Στα «κάγκελα» βρίσκεται η αγορά ακινήτων μετά την κυβερνητική εξαγγελία για αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, με εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η κυβέρνηση επιχειρεί μέσω του μέτρου να βάλει φρένο σε ένα μέρος της ξένης ζήτησης που θεωρεί ότι έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ελληνικά νοικοκυριά βρίσκονται αντιμέτωπα με ισχυρό ανταγωνισμό από κεφάλαια του εξωτερικού. Η αγορά, από την άλλη πλευρά, προειδοποιεί ότι μια οριζόντια παρέμβαση αυτού του μεγέθους μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο τους ξένους αγοραστές, αλλά ολόκληρη την αλυσίδα των συναλλαγών, τις μεταπωλήσεις και την παραγωγή νέων ακινήτων.
Πριν, ωστόσο, αποσαφηνιστούν όλες οι λεπτομέρειες της νέας ρύθμισης, ένα από τα πρώτα ζητήματα που βρίσκεται ήδη στο μικροσκόπιο της κυβέρνησης αφορά το ενδεχόμενο να δημιουργηθεί ένα «παράθυρο» μέσω εταιρικών σχημάτων. Συγκεκριμένα, εξετάζεται τι θα ισχύει στην περίπτωση που ένας πολίτης τρίτης χώρας, αντί να αποκτήσει το ακίνητο απευθείας στο όνομά του, προχωρήσει στη σύσταση εταιρείας με έδρα στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης και πραγματοποιήσει μέσω αυτής την αγορά.
Ακριβώς εδώ θα κριθεί σε σημαντικό βαθμό η πραγματική εμβέλεια του νέου μέτρου. Εάν ο αυξημένος φόρος συνδέεται μόνο με το πρόσωπο που εμφανίζεται τυπικά ως αγοραστής, τότε ένα ευρωπαϊκό εταιρικό σχήμα θα μπορούσε θεωρητικά να δημιουργήσει εναλλακτική οδό για κεφάλαια εκτός ΕΕ. Αντίθετα, εάν η τελική ρύθμιση «κοιτάζει» τον πραγματικό δικαιούχο πίσω από το νομικό πρόσωπο, τότε η συγκεκριμένη δυνατότητα ουσιαστικά κλείνει.
Η δυνατότητα ίδρυσης εταιρείας, πάντως, δεν αποτελεί απαραίτητα λύση για κάθε κατηγορία αγοραστή. Άλλο είναι ένας θεσμικός ή μεγάλος επενδυτής που μπορεί να οργανώσει την αγορά μέσω εταιρικού σχήματος και άλλο ένας Αμερικανός, Βρετανός ή άλλος ιδιώτης που θέλει απλώς να αποκτήσει μια εξοχική κατοικία στην Ελλάδα. Η δημιουργία εταιρείας συνεπάγεται διαχειριστικές, λογιστικές και φορολογικές υποχρεώσεις και μπορεί να μην είναι πρακτική επιλογή για έναν ιδιώτη.
Γιατί η κυβέρνηση επιλέγει το 15%
Οι τιμές κατοικίας έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ η δυνατότητα ενός μέσου ελληνικού νοικοκυριού να αγοράσει σπίτι έχει περιοριστεί. Η κυβέρνηση θεωρεί ότι σε αυτή την εικόνα συμβάλλει και η εξωτερική ζήτηση, η οποία διεκδικεί μέρος ενός ήδη περιορισμένου αποθέματος ακινήτων. Από το βήμα της ΔΕΘ έγινε ειδική αναφορά σε αγοραστές από τρίτες χώρες, με παραδείγματα την Κίνα, την Τουρκία και το Ισραήλ, και ο αυξημένος φόρος παρουσιάστηκε ως ένα «αντικίνητρο» ώστε να μειωθεί η πίεση που μπορεί να προκαλεί η συγκεκριμένη ζήτηση στις τιμές. Το μέτρο προβλέπει ουσιαστικά πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης, από 3% σε 15%, από τις αρχές του 2027.
Η παρέμβαση έρχεται λίγους μήνες μετά αφότου η κυβέρνηση έχει ήδη περιορίσει σημαντικά τη Χρυσή Βίζα σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση, αυξάνοντας από το 2024 τα κατώτατα επενδυτικά όρια. Με άλλα λόγια, έχει προηγηθεί μια πρώτη προσπάθεια να απομακρυνθεί η ζήτηση Golden Visa από την κατοικία χαμηλότερης και μεσαίας αξίας. Το νέο μέτρο όμως είναι σαφώς ευρύτερο, επειδή δεν αφορά μόνο εκείνους που αγοράζουν για να αποκτήσουν άδεια διαμονής, αλλά δυνητικά κάθε πολίτη εκτός ΕΕ που θέλει να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα.
Από αυτή την άποψη, το σκεπτικό της κυβέρνησης είναι ότι η μείωση μιας πηγής ζήτησης μπορεί να συμβάλει στην εξισορρόπηση της αγοράς. Σε μια περιοχή όπου υπάρχει περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα και τα ίδια σπίτια τα διεκδικούν Έλληνες και ξένοι αγοραστές, η πρόσθετη διεθνής ζήτηση μπορεί πράγματι να λειτουργεί ανοδικά στις τιμές. Το 15% επιχειρεί λοιπόν να αλλάξει τη σχέση κόστους και οφέλους για τον ξένο αγοραστή, καθιστώντας την αγορά λιγότερο ελκυστική.
Γιατί η αγορά θεωρεί το μέτρο υπερβολικά οριζόντιο
Το βασικό αντεπιχείρημα των επαγγελματιών του κλάδου είναι ότι η αγορά κατοικίας δεν είναι ενιαία. Διαφορετικές συνθήκες ισχύουν για ένα διαμέρισμα 200.000 ή 300.000 ευρώ που μπορεί να αναζητά ένα ελληνικό νοικοκυριό και διαφορετικές για μια κατοικία ενός ή δύο εκατομμυρίων ευρώ στη Γλυφάδα, στη Βουλιαγμένη ή σε κάποιο τουριστικό νησί.
Στην αγορά επισημαίνουν ότι με την οριζόντια εφαρμογή του 15% το ίδιο φορολογικό αντικίνητρο επιβάλλεται από ένα σχετικά μικρό επενδυτικό ακίνητο μέχρι μια πολυτελή κατοικία εκατομμυρίων, χωρίς διάκριση ανάλογα με το εάν το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται πράγματι στο πεδίο αναζήτησης μιας ελληνικής οικογένειας.
Όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, σε μια κατοικία αξίας 1,5 εκατ. ευρώ στη Γλυφάδα, η εφαρμογή συντελεστή 15% μεταφράζεται σε φορολογική επιβάρυνση 225.000 ευρώ, ποσό που αλλάζει αισθητά το συνολικό κόστος της επένδυσης. Και σε αυτό το επίπεδο τιμών, το δίλημμα για έναν διεθνή αγοραστή δεν περιορίζεται στο αν θα επιλέξει τη Γλυφάδα ή κάποια άλλη περιοχή της Αθήνας. Η σύγκριση γίνεται πλέον ανάμεσα στην Ελλάδα και άλλες ανταγωνιστικές αγορές της Μεσογείου. Ένας αγοραστής αυτού του οικονομικού προφίλ εξετάζει συνολικά το κόστος απόκτησης και κατοχής του ακινήτου, τη φορολογία, τις πιθανές αποδόσεις, την ποιότητα ζωής, αλλά και τις προοπτικές μεταπώλησης. Υπό αυτή την έννοια, μια τόσο σημαντική πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση θα μπορούσε, σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, να επηρεάσει την τελική επενδυτική απόφαση και να περιορίσει την ανταγωνιστικότητα της ελληνικής αγοράς έναντι άλλων μεσογειακών προορισμών.
Η παρέμβαση Σαββαΐδη και τα στοιχεία της πολυτελούς αγοράς
Στη δημόσια συζήτηση τοποθετήθηκε και ο Σάββας Σαββαΐδης, President & CEO της Greece Sotheby’s International Realty, ο οποίος με ένα άρθρο – παρέμβαση, εκφράζει σοβαρές επιφυλάξεις για τον οριζόντιο χαρακτήρα του μέτρου και βάζοντας στο τραπέζι τόσο τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς όσο και τη διεθνή εμπειρία.
Ένα από τα στοιχεία που επικαλείται η αγορά είναι ότι οι ξένες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε περίπου 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνολικής αξίας μεταβιβάσεων 23,5 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου στο 8,7% της αγοράς. Την ίδια περίοδο, σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, οι ξένες εισροές υποχώρησαν κατά 25%, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται κατά 7,8%. Το επιχείρημα είναι ότι η ξένη ζήτηση αποτελεί μεν μέρος της εξίσωσης, αλλά δεν μπορεί από μόνη της να εξηγήσει την πορεία των τιμών.
Η εικόνα αλλάζει, ωστόσο, όταν η συζήτηση μεταφέρεται ειδικά στην πολυτελή κατοικία. Σύμφωνα με στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty από συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 600 εκατ. ευρώ από το 2020, το 55% της αξίας προήλθε από αγοραστές εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιπροσώπευαν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4% και οι Ισραηλινοί το 3%, ενώ σημαντικά χαμηλότερα ήταν τα ποσοστά από Τουρκία και Κίνα.
Ακόμη πιο ενδιαφέρον είναι ότι οι συναλλαγές που είχαν ως βασικό κίνητρο τη Golden Visa αντιστοιχούσαν μόλις στο 3,7% της συνολικής αξίας, ενώ ο διάμεσος αγοραστής είχε ηλικία 53 ετών και budget περίπου 2,5 εκατ. ευρώ. Τα στοιχεία αυτά χρησιμοποιούνται για να δείξουν ότι ένα μεγάλο μέρος της διεθνούς ζήτησης στο ακριβό segment δεν συνδέεται με την άδεια διαμονής, αλλά με δεύτερη κατοικία, εξοχική χρήση ή ευρύτερη επενδυτική επιλογή.
Η πίεση περνά και στον Έλληνα πωλητή
Ένα ακόμη επιχείρημα που διατυπώνουν είναι ότι η φορολογία δεν επηρεάζει αποκλειστικά τον αλλοδαπό αγοραστή. Εάν περιοριστεί η δεξαμενή όσων μπορούν ή θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο, επηρεάζεται εμμέσως και ο ιδιοκτήτης που θέλει να το πουλήσει. Σε μια αγορά όπου σημαντικό μέρος της ζήτησης για συγκεκριμένα προϊόντα προέρχεται από το εξωτερικό, η μείωση των δυνητικών αγοραστών μπορεί να σημαίνει μεγαλύτερο χρόνο πώλησης, χαμηλότερη εμπορευσιμότητα και ισχυρότερη διαπραγμάτευση από την πλευρά του αγοραστή. Το πρόσθετο κόστος, επομένως, μπορεί να περάσει σε ολόκληρη τη συναλλακτική αλυσίδα.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο όταν πρόκειται για επενδυτικά ακίνητα και μεταπωλήσεις. Σύμφωνα με το παράδειγμα που δίνεται από την αγορά, ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ δεν κοστίζει στον επενδυτή μόνο 100.000 ευρώ, καθώς πρέπει να προστεθούν φόροι, συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα συναλλαγής.
Αν ο ίδιος επενδυτής επιχειρήσει να το πουλήσει έπειτα από λίγα χρόνια, ο επόμενος αγοραστής θα υπολογίσει ξανά το δικό του συνολικό κόστος κτήσης. Με βάση τις εκτιμήσεις που διατυπώνονται από στελέχη του κλάδου, μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να απαιτείται πολύ μεγάλη υπεραξία, ακόμη και κοντά στο 40%, ώστε να καλυφθεί το συνολικό κόστος αγοράς και μεταπώλησης και να προκύψει πραγματικό κέρδος. Πρόκειται για εκτίμηση της αγοράς και όχι για ενιαίο ποσοστό που ισχύει σε κάθε συναλλαγή, δείχνει όμως το μέγεθος της ανησυχίας για τη λειτουργία της δευτερογενούς αγοράς.
Η επένδυση του Ελληνικού στο μικροσκόπιο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η επίδραση που μπορεί να έχει το μέτρο στην επένδυση του Ελληνικού, δεδομένου ότι πρόκειται για τη μεγαλύτερη εν εξελίξει ανάπτυξη ακινήτων της χώρας και έχει ισχυρή παρουσία διεθνών αγοραστών. Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι η πλειονότητα των αγοραστών κατοικιών στο Ελληνικό είναι Έλληνες, με το ποσοστό να κινείται περίπου στο 55%-60%, ενώ το υπόλοιπο 40%-45% αποτελείται από διεθνείς αγοραστές από περισσότερες από 110 χώρες. Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη ανάγνωση δεν είναι πως το projectστηρίζεται αποκλειστικά στο ξένο κεφάλαιο. Ωστόσο, η διεθνής ζήτηση παραμένει σημαντική και το ζήτημα αποκτά μεγαλύτερη διάσταση όσο αναπτύσσεται η δευτερογενής αγορά. Κατοικίες που έχουν ήδη αγοραστεί μπορούν τα επόμενα χρόνια να μεταπωληθούν και να περάσουν στα χέρια νέων ιδιοκτητών. Σε αυτή τη φάση, ο φόρος του 15% μπορεί να επηρεάσει άμεσα την εμπορευσιμότητα μιας κατοικίας όταν ο υποψήφιος επόμενος αγοραστής προέρχεται από χώρα εκτός ΕΕ.
Η ανησυχία είναι ότι, εάν το 15% οδηγήσει σε αισθητή μείωση της ζήτησης, θα περιοριστούν οι προπωλήσεις, την ώρα που το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό. Έτσι, ο developer μπορεί να γίνει περισσότερο επιφυλακτικός απέναντι στην έναρξη ενός επόμενου project. Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με αυτό το σκεπτικό, μπορεί να είναι λιγότερες νέες αναπτύξεις και τελικά μικρότερη προσφορά στο μέλλον. Η ίδια συζήτηση επεκτείνεται στις μικτές αναπτύξεις που συνδυάζουν ξενοδοχείο, branded residences, οργανωμένες κατοικίες και υποδομές.
Οι ομογενείς είναι ακόμη μία γκρίζα ζώνη
Σημαντικό ερώτημα παραμένει και το τι θα ισχύσει για την ελληνική ομογένεια. Ελληνοαμερικανοί, Ελληνοκαναδοί, Ελληνοαυστραλοί και γενικότερα ομογενείς που έχουν φορολογική κατοικία σε τρίτη χώρα αποτελούν εδώ και χρόνια σημαντικό κομμάτι της ζήτησης για κατοικία στην Ελλάδα.
Εάν το κριτήριο εφαρμογής είναι αποκλειστικά η υπηκοότητα ή η φορολογική κατάσταση του αγοραστή, θα πρέπει να αποσαφηνιστεί ποιοι ομογενείς θα εξαιρούνται και ποιοι θα αντιμετωπίζονται ως αγοραστές τρίτων χωρών. Η αγορά θεωρεί ότι η τελική διατύπωση θα είναι κρίσιμη, καθώς διαφορετικά μπορεί να επηρεαστούν ακόμη και άνθρωποι ελληνικής καταγωγής που αγοράζουν σπίτι για ιδιοκατοίκηση ή για να επιστρέψουν μελλοντικά στη χώρα.
Τι δείχνει το παράδειγμα του εξωτερικού
Στη δημόσια συζήτηση έχουν μπει και παραδείγματα χωρών που επιχείρησαν να περιορίσουν τις αγορές κατοικιών από αλλοδαπούς. Στον Καναδά εφαρμόστηκαν από το 2023 περιορισμοί στις αγορές από μη Καναδούς. Στα στοιχεία που παρουσιάζονται επισημαίνεται ότι στη Βρετανική Κολομβία οι ξένοι αγοραστές αντιπροσώπευαν μόλις το 1,1% των πωλήσεων, ενώ η επίδραση της παρέμβασης στις τιμές χαρακτηρίζεται περιορισμένη.
Η Νέα Ζηλανδία είχε επίσης επιβάλει περιορισμούς από το 2018, ενώ στην Ισπανία άνοιξε η συζήτηση για πολύ υψηλή φορολόγηση αγοραστών εκτός ΕΕ, ακόμη και έως 100%. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται από την ελληνική αγορά, η ισπανική πρόταση δεν προχώρησε τελικά στην αρχική της μορφή. Ως βασικοί ανταγωνιστές της Ελλάδας αναφέρονται επίσης η Ιταλία και η Ισπανία, αγορές με πολύ μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών και ισχυρή παρουσία διεθνών αγοραστών.
Τα διεθνή παραδείγματα δεν μπορούν να μεταφερθούν αυτούσια στην ελληνική πραγματικότητα. Δείχνουν όμως ότι ο περιορισμός των ξένων αγοραστών δεν οδηγεί αυτομάτως σε λύση του στεγαστικού, ειδικά όταν η βασική ανισορροπία βρίσκεται στην προσφορά.
