Σημαντικές επιφυλάξεις προκαλεί στην αγορά ακινήτων η πρόταση του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη να δοθούν πρόσθετα δικαιώματα δόμησης, ακόμη και ένας ή δύο επιπλέον όροφοι, ως κίνητρο για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση. Παρότι η ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών αναγνωρίζεται από τους παράγοντες της κτηματαγοράς, η συγκεκριμένη ιδέα ανοίγει μια σειρά από τεχνικά, οικονομικά, ιδιοκτησιακά και πολεοδομικά ζητήματα, ενώ δικαστικοί κύκλοι εκφράζουν προβληματισμό για το κατά πόσο μια τέτοια ρύθμιση θα μπορούσε να σταθεί απέναντι στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η πρόταση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία το στεγαστικό πρόβλημα έχει αναδειχθεί σε μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά, με την περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών να διατηρεί την πίεση στα ενοίκια. Ωστόσο, οι άνθρωποι της αγοράς επισημαίνουν ότι η δημιουργία περισσότερων τετραγωνικών μέτρων δεν συνεπάγεται αυτομάτως και περισσότερες οικονομικά προσιτές κατοικίες, ιδιαίτερα εάν δεν έχουν προηγουμένως αποσαφηνιστεί οι όροι εφαρμογής του μέτρου και τα οικονομικά κίνητρα για όσους θα κληθούν να επενδύσουν.
Η συζήτηση ξεκίνησε μετά την τοποθέτηση του πρωθυπουργού στο συνέδριο «Διάλογοι για την Αθήνα: Από τον μύθο στη σύγχρονη πόλη», κατά τη συνομιλία του με τον συγγραφέα Daniel Mendelsohn. Ο Κυριάκος Μητσοτάκης παρουσίασε την ιδέα ενός νέου επενδυτικού μοντέλου, του λεγόμενου build-to-rent, δηλαδή της κατασκευής ακινήτων με αποκλειστικό προορισμό τη μακροχρόνια ενοικίασή τους.
«Δεν μπορούμε, όμως, να λύσουμε το πρόβλημα μόνο με μέτρα που εστιάζουν στη ζήτηση. Χρειαζόμαστε μεγαλύτερη προσφορά», ανέφερε ο πρωθυπουργός, εξηγώντας ότι οι κατασκευαστές θα μπορούσαν να αποκτούν ως αντάλλαγμα περισσότερα τετραγωνικά μέτρα, ενδεχομένως και τη δυνατότητα αύξησης του ύψους των κτιρίων κατά έναν ή δύο ορόφους.
Πρόκειται, πάντως, για μια ιδέα που τέθηκε προς συζήτηση και όχι για ολοκληρωμένη νομοθετική πρωτοβουλία. Δεν έχουν ακόμη προσδιοριστεί οι περιοχές στις οποίες θα μπορούσε να εφαρμοστεί, το ύψος των πρόσθετων δικαιωμάτων δόμησης, η διάρκεια της υποχρεωτικής εκμίσθωσης ούτε οι μηχανισμοί που θα διασφαλίζουν ότι οι νέες κατοικίες θα παραμένουν διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση.
Τα τεχνικά και ιδιοκτησιακά εμπόδια
Ένα από τα βασικότερα ερωτήματα που θέτουν οι παράγοντες της αγοράς αφορά τη δυνατότητα εφαρμογής της πρότασης σε υφιστάμενα κτίρια, ιδιαίτερα σε παλαιές πολυκατοικίες. Αν και η πρωθυπουργική αναφορά επικεντρώθηκε κυρίως στην κατασκευή νέων ακινήτων προς ενοικίαση, η συζήτηση για την προσθήκη ορόφων έχει επεκταθεί και στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, όπου οι δυσκολίες είναι μεγαλύτερες.
Σε πολλές περιοχές της Αθήνας, σημαντικό μέρος των πολυκατοικιών έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970, με τεχνικές προδιαγραφές διαφορετικές από τις σημερινές. Η προσθήκη νέων ορόφων προϋποθέτει την εξέταση της στατικής επάρκειας κάθε κτιρίου, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν ο φέρων οργανισμός μπορεί να αντέξει τα πρόσθετα φορτία ή εάν απαιτούνται εκτεταμένες εργασίες ενίσχυσης.
Παράλληλα, τίθεται το ζήτημα της ιδιοκτησίας του λεγόμενου «αέρα». Σε αρκετές πολυκατοικίες το δικαίωμα υψούν έχει ήδη καθοριστεί μέσω των συμβολαίων και της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι αυτονόητο ποιος θα μπορεί να αξιοποιήσει μια ενδεχόμενη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης, ούτε υπό ποιες προϋποθέσεις θα μπορούσε να εξασφαλιστεί η απαραίτητη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Εξίσου κρίσιμο είναι το πολεοδομικό σκέλος. Όπως επισημαίνουν άνθρωποι της κτηματαγοράς, η αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους δεν αρκεί από μόνη της για τη δημιουργία νέων κατοικιών. Θα πρέπει να διευκρινιστεί εάν θα παρέχεται και πρόσθετος συντελεστής δόμησης, πόσα τετραγωνικά μέτρα θα μπορούν να κατασκευαστούν και πώς θα αντιμετωπίζονται οι περιορισμοί που αφορούν τον συνολικό όγκο των κτιρίων.
Χωρίς αυτές τις διευκρινίσεις, μια ρύθμιση που θα επιτρέπει θεωρητικά την κατασκευή δύο επιπλέον ορόφων ενδέχεται να αποδειχθεί δύσκολα αξιοποιήσιμη στην πράξη.
Προτιμότερα τα φορολογικά κίνητρα από τους επιπλέον ορόφους
Ιδιαίτερα επιφυλακτικός απέναντι στην πρόταση εμφανίζεται ο ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Carnegie Mellon University, CEO της KRAMA PROPERTY και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ.Ο ίδιος συνδέει τις επιφυλάξεις του με όσα έχουν προηγηθεί γύρω από τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), εκφράζοντας την εκτίμηση ότι η χορήγηση πρόσθετων ορόφων θα μπορούσε να αντιμετωπίσει αντίστοιχα νομικά εμπόδια. Παράλληλα, επισημαίνει ότι ειδικά στα παλαιά κτίρια η προσθήκη νέων ορόφων εγείρει σοβαρά ζητήματα στατικής ασφάλειας.
Αντί της αύξησης των επιτρεπόμενων ορόφων, προτείνει να δοθεί μεγαλύτερη έμφαση στην παροχή οικονομικών και φορολογικών κινήτρων, ώστε να ενθαρρυνθούν οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές να διαθέσουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Κατά την άποψή του, μια τέτοια προσέγγιση θα μπορούσε να αποδειχθεί περισσότερο αποτελεσματική, καθώς δεν θα προϋπέθετε νέες πολεοδομικές παρεμβάσεις που ενδέχεται να αμφισβητηθούν δικαστικά.
Ο κ. Κρανίδης στρέφει, επίσης, την προσοχή στην αναξιοποίητη δημόσια ακίνητη περιουσία. Όπως επισημαίνει, την ώρα που αναζητούνται τρόποι αύξησης της προσφοράς κατοικιών, σημαντικός αριθμός δημόσιων ακινήτων εξακολουθεί να παραμένει ανενεργός.
Ιδιαίτερα αιχμηρός εμφανίζεται και για την πρόοδο των προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, υποστηρίζοντας ότι, παρά τις εξαγγελίες, δεν έχουν υπάρξει ουσιαστικά αποτελέσματα. Κατά την εκτίμησή του, η στεγαστική πολιτική θα πρέπει να επικεντρωθεί περισσότερο στην ενεργοποίηση της δημόσιας περιουσίας και στην υλοποίηση συγκεκριμένων παρεμβάσεων, αντί να περιορίζεται στην ανακοίνωση νέων κινήτρων που ενδέχεται να παραμείνουν στα χαρτιά.
Προτεραιότητα στις 117.000 κλειστές κατοικίες και στην αξιοποίηση των δημόσιων ακινήτων
Στην ανάγκη αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, αντί της περαιτέρω επιβάρυνσης των αστικών κέντρων με νέα δόμηση, εστιάζει και η Άννα Μωκάκου, πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και επικεφαλής της NEW LIFE REAL ESTATE.
Όπως επισημαίνει, «η λύση στο στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι να χτίσουμε περισσότερους ορόφους, αλλά να αξιοποιήσουμε τα ακίνητα που ήδη υπάρχουν».
Η ίδια αναφέρεται σε εκτιμήσεις για περίπου 117.000 κλειστές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων, υποστηρίζοντας ότι η επανένταξη έστω ενός μέρους αυτού του αποθέματος στην αγορά θα μπορούσε να συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς.
Παράλληλα, επισημαίνει ότι σημαντικό μέρος της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου παραμένει αναξιοποίητο, ενώ υπενθυμίζει ότι για την Ελλάδα έχει εγκριθεί Κοινωνικό Κλιματικό Σχέδιο ύψους 4,77 δισ. ευρώ, το οποίο περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, χρηματοδότηση για ενεργειακές ανακαινίσεις και κοινωνική κατοικία.
Κατά την άποψή της, η στεγαστική πολιτική θα πρέπει να δώσει προτεραιότητα στην ανακαίνιση παλαιών κατοικιών, στην αξιοποίηση δημόσιων κτιρίων και στην αποκέντρωση, ώστε να περιοριστεί η πίεση που δέχονται τα ήδη πυκνοδομημένα αστικά κέντρα.
Η Άννα Μωκάκου θέτει και μια ακόμη σημαντική παράμετρο, που αφορά την οικονομική βιωσιμότητα των επενδύσεων. Όπως διερωτάται, πόσοι κατασκευαστές θα ήταν διατεθειμένοι να χρηματοδοτήσουν την ανέγερση δύο επιπλέον ορόφων, εφόσον θα υποχρεώνονταν στη συνέχεια να τους διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση, χωρίς να γνωρίζουν εκ των προτέρων τις αποδόσεις και τους όρους διαχείρισης.
Σύμφωνα με την ίδια, υπάρχει ο κίνδυνος οι επενδυτές να δεσμεύσουν σημαντικά κεφάλαια σε ακίνητα που δεν θα μπορούν να διαθέσουν προς πώληση, αναλαμβάνοντας μακροχρόνιες υποχρεώσεις με αβέβαιο οικονομικό αποτέλεσμα.
«Το ζητούμενο δεν είναι περισσότερα τσιμέντα και ψηλότερες πολυκατοικίες, αλλά περισσότερα διαθέσιμα και οικονομικά προσιτά σπίτια, με σεβασμό στο αστικό περιβάλλον και στην ποιότητα ζωής», τονίζει χαρακτηριστικά.
Οι επιφυλάξεις των δικαστικών κύκλων και η σκιά του ΝΟΚ
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η νομική διάσταση της πρότασης, καθώς η συζήτηση για τη χορήγηση πρόσθετων δικαιωμάτων δόμησης επαναφέρει στο προσκήνιο τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα πολεοδομικά κίνητρα.
Δικαστικοί κύκλοι εκφράζουν επιφυλάξεις για το κατά πόσο μια οριζόντια ρύθμιση, που θα επιτρέπει την κατασκευή ενός ή δύο επιπλέον ορόφων με αντάλλαγμα τη διάθεση κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, θα μπορούσε να αντέξει στον έλεγχο της συνταγματικότητας.
Όπως επισημαίνουν, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ήδη αντιμετωπίσει αρνητικά την οριζόντια εφαρμογή πολεοδομικών κινήτρων, καθώς η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης δεν μπορεί να εξετάζεται ανεξάρτητα από τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Η πυκνότητα του αστικού ιστού, οι διαθέσιμοι ελεύθεροι χώροι, οι υποδομές και οι δυνατότητες των δικτύων αποτελούν παραμέτρους που πρέπει να συνεκτιμώνται πριν από οποιαδήποτε μεταβολή των όρων δόμησης.
Υπό αυτό το πρίσμα, οι δικαστικές πηγές δεν απορρίπτουν κατ’ ανάγκην την ανάγκη ενίσχυσης της προσφοράς κατοικιών, αλλά θεωρούν ότι οι σχετικές παρεμβάσεις πρέπει να στηρίζονται σε ειδικό και στοχευμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ενδεικτικά, θα μπορούσε να εξεταστεί η επέκταση της πόλης σε αδόμητες ή αραιοδομημένες περιοχές, καθώς και η αλλαγή χρήσεων γης, για παράδειγμα από εμπορική χρήση σε κατοικία, όπου αυτό επιτρέπεται από τις συνθήκες και τις ανάγκες κάθε περιοχής.
Το κρίσιμο, όπως επισημαίνουν, είναι ότι δεν μπορούν να εφαρμόζονται τα ίδια κριτήρια σε διαφορετικές περιοχές της Αθήνας, όπως η Κυψέλη και η Βουλιαγμένη.
Στο επίκεντρο βρίσκεται επομένως και η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν τη βάση για τον καθορισμό των περιοχών όπου υπάρχει πραγματική δυνατότητα πρόσθετης οικιστικής ανάπτυξης.
Οι αιχμές για τη συνεννόηση κυβέρνησης και ΣτΕ
Ξεχωριστή συζήτηση προκαλεί και η αναφορά του πρωθυπουργού στην ανάγκη συνεννόησης με το Συμβούλιο της Επικρατείας για την εξεύρεση μιας ισορροπίας ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και στη συνταγματική υποχρέωση του κράτους να μεριμνά για τη στέγαση.
Ο Κυριάκος Μητσοτάκης αναγνώρισε ότι το ανώτατο δικαστήριο έχει εκδώσει αποφάσεις κατά πολεοδομικών κινήτρων αυτού του είδους, υποστηρίζοντας ότι πρέπει να αναζητηθεί τρόπος συνδυασμού των δύο συνταγματικά προστατευόμενων αγαθών.
Ωστόσο, δικαστικοί κύκλοι εμφανίζονται ιδιαίτερα επικριτικοί απέναντι στην ιδέα μιας εκ των προτέρων συνεννόησης της εκτελεστικής με τη δικαστική εξουσία για το περιεχόμενο μιας νομοθετικής ρύθμισης.
Όπως επισημαίνουν, δεν μπορεί η κυβέρνηση να ζητά από το δικαστήριο να τοποθετηθεί προκαταβολικά για το κατά πόσο ένας νόμος που σχεδιάζει να θεσπίσει θα είναι συνταγματικός. Μια τέτοια διαδικασία, σύμφωνα με την άποψή τους, θα δημιουργούσε σοβαρά ζητήματα σε σχέση με τη διάκριση των εξουσιών.
Μάλιστα, τονίζουν ότι ακόμη και εάν υπάρχουν άτυπες επαφές σε θεσμικό επίπεδο, αυτές δεν μπορούν να παρουσιάζονται ως διαδικασία προέγκρισης μιας νομοθετικής πρωτοβουλίας από το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο.
Οι ενστάσεις αυτές αποκτούν ιδιαίτερη σημασία μετά τις δικαστικές εξελίξεις γύρω από τον ΝΟΚ, που έχουν ήδη προκαλέσει αβεβαιότητα σε σειρά οικοδομικών έργων και έχουν οδηγήσει σε αναθεώρηση του σχετικού πλαισίου.
Η κυβερνητική στόχευση και η αντίδραση Δούκα
Από την πλευρά της κυβέρνησης, η πρόταση εντάσσεται σε μια ευρύτερη προσπάθεια αύξησης της προσφοράς κατοικιών, με την παραδοχή ότι τα μέτρα οικονομικής ενίσχυσης των ενοικιαστών δεν αρκούν από μόνα τους για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
Στην ίδια κατεύθυνση, ο πρωθυπουργός έχει αναφερθεί και στη δυνατότητα επέκτασης της πόλης σε περιοχές που διαθέτουν αδόμητες εκτάσεις, όπως ο Ελαιώνας, καθώς και στην ανάγκη παροχής κινήτρων για την αναβάθμιση παλαιών διαμερισμάτων και τη διάθεσή τους στη μακροχρόνια αντί της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στο πλαίσιο αυτό εντάσσονται και τα φορολογικά κίνητρα για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια ενοικίαση, οι περιορισμοί στην έκδοση νέων αριθμών μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, καθώς και η επιστροφή ενός μηνιαίου ενοικίου, έως 800 ευρώ, ως μέτρο οικονομικής ενίσχυσης των ενοικιαστών.
Η πρόταση για τους επιπλέον ορόφους προκάλεσε, πάντως, την έντονη αντίδραση του δημάρχου Αθηναίων Χάρη Δούκα, ο οποίος κατηγόρησε τον πρωθυπουργό ότι επιχειρεί να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα επιβαρύνοντας περαιτέρω τις πόλεις με πρόσθετη δόμηση.
Ο δήμαρχος συνέδεσε την πρωτοβουλία με τα επίμαχα μπόνους του ΝΟΚ, υποστηρίζοντας ότι επιχειρείται η επαναφορά αντίστοιχων κινήτρων μέσω ενός νέου μηχανισμού που θα συνδέεται αυτή τη φορά με τη μακροχρόνια μίσθωση.
Η αντιπαράθεση αποτυπώνει τις διαφορετικές προσεγγίσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Από τη μία πλευρά βρίσκεται η ανάγκη κινητοποίησης ιδιωτικών κεφαλαίων για τη δημιουργία νέων κατοικιών και από την άλλη οι προβληματισμοί για την επιβάρυνση του αστικού περιβάλλοντος και τη συμβατότητα των κινήτρων με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Το βέβαιο είναι ότι η πρόταση για έναν ή δύο επιπλέον ορόφους βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο. Για να μετατραπεί σε εφαρμόσιμο στεγαστικό εργαλείο, θα πρέπει να απαντηθούν ουσιαστικά ερωτήματα για τις περιοχές εφαρμογής, τα δικαιώματα δόμησης, την οικονομική βιωσιμότητα των επενδύσεων και τη διάρκεια της υποχρεωτικής εκμίσθωσης.
Κυρίως, όμως, θα πρέπει να διαμορφωθεί ένα πλαίσιο που να εξασφαλίζει ότι η επιδίωξη αύξησης της προσφοράς κατοικιών δεν θα οδηγήσει σε έναν νέο κύκλο πολεοδομικών αμφισβητήσεων, αλλά σε πραγματικά διαθέσιμα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση.
