Στα «κάγκελα» βρίσκεται η αγορά ακινήτων μετά την κυβερνητική εξαγγελία για αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για συγκεκριμένες αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών, με το νέο καθεστώς να τίθεται σε εφαρμογή από την 1η Ιουλίου 2027. Η κυβέρνηση επιχειρεί μέσω του μέτρου να περιορίσει μέρος της ξένης ζήτησης που εκτιμά ότι έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ελληνικά νοικοκυριά βρίσκονται αντιμέτωπα με ισχυρό ανταγωνισμό από κεφάλαια του εξωτερικού.
Από την πλευρά της, η αγορά παρακολουθεί με έντονο προβληματισμό τις εξελίξεις, επισημαίνοντας ότι μια τόσο μεγάλη αύξηση του κόστους μιας συναλλαγής μπορεί να επηρεάσει τις αποφάσεις των διεθνών αγοραστών και, κατ’ επέκταση, τη δραστηριότητα σε περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν προσελκύσει σημαντικά ξένα κεφάλαια. Το ενδιαφέρον στρέφεται πλέον στις λεπτομέρειες της νομοθετικής ρύθμισης, καθώς από αυτές θα κριθεί τόσο η πραγματική εμβέλεια του μέτρου όσο και το κατά πόσο θα υπάρξουν εναλλακτικές διαδρομές για τους επενδυτές.
Ποιους αφορά τελικά το 15%
Η εξειδίκευση των μέτρων από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ξεκαθάρισε ένα σημαντικό μέρος του τοπίου. Ο αυξημένος συντελεστής 15% θα αφορά την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος, επίσης εξαιρούνται οι ομογενενείς. Ο Κυριάκος Πιερρακάκης ήταν σαφής τόσο ως προς τον χρόνο έναρξης όσο και ως προς την ιδιότητα του αγοραστή. «Το μέτρο αυτό, θέλω να τονίσω, θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου του 2027, γιατί ο στόχος μας δεν είναι να αιφνιδιάσουμε την αγορά. Και να προσδιορίσω επίσης ότι θα αφορά φυσικά και όχι νομικά πρόσωπα», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Η συγκεκριμένη διευκρίνιση είναι κομβική, καθώς, με βάση όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι σήμερα, οι εταιρείες και γενικότερα τα νομικά πρόσωπα μένουν εκτός της νέας επιβάρυνσης. Η εξαίρεση αυτή στρέφει πλέον το ενδιαφέρον της αγοράς στις δικλίδες που θα περιλαμβάνει η τελική ρύθμιση, καθώς το βασικό ερώτημα είναι εάν ένας πολίτης τρίτης χώρας, ο οποίος ως φυσικό πρόσωπο θα επιβαρυνόταν με τον συντελεστή 15%, θα μπορεί να πραγματοποιήσει την ίδια αγορά μέσω εταιρείας και να παραμείνει εκτός του αυξημένου φόρου.
Ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα μπορούσε, θεωρητικά, να προκύψει μέσω της σύστασης μιας ΙΚΕ. Αντί δηλαδή ο ξένος αγοραστής να αποκτήσει την κατοικία απευθείας στο όνομά του, η συναλλαγή θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί από την εταιρεία που έχει συστήσει, με αποτέλεσμα ιδιοκτήτης του ακινήτου να είναι το νομικό πρόσωπο. Εφόσον οι εταιρείες παραμείνουν εκτός του πεδίου εφαρμογής του μέτρου και δεν θεσπιστούν ειδικές δικλίδες, μένει να αποσαφηνιστεί εάν μια τέτοια αγορά θα εξακολουθεί να φορολογείται με το υφιστάμενο καθεστώς αντί του νέου συντελεστή 15%.
Το κρίσιμο σημείο, επομένως, βρίσκεται στις λεπτομέρειες του νομοσχεδίου. Εκεί θα πρέπει να διευκρινιστεί εάν για την επιβολή του αυξημένου φόρου θα εξετάζεται αποκλειστικά ποιος εμφανίζεται ως αγοραστής στο συμβόλαιο ή εάν θα λαμβάνεται υπόψη και το φυσικό πρόσωπο που βρίσκεται πίσω από την εταιρεία και αποτελεί τον πραγματικό δικαιούχο της. Η δεύτερη επιλογή θα μπορούσε να περιορίσει σημαντικά τη δυνατότητα αξιοποίησης εταιρικών σχημάτων αποκλειστικά και μόνο για την αποφυγή της αυξημένης επιβάρυνσης.
Μέχρι να παρουσιαστεί, πάντως, το νομοσχέδιο, δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ούτε ότι η αγορά μέσω εταιρείας θα αποτελεί «παράθυρο» ούτε ότι θα υπάγεται τελικά στον αυξημένο συντελεστή. Αυτό θα εξαρτηθεί από τον ακριβή τρόπο με τον οποίο θα διατυπωθούν οι προϋποθέσεις και οι δικλίδες της νέας ρύθμισης. Ακόμη και εάν παραμείνει διαθέσιμη η δυνατότητα αγοράς μέσω εταιρικού σχήματος, δεν αποτελεί αυτονόητη λύση για κάθε ξένο αγοραστή.
Ένας μεγάλος επενδυτής, ένα family office ή ένας επενδυτής με περισσότερα ακίνητα μπορεί ευκολότερα να οργανώσει τις τοποθετήσεις του μέσω εταιρείας και να αναλάβει το πρόσθετο κόστος λειτουργίας και συμμόρφωσης. Διαφορετικά είναι τα δεδομένα για έναν Αμερικανό, Βρετανό ή άλλο ιδιώτη που θέλει απλώς να αποκτήσει μια εξοχική ή δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα. Η ίδρυση και διατήρηση μιας εταιρείας συνεπάγεται λογιστικές, φορολογικές και διαχειριστικές υποχρεώσεις, γεγονός που μπορεί να καταστήσει την επιλογή αυτή δυσανάλογη σε σχέση με τον σκοπό μιας μεμονωμένης αγοράς.
Εκτός του 15% οικόπεδα και επαγγελματικά ακίνητα
Η εξειδίκευση των μέτρων ξεκαθάρισε παράλληλα ακόμη μία κρίσιμη παράμετρο. Ο συντελεστής 15% αφορά τις μεταβιβάσεις κατοικιών και δεν επεκτείνεται σε κάθε αγορά ακινήτου που πραγματοποιείται από πολίτη τρίτης χώρας. Με βάση όσα έχουν παρουσιαστεί μέχρι σήμερα, εκτός του νέου καθεστώτος παραμένουν οι αγορές οικοπέδων και επαγγελματικών ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, βιομηχανικά κτίρια και άλλες ιδιοκτησίες που κατά τον χρόνο της μεταβίβασης δεν έχουν χρήση κατοικίας δεν εντάσσονται στον αυξημένο συντελεστή.
Γιατί η κυβέρνηση επιλέγει το 15%
Οι τιμές κατοικίας έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ η δυνατότητα ενός μέσου ελληνικού νοικοκυριού να αγοράσει σπίτι έχει περιοριστεί. Η κυβέρνηση θεωρεί ότι σε αυτήν την εικόνα συμβάλλει και η εξωτερική ζήτηση, η οποία διεκδικεί μέρος ενός ήδη περιορισμένου αποθέματος ακινήτων. Από το βήμα της ΔΕΘ έγινε ειδική αναφορά σε αγοραστές από τρίτες χώρες, με παραδείγματα την Κίνα, την Τουρκία και το Ισραήλ, και ο αυξημένος φόρος παρουσιάστηκε ως ένα «αντικίνητρο», ώστε να μειωθεί η πίεση που μπορεί να προκαλεί η συγκεκριμένη ζήτηση στις τιμές. Το μέτρο προβλέπει ουσιαστικά πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης, από 3% σε 15%, από τις αρχές του 2027.
Η παρέμβαση έρχεται λίγους μήνες μετά αφότου η κυβέρνηση έχει ήδη περιορίσει σημαντικά τη Χρυσή Βίζα σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση, αυξάνοντας από το 2024 τα κατώτατα επενδυτικά όρια. Με άλλα λόγια, έχει προηγηθεί μια πρώτη προσπάθεια να απομακρυνθεί η ζήτηση Golden Visa από την κατοικία χαμηλότερης και μεσαίας αξίας. Το νέο μέτρο, όμως, είναι σαφώς ευρύτερο, επειδή δεν αφορά μόνο εκείνους που αγοράζουν για να αποκτήσουν άδεια διαμονής, αλλά δυνητικά κάθε πολίτη εκτός ΕΕ που θέλει να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα.
Από αυτήν την άποψη, το σκεπτικό της κυβέρνησης είναι ότι η μείωση μιας πηγής ζήτησης μπορεί να συμβάλει στην εξισορρόπηση της αγοράς. Σε μια περιοχή όπου υπάρχει περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα και τα ίδια σπίτια τα διεκδικούν Έλληνες και ξένοι αγοραστές, η πρόσθετη διεθνής ζήτηση μπορεί πράγματι να λειτουργεί ανοδικά στις τιμές. Το 15% επιχειρεί λοιπόν να αλλάξει τη σχέση κόστους και οφέλους για τον ξένο αγοραστή, καθιστώντας την αγορά λιγότερο ελκυστική.
Γιατί η αγορά θεωρεί το μέτρο υπερβολικά οριζόντιο
Το βασικό αντεπιχείρημα των επαγγελματιών του κλάδου είναι ότι η αγορά κατοικίας δεν είναι ενιαία. Διαφορετικές συνθήκες ισχύουν για ένα διαμέρισμα 200.000 ή 300.000 ευρώ που μπορεί να αναζητεί ένα ελληνικό νοικοκυριό και διαφορετικές για μια κατοικία ενός ή δύο εκατομμυρίων ευρώ στη Γλυφάδα, στη Βουλιαγμένη ή σε κάποιο τουριστικό νησί.
Στην αγορά επισημαίνουν ότι με την οριζόντια εφαρμογή του 15% το ίδιο φορολογικό αντικίνητρο επιβάλλεται από ένα σχετικά μικρό επενδυτικό ακίνητο μέχρι μια πολυτελή κατοικία εκατομμυρίων, χωρίς διάκριση ανάλογα με το εάν το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται πράγματι στο πεδίο αναζήτησης μιας ελληνικής οικογένειας.
Όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, σε μια κατοικία αξίας 1,5 εκατ. ευρώ στη Γλυφάδα, η εφαρμογή συντελεστή 15% μεταφράζεται σε φορολογική επιβάρυνση 225.000 ευρώ, ποσό που αλλάζει αισθητά το συνολικό κόστος της επένδυσης. Και σε αυτό το επίπεδο τιμών, το δίλημμα για έναν διεθνή αγοραστή δεν περιορίζεται στο αν θα επιλέξει τη Γλυφάδα ή κάποια άλλη περιοχή της Αθήνας. Η σύγκριση γίνεται πλέον ανάμεσα στην Ελλάδα και άλλες ανταγωνιστικές αγορές της Μεσογείου. Ένας αγοραστής αυτού του οικονομικού προφίλ εξετάζει συνολικά το κόστος απόκτησης και κατοχής του ακινήτου, τη φορολογία, τις πιθανές αποδόσεις, την ποιότητα ζωής, αλλά και τις προοπτικές μεταπώλησης. Υπό αυτήν την έννοια, μια τόσο σημαντική πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση θα μπορούσε, σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, να επηρεάσει την τελική επενδυτική απόφαση και να περιορίσει την ανταγωνιστικότητα της ελληνικής αγοράς έναντι άλλων μεσογειακών προορισμών.
Η παρέμβαση Σαββαΐδη και τα στοιχεία της πολυτελούς αγοράς
Στη δημόσια συζήτηση τοποθετήθηκε και ο Σάββας Σαββαΐδης, President & CEO της Greece Sotheby’s International Realty, ο οποίος με ένα άρθρο-παρέμβαση εκφράζει σοβαρές επιφυλάξεις για τον οριζόντιο χαρακτήρα του μέτρου και βάζοντας στο τραπέζι τόσο τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς όσο και τη διεθνή εμπειρία.
Ένα από τα στοιχεία που επικαλείται η αγορά είναι ότι οι ξένες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε περίπου 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνολικής αξίας μεταβιβάσεων 23,5 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου στο 8,7% της αγοράς. Την ίδια περίοδο, σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, οι ξένες εισροές υποχώρησαν κατά 25%, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται κατά 7,8%. Το επιχείρημα είναι ότι η ξένη ζήτηση αποτελεί μεν μέρος της εξίσωσης, αλλά δεν μπορεί από μόνη της να εξηγήσει την πορεία των τιμών.
Η εικόνα αλλάζει, ωστόσο, όταν η συζήτηση μεταφέρεται ειδικά στην πολυτελή κατοικία. Σύμφωνα με στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty από συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 600 εκατ. ευρώ από το 2020, το 55% της αξίας προήλθε από αγοραστές εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιπροσώπευαν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4% και οι Ισραηλινοί το 3%, ενώ σημαντικά χαμηλότερα ήταν τα ποσοστά από Τουρκία και Κίνα.
Ακόμη πιο ενδιαφέρον είναι ότι οι συναλλαγές που είχαν ως βασικό κίνητρο την Golden Visa αντιστοιχούσαν μόλις στο 3,7% της συνολικής αξίας, ενώ ο διάμεσος αγοραστής είχε ηλικία 53 ετών και budget περίπου 2,5 εκατ. ευρώ. Τα στοιχεία αυτά χρησιμοποιούνται για να δείξουν ότι ένα μεγάλο μέρος της διεθνούς ζήτησης στο ακριβό segment δεν συνδέεται με την άδεια διαμονής, αλλά με δεύτερη κατοικία, εξοχική χρήση ή ευρύτερη επενδυτική επιλογή.
Η πίεση περνά και στον Έλληνα πωλητή
Ένα ακόμη επιχείρημα που διατυπώνουν είναι ότι η φορολογία δεν επηρεάζει αποκλειστικά τον αλλοδαπό αγοραστή. Εάν περιοριστεί η δεξαμενή όσων μπορούν ή θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο, επηρεάζεται εμμέσως και ο ιδιοκτήτης που θέλει να το πουλήσει. Σε μια αγορά όπου σημαντικό μέρος της ζήτησης για συγκεκριμένα προϊόντα προέρχεται από το εξωτερικό, η μείωση των δυνητικών αγοραστών μπορεί να σημαίνει μεγαλύτερο χρόνο πώλησης, χαμηλότερη εμπορευσιμότητα και ισχυρότερη διαπραγμάτευση από την πλευρά του αγοραστή. Το πρόσθετο κόστος, επομένως, μπορεί να περάσει σε ολόκληρη τη συναλλακτική αλυσίδα.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο όταν πρόκειται για επενδυτικά ακίνητα και μεταπωλήσεις. Σύμφωνα με το παράδειγμα που δίνεται από την αγορά, ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ δεν κοστίζει στον επενδυτή μόνο 100.000 ευρώ, καθώς πρέπει να προστεθούν φόροι, συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα συναλλαγής.
Αν ο ίδιος επενδυτής επιχειρήσει να το πουλήσει έπειτα από λίγα χρόνια, ο επόμενος αγοραστής θα υπολογίσει ξανά το δικό του συνολικό κόστος κτήσης. Με βάση τις εκτιμήσεις που διατυπώνονται από στελέχη του κλάδου, μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να απαιτείται πολύ μεγάλη υπεραξία, ακόμη και κοντά στο 40%, ώστε να καλυφθεί το συνολικό κόστος αγοράς και μεταπώλησης και να προκύψει πραγματικό κέρδος. Πρόκειται για εκτίμηση της αγοράς και όχι για ενιαίο ποσοστό που ισχύει σε κάθε συναλλαγή, δείχνει όμως το μέγεθος της ανησυχίας για τη λειτουργία της δευτερογενούς αγοράς.
Η επένδυση του Ελληνικού στο μικροσκόπιο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η επίδραση που μπορεί να έχει το μέτρο στην επένδυση του Ελληνικού, δεδομένου ότι πρόκειται για τη μεγαλύτερη εν εξελίξει ανάπτυξη ακινήτων της χώρας και έχει ισχυρή παρουσία διεθνών αγοραστών. Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι η πλειονότητα των αγοραστών κατοικιών στο Ελληνικό είναι Έλληνες, με το ποσοστό να κινείται περίπου στο 55%-60%, ενώ το υπόλοιπο 40%-45% αποτελείται από διεθνείς αγοραστές από περισσότερες από 110 χώρες. Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη ανάγνωση δεν είναι πως το projectστηρίζεται αποκλειστικά στο ξένο κεφάλαιο. Ωστόσο, η διεθνής ζήτηση παραμένει σημαντική και το ζήτημα αποκτά μεγαλύτερη διάσταση όσο αναπτύσσεται η δευτερογενής αγορά. Κατοικίες που έχουν ήδη αγοραστεί μπορούν τα επόμενα χρόνια να μεταπωληθούν και να περάσουν στα χέρια νέων ιδιοκτητών. Σε αυτήν τη φάση ο φόρος του 15% μπορεί να επηρεάσει άμεσα την εμπορευσιμότητα μιας κατοικίας όταν ο υποψήφιος επόμενος αγοραστής προέρχεται από χώρα εκτός ΕΕ.
Η ανησυχία είναι ότι, εάν το 15% οδηγήσει σε αισθητή μείωση της ζήτησης, θα περιοριστούν οι προπωλήσεις, την ώρα που το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό. Έτσι, ο developer μπορεί να γίνει περισσότερο επιφυλακτικός απέναντι στην έναρξη ενός επόμενου project. Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με αυτό το σκεπτικό, μπορεί να είναι λιγότερες νέες αναπτύξεις και τελικά μικρότερη προσφορά στο μέλλον. Η ίδια συζήτηση επεκτείνεται στις μεικτές αναπτύξεις, που συνδυάζουν ξενοδοχείο, branded residences, οργανωμένες κατοικίες και υποδομές.
Τι δείχνει το παράδειγμα του εξωτερικού
Στη δημόσια συζήτηση έχουν μπει και παραδείγματα χωρών που επιχείρησαν να περιορίσουν τις αγορές κατοικιών από αλλοδαπούς. Στον Καναδά εφαρμόστηκαν από το 2023 περιορισμοί στις αγορές από μη Καναδούς. Στα στοιχεία που παρουσιάζονται επισημαίνεται ότι στη Βρετανική Κολομβία οι ξένοι αγοραστές αντιπροσώπευαν μόλις το 1,1% των πωλήσεων, ενώ η επίδραση της παρέμβασης στις τιμές χαρακτηρίζεται περιορισμένη.
Η Νέα Ζηλανδία είχε επίσης επιβάλει περιορισμούς από το 2018, ενώ στην Ισπανία άνοιξε η συζήτηση για πολύ υψηλή φορολόγηση αγοραστών εκτός ΕΕ, ακόμη και έως 100%. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται από την ελληνική αγορά, η ισπανική πρόταση δεν προχώρησε τελικά στην αρχική της μορφή. Ως βασικοί ανταγωνιστές της Ελλάδας αναφέρονται επίσης η Ιταλία και η Ισπανία, αγορές με πολύ μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών και ισχυρή παρουσία διεθνών αγοραστών.
Τα διεθνή παραδείγματα δεν μπορούν να μεταφερθούν αυτούσια στην ελληνική πραγματικότητα. Δείχνουν όμως ότι ο περιορισμός των ξένων αγοραστών δεν οδηγεί αυτομάτως σε λύση του στεγαστικού, ειδικά όταν η βασική ανισορροπία βρίσκεται στην προσφορά.
