Η ελληνική κτηματαγορά λειτουργεί σήμερα σχεδόν χωρίς ουσιαστική τραπεζική χρηματοδότηση. Οκτώ στις δέκα αγοραπωλησίες (80%) πραγματοποιούνται με μετρητά, αφήνοντας μόλις το 20% να βασίζεται σε στεγαστικά δάνεια, ένα ποσοστό διαμετρικά αντίθετο από την προ κρίσης περίοδο, όταν οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν τη συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών. Η εισροή «ζεστού» χρήματος, είτε από εγχώριες αποταμιεύσεις είτε από κεφάλαια του εξωτερικού, έχει διαμορφώσει μια αγορά κατοικίας που στηρίζεται σχεδόν αποκλειστικά στη ρευστότητα, με την τραπεζική χρηματοδότηση να υποχωρεί σε δευτερεύοντα ρόλο.
Συγκεκριμένα, στα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση οι ετήσιες εκταμιεύσεις ξεπερνούσαν τα 16 δισ. ευρώ, ενώ σήμερα κινούνται γύρω στα 2 δισ. ευρώ, δηλαδή €14 δισ. λιγότερα σε ετήσια βάση. Αυτό μεταφράζεται σε υποχρηματοδότηση της τάξης του 87,5% σε σχέση με το προηγούμενο ιστορικό εύρος της αγοράς, αποκαλύπτοντας πόσο έχει περιοριστεί ο ρόλος των τραπεζών στην κατοικία. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον άνισων ταχυτήτων, οι συστημικές τράπεζες δηλώνουν αποφασισμένες να επιστρέψουν πιο επιθετικά στη στεγαστική πίστη, με στόχο να ενισχύσουν τη ρευστότητα, να στηρίξουν τη ζήτηση και να επαναφέρουν σταδιακά μια στοιχειώδη ισορροπία ανάμεσα σε μετρητά και δανεισμό.
Την εκτίμηση ότι αυτή η τάση μπορεί να αντιστραφεί σταδιακά, μέσω πιο ενεργής τραπεζικής συμμετοχής, μετέφερε ο Ανδρέας Πρωτόπαπας, γενικός διευθυντής της FinTHESIS, στο χθεσινό συνέδριο της Prodexpo, υπογραμμίζοντας ότι η ενίσχυση της χρηματοδότησης μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός ζήτησης, οδηγώντας τόσο σε μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών όσο και σε πιο υγιή λειτουργία της αγοράς τα επόμενα χρόνια.
Όπως εξήγησε, το ενδιαφέρον που υπάρχει σήμερα για τα στεγαστικά προέρχεται κυρίως από αγοραστές 35-45 ετών, δηλαδή ζευγάρια, μισθωτούς του ιδιωτικού τομέα και ελεύθερους επαγγελματίες, οι οποίοι επιδιώκουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, αλλά δυσκολεύονται να καλύψουν τις υψηλές αξίες μόνο με ίδια κεφάλαια. Μια δεύτερη, οικονομικά ισχυρότερη ηλικιακή ομάδα 45-58 ετών παίρνει στεγαστικό δάνειο για την αναβάθμιση κατοικίας ή την αγορά διαμερίσματος προς επένδυση, βάζοντας ωστόσο μεγαλύτερο ποσοστό ιδίων κεφαλαίων. Στο αγοραστικό μωσαϊκό προστίθεται πλέον και η ομογένεια, μαζί με αλλοδαπούς αγοραστές που αξιοποιούν μερική τραπεζική χρηματοδότηση για να επενδύσουν στην Ελλάδα, ενώ ένα πιο ευάλωτο κοινωνικό κομμάτι, μονογονεϊκές οικογένειες και διαζευγμένες γυναίκες, αναζητεί πιο μικρές λύσεις ή προγράμματα στήριξης, όπως το «Σπίτι Μου ΙΙ».
Το στίγμα της επανεκκίνησης έδωσε και ο Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής CEO της Eurobank, ο οποίος επισήμανε ότι το 2025 οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών θα αυξηθούν κατά 25%, αγγίζοντας τα 2 δισ. ευρώ. Το επίπεδο αυτό, ωστόσο, «παραμένει πολύ μακριά από τα 15-16 δισ. των προ κρίσης χρόνων», όπως σημείωσε χαρακτηριστικά, υπογραμμίζοντας ότι η ζήτηση ναι μεν βελτιώνεται, αλλά το κενό της προηγούμενης δεκαετίας παραμένει μεγάλο.
Στην Ευρώπη, πάντως, η αγορά στεγαστικών δανείων εισέρχεται σε φάση ήπιας επανεκκίνησης. Η σταθεροποίηση της νομισματικής πολιτικής και η σταδιακή αποκλιμάκωση των επιτοκίων από την ΕΚΤ ενισχύουν ξανά τη ζήτηση, ενώ τα πιστωτικά κριτήρια χαλαρώνουν με προσοχή, διευκολύνοντας τη χορήγηση νέων δανείων. Ωστόσο, τα νοικοκυριά εξακολουθούν να πιέζονται από το υψηλό κόστος κατοικίας και την άνοδο των τιμών, καθώς η προσφορά ακινήτων παραμένει περιορισμένη στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις.
Όπως προσθέτουν οι επαγγελματίες της αγοράς, η επιστροφή των τραπεζών στα στεγαστικά δεν αποτελεί απλώς ένδειξη ανάκαμψης, αλλά αναγκαία συνθήκη για να αποκτήσει η ελληνική αγορά βάθος, ρευστότητα και ανθεκτικότητα. Το μεγάλο στοίχημα της επόμενης διετίας είναι κατά πόσο η στεγαστική πίστη θα μπορέσει να κλείσει την ψαλίδα με την Ευρώπη και να επιτρέψει σε ευρύτερα κοινωνικά στρώματα, πέραν όσων διαθέτουν ρευστότητα, να αποκτήσουν πρόσβαση στην κατοικία, ώστε το σπίτι στην Ελλάδα να πάψει να αποτελεί προνόμιο και να ξαναγίνει δικαίωμα της μεσαίας τάξης.
Στο μέτωπο της δευτερογενούς αγοράς, ο Τάσσος Πανούσης, CEO της DoValue, τόνισε ότι είναι «μύθος πως οι servicers παγώνουν ακίνητα», αποκαλύπτοντας ότι από τα 11.000 ακίνητα που διαχειρίζονται, μόλις 2.000 είναι σήμερα διαθέσιμα προς πώληση. Το ενδιαφέρον εστιάζεται κυρίως σε μικρά διαμερίσματα, ενώ από το 2026 αναμένεται να κάνουν την εμφάνισή τους οι πρώτες μαζικές πωλήσεις χαρτοφυλακίων REOs, σηματοδοτώντας την ωρίμανση της δευτερογενούς αγοράς ακινήτων.
Παρά τις ενδείξεις ανάκαμψης, οι στρεβλώσεις παραμένουν ισχυρές. Όπως επισημαίνει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, συνεχίζει να υπάρχει «χάσμα ανάμεσα στις αξίες των ακινήτων και στη δυνατότητα των νοικοκυριών», ενώ κατηγορεί την Πολιτεία για αποσπασματικές παρεμβάσεις, χωρίς στρατηγική στόχευση. Οι καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις, η ύπαρξη ενός τεράστιου ανενεργού κτιριακού αποθέματος και η παλαιότητα του κτιριακού στόλου (μέση ηλικία περίπου 40 ετών) αποτελούν διαρθρωτικά βαρίδια, που κρατούν, σύμφωνα με τον ίδιο, τη ρευστότητα εγκλωβισμένη και εμποδίζουν την επιτάχυνση των συναλλαγών.
