
Πάντως οι αντικειμενικές αξίες που θεσμοθετήθηκαν το 2021 έχουν ξεπεραστεί κατά πολύ από τις εμπορικές. Τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων δείχνουν αυξήσεις της τάξης του 30%, 40%, ακόμα και 50% σε αρκετές περιοχές, με τις μεγαλύτερες αποκλίσεις να εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και βόρεια προάστια, καθώς και στις νησιωτικές ζώνες υψηλής ζήτησης.
Παράλληλα, οι διαφορές αυτές έχουν αρχίσει να κινητοποιούν και τους ελεγκτικούς μηχανισμούς της φορολογικής διοίκησης, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι μεταβιβάσεις πραγματοποιούνται σε πολύ υψηλότερα ποσά από τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες. Ωστόσο, το ποσό που καταγράφεται στο συμβόλαιο παραμένει εντός των αντικειμενικών τιμών, προκειμένου να μειωθεί η φορολογική επιβάρυνση.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα από την αγορά:
Στον Βύρωνα, νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών) πωλούνται προς 2.900 ευρώ/τμ, όταν η ανώτατη τιμή ζώνης είναι μόλις 1.850 ευρώ/τμ
Στην Αγία Παρασκευή, η αντίστοιχη τιμή φτάνει τα 4.250 ευρώ/τμ, με την αντικειμενική να μην ξεπερνά τα 2.050 ευρώ/τμ – μια διαφορά 107%.
Οι διαφορές αυτές, πέρα από το φορολογικό ενδιαφέρον, αποτυπώνουν και τη βαθιά ανισορροπία που επικρατεί στην αγορά κατοικίας – μια αγορά στην οποία οι τιμές συνεχίζουν να τραβούν την ανηφόρα παρά τις πολιτικές παρεμβάσεις.
Οι αλλαγές που έρχονται στα ακίνητα
- Επιστροφή ενός ενοικίου κύριας και φοιτητικής κατοικίας κάθε Νοέμβριο για το 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
- Επεκτείνεται και για το 2026 η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για κενές κατοικίες
- Επεκτείνεται μέχρι το τέλος του 2026 η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές,
- Παρατείνεται η ισχύς της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026
- Επεκτείνεται και για το 2026 ο περιορισμός λειτουργίας νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας.
- Αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών.
- Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.
- Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ
- Μειώνονται έως και 35% τα τεκμήρια για την κύρια κατοικία
- Παγωμένος μέχρι το τέλος του 2026 ο φόρος υπεραξίας.
