Έως το τέλος του 2026 αναμένεται να ξεκινήσει από τη Hellenic Rail Estate, η πρώτη φάση των διαγωνιστικών διαδικασιών για την αξιοποίηση τεσσάρων εμβληματικών σιδηροδρομικών σταθμών της χώρας, ανοίγοντας τον δρόμο για επενδύσεις της τάξης των 300 εκατ. ευρώ. Στο επίκεντρο βρίσκονται ο Σταθμός Λαρίσης και ο ιστορικός Σταθμός Πελοποννήσου στην Αθήνα, ο Επιβατικός Σταθμός Θεσσαλονίκης και ο Σταθμός Πειραιά, οι οποίοι πρόκειται να περάσουν σε μια νέα φάση αξιοποίησης μέσω μεικτών σχημάτων ΣΔΙΤ και παραχώρησης.
Την ίδια ώρα, στο νέο πλάνο της Hellenic Rail Estate μπαίνει δυναμικά και η κατοικία, με την εταιρεία να σχεδιάζει την αξιοποίηση τριών ακινήτων στην Αττική για τη δημιουργία περίπου 590 κοινωνικών κατοικιών, ενώ στο στάθμο της Θεσσαλονίκης εξετάζεται η ανάπτυξη φοιτητικής εστίας δυναμικότητας περίπου 443 δωματίων. Πρόκειται για δύο από τα σημαντικότερα κομμάτια της νέας εποχής στην οποία περνά η πρώην ΓΑΙΑΟΣΕ, η οποία μετασχηματίζεται σε Ελληνικά Σιδηροδρομικά Ακίνητα – Hellenic Rail Estate, επικεντρώνοντας πλέον τη δραστηριότητά της στην ανάπτυξη και αξιοποίηση της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας.
Ο νέος προσανατολισμός επιχειρεί να αλλάξει ριζικά τη φιλοσοφία με την οποία αντιμετωπίζονταν μέχρι σήμερα τα συγκεκριμένα ακίνητα. Στόχος δεν είναι απλώς η διαχείριση ή η εκμίσθωσή τους, αλλά η ωρίμανση και η μετατροπή τους σε επενδυτικά projects, τα οποία μπορούν να κινητοποιήσουν ιδιωτικά κεφάλαια, να δημιουργήσουν νέες πηγές εσόδων και ταυτόχρονα να αποκτήσουν κοινωνικό και αστικό αποτύπωμα.
Οι τέσσερις σταθμοί των 300 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με όσα δήλωσε στο πλαίσιο της 90ής ΔΕΘ, ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Παναγιώτης Μπαλωμένος , οι ιδιωτικές επενδύσεις που εκτιμάται ότι θα απαιτηθούν για τη συνολική ανάπτυξή τους ανέρχονται σε περίπου 300 εκατ. ευρώ. Η διαδικασία δεν αναμένεται να είναι σύντομη. Σύμφωνα με τον κ. Μπαλωμένο, τα συγκεκριμένα έργα είναι ιδιαίτερα σύνθετα και ο χρονικός ορίζοντας για την ολοκλήρωση των διαγωνιστικών διαδικασιών υπολογίζεται σε περίπου δύο έως τρία χρόνια, προκειμένου στη συνέχεια να περάσουν στην κατασκευαστική περίοδο. Η δυσκολία έγκειται κυρίως στο γεγονός ότι οι νέες αναπτύξεις θα πρέπει να πραγματοποιηθούν πάνω και γύρω από ενεργές σιδηροδρομικές γραμμές, χωρίς να διακοπεί η συγκοινωνιακή λειτουργία. Η εταιρεία επιδιώκει, ωστόσο, να συμπτύξει όσο περισσότερο γίνεται τα χρονοδιαγράμματα, τρέχοντας παράλληλα τις πολεοδομικές, περιβαλλοντικές και διαγωνιστικές διαδικασίες.
Η μεγάλη μεταμόρφωση του Σταθμού Θεσσαλονίκης
Από τα τέσσερα projects, ιδιαίτερα προχωρημένος είναι ο σχεδιασμός για τον Επιβατικό Σταθμό Θεσσαλονίκης. Η εταιρεία έχει ήδη προχωρήσει σε μελέτες βιωσιμότητας και έχει χρησιμοποιήσει τεχνικούς και χρηματοοικονομικούς συμβούλους, ενώ έχει προηγηθεί δομημένος διάλογος με την αγορά, την τοπική κοινωνία, τον μέτοχο και τους αρμόδιους κυβερνητικούς φορείς. Παράλληλα, έχουν εκπονηθεί πολεοδομικές και στρατηγικές περιβαλλοντικές μελέτες, οι οποίες έχουν οδηγηθεί στο Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης, προκειμένου να καθοριστούν οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης. Πρόκειται για κρίσιμο βήμα, καθώς επί σειρά ετών μεγάλα τμήματα της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας παρέμεναν ουσιαστικά πολεοδομικά «τυφλά», χωρίς σαφείς χρήσεις και όρους δόμησης, γεγονός που εμπόδιζε την αξιοποίησή τους.
Ο σχεδιασμός για τη Θεσσαλονίκη προβλέπει εκτεταμένες παρεμβάσεις στην ίδια τη λειτουργία του σταθμού, με νέες αποβάθρες και νέα στέγαστρα, αλλά και ανακαίνιση, στατική ενίσχυση και πλήρη αισθητική αποκατάσταση του κεντρικού κτιρίου. Το πλέον φιλόδοξο στοιχείο αφορά τη δημιουργία νέου κτιρίου πάνω από τις σιδηροδρομικές γραμμές, όπου σχεδιάζονται μεικτές εμπορικές χρήσεις. Προβλέπεται επίσης νέο κτίριο φιλοξενίας, ενώ ολόκληρος ο περιβάλλων χώρος πρόκειται να επανασχεδιαστεί με πλατείες, περισσότερο πράσινο και υπόγειο χώρο στάθμευσης. Στόχος είναι ο σταθμός να πάψει να αποτελεί απλώς ένα σημείο άφιξης και αναχώρησης τρένων και να εξελιχθεί σε έναν σύγχρονο πολυλειτουργικό κόμβο, συνδεδεμένο με το Μετρό, τις αστικές συγκοινωνίες και τις υπόλοιπες λειτουργίες της περιοχής.
Στο τραπέζι φοιτητική εστία 443 δωματίων
Ξεχωριστό ενδιαφέρον παρουσιάζει το κτίριο φιλοξενίας που προβλέπεται στο project της Θεσσαλονίκης. Η τελική χρήση του δεν έχει ακόμη αποφασιστεί και μεταξύ των επιλογών που εξετάζονται βρίσκονται τόσο η ξενοδοχειακή ανάπτυξη όσο και η φοιτητική κατοικία. Στο δεύτερο σενάριο προβλέπεται η δημιουργία σύγχρονης φοιτητικής εστίας περίπου 443 δωματίων, συνολικής επιφάνειας περίπου 12.000 τ.μ. Η τελική επιλογή θα προκύψει μέσα από τη διαδικασία ωρίμανσης και τον διάλογο με την αγορά. Άλλωστε, η Hellenic Rail Estate σχεδιάζει να «τρέξει» παράλληλα τη δημόσια διαβούλευση για τις πολεοδομικές και περιβαλλοντικές μελέτες με τον ανταγωνιστικό διάλογο των ΣΔΙΤ. Με αυτόν τον τρόπο, οι χρήσεις και η τελική μορφή του project θα συνδιαμορφωθούν από την Πολιτεία, την τοπική αυτοδιοίκηση, την εταιρεία και την επενδυτική κοινότητα.
590 κοινωνικές κατοικίες σε τρία ακίνητα της Αττικής
Το άλλο μεγάλο κεφάλαιο που ανοίγει η Hellenic Rail Estate αφορά την κοινωνική κατοικία. Η εταιρεία έχει βάλει στο τραπέζι την αξιοποίηση τριών ακινήτων σε κομβικές θέσεις της Αττικής, με δυνατότητα ανάπτυξης περίπου 590 κατοικιών. Το πρώτο βρίσκεται νότια του Σιδηροδρομικού Σταθμού Αγίου Ιωάννη Ρέντη, το δεύτερο στο Συγκοινωνιακό Κέντρο Αχαρνών (ΣΚΑ) και το τρίτο είναι το ακίνητο στη Λιοσίων 301 στην Αθήνα, όπου βρίσκεται η έδρα της εταιρείας. Τα τρία ακίνητα έχουν συνολική έκταση περίπου 50.000 τ.μ., ενώ η δυνατότητα ανάπτυξης φτάνει περίπου τα 54.600 τ.μ.
Η κίνηση αυτή βάζει για πρώτη φορά τόσο έντονα τη στεγαστική διάσταση στη στρατηγική αξιοποίησης της σιδηροδρομικής περιουσίας. Η λογική είναι ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανενεργά ή υποαξιοποιημένα να αποκτήσουν χρήση που θα συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας σε περιοχές με αυξημένες στεγαστικές ανάγκες.
Από το 20% στο 60% η ωρίμανση των ακινήτων
Η νέα στρατηγική στηρίζεται σε μια μεγάλη προσπάθεια ωρίμανσης του χαρτοφυλακίου, η οποία έχει επιταχυνθεί την τελευταία διετία. Όπως ανέφερε ο κ. Μπαλωμένος, την περίοδο 2004-2024 η ωρίμανση των σημαντικότερων ακινήτων είχε φτάσει περίπου στο 20%. Μέσα στα δύο τελευταία χρόνια το αντίστοιχο ποσοστό έχει ανέβει περίπου στο 60%. Στο διάστημα αυτό πραγματοποιήθηκαν οκτώ προσκλήσεις εκδήλωσης επενδυτικού ενδιαφέροντος, ενώ κατατέθηκαν επτά φάκελοι για την προώθηση των απαιτούμενων πολεοδομικών διαδικασιών, με στόχο να αποκτήσουν τα ακίνητα χρήσεις γης και όρους δόμησης και να μπορούν στη συνέχεια να βγουν στην επενδυτική αγορά. Η φιλοσοφία, όπως την περιέγραψε ο ίδιος, είναι τα σημαντικότερα περιουσιακά στοιχεία να μετατραπούν από «ακατέργαστα διαμάντια» σε ώριμα επενδυτικά έργα.
Θριάσιο, Γκόνου και νέα logistics
Το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο δεν περιορίζεται στους σταθμούς. Ένας δεύτερος βασικός άξονας αφορά τα logistics και την αξιοποίηση μεγάλων εκτάσεων που βρίσκονται σε στρατηγικά σημεία του σιδηροδρομικού δικτύου. Στο Θριάσιο τα έργα αναμένεται να ξεκινήσουν το επόμενο διάστημα, ενώ για το πρώην στρατόπεδο Γκόνου στη Θεσσαλονίκη ο διαγωνισμός βρίσκεται στην τελική του φάση. Στη Λάρισα προωθείται επίσης η αξιοποίηση έκτασης περίπου 230 στρεμμάτων, με προσανατολισμό στη δημιουργία επιχειρηματικού και εμπορευματικού πάρκου.
Συνολικά, η στρατηγική της εταιρείας αναπτύσσεται γύρω από τρεις άξονες: τη μεταμόρφωση των μεγάλων σιδηροδρομικών σταθμών σε πολυλειτουργικούς αστικούς κόμβους, την ανάπτυξη logistics και εμπορευματικών δραστηριοτήτων και την επανένταξη στρατηγικών ακινήτων μέσα στις πόλεις, ώστε να λειτουργήσουν ως καταλύτες αστικής αναγέννησης.
Από τα 6,6 στα 9,4 εκατ. ευρώ τα έσοδα
Η επιτάχυνση της αξιοποίησης έχει αρχίσει να αποτυπώνεται και στα οικονομικά μεγέθη. Τα έσοδα της εταιρείας, τα οποία ανέρχονταν σε 6,6 εκατ. ευρώ το 2024, αναμένεται να διαμορφωθούν περίπου στα 9,4 εκατ. ευρώ το 2026. Παράλληλα, στις μισθώσεις που έληξαν και επαναδιαπραγματεύτηκαν τον τελευταίο ενάμιση χρόνο, η μέση αύξηση των μισθωμάτων έφτασε, σύμφωνα με τη διοίκηση, περίπου στο 63%.
Η εταιρεία αναζητά ταυτόχρονα νέες πηγές εσόδων, πέρα από την κλασική εκμετάλλευση ακινήτων. Στον σχεδιασμό έχουν μπει δίκτυα οπτικών ινών και φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις κατά μήκος των σιδηροδρομικών γραμμών, σημεία φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, νέες εμπορικές αξιοποιήσεις και διαχειριστικά έσοδα που συνδέονται με τους σιδηροδρομικούς σταθμούς.
1.162 αυτοψίες για να μπει τάξη στο χαρτοφυλάκιο
Η αλλαγή στρατηγικής συνοδεύεται και από προσπάθεια πλήρους καταγραφής και προστασίας της περιουσίας. Μέσα σε δύο χρόνια πραγματοποιήθηκαν 1.162 αυτοψίες ακινήτων, ενώ μόνο το 2025 έγιναν 84 διακριτές ενέργειες προστασίας κτιρίων. Παράλληλα, έχει ολοκληρωθεί περίπου το 90% των κτηματολογικών εγγραφών, ενώ έχουν ληφθεί προληπτικά μέτρα προστασίας για εκτάσεις συνολικής επιφάνειας 5.393 στρεμμάτων.
Στο εσωτερικό της εταιρείας έχει τεθεί σε εφαρμογή στρατηγικό πλάνο για την περίοδο 2025-2030, έχουν εισαχθεί στόχοι και δείκτες απόδοσης, ενισχύθηκαν οι μηχανισμοί συμμόρφωσης και θεσπίστηκε νέος κανονισμός εκμισθώσεων. Η αλλαγή εταιρικής ταυτότητας σε Hellenic Rail Estate έρχεται ουσιαστικά να επισφραγίσει αυτή τη μετάβαση. Μετά την απόσχιση της δραστηριότητας διαχείρισης του τροχαίου υλικού, η εταιρεία αποκτά πλέον καθαρό προσανατολισμό στο real estate, με στόχο να μετατρέψει τη σιδηροδρομική ακίνητη περιουσία σε ενεργό αναπτυξιακό κεφάλαιο.
