Η πρόσβαση στην πρώτη κατοικία γίνεται ολοένα δυσκολότερη για τους Έλληνες. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η ιδιοκατοίκηση μειώνεται σταθερά, ενώ οι νέοι αγοραστές βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλές τιμές και περιορισμένες επιλογές. Η τάση αυτή αποτυπώνει μια βαθιά αλλαγή στην ελληνική στεγαστική πραγματικότητα. Η ιδιοκατοίκηση, για δεκαετίες αποτελούσε σταθερό χαρακτηριστικό της ελληνικής κοινωνίας, ωστόσο τα στοιχεία δείχνουν ότι συνεχίζει να υποχωρεί. Από το 77,2% το 2010 έπεσε στο 69,7% το 2024, γεγονός που φανερώνει ότι χιλιάδες νοικοκυριά, ιδιαίτερα νέα ζευγάρια, αδυνατούν πλέον να εισέλθουν στην αγορά ως ιδιοκτήτες. Πίσω από αυτή τη μεταβολή βρίσκονται η αυξανόμενη οικονομική πίεση και η εντυπωσιακή άνοδος των τιμών των ακινήτων.
Έτσι λοιπόν, παρά τις αυξημένες αγοραπωλησίες των τελευταίων ετών, ελάχιστες αφορούν πραγματικά την αγορά πρώτης κατοικίας. Τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών το επιβεβαιώνουν:
- Το 2023 οι απαλλαγές για πρώτη κατοικία ανήλθαν στα 2,155 δισ. ευρώ.
- Το 2024 υποχώρησαν στα 559,9 εκατ. ευρώ.
Η διαφορά των περίπου 1,554 δισ. ευρώ αποτυπώνει τη δραστική συρρίκνωση της συγκεκριμένης αγοράς. Όσες αγορές πραγματοποιούνται αφορούν κυρίως μικρά, παλαιά και οικονομικότερα ακίνητα, τα οποία συχνά δεν καλύπτουν τις πραγματικές ανάγκες των οικογενειών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 δηλώθηκαν 24.600 ακίνητα με απαλλαγή φόρου για απόκτηση πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, πρόκειται ως επί το πλείστον για παλαιότερα ακίνητα και μικρότερων επιφανειών, γεγονός που καταδεικνύει τη δυσκολία των αγοραστών να αποκτήσουν σύγχρονες ή κατάλληλες κατοικίες.
Το συνεχές ράλι των τιμών επιδεινώνει το πρόβλημα. Μελέτη της Deloitte δείχνει ότι η Αθήνα βρίσκεται στη δεύτερη θέση των ακριβότερων ευρωπαϊκών πόλεων για αγορά νεόδμητης κατοικίας σε σχέση με τα εισοδήματα. Για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. απαιτούνται μισθοί 15,3 ετών, με την μέση τιμή νεόδμητων κατοικιών στην Αττική να αγγίζει πλέον τα 4.100 €/τ.μ. Έτσι, ένα σπίτι 70 τ.μ. κοστίζει περίπου 287.000 ευρώ – ποσό απρόσιτο για μεγάλο μέρος της νέας γενιάς.
Ως αποτέλεσμα, η απόκτηση στέγης μετατρέπεται από στόχο σε δυσπρόσιτη επιλογή. Πολλά νοικοκυριά στρέφονται αναγκαστικά στη μίσθωση κατοικιών, σε μια περίοδο όπου τα ενοίκια επίσης αυξάνονται σημαντικά.
Ένας ακόμη παράγοντας που δυσχεραίνει την αγορά πρώτης κατοικίας είναι ότι τα όρια απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης παραμένουν αμετάβλητα εδώ και χρόνια, παρά την άνοδο των τιμών. Σήμερα ισχύουν τα εξής:
- Άγαμος: έως 200.000 €
- Άγαμος με αναπηρία ≥67%: έως 250.000 €
- Έγγαμος: έως 250.000 €
- Έγγαμος με αναπηρία ≥67%: έως 275.000 €
Τα ποσά προσαυξάνονται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.
Για την απαλλαγή, ο αγοραστής, ή η οικογένειά του, δεν πρέπει να έχει άλλο ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες. Οι ανάγκες αυτές ορίζονται στα 70 τ.μ. καθαρής επιφάνειας, με προσαύξηση 25 τ.μ. για τα δύο πρώτα τέκνα και 30 τ.μ. για το τρίτο και κάθε επόμενο. Για άτομα με αναπηρία ≥67%, η βάση αυξάνεται στα 90 τ.μ. Η απαλλαγή χορηγείται επίσης υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε έτη.
