Σε πεδίο «χρυσών» αγοραπωλησιών εξελίσσεται ο Μητροπολιτικός Πόλος του Ελληνικού, με τις τιμές των ακινήτων να καταγράφουν εκρηκτική άνοδο και τις μεταβιβάσεις να προκαλούν έντονο ενδιαφέρον, αλλά και ερωτήματα στις φορολογικές αρχές. Τα εντυπωσιακά ποσά που αλλάζουν χέρια, σε πολλές περιπτώσεις με μεγάλες αποκλίσεις από τις αντικειμενικές αξίες, έχουν ήδη τεθεί στο στόχαστρο της Εφορίας, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υποκρύπτεται αδήλωτο ή μαύρο χρήμα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, οι αντικειμενικές αξίες που τέθηκαν σε ισχύ το 2021 έχουν πλέον ξεπεραστεί από τις εμπορικές τιμές. Οι αποκλίσεις είναι εντυπωσιακές, καθώς σε πολλές περιοχές καταγράφονται αυξήσεις που υπερβαίνουν το 30% έως και 40%, μεταξύ τιμών ζώνης και πραγματικών τιμών πώλησης, ενώ στον Μητροπολιτικό Πόλο είναι υπερδιπλάσιες. Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και βόρεια προάστια του Λεκανοπεδίου, αλλά και σε δημοφιλείς νησιωτικές περιοχές.
Παράλληλα, όπως προαναφέρθηκε, στα στοιχεία του μητρώου έχουν καταγραφεί μεταβιβάσεις που, εφόσον δεν πρόκειται για λάθη στην αναγραφή των ποσών, δημιουργούν εύλογες υποψίες. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση στις Λεύκες Πάρου, όπου για οικόπεδο μόλις 115,6 τετραγωνικών μέτρων φέρεται να καταβλήθηκε τίμημα ύψους 75 εκατ. ευρώ, ποσό που δύσκολα μπορεί να δικαιολογηθεί με βάση τα δεδομένα της αγοράς.
Ωστόσο, και στην Αττική δεν λείπουν οι αγοραπωλησίες που «βγάζουν μάτι». Στο Ελληνικό, τη Βούλα, τη Γλυφάδα και την Κηφισιά, οι συναλλαγές αποτυπώνουν το νέο τοπίο της κτηματαγοράς, με τιμές που θυμίζουν διεθνή real estate hubs. Ενδεικτικά:
- Θέση στάθμευσης 18 τ.μ. στην Κηφισιά πωλήθηκε έναντι 487.361 ευρώ.
- Στον Μητροπολιτικό Πόλο του Ελληνικού, οικόπεδο 9,7 στρεμμάτων άλλαξε χέρια για 37 εκατ. ευρώ.
- Στην ίδια περιοχή, οικόπεδο 26,1 στρεμμάτων πωλήθηκε προς 24,97 εκατ. ευρώ.
- Στη Γλυφάδα, οικόπεδο 2,3 στρεμμάτων πωλήθηκε για 10,3 εκατ. ευρώ.
- Διαμέρισμα 246,1 τ.μ. στον 4ο όροφο στη Γλυφάδα αγοράστηκε έναντι 1,6 εκατ. ευρώ, δηλαδή περίπου 6.550 ευρώ ανά τ.μ., όταν η αντικειμενική αξία στην περιοχή ανέρχεται σε 4.250 ευρώ ανά τ.μ.. Πρόκειται για τιμή αυξημένη κατά περίπου 50% σε σχέση με την αντικειμενική.
Τα στοιχεία του Μητρώου Μεταβιβάσεων δείχνουν ότι στην πρώτη θέση ως προς τον αριθμό των συναλλαγών βρίσκεται ο Δήμος Αθηναίων, ωστόσο οι ακριβότερες αγοραπωλησίες εντοπίζονται κυρίως στα νότια και βόρεια προάστια. Γλυφάδα, Βουλιαγμένη, Βούλα, Κηφισιά, Παλαιό Ψυχικό και Φιλοθέη συγκεντρώνουν τις υψηλότερες αξίες, επιβεβαιώνοντας τη δημιουργία μιας premium ζώνης ακινήτων.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι φορολογικές αρχές εντείνουν τους ελέγχους, διασταυρώνοντας δηλωθέντα ποσά, τραπεζικές κινήσεις και προέλευση κεφαλαίων. Στόχος είναι να διαπιστωθεί εάν οι εντυπωσιακές συναλλαγές αντικατοπτρίζουν πραγματικές εμπορικές αξίες ή εάν αποτελούν όχημα για τη νομιμοποίηση αδήλωτων κεφαλαίων. Το επόμενο διάστημα αναμένεται κρίσιμο, καθώς η εικόνα της αγοράς ακινήτων συνδέεται πλέον άμεσα όχι μόνο με την ανάπτυξη, αλλά και με τη φορολογική διαφάνεια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2025 άλλαξαν χέρια ακίνητα αντικειμενικής αξίας περίπου 23,5 δισ. ευρώ. Η εικόνα της αγοράς δείχνει ότι το ενδιαφέρον εστιάζεται κυρίως σε επενδυτικά και επαγγελματικά ακίνητα, καθώς και σε εξοχικές κατοικίες, ενώ η πρώτη κατοικία παραμένει σε δεύτερη μοίρα, παρά τη σημαντική άνοδο που κατέγραψε, λόγω και των κρατικών προγραμμάτων στήριξης, όπως το «Σπίτι μου 2».
Ενδεικτικό του επενδυτικού χαρακτήρα των συναλλαγών είναι το γεγονός ότι τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν χωρίς απαλλαγή φόρου ανήλθαν σε 19,23 δισ. ευρώ, γεγονός που καταδεικνύει ότι δεν αφορούν αγοραπωλησίες πρώτης κατοικίας. Συγκεκριμένα, υποβλήθηκαν 170.664 δηλώσεις μεταβίβασης χωρίς απαλλαγή, με τον φόρο που καταβλήθηκε να ανέρχεται σε 577,1 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα, καταγράφηκαν 7.701 δηλώσεις μεταβίβασης πρώτης κατοικίας με μερική απαλλαγή και καταβολή φόρου, συνολικής αξίας 870 εκατ. ευρώ, καθώς και 30.325 δηλώσεις με πλήρη απαλλαγή φόρου για πρώτη κατοικία, αξίας περίπου 3,4 δισ. ευρώ. Συνολικά, το προηγούμενο έτος υποβλήθηκαν 223.267 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, αποτυπώνοντας τον υψηλό ρυθμό συναλλαγών στην ελληνική κτηματαγορά.
