Πάνω από το όριο του 1 δισ. ευρώ διατηρήθηκαν οι ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, παρά τη σημαντική υποχώρηση που καταγράφεται στις νέες αιτήσεις για Golden Visa. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνουν μια αγορά που εξακολουθεί να προσελκύει κεφάλαια από το εξωτερικό, αν και η πορεία των επενδύσεων δεν είναι ομοιόμορφη. Μετά την ισχυρή άνοδο του πρώτου τριμήνου, ακολούθησε κάμψη κατά το δεύτερο, χωρίς ωστόσο να ανατραπεί το θετικό πρόσημο του εξαμήνου. Το ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι η αύξηση των εισροών καταγράφεται την ίδια στιγμή που οι νέες αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω επένδυσης έχουν μειωθεί κατά 44%, δημιουργώντας μια διαφορετική εικόνα για τη σχέση της ελληνικής κτηματαγοράς με τους ξένους αγοραστές.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε περίπου 1,027 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2026, από 938,3 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Η αύξηση διαμορφώνεται σε 9,5%, γεγονός που σημαίνει ότι μέσα στους πρώτους έξι μήνες της χρονιάς εισέρρευσαν στην αγορά περίπου 89 εκατ. ευρώ περισσότερα σε σχέση με πέρυσι.
Η εξέλιξη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς έρχεται μετά τη σημαντική υποχώρηση που σημειώθηκε το 2025, όταν η αγορά απομακρύνθηκε από τα ιστορικά υψηλά του 2024. Παρά τις αυξήσεις των τιμών των κατοικιών και τις αλλαγές στους όρους απόκτησης Golden Visa, οι εισροές εξακολουθούν να κινούνται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από εκείνα που καταγράφονταν πριν από λίγα χρόνια.
Ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων
Ποσά σε εκατ. ευρώ | Στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδος
| Έτος | Ξένες επενδύσεις | Ετήσια μεταβολή |
|---|---|---|
| 2017 | 414,7 | — |
| 2018 | 1.130 | +172,5% |
| 2019 | 1.450 | +28,3% |
| 2020 | 874,9 | −39,7% |
| 2021 | — | — |
| 2022 | 1.980 | — |
| 2023 | 2.130 | +7,6% |
| 2024 | 2.750 | +29,1% |
| 2025 | 2.060 | −25,1% |
| Α΄ εξάμηνο 2026 | 1.027,4 | +9,5%* |
*Η μεταβολή του 2026 αφορά σύγκριση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2025. Τα ποσά ορισμένων ετών είναι στρογγυλοποιημένα. Το 2021 παραμένει κενό μέχρι την επιβεβαίωση της τιμής.
Η σύγκριση των δύο τελευταίων εξαμήνων
| Περίοδος | 2025 | 2026 | Μεταβολή |
|---|---|---|---|
| Α΄ τρίμηνο | 356,8 | 511,6 | +43,4% |
| Β΄ τρίμηνο | 581,5 | 515,8 | −11,3% |
| Α΄ εξάμηνο | 938,3 | 1.027,4 | +9,5% |
Το πρώτο τρίμηνο έδωσε την ώθηση, το δεύτερο έφερε επιβράδυνση
Η ανάλυση των επιμέρους τριμήνων δείχνει ότι η θετική επίδοση του εξαμήνου οφείλεται κυρίως στην ισχυρή εκκίνηση της χρονιάς. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε περίπου 511,6 εκατ. ευρώ, έναντι 356,8 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Πρόκειται για αύξηση 43,4%, η οποία αντιστοιχεί σε επιπλέον κεφάλαια σχεδόν 155 εκατ. ευρώ.
Η εικόνα διαφοροποιήθηκε το δεύτερο τρίμηνο, όταν οι εισροές περιορίστηκαν στα 515,8 εκατ. ευρώ, από 581,5 εκατ. ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα. Η μείωση κατά 11,3%, ή περίπου 65,7 εκατ. ευρώ, περιόρισε την άνοδο που είχε καταγραφεί στην αρχή της χρονιάς, χωρίς όμως να την εξανεμίσει.
Έτσι, ενώ το πρώτο τρίμηνο παρουσίασε έντονη ανάκαμψη, το δεύτερο κινήθηκε χαμηλότερα από την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Παρ’ όλα αυτά, οι εισροές ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ και στα δύο τρίμηνα, στοιχείο που αποτυπώνει τη διατήρηση σημαντικού όγκου επενδύσεων.
Η διαφορά μεταξύ των δύο τριμήνων δείχνει ότι η αγορά δεν έχει επιστρέψει σε μια σταθερά ανοδική πορεία. Αντίθετα, φαίνεται να βρίσκεται σε φάση προσαρμογής, με τους ξένους αγοραστές να συνεχίζουν τις τοποθετήσεις τους, αλλά με διαφορετικούς ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Από τα 415 εκατ. ευρώ του 2017 στα 2,75 δισ. ευρώ του 2024
Η μεγαλύτερη αλλαγή στην ελληνική αγορά ακινήτων αποτυπώνεται στη σύγκριση των σημερινών επενδύσεων με εκείνες της προηγούμενης δεκαετίας. Το 2017, οι συνολικές ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανέρχονταν σε μόλις 414,7 εκατ. ευρώ, ποσό μικρότερο από τις εισροές που καταγράφηκαν μόνο κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026.
Μέσα σε έναν χρόνο, το 2018, οι επενδύσεις εκτινάχθηκαν στα 1,13 δισ. ευρώ, ενώ το 2019 αυξήθηκαν περαιτέρω στα 1,45 δισ. ευρώ. Η πανδημία ανέκοψε προσωρινά την ανοδική πορεία, με τις εισροές να περιορίζονται στα 874,9 εκατ. ευρώ το 2020. Από το 2021 ξεκίνησε ένας νέος κύκλος ανάπτυξης, ο οποίος επιταχύνθηκε τα επόμενα χρόνια. Το 2022 οι ξένες επενδύσεις πλησίασαν τα 2 δισ. ευρώ, φτάνοντας τα 1,98 δισ. ευρώ, ενώ το 2023 ξεπέρασαν τα 2,13 δισ. ευρώ. Η κορύφωση ήρθε το 2024, όταν καταγράφηκε ιστορικό ρεκόρ εισροών, ύψους περίπου 2,75 δισ. ευρώ. Πρόκειται για ποσό σχεδόν επταπλάσιο από εκείνο του 2017, γεγονός που αποτυπώνει την ταχύτητα με την οποία αυξήθηκε η συμμετοχή των ξένων κεφαλαίων στην εγχώρια κτηματαγορά.
Το 2025, ωστόσο, η εικόνα άλλαξε. Οι συνολικές επενδύσεις περιορίστηκαν στα 2,06 δισ. ευρώ, σημειώνοντας μείωση περίπου 25% σε σχέση με το 2024. Η υποχώρηση αυτή έβαλε τέλος σε μια περίοδο συνεχούς ενίσχυσης των εισροών, χωρίς όμως να επιστρέψει η αγορά στα χαμηλά επίπεδα του παρελθόντος. Αντίθετα, ακόμη και μετά τη διόρθωση, οι ξένες επενδύσεις παρέμειναν πάνω από τα 2 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση, επίπεδο που πριν από το 2023 αποτελούσε ιδιαίτερα υψηλή επίδοση για την ελληνική αγορά.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για το 2026
Η φετινή πορεία αποκτά μεγαλύτερη σημασία εάν εξεταστεί σε σχέση με την επίδοση του 2025. Με εισροές 1,027 δισ. ευρώ ήδη από το πρώτο εξάμηνο, η αγορά έχει καλύψει σχεδόν το 50% του συνολικού ποσού που είχε καταγραφεί σε ολόκληρη την προηγούμενη χρονιά.
Για να φτάσουν οι ξένες επενδύσεις τα 2,06 δισ. ευρώ του 2025, θα απαιτηθούν πρόσθετες εισροές περίπου 1,03 δισ. ευρώ κατά το δεύτερο εξάμηνο. Με άλλα λόγια, εάν οι επενδύσεις διατηρηθούν κοντά στα επίπεδα των πρώτων έξι μηνών, η χρονιά θα μπορούσε να κλείσει με επίδοση αντίστοιχη ή ελαφρώς υψηλότερη από την περσινή.
Αντίθετα, η επιστροφή στο ρεκόρ του 2024 αποτελεί σαφώς δυσκολότερο στόχο. Για να προσεγγιστούν τα 2,75 δισ. ευρώ, θα χρειάζονταν επιπλέον εισροές περίπου 1,72 δισ. ευρώ μέσα στο δεύτερο εξάμηνο, δηλαδή σημαντικά υψηλότερες από εκείνες που καταγράφηκαν κατά τους πρώτους έξι μήνες.
Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι, παρότι η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί την ελκυστικότητά της, η επιστροφή στα ιστορικά υψηλά δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένη. Η επίδοση του δεύτερου τριμήνου, άλλωστε, υποδηλώνει ότι η ζήτηση δεν αυξάνεται πλέον με την ίδια ένταση που χαρακτήριζε την περίοδο 2022-2024.
Η Golden Visa υποχωρεί κατά 44%, αλλά οι επενδύσεις αυξάνονται
Ένα από τα πλέον ενδιαφέροντα στοιχεία της φετινής εικόνας είναι η διαφορετική πορεία των συνολικών ξένων επενδύσεων και των νέων αιτήσεων Golden Visa. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, το πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω επένδυσης, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Αυτό σημαίνει ότι καταγράφηκαν 2.002 λιγότερες αιτήσεις, με την πτώση να φτάνει το 44%. Η αντίθεση είναι χαρακτηριστική, ενώ οι αιτήσεις Golden Visa περιορίστηκαν σχεδόν στο μισό, οι συνολικές ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5%.
Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι η ζήτηση για ελληνικά ακίνητα δεν εξαρτάται αποκλειστικά από το πρόγραμμα χορήγησης αδειών διαμονής. Βεβαίως, τα δύο μεγέθη δεν είναι απολύτως συγκρίσιμα, καθώς οι αιτήσεις μπορεί να αφορούν συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί σε προηγούμενες περιόδους, ενώ τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος περιλαμβάνουν το σύνολο των καθαρών άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα.
Επιπλέον, οι αλλαγές στα επενδυτικά όρια έχουν περιορίσει τη δυνατότητα συμμετοχής στο πρόγραμμα για ένα μέρος των ενδιαφερομένων. Στις ακριβότερες περιοχές της χώρας, όπως η Αττική, το γενικό όριο έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, ενώ για ειδικές κατηγορίες ακινήτων, όπως εκείνα που μετατρέπονται από επαγγελματικούς χώρους σε κατοικίες, διατηρείται η δυνατότητα επένδυσης με 250.000 ευρώ. Η στροφή προς αυτές τις ειδικές κατηγορίες αποτελεί μια από τις αλλαγές που έχουν καταγραφεί στην αγορά, χωρίς όμως να αναιρεί τη συνολική υποχώρηση των νέων αιτήσεων.
Πού κατευθύνονται τα ξένα κεφάλαια
Η διατήρηση των ξένων επενδύσεων σε υψηλά επίπεδα συνδέεται και με τη διαφοροποίηση του ενδιαφέροντος των αγοραστών. Εκτός από τη Golden Visa, σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν η αγορά δεύτερης κατοικίας, η ζήτηση για πολυτελή ακίνητα και η αναζήτηση μακροπρόθεσμων τοποθετήσεων στην ελληνική αγορά. Ενδεικτικά, σύμφωνα με ανάλυση της Greece Sotheby’s International Realty, η οποία βασίζεται σε συναλλαγές συνολικής αξίας 600 εκατ. ευρώ από το 2020, οι αγορές που συνδέονται με τη Golden Visa αντιπροσωπεύουν μόλις το 3,7% της αξίας των συναλλαγών της εταιρείας.
Η πορεία των ξένων επενδύσεων το επόμενο διάστημα ενδέχεται να επηρεαστεί και από τις σχεδιαζόμενες αλλαγές στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η εξαγγελθείσα αύξηση του συντελεστή από το 3% στο 15%, με προβλεπόμενη έναρξη εφαρμογής την 1η Ιουλίου 2027, δημιουργεί το ενδεχόμενο επίσπευσης συναλλαγών πριν από την αλλαγή του καθεστώτος, εφόσον το μέτρο ψηφιστεί με τους όρους που έχουν ανακοινωθεί.
Σε μια αγορά ακινήτου αξίας 500.000 ευρώ, η επιβάρυνση με συντελεστή 3% ανέρχεται σε 15.000 ευρώ, ενώ με 15% θα έφτανε τις 75.000 ευρώ. Για ακίνητο αξίας 1 εκατ. ευρώ, η διαφορά ανέρχεται σε 120.000 ευρώ. Η προοπτική αυτή ενδέχεται να ενισχύσει τις ξένες επενδύσεις βραχυπρόθεσμα, καθώς ορισμένοι αγοραστές μπορεί να επιλέξουν να ολοκληρώσουν νωρίτερα τις συναλλαγές τους. Ωστόσο, δεν είναι ακόμη δυνατόν να εκτιμηθεί εάν η επίδραση αυτή θα αποτυπωθεί στα στοιχεία του δεύτερου εξαμήνου του 2026 ή κυρίως στο πρώτο εξάμηνο του 2027.
Το βασικό συμπέρασμα από τα μέχρι στιγμής δεδομένα είναι ότι η ελληνική κτηματαγορά εξακολουθεί να συγκεντρώνει σημαντικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, αλλά έχει εισέλθει σε μια περίοδο διαφορετικών ισορροπιών. Η μεγάλη αύξηση των εισροών που χαρακτήρισε τα προηγούμενα χρόνια έχει δώσει τη θέση της σε πιο συγκρατημένους ρυθμούς, με το πρώτο εξάμηνο του 2026 να εμφανίζει ανάκαμψη, αλλά και σαφή σημάδια επιβράδυνσης κατά το δεύτερο τρίμηνο.
