Νέα σελίδα επιχειρούν να ανοίξουν η Alpha Bank και η Τράπεζα Πειραιώς στην πολύχρονη υπόθεση αξιοποίησης του ημιτελούς εμπορικού κέντρου του Μπάμπη Βωβού στον Βοτανικό, με το ενδεχόμενο ανάπτυξης κατοικιών να μπαίνει πλέον στο τραπέζι. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι δύο τράπεζες εξετάζουν τη διεύρυνση των επιτρεπόμενων χρήσεων γης του ακινήτου, ενώ ήδη καταβάλλονται προσπάθειες για την τροποποίηση του ισχύοντος Προεδρικού Διατάγματος για τον Ελαιώνα, ώστε να ανοίξει ο δρόμος για την υλοποίηση ενός νέου επενδυτικού σχεδίου. Ωστόσο, πρόκειται για μια σύνθετη και χρονοβόρα διαδικασία, η οποία εκτιμάται ότι μπορεί να διαρκέσει έως και πέντε χρόνια, μεταθέτοντας την προοπτική αξιοποίησης του ακινήτου ακόμη και στο 2032.
Πρόκειται για ένα από τα μεγαλύτερα αναξιοποίητα ακίνητα της περιοχής, συνολικής έκτασης 43,2 στρεμμάτων και εκτιμώμενης αξίας 107 εκατ. ευρώ, το οποίο βρίσκεται πλέον στην ιδιοκτησία της Alpha Επενδυτικής Περιουσίας Ελαιώνα (ΑΕΠ Ελαιώνα), εταιρείας που συνδέεται με τους δύο τραπεζικούς ομίλους. Η επιδίωξη διεύρυνσης των χρήσεων γης σηματοδοτεί μια πιθανή αλλαγή κατεύθυνσης σε σχέση με τον μέχρι σήμερα δημοσιοποιημένο σχεδιασμό, που προέβλεπε τη μετατροπή του ημιτελούς συγκροτήματος σε σύγχρονο επιχειρηματικό κέντρο με γραφεία και εμπορικούς χώρους. Το νέο σενάριο, πάντως, δεν έχει λάβει ακόμη τη μορφή οριστικού επενδυτικού σχεδίου. Κατά τις ίδιες πληροφορίες, το εγχείρημα εξάλλου δεν συγκαταλέγεται στις άμεσες προτεραιότητες των τραπεζών, γεγονός που προσθέτει έναν ακόμη παράγοντα αβεβαιότητας στο χρονοδιάγραμμα.
Από το εμπορικό κέντρο των 250 εκατ. ευρώ στο «πάγωμα» των εργασιών
Η ιστορία του ακινήτου ξεκινά το 2006, όταν η «Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική» απέκτησε από τις εταιρείες ΕΤΜΑ και Ελλατέξ έκταση περίπου 100 στρεμμάτων, έναντι 50 εκατ. ευρώ. Το σχέδιο συνδεόταν με τη Διπλή Ανάπλαση της Λεωφόρου Αλεξάνδρας και του Βοτανικού, καθώς περίπου 54 στρέμματα προορίζονταν για τον Δήμο Αθηναίων και την κατασκευή του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού, ενώ στο υπόλοιπο τμήμα θα αναπτυσσόταν ένα από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της Αθήνας.
Η συνολική επένδυση, συμπεριλαμβανομένου του κόστους απόκτησης της γης, υπολογιζόταν σύμφωνα με τις τότε ανακοινώσεις του ομίλου σε περίπου 250 εκατ. ευρώ, με το κατασκευαστικό σκέλος να προσεγγίζει τα 200 εκατ. ευρώ. Το εμπορικό κέντρο σχεδιαζόταν να αναπτυχθεί σε περίπου 70.000 τετραγωνικά μέτρα, με 3.000 θέσεις στάθμευσης, και θα ήταν κατά περίπου 25% μεγαλύτερο από το The Mall Athens στο Μαρούσι. Οι προσδοκίες ήταν ιδιαίτερα υψηλές. Ο όμιλος Βωβού είχε θέσει ως στόχο την ολοκλήρωση του έργου το 2009, ενώ εκτιμούσε ότι η αξία του συγκροτήματος μετά την αποπεράτωσή του θα μπορούσε να φτάσει τα 600 έως 650 εκατ. ευρώ, αποφέροντας ετήσια μισθώματα της τάξης των 35 εκατ. ευρώ.
Ωστόσο, στα τέλη του 2008 οι προσφυγές κατοίκων και φορέων κατά του σχεδίου της Διπλής Ανάπλασης, με πολιτική υποστήριξη και από τον ΣΥΡΙΖΑ, έφεραν την υπόθεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οι αντιδράσεις επικεντρώνονταν στις περιβαλλοντικές επιπτώσεις της ανάπτυξης, στη διατήρηση ελεύθερων χώρων και στη σύνδεση του εμπορικού κέντρου με την κατασκευή του γηπέδου. Τον Ιανουάριο του 2009, με την απόφαση 57/2009, το Συμβούλιο της Επικρατείας ανέστειλε την εκτέλεση της οικοδομικής άδειας, οδηγώντας στη διακοπή των εργασιών. Το συγκρότημα, που σύμφωνα με δημοσιεύματα της εποχής είχε φτάσει σε ποσοστό ολοκλήρωσης περίπου 70%, παρέμεινε ημιτελές.
Η δικαστική εμπλοκή συνέπεσε με το ξέσπασμα της διεθνούς οικονομικής κρίσης, η οποία έπληξε την ελληνική αγορά ακινήτων και περιόρισε δραστικά τις δυνατότητες χρηματοδότησης των κατασκευαστικών ομίλων. Ο συνδυασμός του δικαστικού μπλόκου και των μεγάλων οικονομικών ανοιγμάτων του ομίλου αποτέλεσε καθοριστικό παράγοντα για τη μετέπειτα κατάρρευσή του. Ο Μπάμπης Βωβός είχε, μάλιστα, προαναγγείλει την πρόθεσή του να διεκδικήσει αποζημίωση 280 εκατ. ευρώ από τον Δήμο Αθηναίων, εφόσον το εμπορικό κέντρο αποκλειόταν από τη Διπλή Ανάπλαση.
Η είσοδος των τραπεζών και η συμφωνία με τη Hines
Το ακίνητο πέρασε στη συνέχεια στην ΑΕΠ Ελαιώνα μέσω της απόσχισης και εισφοράς του κλάδου κατασκευής και αξιοποίησης εμπορικών κέντρων της «Μπάμπης Βωβός Τεχνική Α.Ε.», με σχετική συμβολαιογραφική πράξη τον Μάιο του 2016. Η Alpha Bank και η Τράπεζα Πειραιώς ανέλαβαν στη συνέχεια κεντρικό ρόλο στην αναζήτηση λύσης για την αξιοποίηση του συγκροτήματος, το οποίο παρέμεινε συνδεδεμένο με το ευρύτερο εγχείρημα της Διπλής Ανάπλασης.
Σε προηγούμενη φάση είχε συναφθεί συμφωνία με την αμερικανική Hines, έναν από τους μεγαλύτερους διεθνείς επενδυτές ακινήτων με παρουσία στην Ελλάδα. Η συνεργασία είχε αρχικά ως αντικείμενο την ολοκλήρωση του εμπορικού κέντρου, ωστόσο έληξε χωρίς να προχωρήσει η επένδυση. Η Hines είχε αναπτύξει σημαντική δραστηριότητα στην ελληνική αγορά από το 2017, όταν απέκτησε από κοινού με τη Henderson Park το πρώην ξενοδοχείο Athens Ledra στη λεωφόρο Συγγρού, το οποίο επαναλειτούργησε ως Grand Hyatt. Στο χαρτοφυλάκιό της εντάχθηκε επίσης το πρώην ακίνητο της κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη στην Ακαδημία Πλάτωνος, όπου αναπτύχθηκε εμπορικό πάρκο με βασικό μισθωτή τη Leroy Merlin.
Οι μεταβολές στο λιανεμπόριο και οι νέες συνθήκες που διαμορφώθηκαν μετά την πανδημία οδήγησαν στην επανεξέταση του αρχικού σχεδιασμού για το ακίνητο του Βοτανικού. Σταδιακά, το ενδεχόμενο δημιουργίας ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου υποχώρησε και στο προσκήνιο πέρασε η ανάπτυξη ενός συγκροτήματος γραφείων με συμπληρωματικές εμπορικές χρήσεις.
Το σχέδιο για περισσότερα από 50.000 τ.μ. γραφείων και εμπορικών χώρων
Η συγκεκριμένη κατεύθυνση αποτυπώνεται στις οικονομικές καταστάσεις της ΑΕΠ Ελαιώνα για τη χρήση του 2024, που δημοσιεύθηκαν τον Σεπτέμβριο του 2025. Σύμφωνα με αυτές, η εταιρεία εξέταζε τη μετατροπή του ημιτελούς συγκροτήματος σε σύγχρονο επιχειρηματικό κέντρο, με γραφεία και εμπορικούς χώρους στο ισόγειο, συνολικής επιφάνειας ανάπτυξης άνω των 50.000 τετραγωνικών μέτρων. Βασική παράμετρος ήταν η αξιοποίηση του ήδη κατασκευασμένου φέροντος οργανισμού, ώστε να περιοριστεί η ανάγκη νέων κατασκευών από μηδενική βάση.
Το ακίνητο βρίσκεται στο Οικοδομικό Τετράγωνο 45α της Πολεοδομικής Ενότητας Ελαιώνα και έχει συνολική έκταση 43.213,40 τετραγωνικών μέτρων. Περιλαμβάνει τρία υπόγεια επίπεδα στάθμευσης και βοηθητικών χώρων, συνολικής επιφάνειας 69.073,10 τετραγωνικών μέτρων, ενώ στους υπέργειους χώρους περιλαμβάνονται ισόγειο 9.180 τ.μ., πρώτος όροφος 3.220 τ.μ. και δύο επιπλέον όροφοι 1.480 τ.μ. ο καθένας. Σύμφωνα με την περιγραφή της εταιρείας, τα υπόγεια και το ισόγειο βρίσκονται στο στάδιο των επιχρισμάτων, ενώ οι ανώτεροι όροφοι παραμένουν στο στάδιο του σκελετού. Το επιχειρηματικό μοντέλο προέβλεπε μακροχρόνιες μισθώσεις γραφειακών και εμπορικών χώρων, με την εταιρεία να εκτιμά ότι η αποπεράτωση του συγκροτήματος θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί σε διάστημα 30 έως 36 μηνών από την εξασφάλιση των απαραίτητων αδειών.
Η κεφαλαιακή αναδιάρθρωση και τα νέα 13 εκατ. ευρώ
Παράλληλα με την αναζήτηση νέου επενδυτικού προσανατολισμού, η ΑΕΠ Ελαιώνα έχει προχωρήσει σε σημαντική εξυγίανση του ισολογισμού της. Το 2024 πραγματοποιήθηκε Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου ύψους 126,064 εκατ. ευρώ, στο πλαίσιο συμφωνίας με τις πιστώτριες τράπεζες και τους τότε μετόχους, μέσω της οποίας κεφαλαιοποιήθηκαν δανειακές απαιτήσεις.
Με την αναδιάρθρωση αυτήν οι δανειακές υποχρεώσεις της εταιρείας, που στο τέλος του 2023 ανέρχονταν σε περίπου 112,8 εκατ. ευρώ, μηδενίστηκαν στον ισολογισμό του 2024. Παράλληλα, η καθαρή θέση μεταβλήθηκε από αρνητική κατά περίπου 7 εκατ. ευρώ σε θετική κατά 115,9 εκατ. ευρώ, ενώ το συνολικό ενεργητικό διαμορφώθηκε σε 116,3 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία εξακολουθούσε, πάντως, να μην εμφανίζει έσοδα από τη λειτουργία του ακινήτου, με τις ζημίες μετά από φόρους να περιορίζονται σε 2,76 εκατ. ευρώ το 2024, έναντι 5,86 εκατ. ευρώ το 2023.
Η νεότερη εξέλιξη καταγράφεται τον Ιούλιο του 2026, όταν πιστοποιήθηκε η ολοσχερής καταβολή νέας αύξησης μετοχικού κεφαλαίου ύψους 13 εκατ. ευρώ, η οποία είχε αποφασιστεί από τη Γενική Συνέλευση των μετόχων στις 16 Ιουνίου. Η συγκεκριμένη κίνηση ενισχύει περαιτέρω την κεφαλαιακή βάση της ΑΕΠ Ελαιώνα, χωρίς ωστόσο να έχει διευκρινιστεί εάν τα κεφάλαια συνδέονται με την προετοιμασία συγκεκριμένων εργασιών στο ακίνητο. Η εύλογη αξία του συγκροτήματος είχε προσδιοριστεί από πιστοποιημένους εκτιμητές στα 107 εκατ. ευρώ στις 31 Δεκεμβρίου 2024.
Οι οικονομικές εκκρεμότητες από την προηγούμενη ιδιοκτησία
Στις οικονομικές καταστάσεις αποτυπώνονται και υποθέσεις που συνδέονται με την προηγούμενη ιδιοκτησία του ακινήτου. Μία από αυτές αφορά διαφορά με την ΕΥΔΑΠ για οφειλές ύδρευσης που είχαν δημιουργηθεί από το 2001. Το αρχικό ποσό των 206.000 ευρώ, μαζί με προσαυξήσεις 386.000 ευρώ, ανήλθε συνολικά σε 592.000 ευρώ. Τον Μάρτιο του 2025 η ΕΥΔΑΠ εισέπραξε το ποσό μέσω κατάσχεσης εις χείρας τρίτων, ενώ η ΑΕΠ Ελαιώνα προσέφυγε δικαστικά κατά της διαδικασίας. Η συζήτηση της ανακοπής είχε προσδιοριστεί για τον Δεκέμβριο του 2025, χωρίς από τα διαθέσιμα έγγραφα να προκύπτει η τελική έκβαση της υπόθεσης. Επιπλέον, τον Απρίλιο του 2024 η εταιρεία κατέβαλε με επιφύλαξη στο Ελληνικό Δημόσιο ποσό 6,439 εκατ. ευρώ, το οποίο αφορούσε επιστροφή ΦΠΑ που είχε εισπράξει τον Φεβρουάριο του 2009 η Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική Α.Ε., ως τότε ιδιοκτήτρια του υπό κατασκευή συγκροτήματος.
Η αναζήτηση νέας χρήσης για το ακίνητο πραγματοποιείται σε μια περίοδο κατά την οποία ο Βοτανικός βρίσκεται σε διαδικασία σημαντικού μετασχηματισμού. Η κατασκευή του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού, οι παρεμβάσεις στις υποδομές και η αναβάθμιση των κοινόχρηστων χώρων δημιουργούν διαφορετικές προοπτικές για τις μεγάλες ιδιοκτησίες της περιοχής. Για τις δύο τράπεζες η δυνατότητα ανάπτυξης κατοικιών θα μπορούσε να προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία στην αξιοποίηση του ακινήτου, ιδιαίτερα εάν συνδυαστεί με γραφειακές και εμπορικές λειτουργίες. Πρόκειται, ωστόσο, για μια προοπτική που δεν μπορεί να προχωρήσει χωρίς προηγούμενη αλλαγή του πολεοδομικού πλαισίου.
Το ισχύον Προεδρικό Διάταγμα για τον Ελαιώνα αποτελεί το βασικό θεσμικό εμπόδιο για την προσθήκη της κατοικίας. Σύμφωνα με πληροφορίες, η διαδικασία τροποποίησής του θα μπορούσε να απαιτήσει έως και πέντε χρόνια, γεγονός που μεταφέρει τον χρονικό ορίζοντα μιας ενδεχόμενης νέας ανάπτυξης ακόμη και στο 2032. Μέχρι στιγμής, πάντως, δεν έχει επιβεβαιωθεί επισήμως η έναρξη της σχετικής διαδικασίας. Το ακίνητο του Βωβού αποτελεί μία από τις πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις επενδύσεων που εγκλωβίστηκαν ανάμεσα σε δικαστικές αποφάσεις, οικονομικές ανατροπές και διαδοχικές αλλαγές σχεδιασμού.
Από το φιλόδοξο εμπορικό κέντρο των 250 εκατ. ευρώ, που επρόκειτο να λειτουργήσει το 2009, μέχρι το σχέδιο δημιουργίας επιχειρηματικού κέντρου και τη σημερινή διερεύνηση οικιστικών χρήσεων, έχουν μεσολαβήσει σχεδόν δύο δεκαετίες χωρίς το συγκρότημα να αποκτήσει λειτουργική χρήση.
