Σε φάση συνολικού μετασχηματισμού περνά η ΓΑΙΑΟΣΕ, η οποία, παράλληλα με τη νέα στρατηγική αξιοποίησης της τεράστιας ακίνητης περιουσίας που διαχειρίζεται, αποκτά και νέα εταιρική ταυτότητα. Η εταιρεία μετονομάστηκε σε «Ελληνικά Σιδηροδρομικά Ακίνητα Α.Ε.», μετά από απόφαση της 62ης Γενικής Συνέλευσης του μετόχου, σηματοδοτώντας και σε επίπεδο ονομασίας τη στροφή της αποκλειστικά προς τη διαχείριση και αξιοποίηση της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας.
Στο επίκεντρο της νέας εποχής βρίσκεται ένα από τα μεγαλύτερα και πιο σύνθετα χαρτοφυλάκια δημόσιων ακινήτων της χώρας, με περίπου 110.000 στρέμματα γης και 4.800 κτίρια συνολικής επιφάνειας 630.000 τετραγωνικών μέτρων. Από μεγάλες εκτάσεις που προορίζονται για εμπορευματικά κέντρα έως κεντρικούς σιδηροδρομικούς σταθμούς, ιστορικά κτίρια και ανενεργές εκτάσεις μέσα στις πόλεις, η εταιρεία επιχειρεί πλέον να περάσει από την απλή διαχείριση στην ενεργή αξιοποίηση της περιουσίας της.
Το μεγάλο στοίχημα είναι ακίνητα που επί χρόνια παρέμεναν αναξιοποίητα ή υποαξιοποιημένα να αποκτήσουν σαφή αναπτυξιακή κατεύθυνση και, όπου υπάρχουν οι κατάλληλες προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε επενδυτικά ώριμα έργα, νέους αστικούς και συγκοινωνιακούς κόμβους και πηγές εσόδων. Η στρατηγική ακολουθεί μια συγκεκριμένη αλληλουχία, καταγραφή και χαρτογράφηση της περιουσίας, προστασία των ακινήτων, πολεοδομική και επενδυτική ωρίμανση και, τελικά, αξιοποίηση. Σε αυτό το πλαίσιο, μεγάλα έργα όπως το Θριάσιο και το πρώην Στρατόπεδο Γκόνου, αλλά και οι σιδηροδρομικοί σταθμοί σε Αθήνα, Πειραιά, Θεσσαλονίκη, Λάρισα, Πλαταμώνα και Κατάκολο, βρίσκονται στην πρώτη γραμμή των επόμενων κινήσεων.
Οι τέσσερις μεγάλοι σταθμοί που αλλάζουν χαρακτήρα
Στην πρώτη γραμμή του σχεδιασμού βρίσκονται τέσσερις από τους σημαντικότερους σιδηροδρομικούς σταθμούς της χώρας, ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Αθηνών, ο Παλαιός Σιδηροδρομικός Σταθμός Πελοποννήσου, ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Πειραιά και ο Νέος Επιβατικός Σιδηροδρομικός Σταθμός Θεσσαλονίκης.
Για τα τέσσερα ακίνητα έχει ήδη ολοκληρωθεί ένα κρίσιμο στάδιο ωρίμανσης. Η ΓΑΙΑΟΣΕ κατέθεσε στη Γενική Γραμματεία Μεταφορών τους φακέλους των Ειδικών Πολεοδομικών Μελετών, των Στρατηγικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων και των Μελετών Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων. Στόχος είναι οι σταθμοί να αποκτήσουν σαφείς χρήσεις γης και όρους δόμησης και να μετασχηματιστούν σταδιακά από αμιγώς συγκοινωνιακές εγκαταστάσεις σε σύνθετους πολυλειτουργικούς και συγκοινωνιακούς κόμβους, στους οποίους θα μπορούν να συνυπάρχουν μεταφορές, εμπορικές δραστηριότητες, γραφεία, υπηρεσίες, πολιτιστικές χρήσεις, δημόσιοι χώροι και πράσινο.
Η διαδικασία, πάντως, δεν έχει ολοκληρωθεί. Μετά την κατάθεση των μελετών ακολουθούν η δημόσια διαβούλευση των περιβαλλοντικών μελετών, η αξιολόγηση από τα αρμόδια συλλογικά όργανα και στη συνέχεια η έκδοση των Προεδρικών Διαταγμάτων που θα καθορίσουν το νέο πολεοδομικό πλαίσιο. Ο Σταθμός Λαρίσης στην Αθήνα διαθέτει ιδιαίτερη δυναμική λόγω του ρόλου του στο συγκοινωνιακό δίκτυο της πρωτεύουσας και εξετάζεται για ανάπτυξη μικτών χρήσεων.
Στον Παλαιό Σιδηροδρομικό Σταθμό Πελοποννήσου η λογική είναι διαφορετική, καθώς πρόκειται για ακίνητο ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής και ιστορικής σημασίας. Η αξιοποίηση θα πρέπει επομένως να συνδυάσει την προστασία και αποκατάσταση του κτιρίου με νέες λειτουργίες. Στον Πειραιά, η θέση δίπλα στο λιμάνι και η σύνδεση με το ευρύτερο δίκτυο μεταφορών δημιουργούν δυνατότητες εμπορικής και αστικής ανάπτυξης. Στη Θεσσαλονίκη, τέλος, ο Νέος Επιβατικός Σιδηροδρομικός Σταθμός μπορεί να λειτουργήσει ως μητροπολιτικός κόμβος, καθώς συνδέεται με το λιμάνι, το μετρό, τον προαστιακό και τις βασικές οδικές αρτηρίες της πόλης.
Το Θριάσιο περνά στην κατασκευή
Στα πλέον ώριμα και μεγάλα έργα του χαρτοφυλακίου βρίσκεται το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο. Σε έκταση 588 στρεμμάτων ιδιοκτησίας της ΓΑΙΑΟΣΕ αναπτύσσεται ολοκληρωμένο πάρκο εφοδιαστικής, το οποίο θα περιλαμβάνει περίπου 265.000 τετραγωνικά μέτρα αποθηκευτικών και υποστηρικτικών εγκαταστάσεων. Το έργο προωθείται από την κοινοπραξία ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ – Goldair, ενώ έχει εξασφαλίσει χρηματοδοτική στήριξη περίπου 140 εκατ. ευρώ από την αμερικανική κρατική αναπτυξιακή τράπεζα DFC. Η ΤΕΚΑΛ έχει επιλεγεί ως κατασκευαστής και το έργο βρίσκεται στην τελική ευθεία για την έναρξη της κατασκευαστικής φάσης.
Η σταδιακή παράδοση εγκαταστάσεων προβλέπεται να αρχίσει από τους πρώτους 18 μήνες του έργου. Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό του Θριασίου είναι ότι δεν αποτελεί απλώς μια μεγάλη ανάπτυξη αποθηκών. Διαθέτει σιδηροδρομική γραμμή μέσα στις εγκαταστάσεις και άμεση σύνδεση με το οδικό, σιδηροδρομικό και λιμενικό δίκτυο, γεγονός που του επιτρέπει να λειτουργήσει ως πραγματικός κόμβος συνδυασμένων μεταφορών. Σημαντική είναι επίσης η ένταξή του στον λεγόμενο «Κάθετο Διάδρομο», στο πλαίσιο της προσπάθειας ενίσχυσης των εμπορευματικών ροών προς τη Νοτιοανατολική και Κεντρική Ευρώπη.
Το στρατόπεδο Γκόνου και η μάχη των επενδυτών
Το δεύτερο μεγάλο μέτωπο βρίσκεται στη Δυτική Θεσσαλονίκη. Το πρώην Στρατόπεδο Γκόνου καλύπτει έκταση περίπου 672 στρεμμάτων και προορίζεται για την ανάπτυξη Εμπορευματικού Κέντρου Συνδυασμένων Μεταφορών, με χρήσεις εφοδιαστικής, μεταποίησης και ελεύθερου εμπορίου. Ο διαγωνισμός διενεργείται μέσω της Μονάδας Στρατηγικών Συμβάσεων του Εθνικού Αναπτυξιακού Ταμείου. Ο ανταγωνιστικός διάλογος έχει ολοκληρωθεί και η διαδικασία βρίσκεται στη φάση κατάρτισης του σχεδίου σύμβασης, προτού ακολουθήσει η πρόσκληση για την υποβολή δεσμευτικών προσφορών. Για το έργο έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον ο ΟΛΘ και το σχήμα Goldair – AKTOR – Trade Estates. Η αξία του ακινήτου προκύπτει κυρίως από τη γεωγραφική του θέση και τη δυνατότητα σύνδεσης με τις βασικές οδικές, σιδηροδρομικές και λιμενικές υποδομές της Θεσσαλονίκης. Εφόσον προχωρήσει η ανάπτυξη, ο Γκόνος μπορεί να αποτελέσει έναν δεύτερο μεγάλο πόλο εφοδιαστικής στη χώρα μετά το Θριάσιο.
Στον σχεδιασμό υπάρχει ακόμη μία σημαντική έκταση, περίπου 400 στρεμμάτων, στα διοικητικά όρια των Δήμων Λαρισαίων και Κιλελέρ. Για το συγκεκριμένο ακίνητο η ΓΑΙΑΟΣΕ έχει ήδη ολοκληρώσει πρόσκληση εκδήλωσης μη δεσμευτικού ενδιαφέροντος, προκειμένου να διερευνήσει τη στάση της αγοράς και να προσδιορίσει το κατάλληλο μείγμα χρήσεων. Η έκταση αυτή είναι διαφορετική από το ακίνητο του Σιδηροδρομικού Σταθμού Λάρισας των 233 στρεμμάτων και αποτελεί το τρίτο μεγάλο ακίνητο που εντάσσεται στη στρατηγική ανάπτυξης επιχειρηματικών υποδομών και εφοδιαστικής μετά το Θριάσιο και τον Γκόνο. Η διάκριση είναι σημαντική, καθώς στη Λάρισα βρίσκονται ουσιαστικά σε εξέλιξη δύο διαφορετικά σχέδια αξιοποίησης.
Ξεχωριστά προχωρά η αξιοποίηση του Σιδηροδρομικού Σταθμού Λάρισας. Το προς αξιοποίηση ακίνητο φθάνει τα 233 στρέμματα, βρίσκεται κοντά στο κέντρο της πόλης και αποτελεί, σύμφωνα με τη ΓΑΙΑΟΣΕ, μία από τις μεγαλύτερες ενιαίες εκτάσεις αστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα. Στην έκταση περιλαμβάνονται το ιστορικό κτίριο της παλαιάς εμπορευματικής αποθήκης και μεγάλες ανενεργές σιδηροδρομικές εκτάσεις. Το σενάριο που εξετάζεται προβλέπει ένα ευρύ μείγμα χρήσεων, με φιλοξενία, κατοικίες, εμπόριο, γραφεία, πολιτισμό και αναψυχή. Η ΓΑΙΑΟΣΕ επιδιώκει ουσιαστικά να δημιουργήσει έναν νέο αστικό πόλο που θα επανασυνδέσει το σιδηροδρομικό ακίνητο με την πόλη.
Πλαταμώνας και Κατάκολο στο επενδυτικό ραντάρ
Μαζί με τη Λάρισα, στην αγορά βγήκαν προς διερεύνηση δύο ακίνητα με σαφώς περισσότερο τουριστικό χαρακτήρα. Στον Πλαταμώνα, το προς αξιοποίηση ακίνητο έχει έκταση 16 στρεμμάτων και βρίσκεται σε ιδιαίτερα προνομιακή θέση, κοντά στη θάλασσα και στους πρόποδες του Ολύμπου. Περιλαμβάνει το ιστορικό διατηρητέο κτίριο του σταθμού αλλά και τα υπόλοιπα διατηρητέα κτίρια και εγκαταστάσεις. Στις χρήσεις που μπορούν να εξεταστούν περιλαμβάνονται η φιλοξενία, η εστίαση, ο πολιτισμός, η αναψυχή και το εμπόριο. Στο Κατάκολο το ακίνητο καλύπτει σχεδόν 13 στρέμματα και βρίσκεται δίπλα στο λιμάνι κρουαζιέρας. Παράλληλα, ο σταθμός αποτελεί αφετηρία της τουριστικής σιδηροδρομικής γραμμής Κατάκολο – Πύργος – Αρχαία Ολυμπία.
Το ενδιαφέρον εδώ βρίσκεται και στην πρόθεση της ΓΑΙΑΟΣΕ να εξετάσει συνέργειες με το γειτονικό ακίνητο του λιμένα, το οποίο επίσης βρίσκεται σε διαδικασία αξιοποίησης. Ένα τέτοιο σενάριο θα μπορούσε να οδηγήσει σε έναν ευρύτερο ενιαίο επενδυτικό σχεδιασμό, συνδέοντας κρουαζιέρα, σιδηρόδρομο, τουρισμό και εμπορικές δραστηριότητες. Για τους Σιδηροδρομικούς Σταθμούς Λάρισας, Πλαταμώνα και Κατάκολου η προθεσμία για την υποβολή προτάσεων στο πλαίσιο των προσκλήσεων μη δεσμευτικού ενδιαφέροντος λήγει στις 15 Οκτωβρίου 2026.
Οι συγκεκριμένες προσκλήσεις δεν αποτελούν ακόμη διαγωνισμούς. Είναι το στάδιο που προηγείται, μέσω του οποίου η ΓΑΙΑΟΣΕ θέλει να δει τι πραγματικά ζητά η αγορά, ποιες χρήσεις θεωρούν βιώσιμες οι επενδυτές και με ποιο μοντέλο θα μπορούσε να προχωρήσει κάθε ακίνητο. Στα τρία ακίνητα έχουν ήδη προηγηθεί τοπογραφικές και πολεοδομικές μελέτες, στρατηγικές περιβαλλοντικές μελέτες και χρηματοοικονομική αξιολόγηση των διαφορετικών σεναρίων, ενώ οι σχετικοί φάκελοι έχουν κατατεθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες για την έκδοση των Προεδρικών Διαταγμάτων χρήσεων γης και όρων δόμησης.
Από τις μεγάλες επενδύσεις στα χιλιάδες μικρότερα ακίνητα
Η νέα στρατηγική, ωστόσο, δεν αφορά μόνο τα ακίνητα που μπορούν να προσελκύσουν μεγάλες επενδύσεις. Το δεύτερο και πολύ πιο δύσκολο σκέλος αφορά το σύνολο των 110.000 στρεμμάτων και των 4.800 κτιρίων. Στόχος είναι να δημιουργηθεί μια ακριβής εικόνα της περιουσίας, να εντοπιστούν προβλήματα, να προστατευτούν τα ακίνητα από αυθαίρετες χρήσεις ή απαξίωση, να τακτοποιηθούν μισθώσεις και να εντοπιστούν χώροι οι οποίοι μπορούν να παράγουν νέα έσοδα. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι αυτοψίες, η καταγραφή και χαρτογράφηση, η ψηφιακή παρακολούθηση της περιουσίας αλλά και η επανενεργοποίηση εγκαταλελειμμένων κτιρίων και εκτάσεων. Η λογική που διατρέχει το νέο μοντέλο είναι απλή: πρώτα να είναι γνωστό τι ακριβώς υπάρχει στο χαρτοφυλάκιο, στη συνέχεια να προστατευθεί, μετά να ωριμάσει θεσμικά και τεχνικά και μόνο τότε να περάσει στην αξιοποίηση.
Οι συνεργασίες με τους Δήμους
Παράλληλα με τις επενδυτικές κινήσεις, ένα μέρος της περιουσίας επιστρέφει στις τοπικές κοινωνίες μέσω συνεργασιών με Δήμους και άλλους δημόσιους φορείς. Στη Θεσσαλονίκη, η ΓΑΙΑΟΣΕ παραχώρησε περίπου δύο στρέμματα στον Εμπορικό Σιδηροδρομικό Σταθμό, απέναντι από το Δικαστικό Μέγαρο, ώστε ο Δήμος να δημιουργήσει προσωρινό χώρο στάθμευσης εξαιτίας των αυξημένων κυκλοφοριακών αναγκών που έχουν προκαλέσει τα έργα του Flyover. Η σύμβαση μπορεί να διαρκέσει έως τρία χρόνια ή μέχρι την ολοκλήρωση του έργου.
Στην Αλεξανδρούπολη μισθώθηκε στον Δήμο έκταση 1,5 στρέμματος μέσα στον ευρύτερο χώρο του Σιδηροδρομικού Σταθμού για δέκα χρόνια, ώστε να εξυπηρετούνται δημοτικές λειτουργίες και να αναβαθμιστεί η περιοχή.
Στη Στυλίδα σχεδιάζεται ανάπλαση περίπου 9 στρεμμάτων στον Σιδηροδρομικό Σταθμό και ακόμη 7 στρεμμάτων στην Αγία Μαρίνα, ενώ στον Δήμο μισθώνονται δύο ανενεργά κτίρια συνολικής επιφάνειας 360 τετραγωνικών μέτρων.
Στη Χαλκίδα η εταιρεία υπέγραψε με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας δεκαπενταετή μίσθωση για έκταση 6,1 στρεμμάτων και τρία κτίρια συνολικής επιφάνειας 700 τετραγωνικών μέτρων, τα οποία πρόκειται να ανακαινιστούν για να στεγάσουν υπηρεσίες του ΤΕΕ. Είχε προηγηθεί αντίστοιχη συνεργασία για τρία κτίρια στον Σιδηροδρομικό Σταθμό Ορεστιάδας.
Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Καρυάς. Η χρήση του σταθμού και του περιβάλλοντος χώρου παραχωρήθηκε στο υπουργείο Πολιτισμού για 30 χρόνια. Πρόκειται για χαρακτηρισμένο ιστορικό τόπο που συνδέεται με τη μνήμη του Ολοκαυτώματος και ο σχεδιασμός προβλέπει την αποκατάσταση και ανάδειξή του ως επισκέψιμου χώρου μνήμης και ιστορικής γνώσης.
Τα επόμενα ορόσημα
Οι επόμενοι μήνες θα δείξουν πόσο γρήγορα το μεγάλο χαρτοφυλάκιο μπορεί να περάσει από τις μελέτες και την προετοιμασία σε πραγματικές επενδύσεις. Στο Θριάσιο, το βάρος μεταφέρεται στην έναρξη της κατασκευαστικής φάσης. Στον Γκόνο, το επόμενο καθοριστικό βήμα είναι η πρόσκληση των ενδιαφερομένων για δεσμευτικές προσφορές. Για τους Σταθμούς Λάρισας, Πλαταμώνα και Κατάκολου, το πρώτο κρίσιμο ορόσημο είναι η 15η Οκτωβρίου, όταν θα φανεί στην πράξη το ενδιαφέρον της αγοράς.
Στους τέσσερις μεγάλους σταθμούς Αθήνας, Πειραιά και Θεσσαλονίκης, η προτεραιότητα είναι η ολοκλήρωση της πολεοδομικής και θεσμικής ωρίμανσης, ώστε στη συνέχεια να μπορέσουν να προχωρήσουν οι επόμενες φάσεις αξιοποίησης. Πίσω από όλα αυτά βρίσκεται όμως ένα ακόμη μεγαλύτερο εγχείρημα: η δημιουργία ενός ενιαίου συστήματος διαχείρισης μιας περιουσίας που μέχρι σήμερα παρέμενε σε μεγάλο βαθμό κατακερματισμένη.
Αυτό είναι και το πραγματικό «χρυσό» χαρτοφυλάκιο της ΓΑΙΑΟΣΕ. Όχι μόνο τα 110.000 στρέμματα και τα 4.800 κτίρια ως αριθμοί, αλλά μια σειρά ακινήτων που βρίσκονται πάνω ή δίπλα σε σιδηροδρομικούς άξονες, λιμάνια, αστικά κέντρα και βασικά δίκτυα μεταφορών. Η δυνατότητα να συνδυαστούν ακίνητα και υποδομές είναι εκείνη που μπορεί να πολλαπλασιάσει την αξία τους και να κρίνει αν η νέα στρατηγική θα μετατρέψει μια επί δεκαετίες αδρανή δημόσια περιουσία σε πραγματικό αναπτυξιακό εργαλείο.
