Η συζήτηση για την ελληνική αγορά ακινήτων επικεντρώνεται συνήθως στις υψηλές τιμές, στη μειωμένη προσφορά και στο αυξημένο κόστος κατασκευής. Ωστόσο, πίσω από αυτούς τους εμφανείς παράγοντες λειτουργεί ένας λιγότερο ορατός, αλλά εξίσου καθοριστικός μηχανισμός πίεσης, οι χρονοβόρες και περίπλοκες μεταβιβάσεις. Πρόκειται για μια «κρυφή θηλιά» που σφίγγει σταδιακά την αγορά, περιορίζοντας τον όγκο των συναλλαγών και μειώνοντας στην πράξη τη διαθέσιμη προσφορά κατοικίας.
Σήμερα, ο μέσος χρόνος που απαιτείται για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία στην Ελλάδα φτάνει τους έξι έως επτά μήνες, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου η διαδικασία ξεπερνά τον έναν χρόνο. Αυτή η καθυστέρηση δεν αποτελεί απλώς ενόχληση για τους εμπλεκόμενους, αλλά λειτουργεί ως πραγματικό φρένο για τη συνολική λειτουργία της αγοράς. Ακίνητα που θα μπορούσαν να αλλάζουν χέρια, να μπαίνουν προς ενοικίαση ή να αξιοποιούνται επενδυτικά, παραμένουν για μεγάλα διαστήματα «παγωμένα», εκτός κυκλοφορίας.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι το πρόβλημα έχει δομικά χαρακτηριστικά. Όταν μια μεταβίβαση απαιτεί μισό χρόνο ή και περισσότερο για να ολοκληρωθεί, η αγορά χάνει ρυθμό και ρευστότητα. Ένα ακίνητο που είναι κενό παραμένει κενό μέχρι να πέσουν οι τελικές υπογραφές. Αν υπάρχει μισθωτής, συχνά καλείται να αποχωρήσει αρκετούς μήνες πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ώστε το ακίνητο να παραδοθεί «καθαρό» στον νέο ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, δημιουργείται ένας εκτεταμένος νεκρός χρόνος, ο οποίος δεν αποτυπώνεται στα επίσημα στατιστικά, αλλά μειώνει αισθητά την πραγματική προσφορά.
Η αντίθεση με το παρελθόν είναι έντονη. Σε προηγούμενες δεκαετίες, οι μεταβιβάσεις ολοκληρώνονταν σε 15 έως 20 ημέρες. Σήμερα, αυτός ο χρόνος μοιάζει σχεδόν ανέφικτος. Αντί η τεχνολογία να έχει απλοποιήσει τη διαδικασία, αυτή έχει επιβαρυνθεί με διαδοχικά στάδια, πιστοποιήσεις και ελέγχους. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου, παρότι σωστή ως θεσμικό εργαλείο, προσθέτει επιπλέον βήματα. Το Κτηματολόγιο, που σχεδιάστηκε για να λύσει χρόνιες παθογένειες, συχνά καθυστερεί σημαντικά στην έκδοση απαντήσεων. Παράλληλα, οι πολεοδομικές υπηρεσίες χρειάζονται εβδομάδες ή και μήνες για να χορηγήσουν κρίσιμα έγγραφα στους μηχανικούς, προκειμένου να ολοκληρωθούν έλεγχοι και τακτοποιήσεις.
Το πρόβλημα εντείνεται από τον μεγάλο αριθμό εμπλεκομένων. Μηχανικοί, συμβολαιογράφοι, ιδιοκτήτες, αγοραστές και, σε πολλές περιπτώσεις, τράπεζες και funds πρέπει να κινηθούν συντονισμένα. Κάθε κρίκος αυτής της αλυσίδας μπορεί να προσθέσει καθυστέρηση. Όταν μάλιστα το ακίνητο φέρει δάνειο ή άλλες οικονομικές εκκρεμότητες, η διαδικασία γίνεται ακόμη πιο δύσκαμπτη. Η απάντηση στο βασικό ερώτημα του ύψους της οφειλής ή του ποσού εξόφλησης μπορεί να απαιτήσει μήνες, ειδικά όταν εξετάζεται κούρεμα ή απαιτείται απόφαση επιτροπών. Παρά τις ψηφιακές πλατφόρμες, ένα δεσμευτικό και επίσημο ποσό εξακολουθεί να μην παρέχεται εύκολα.
Οι επιπτώσεις αυτών των καθυστερήσεων είναι αλυσιδωτές. Πρώτον, μειώνεται ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων, καθώς όσα βρίσκονται σε διαδικασία μεταβίβασης απουσιάζουν για μήνες από την αγορά. Δεύτερον, αυξάνεται το κόστος και το ρίσκο για όλους τους εμπλεκόμενους, οι αγοραστές δεσμεύουν κεφάλαια με αβεβαιότητα, οι πωλητές καθυστερούν να εισπράξουν, οι επενδυτές αποθαρρύνονται. Τρίτον, η μειωμένη προσφορά εντείνει τις πιέσεις στις τιμές πώλησης και στα ενοίκια, λειτουργώντας ανοδικά σε μια ήδη επιβαρυμένη αγορά.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο έντονο αν συνυπολογιστεί το μεγάλο απόθεμα ακινήτων που παραμένει εκτός αγοράς λόγω νομικών ή τεχνικών εκκρεμοτήτων. Ακίνητα σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και funds, ακίνητα σε διαδικασία πλειστηριασμού ή ακίνητα του Δημοσίου περνούν από τις ίδιες αργές διαδικασίες. Όταν ο μέσος χρόνος μεταβίβασης αγγίζει το εξάμηνο, κάθε προσπάθεια ταχείας αξιοποίησης αυτού του αποθέματος προσκρούει σε έναν μηχανισμό που αδυνατεί να ανταποκριθεί.
Τι επιχειρεί να αλλάξει η κυβέρνηση
Απέναντι σε αυτή την πραγματικότητα, η κυβέρνηση έχει προχωρήσει το τελευταίο διάστημα σε παρεμβάσεις με στόχο την αποσυμφόρηση της διαδικασίας. Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η απλοποίηση δικαιολογητικών σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, η μείωση των περιπτώσεων όπου απαιτείται νέο τοπογραφικό διάγραμμα, η δυνατότητα εξόφλησης φόρων κληρονομιάς από το προϊόν της πώλησης, καθώς και η ενίσχυση της διαλειτουργικότητας μεταξύ ΑΑΔΕ, Κτηματολογίου και ΤΕΕ, ώστε οι συμβολαιογράφοι να αντλούν στοιχεία ηλεκτρονικά. Παράλληλα, επιχειρείται να «ξεμπλοκάρουν» μεταβιβάσεις που καθυστερούν λόγω κατασχέσεων ή παλαιών νομικών εκκρεμοτήτων. Αν και οι παρεμβάσεις κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, η αγορά αναμένει να δει αν θα έχουν ουσιαστικό και μετρήσιμο αποτέλεσμα στην πράξη.
Η ευρωπαϊκή σύγκριση
Η εικόνα στην υπόλοιπη Ευρώπη αναδεικνύει το χάσμα. Στην Κύπρο η διαδικασία μεταβίβασης είναι από τις πιο γρήγορες στην Ευρώπη, καθώς κατά μέσο όρο διαρκεί μια εβδομάδα. Στη Γαλλία, μια μεταβίβαση ολοκληρώνεται κατά μέσο όρο σε περίπου τρεις μήνες. Στην Ιταλία απαιτούνται συνήθως δύο έως τέσσερις μήνες, ανάλογα με τη συγκέντρωση των πιστοποιητικών. Η Ισπανία κινείται ταχύτερα, με διαδικασίες που συχνά ολοκληρώνονται μέσα σε έναν έως τρεις μήνες, ενώ στη Γερμανία, παρά την αυστηρότητα των ελέγχων, η οργάνωση επιτρέπει την ολοκλήρωση των συναλλαγών σε περίπου 1,5 έως τρεις μήνες. Ακόμη και στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου η ύπαρξη αλυσίδων αγοραπωλησιών μπορεί να προκαλέσει καθυστερήσεις, ο συνήθης χρόνος κυμαίνεται μεταξύ δύο και τεσσάρων μηνών.
Η σύγκριση αυτή δείχνει ότι οι καθυστερήσεις δεν είναι αναπόφευκτες. Αντιθέτως, αποτελούν αποτέλεσμα διοικητικών επιλογών, οργάνωσης και βαθμού ψηφιοποίησης. Στην Ελλάδα, η γραφειοκρατία αντί να λειτουργεί ως εγγύηση ασφάλειας, μετατρέπεται σε τροχοπέδη.
Σε τελική ανάλυση, οι καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις δεν είναι απλώς ζήτημα ταλαιπωρίας. Αποτελούν κρίσιμο παράγοντα που περιορίζει τις συναλλαγές, μειώνει την προσφορά και εντείνει τις στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων. Αν δεν υπάρξει ουσιαστική απλοποίηση και πραγματική επιτάχυνση του διοικητικού μηχανισμού, η αγορά θα συνεχίσει να κινείται με χαμηλές ταχύτητες, ακόμη και σε περιόδους όπου οι συνθήκες θα επέτρεπαν μεγαλύτερη κινητικότητα.
