Η αγορά ακινήτων στις ανεπτυγμένες οικονομίες διέψευσε όσους περίμεναν κατάρρευση όταν τα επιτόκια εκτοξεύθηκαν το 2022 και το 2023. Οι τιμές άντεξαν πολύ περισσότερο απ’ όσο προέβλεπαν οι περισσότερες εκτιμήσεις και, σε αρκετές χώρες, συνέχισαν ακόμη και να ανεβαίνουν.
Αυτή τη φορά, όμως, η εικόνα είναι διαφορετική. Τα βασικά «μαξιλάρια» που προστάτευσαν τα νοικοκυριά και τις τιμές των ακινήτων στην προηγούμενη φάση υψηλών επιτοκίων έχουν περιοριστεί αισθητά. Η προστασία που προσέφεραν τα φθηνά στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο έχει περιοριστεί, οι αποταμιεύσεις της πανδημίας έχουν σε μεγάλο βαθμό απορροφηθεί και η προσφορά κατοικιών αυξάνεται. Όπως επισημαίνει ο Economist, ο συνδυασμός αυτός μπορεί να καταστήσει την αγορά κατοικίας πολύ πιο ευάλωτη, εάν το κόστος δανεισμού παραμείνει σε υψηλά επίπεδα ή κινηθεί ακόμη υψηλότερα.
Μέχρι στιγμής, πάντως, η ανθεκτικότητα είναι εντυπωσιακή. Ακόμη και αφού ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός των τελευταίων ετών, οι τιμές κατοικιών στις πλούσιες οικονομίες βρίσκονται μόλις περίπου 4% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό τους.
Υπάρχουν, βέβαια, σημαντικές αποκλίσεις. Στη Νέα Ζηλανδία οι πραγματικές τιμές έχουν υποχωρήσει περίπου 25% από την κορυφή τους, ενώ σοβαρή διόρθωση έχει σημειωθεί και στη Γερμανία. Σε άλλες αγορές, όμως, η εικόνα θυμίζει περισσότερο νέα άνθηση. Στην Αυστραλία οι πραγματικές τιμές κατοικιών έχουν ήδη ξεπεράσει ελαφρώς τα υψηλά της πανδημίας. Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του Σαν Φρανσίσκο: στις ακριβότερες γειτονιές της πόλης, όπου έχουν σπίτια κορυφαία στελέχη της τεχνητής νοημοσύνης όπως ο Σαμ Άλτμαν της OpenAI και ο Τζένσεν Χουάνγκ της Nvidia, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 20% μέσα σε έναν χρόνο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η άνοδος είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή – ή, από τη σκοπιά των αγοραστών, ακόμη πιο απαγορευτική. Στην Πορτογαλία, κάποιος που αγόρασε κατοικία το 2013, στις δύσκολες ημέρες της κρίσης χρέους της Ευρωζώνης, θα είχε σήμερα ένα περιουσιακό στοιχείο αξίας σχεδόν 200% μεγαλύτερης σε πραγματικούς όρους.
Ανθεκτικές οι τιμές και στην Ελλάδα
Στο ίδιο μοτίβο ανθεκτικότητας κινείται μέχρι στιγμής και η ελληνική αγορά κατοικίας. Παρά το αυξημένο κόστος δανεισμού, οι τιμές εξακολουθούν να καταγράφουν άνοδο, ακολουθώντας την ευρύτερη εικόνα που παρατηρείται σε αρκετές ανεπτυγμένες οικονομίες.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Στην Αθήνα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας στο 7,1%. Το 2025 είχε προηγηθεί μέση ετήσια αύξηση 8,3%.
Την ίδια στιγμή, το κόστος στεγαστικού δανεισμού παραμένει αισθητά υψηλότερο από την περίοδο του εξαιρετικά φθηνού χρήματος. Τον Ιούλιο του 2026, το μέσο επιτόκιο στα νέα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου στην Ελλάδα διαμορφωνόταν στο 3,53%, ενώ στα υφιστάμενα στεγαστικά διάρκειας άνω των πέντε ετών είχε φτάσει στο 3,72%. Η ελληνική αγορά, επομένως, αποτελεί ένα ακόμη παράδειγμα της ανθεκτικότητας που έχουν επιδείξει μέχρι σήμερα οι τιμές των ακινήτων απέναντι στο αυξημένο κόστος χρήματος.
Σε διεθνές επίπεδο, όμως, η μέχρι τώρα αντοχή δεν σημαίνει ότι η αγορά διαθέτει τις ίδιες άμυνες απέναντι σε μια νέα περίοδο υψηλών επιτοκίων. Σε σχέση με το 2022 και το 2023, τρία βασικά στηρίγματα έχουν αποδυναμωθεί: η προστασία που πρόσφεραν τα φθηνά σταθερά στεγαστικά, οι μεγάλες αποταμιεύσεις της πανδημίας και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών που άλλοτε στήριζε τις τιμές.
Λιγότερη προστασία από τα στεγαστικά
Η πρώτη μεγάλη αλλαγή, σύμφωνα με τον Economist, αφορά τα στεγαστικά δάνεια. Όταν άρχισε η μεγάλη αύξηση των επιτοκίων το 2022, εκατομμύρια δανειολήπτες είχαν ήδη προλάβει να εξασφαλίσουν εξαιρετικά χαμηλό κόστος χρηματοδότησης. Στις ΗΠΑ, πολλοί ιδιοκτήτες είχαν αναχρηματοδοτήσει τα δάνειά τους κατά την πανδημία με σταθερό επιτόκιο κοντά στο 3% για 30 χρόνια. Αντίστοιχη προστασία, με διαφορετικές μορφές, υπήρχε και σε άλλες οικονομίες. Στην Αυστραλία, οι δανειολήπτες στράφηκαν μαζικά σε προϊόντα σταθερού επιτοκίου, ενώ στη Βρετανία αυξήθηκαν ακόμη και τα στεγαστικά με μεγαλύτερες περιόδους σταθερής χρέωσης.
Σήμερα το «τείχος» αυτό έχει αποδυναμωθεί σημαντικά. Στην Αυστραλία, το ποσοστό των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο έχει υποχωρήσει από σχεδόν 40% το 2022 σε περίπου 5%. Στον Καναδά, το μερίδιο των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο έχει διπλασιαστεί σε σχέση με το 2020.
Ακόμη και στις ΗΠΑ, όπου κυριαρχούν τα μακροχρόνια σταθερά στεγαστικά, το ποσοστό του στεγαστικού χρέους με κυμαινόμενο επιτόκιο είναι μεγαλύτερο σε σχέση με το 2021. Ταυτόχρονα, όσοι εξακολουθούν να επιλέγουν σταθερές χρεώσεις συχνά τις κλειδώνουν για μικρότερο χρονικό διάστημα. Στη Βρετανία, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Economist, η μέση διάρκεια σταθερού επιτοκίου έχει περιοριστεί στα 2,4 χρόνια, από πρόσφατο υψηλό 2,7 ετών. Αυτό σημαίνει ότι μια νέα περίοδος υψηλών επιτοκίων θα μπορούσε αυτή τη φορά να περάσει γρηγορότερα στις μηνιαίες δόσεις και στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.
Εξαντλήθηκε το ταμείο της πανδημίας
Το δεύτερο «μαξιλάρι» ήταν οι αποταμιεύσεις.
Κατά τη διάρκεια των lockdowns, τα γενναιόδωρα κρατικά προγράμματα στήριξης σε πολλές πλούσιες οικονομίες, σε συνδυασμό με τη μειωμένη δυνατότητα κατανάλωσης, άφησαν στα νοικοκυριά ένα τεράστιο απόθεμα ρευστότητας. Οι επιπλέον αυτές αποταμιεύσεις είχαν φτάσει περίπου τα 5 τρισ. δολάρια, ποσό που αντιστοιχούσε τότε περίπου στο 10% του ΑΕΠ των ανεπτυγμένων οικονομιών. Όταν ακολούθησαν ο πληθωρισμός, η ενεργειακή κρίση και η αύξηση των επιτοκίων, τα νοικοκυριά μπορούσαν να αντλήσουν από αυτή τη δεξαμενή για να απορροφήσουν μέρος του πλήγματος.
Πλέον η δεξαμενή έχει σε μεγάλο βαθμό αδειάσει. Στις ΗΠΑ, σύμφωνα με έρευνα της Federal Reserve του Σαν Φρανσίσκο που επικαλείται ο Economist, το απόθεμα των περίπου 2 τρισ. δολαρίων είχε εξαντληθεί έως τα μέσα του 2024. Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι καταθέσεις των νοικοκυριών αντιστοιχούν πλέον στο 67% του ΑΕΠ, από πρόσφατο υψηλό 77%. Έτσι, μια νέα άνοδος στις δόσεις των στεγαστικών θα βρει περισσότερα νοικοκυριά χωρίς το ίδιο απόθεμα ρευστότητας που διέθεταν στην προηγούμενη κρίση.
Περισσότερα σπίτια
Υπάρχει και ένας τρίτος παράγοντας, ο οποίος εκ πρώτης όψεως μπορεί να φαίνεται θετικός: η μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών. Η αύξηση των επιτοκίων το 2022 και το 2023 είχε ακολουθήσει χρόνια περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας. Μεγάλος αριθμός millennials επιχειρούσε να περάσει από την ενοικίαση στην ιδιοκτησία, αλλά η προσφορά κατοικιών ήταν ανεπαρκής.
Η έλλειψη αυτή περιόρισε την πτώση των τιμών. Ακόμη και όταν τα στεγαστικά έγιναν ακριβότερα, οι αγοραστές εξακολουθούσαν να ανταγωνίζονται για σχετικά λίγα διαθέσιμα ακίνητα. Η εικόνα αυτή όμως αρχίζει να αλλάζει.
Στις ΗΠΑ κατασκευάστηκαν περίπου 7,3 εκατ. κατοικίες την τελευταία πενταετία, έναντι 6,1 εκατ. την αμέσως προηγούμενη. Σε αρκετές περιοχές, οι πολεοδομικοί περιορισμοί έχουν χαλαρώσει, ενώ αυξάνεται και ο αριθμός των ακινήτων που προσφέρονται προς πώληση. Στο Όκλαντ της Νέας Ζηλανδίας, για παράδειγμα, ο αριθμός των αδειών για κατοικίες έφτασε τις 16.000 το προηγούμενο έτος, πολύ υψηλότερα από τα επίπεδα που ήταν συνηθισμένα πριν από την πανδημία.
Περισσότερη προσφορά σημαίνει όμως και μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύ για τους αγοραστές. Εάν αυτή συμπέσει με ακριβότερα στεγαστικά και πιο πιεσμένους οικογενειακούς προϋπολογισμούς, οι πωλητές μπορεί να δυσκολευτούν περισσότερο να διατηρήσουν τις σημερινές τιμές.
Οι αγορές έχουν αρχίσει να ανησυχούν
Οι πρώτες ενδείξεις αυτής της ανησυχίας εμφανίζονται ήδη στα χρηματιστήρια. Στις ΗΠΑ, οι μετοχές εταιρειών που σχετίζονται με τη στέγαση, όπως οι κατασκευαστικές, έχουν υποαποδώσει έναντι της ευρύτερης αγοράς κατά 16 ποσοστιαίες μονάδες από τον Ιούνιο.
Στη Βρετανία, η UBS εκτιμά ότι η κερδοφορία των κατασκευαστών κατοικιών θα υποχωρήσει το 2027 στο χαμηλότερο επίπεδο από την περίοδο μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-2009. Ακόμη και στην Αυστραλία, μια αγορά που έχει επανειλημμένα διαψεύσει τις προβλέψεις για πτώση, οι μετοχές των κατασκευαστικών εταιρειών βρίσκονται περίπου 10% κάτω από τα πρόσφατα υψηλά τους.
Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με βεβαιότητα την πορεία των επιτοκίων. Η άνοδος, ωστόσο, των αποδόσεων των μακροπρόθεσμων κρατικών ομολόγων διατηρεί ανοικτό το ενδεχόμενο τα στεγαστικά να παραμείνουν ακριβά για μεγαλύτερο διάστημα. Και σε αντίθεση με το 2022, η αγορά ξεκινά αυτή τη δοκιμασία με μικρότερη προστασία από τα σταθερά επιτόκια, λιγότερες έκτακτες αποταμιεύσεις και, σε αρκετές χώρες, μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών.
