Το 2025 οι υψηλότερες αποδόσεις στην αγορά κατοικίας δεν εντοπίζονται στις περιοχές με τις υψηλότερες τιμές ή στα πιο σύγχρονα, ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα. Αντιθέτως, βρίσκονται κυρίως στη δυτική και περιφερειακή Αττική, σε παλαιότερα ακίνητα, καθώς και σε τύπους κατοικιών και επιφάνειες που ανταποκρίνονται στις συγκεκριμένες ανάγκες της αγοράς μίσθωσης. Σε αυτές τις περιοχές το κόστος αγοράς παραμένει συγκρατημένο, χωρίς να έχουν ενσωματωθεί μελλοντικές υπεραξίες, προσφέροντας έτσι καλύτερες οικονομικές επιδόσεις.
Η γεωγραφία των υψηλών αποδόσεων
Στην κορυφή των δήμων της Αττικής, σύμφωνα με την έρευνα της ReDataset, βρίσκεται η Αγία Βαρβάρα, με μεικτή απόδοση 6%, καταγράφοντας την υψηλότερη επίδοση στο λεκανοπέδιο. Η συγκεκριμένη περιοχή συνδυάζει χαμηλές τιμές αγοράς με σταθερή ζήτηση για μίσθωση από εργαζόμενα και χαμηλότερου εισοδήματος νοικοκυριά, γεγονός που ενισχύει τη σχέση ενοικίου προς την αξία του ακινήτου. Ακολουθούν η Σαλαμίνα (5,78%) και ο Ωρωπός (5,77%), περιοχές όπου το κόστος κτήσης παραμένει σημαντικά χαμηλότερο σε σχέση με τον αστικό πυρήνα, ενώ η ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση παραμένει σταθερή λόγω περιορισμένων εναλλακτικών επιλογών.
Ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις καταγράφονται επίσης στο Αιγάλεω (5,61%), στο Πέραμα (5,52%) και στα Σπάτα–Αρτέμιδα (5,41%). Πρόκειται για αγορές που δεν έχουν δεχθεί την ίδια πίεση τιμών με τα νότια ή το κέντρο της Αθήνας, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να αποδίδουν αναλογικά περισσότερο. Τη δεκάδα των πιο αποδοτικών δήμων συμπληρώνουν ο Μαραθώνας (5,32%), η Νίκαια–Άγιος Ιωάννης Ρέντης (5,21%), οι Αχαρνές (5,14%) και ο Κορυδαλλός (5,02%), όλοι με αποδόσεις σαφώς υψηλότερες από τον μέσο όρο της Αττικής.
Οι αποδόσεις ανά τύπο ακινήτου (2023–2025)
Ανά τύπο κατοικίας, οι μονοκατοικίες παραμένουν και το 2025 ο πιο αποδοτικός τύπος, παρά τη σταδιακή πτώση των τελευταίων ετών. Από 5,05% το 2023, οι αποδόσεις υποχώρησαν στο 4,76% το 2024 και διαμορφώνονται στο 4,51% το 2025. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με την άνοδο των τιμών αγοράς των μονοκατοικιών, η οποία δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη αύξηση των ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, εξακολουθούν να υπερέχουν λόγω της περιορισμένης προσφοράς και της ζήτησης για μεγαλύτερη αυτονομία.
Στα διαμερίσματα, η εικόνα είναι πιο ανθεκτική. Από 4,49% το 2023, οι αποδόσεις υποχώρησαν στο 4,15% το 2024, για να ανακάμψουν στο 4,37% το 2025. Παρότι δεν επιστρέφουν πλήρως στα επίπεδα του 2023, τα διαμερίσματα παραμένουν ο βασικός πυλώνας της αγοράς μίσθωσης, καθώς απευθύνονται στο ευρύτερο φάσμα ενοικιαστών.
Οι μεζονέτες παραμένουν στην τρίτη θέση, με αποδόσεις 3,82% το 2023, 3,58% το 2024 και 3,78% το 2025. Το υψηλότερο κόστος αγοράς και το πιο περιορισμένο κοινό στο οποίο απευθύνονται συγκρατούν τις αποδόσεις τους, παρά τη μικρή βελτίωση την τελευταία χρονιά.
Παλιά και νέα ακίνητα: Ποια είναι τα πιο αποδοτικά
Με βάση το έτος κατασκευής, τα ακίνητα της περιόδου 1960–1970 εμφανίζουν και το 2025 τις υψηλότερες αποδόσεις, στο 5,22%. Η πρωτιά αυτή οφείλεται στο χαμηλό κόστος αγοράς και στη θέση τους σε ώριμες, πυκνοδομημένες περιοχές με σταθερή ενοικιαστική ζήτηση. Ακολουθούν τα ακίνητα της περιόδου 1971–1980, τα οποία από 5,39% το 2023 υποχωρούν σταδιακά στο 4,68% το 2025. Οι κατοικίες των δεκαετιών 1981–1990 και 1991–2000 κινούνται κοντά στο 4,5%, με μικρές διακυμάνσεις, αλλά χωρίς έντονες μεταβολές.
Στις κατασκευές 2001–2010, η απόδοση μειώνεται από 4,70% το 2023 στο 4,23% το 2025, ενώ τα ακίνητα της περιόδου 2011–2020 κινούνται γύρω στο 4,1%–4,2%. Τα νεόδμητα μετά το 2021 εμφανίζουν τη χαμηλότερη απόδοση (3,69% το 2025), ωστόσο είναι η μόνη κατηγορία με σταθερή άνοδο από το 3,39% το 2023, δείχνοντας ότι σταδιακά τα ενοίκια αρχίζουν να προσαρμόζονται στο υψηλό κόστος κτήσης.
Γιατί τα μικρά και τα μεγάλα ακίνητα υπεραποδίδουν
Με βάση τα τετραγωνικά, τα ακίνητα 141–400 τ.μ. εμφανίζουν τη μεγαλύτερη μεικτή απόδοση το 2025, στο 4,60%, ακολουθούμενα πολύ κοντά από τα 30–50 τ.μ. με 4,59%. Τα μικρά ακίνητα επωφελούνται από έντονη ζήτηση και υψηλό ενοίκιο ανά τετραγωνικό, ενώ τα πολύ μεγάλα από περιορισμένη προσφορά και υψηλότερα εισοδήματα ενοικιαστών.
Στον αντίποδα, τα ακίνητα 111–140 τ.μ. εμφανίζουν τη χαμηλότερη απόδοση, μόλις 3,66%, καθώς συνδυάζουν υψηλό κόστος αγοράς με ενοίκια που δεν αυξάνονται αναλογικά. Οι ενδιάμεσες κατηγορίες 51–80 τ.μ. (4,18%) και 81–110 τ.μ. (4,10%) κινούνται σε μέτρια επίπεδα, χωρίς να ξεχωρίζουν.
Ενεργειακή κλάση και απόδοση
Η ανάλυση με βάση την ενεργειακή κλάση αποκαλύπτει ένα σαφές παράδοξο. Τα ακίνητα Α+ καταγράφουν τη χαμηλότερη απόδοση, στο 3,08%, ενώ στην άλλη άκρη της κλίμακας τα ακίνητα κλάσης Η φτάνουν στο 4,76%. Οι κλάσεις Α (3,26%) και Β+ (3,50%) κινούνται χαμηλά, ενώ στις Β και Γ οι αποδόσεις σταθεροποιούνται γύρω στο 3,45%. Στις Δ και Ε παρατηρείται ήπια άνοδος (3,60% και 3,57%), πριν η εικόνα αλλάξει πιο έντονα στις Ζ (4,08%) και Η (4,76%). Η διαφορά αυτή εξηγείται από το γεγονός ότι η ενεργειακή αναβάθμιση ανεβάζει σημαντικά την τιμή αγοράς, χωρίς τα ενοίκια να έχουν προσαρμοστεί πλήρως, με αποτέλεσμα να συμπιέζεται η μεικτή απόδοση.
