Μπορεί η διαδικασία για την αξιοποίηση του αεροδρομίου «Νίκος Καζαντζάκης» να έχει μείνει πίσω σε σχέση με τον αρχικό προγραμματισμό, ωστόσο η επόμενη ημέρα της έκτασης δεν ξεκινά από λευκό χαρτί. Για το μεγάλο ακίνητο που θα απελευθερωθεί μετά τη μεταφορά της αεροπορικής δραστηριότητας στο Καστέλλι υπάρχει ήδη συγκεκριμένη πολεοδομική πρόταση, η οποία προβλέπει ένα νέο κομμάτι της πόλης με κατοικίες, επιχειρηματικές δραστηριότητες, τουρισμό και αναψυχή, τεχνολογικό πάρκο, κοινωφελείς λειτουργίες και έναν μεγάλο πνεύμονα πρασίνου περίπου 300 στρεμμάτων.
Η πρόταση έχει διαμορφωθεί στο πλαίσιο του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Ηρακλείου και, όπως εξηγεί στο Powergame.gr ο Γιώργος Αλεξάκης, πολιτικός μηχανικός, πολεοδόμος-χωροτάκτης και συντονιστής της Ομάδας Μελέτης του ΤΠΣ, αποτελεί ουσιαστικά την πρώτη ολοκληρωμένη πολεοδομική βάση για την επόμενη ημέρα της έκτασης. Πάνω σε αυτήν θα μπορούσε να «πατήσει» το επόμενο κρίσιμο βήμα, το business plan, το οποίο θα κληθεί να εξετάσει ποια από τα διαφορετικά σενάρια αξιοποίησης μπορούν να είναι οικονομικά βιώσιμα και με ποιο μοντέλο θα μπορούσαν να υλοποιηθούν.
Το ενδιαφέρον είναι ότι η μελέτη δεν περιορίζεται αυστηρά στα περισσότερα από 2.000 στρέμματα του σημερινού αεροδρομίου. Εξετάζει μια πολύ ευρύτερη περιοχή, καθώς, όπως εξηγεί ο κ. Αλεξάκης, δεν είναι δυνατόν να σχεδιαστεί η επόμενη ημέρα ενός τόσο μεγάλου ακινήτου χωρίς να ληφθούν υπόψη η πόλη στα δυτικά, οι παραγωγικές δραστηριότητες στα νότια, η τουριστική περιοχή του Καρτερού στα ανατολικά, οι γειτονικές στρατιωτικές εγκαταστάσεις, αλλά και τα πρώην στρατόπεδα για τα οποία υπάρχει ήδη πολεοδομικός σχεδιασμός.
Ο αρχικός προγραμματισμός προέβλεπε ότι η διαδικασία θα είχε προχωρήσει νωρίτερα. Ωστόσο, οι αλλαγές που μεσολάβησαν στην πολιτική και διοικητική ηγεσία του αρμόδιου υπουργείου πήγαν πίσω τον συνολικό σχεδιασμό. Παρά τις καθυστερήσεις, σημαντική προεργασία έχει ήδη γίνει. Η ομάδα στην οποία συμμετέχει ο κ. Αλεξάκης έχει εκπονήσει το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο για το σύνολο του Δήμου Ηρακλείου και στο πλαίσιο αυτό μελετήθηκε αναλυτικά και η περιοχή του αεροδρομίου.Λόγω της σημασίας της έκτασης πραγματοποιήθηκαν δύο τηλεδιασκέψεις με τη συμμετοχή, μεταξύ άλλων, εκπροσώπων του υπουργείου Περιβάλλοντος, του Εθνικού Αναπτυξιακού Ταμείου, του Στρατού, του Δήμου Ηρακλείου και της Περιφέρειας Κρήτης. Στην πρώτη συζήτηση ζητήθηκε ουσιαστικά από τους εμπλεκόμενους φορείς να ανοίξουν τα χαρτιά τους και να καταθέσουν τις προτάσεις τους για το μέλλον της περιοχής.
Προτάσεις υπέβαλαν, μεταξύ άλλων, η Περιφέρεια Κρήτης, ο Δήμος Ηρακλείου και η 7η Υγειονομική Περιφέρεια Κρήτης. Οι μελετητές συγκέντρωσαν αυτές τις προτάσεις, τις συνδύασαν με τα δικά τους πολεοδομικά δεδομένα και κατέληξαν σε μια συνολική πρόταση, η οποία έχει ενσωματωθεί στη μελέτη του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου. Η βασική φιλοσοφία είναι ότι η έκταση δεν πρέπει να μετατραπεί σε μια απομονωμένη νέα ανάπτυξη, αλλά να αποτελέσει συνέχεια του Ηρακλείου. Για τον λόγο αυτό εξετάστηκαν τόσο οι θεσμοθετημένες όσο και οι πραγματικές χρήσεις γης στην ευρύτερη περιοχή, οι οποίες, όπως επισημαίνει ο κ. Αλεξάκης, δεν συμπίπτουν πάντοτε.
Κατοικίες, επιχειρήσεις, τεχνολογικό πάρκο και τουρισμός
Η πρόταση οργανώνει την περιοχή σε τέσσερις βασικές πολεοδομικές κατηγορίες, οικιστικές περιοχές, περιοχές επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, περιοχές προστασίας και περιοχές ελέγχου χρήσεων. Σε αυτές προβλέπονται αμιγής και γενική κατοικία, ειδικές χρήσεις, ελεύθεροι χώροι και αστικό πράσινο, κοινωφελείς λειτουργίες, δραστηριότητες χαμηλής όχλησης, πολεοδομικό κέντρο, τεχνολογικό πάρκο, καθώς και τουρισμός και αναψυχή. Η κατανομή τους ακολουθεί τη φυσιογνωμία κάθε πλευράς της έκτασης.
Στο δυτικό τμήμα προτείνεται κυρίως γενική κατοικία, καθώς είναι η πλευρά που συνδέεται περισσότερο με τον υφιστάμενο αστικό ιστό του Ηρακλείου. Στόχος είναι η μελλοντική ανάπτυξη να λειτουργεί ως φυσική συνέχεια της πόλης και όχι ως ένας νέος αποκομμένος θύλακας. Προς τον νότο προτείνονται δραστηριότητες χαμηλής όχλησης, σε συνάφεια με το πάρκο κυκλικής οικονομίας που έχει χωροθετηθεί στην περιοχή και τη βιομηχανική ζώνη του Ηρακλείου. Στα ανατολικά, αντίθετα, προβλέπονται χρήσεις αμιγούς και γενικής κατοικίας, αλλά και τουρισμού και αναψυχής, σε συνέχεια της ευρύτερης περιοχής του Καρτερού και του τουριστικού χαρακτήρα που αναπτύσσεται προς αυτή την κατεύθυνση.
Πάρκο 300 στρεμμάτων με υπερτοπικό χαρακτήρα
Ένα από τα κεντρικά στοιχεία της πρότασης είναι η δημιουργία ενός μεγάλου αστικού πάρκου περίπου 30 εκταρίων, δηλαδή 300 στρεμμάτων, εντός της έκτασης του σημερινού αεροδρομίου. Προβλέπονται χώροι περιπάτου, αναψυχής και ήπιων δραστηριοτήτων, ενώ έχουν ήδη εξεταστεί τρεις εναλλακτικές χωροθετήσεις, μία βορειότερα, μία νοτιότερα και μία στο κεντρικό τμήμα της έκτασης.
Το πράσινο δεν αντιμετωπίζεται απλώς ως μια ακόμη χρήση. Στον πολεοδομικό σχεδιασμό καλείται να λειτουργήσει και ως ζώνη μετάβασης μεταξύ των διαφορετικών δραστηριοτήτων που θα αναπτυχθούν στην περιοχή.
Κυρίως, όμως, το πάρκο σχεδιάζεται ώστε να αποκτήσει υπερτοπικό χαρακτήρα. «Στο Ηράκλειο έχουμε πρόβλημα πρασίνου και ελεύθερων χώρων», επισημαίνει ο κ. Αλεξάκης, εξηγώντας ότι ο νέος χώρος δεν προορίζεται μόνο για τους ανθρώπους που θα κατοικήσουν μελλοντικά στην έκταση, αλλά για το σύνολο της πόλης.
Παραλιακός πεζόδρομος και ποδηλατόδρομος
Ο σχεδιασμός κατεβαίνει και στο επίπεδο των μετακινήσεων στο εσωτερικό της νέας περιοχής, με δρόμους και πεζοδρόμους, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόταση για μια συνεχή παραλιακή διαδρομή από την ανατολική προς τη δυτική πλευρά. Δεν πρόκειται για δρόμο αυτοκινήτων, αλλά για πεζόδρομο και ποδηλατόδρομο κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, με στόχο να δημιουργηθεί μια ενιαία διαδρομή που θα συνδέει διαφορετικά σημεία της περιοχής.
Στην εξίσωση και οι στρατιωτικές εκτάσεις
Η μελέτη δεν αγνοεί ούτε τις μεγάλες στρατιωτικές εγκαταστάσεις που γειτνιάζουν με το αεροδρόμιο. Στον ευρύτερο σχεδιασμό εξετάζονται η 126 Σμηναρχία Αεροπορικής Βάση και το ευρύτερο στρατόπεδο της ΣΕΑΠ. Για τις συγκεκριμένες εκτάσεις η μελέτη λειτουργεί υπό προϋποθέσεις. Εάν κάποια στιγμή ληφθεί πολιτική απόφαση για την απομάκρυνση των στρατιωτικών εγκαταστάσεων, έχουν εξεταστεί νέες χρήσεις. Εάν παραμείνουν, εξακολουθούν να ισχύουν οι υφιστάμενες. Ο ίδιος ξεκαθαρίζει ότι ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο δεν μπορεί να αποφασίσει την απομάκρυνση του Στρατού.
Διαφορετική περίπτωση αποτελούν τα πρώην στρατόπεδα Μπετεινάκη, Θεοδοσάκη και Γιακουμάκη, τα οποία επίσης εντάσσονται στην ευρύτερη πολεοδομική προσέγγιση της περιοχής. Για τις εκτάσεις αυτές έχουν ήδη γίνει πολεοδομικές μελέτες από τον Δήμο σε συνεργασία με το υπουργείο Εθνικής Άμυνας και υπάρχει συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών για την κατανομή της παραγόμενης γης. Η προβλεπόμενη χρήση είναι αμιγής κατοικία και ο σχεδιασμός αυτός λαμβάνεται υπόψη από τη μελετητική ομάδα ώστε να ενταχθεί στο συνολικό σχέδιο της περιοχής.
Η «γκρίζα ζώνη» του ιδιοκτησιακού
Ένα από τα δυσκολότερα ζητήματα παραμένει το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Ο Δήμος Ηρακλείου υποστηρίζει ότι διαθέτει δικαιώματα περίπου στο ένα τρίτο της έκτασης, ενώ η πλευρά του Εθνικού Αναπτυξιακού Ταμείου έχει διαφορετική προσέγγιση.
Ο κ. Αλεξάκης κάνει λόγο για μια «γκρίζα περιοχή νομικο-συμβολαιογραφικά» και από τις δύο πλευρές. Όπως εξηγεί, η αναζήτηση των δικαιωμάτων οδηγεί πολλές δεκαετίες πίσω, στις απαλλοτριώσεις που έγιναν για τη δημιουργία του αεροδρομίου, με αποτέλεσμα να είναι δύσκολο να βρεθούν όλα τα στοιχεία που θα τεκμηρίωναν με απόλυτη ακρίβεια τις θέσεις κάθε πλευράς.
Γιατί το business plan δεν μπορεί να κοιτάξει μόνο το Δημόσιο
Ακριβώς πάνω σε αυτό το ζήτημα διατυπώνει και μια διαφορετική προσέγγιση για το business plan που αναμένεται να προχωρήσει το Εθνικό Αναπτυξιακό Ταμείο. Η μελέτη που σχεδιάζεται θα διαμορφώσει το επιχειρηματικό σχέδιο για λογαριασμό της Πολιτείας, με επίκεντρο την έκταση του Δημοσίου, εξετάζοντας τις εναλλακτικές δυνατότητες ανάπτυξης, τις οικονομικές προοπτικές και το κατάλληλο μοντέλο αξιοποίησης.
Κατά τον κ. Αλεξάκη, ωστόσο, θα ήταν λάθος ο οικονομικός σχεδιασμός να εξετάσει το δημόσιο ακίνητο αποκομμένο από την υπόλοιπη περιοχή. Θεωρεί ότι το business plan πρέπει να λάβει υπόψη ολόκληρη την έκταση και στη συνέχεια να αντιμετωπίσει το ιδιοκτησιακό «μωσαϊκό» που υπάρχει στο εσωτερικό της.
Στο πλαίσιο αυτό, αφήνει ανοιχτό ακόμη και το ενδεχόμενο ενός κοινού σχήματος αξιοποίησης μεταξύ Δήμου και Δημοσίου, εφόσον οι δύο πλευρές μπορέσουν να συμφωνήσουν σε μια κοινή κατεύθυνση.
Πρώτα η οικονομική μελέτη και μετά ο επενδυτής
Το επόμενο βήμα είναι πλέον να μεταφραστεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε οικονομικά σενάρια. Η υφιστάμενη μελέτη δεν περιλαμβάνει κοστολόγηση, καθώς κάτι τέτοιο δεν προβλεπόταν στο αντικείμενό της και απαιτούνται επιπλέον στάδια εξειδίκευσης.
Εδώ ακριβώς έρχεται το business plan, καθώς ο σύμβουλος που θα το αναλάβει θα πρέπει να εξετάσει ποια από τα σενάρια μπορούν να είναι οικονομικά βιώσιμα, ποιο μοντέλο αξιοποίησης μπορεί να εφαρμοστεί και με ποιες προϋποθέσεις.
Παρά τις καθυστερήσεις, λοιπόν, υπάρχει ήδη ένας πρώτος χάρτης για το τι μπορεί να γίνει όταν τα αεροπλάνα εγκαταλείψουν οριστικά το «Νίκος Καζαντζάκης» για το Καστέλλι. Δεν πρόκειται για ένα οριστικό επενδυτικό σχέδιο, αλλά για μια συγκεκριμένη πολεοδομική βάση που σκιαγραφεί μια μικτή ανάπτυξη, κατοικία προς την πόλη, παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες προς τον νότο, τουρισμός και αναψυχή προς τον Καρτερό, τεχνολογικό πάρκο, κοινωφελείς λειτουργίες, μια παραλιακή διαδρομή για πεζούς και ποδήλατα και, στην καρδιά της έκτασης, έναν νέο πνεύμονα πρασίνου 300 στρεμμάτων για ολόκληρο το Ηράκλειο.
