Από την εποχή της κυριαρχίας των κλειστών εμπορικών κέντρων με τοπικό χαρακτήρα σε γειτονιές της Αθήνας ή τα τοπικά καταστήματα σε συνοικίες της πρωτεύουσας ή της περιφέρειας, τα δεδομένα άρχισαν να μεταβάλλονται. Κυρίως στα μεγαλύτερα αστικά κέντρα, δεδομένου ότι σε μικρότερες περιφερειακές πόλεις το τοπικό στοιχείο παραμένει και σήμερα ισχυρό. Αρκετά από αυτά τα εμπορικά κέντρα της Αθήνας βρίσκονται έως και σήμερα κατά κύριο λόγο στη Γλυφάδα, στον Πειραιά ή αλλού, όπως για παράδειγμα το Νέο Ψυχικό, εκπροσωπώντας μία διαφορετική προσέγγιση του λιανεμπορίου.
Προσέγγιση η οποία είχε ως κεντρική της φιλοσοφία τα μικρότερα καταστήματα στο ισόγειο ή τους ορόφους των εμπορικών κέντρων σε συνδυασμό με γραφεία επιχειρήσεων που διατηρούσαν την έδρα τους σε κάποια από αυτά. Στην εξέλιξή του το λιανεμπόριο απέκτησε υπερτοπικό χαρακτήρα και οι ανάγκες των λιανεμπόρων μεταβλήθηκαν σε μεγάλο βαθμό και λόγω της έλευσης μεγάλων πολυεθνικών αλυσίδων από το εξωτερικό, οι οποίες αναζητούσαν μεγαλύτερους χώρους για τα καταστήματά τους και δεδομένου ότι τα μικρά καταστήματα στα εμπορικά κέντρα που ξεκίνησαν να δημιουργούνται στις αρχές της δεκαετίας του 1980 δεν μπορούσαν να καλύψουν τη συγκεκριμένη συνθήκη.
Ταυτόχρονα, όμως, οι επιχειρήσεις που διαχειρίζονται τα εμπορικά κέντρα οδηγήθηκαν σε μία εντελώς διαφορετική φιλοσοφία που επιτάσσει τα τελευταία χρόνια τη δημιουργία εμπορικών χώρων που εκτός από καταστήματα λιανικής αποτελούν προορισμό για τους καταναλωτές, προσφέροντας παράλληλα και ένα σύνολο δραστηριοτήτων διασκέδασης και ψυχαγωγίας για τους επισκέπτες.
Πολλά από τα εμπορικά κέντρα που κάποτε γνώρισαν καλύτερες εποχές, είτε έκλεισαν για να αλλάξουν χρήση, είτε παραπαίουν πλην ελαχίστων εξαιρέσεων που παραμένουν εν λειτουργία, έχοντας διαθέσει ένα μεγάλο μέρος των μισθώσιμων χώρων για τη δημιουργία γραφείων, με ενδεικτικό παράδειγμα το εμπορικό κέντρο City Plaza στη λεωφόρο Βουλιαγμένης στη Γλυφάδα, όπου δεσπόζει και το βραβευμένο για τον σχεδιασμό του κυλινδρικό φαρμακείο, «Placebo». Στην κατηγορία των εμπορικών κέντρων που διέκοψαν τη λειτουργία τους, υπάγεται και το εμπορικό κέντρο Athens Heart, όπου η οικογένεια Θεοδωρίδη (ιδρυτές της εταιρείας επίπλων Sato), επιδίωξε κάποτε να δημιουργήσει έναν ισχυρό εμπορικό πόλο στη συμβολή των οδών Πειραιώς και Χαμοστέρνας. Το εγχείρημα εκ του αποτελέσματος απέτυχε και εν τέλει το ακίνητο απέκτησε η Premia.
Χαρακτηριστική της αλλαγής που ερχόταν στο εμπορικό τοπίο ήταν η λειτουργία του The Mall Athens στο Μαρούσι από τη Lamda Development στο τέλος του 2005, με 190 καταστήματα και 61.000 τετραγωνικά μέτρα μισθώσιμη επιφάνεια και μία σειρά από επιλογές όπως καταστήματα εστίασης, αίθουσες κινηματογράφων, παιδότοπο και καταστήματα λιανικής πώλησης.
Το μοντέλο λιανικής, ωστόσο, συνέχισε να διευρύνεται με μεγαλύτερους χώρους και περισσότερα καταστήματα, οδηγώντας ενίοτε σε μεγαλύτερες εμπορικές αναπτύξεις με χαρακτηριστικά παραδείγματα το άλλοτε McArthur Glen στα Σπάτα, το εκπτωτικό χωριό που έκανε εγκαίνια τον Ιούνιο του 2011 από τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων Bluehouse και Sonae Sierra και έντεκα χρόνια αργότερα, περιήλθε στην ιδιοκτησία της Lamda Development, μετονομαζόμενο σε Designers Outlet. Eπί του παρόντος η Lamda θυμίζουμε ότι ετοιμάζει τα δύο νέα εμπορικά της πάρκα, Riviera Mall στην πλευρά της λεωφόρου Ποσειδώνος στον Άγιο Κοσμά και The Ellinikon Mall στη λεωφόρο Βουλιαγμένης, όπου το πρώτο προβλέπεται να ολοκληρωθεί το 2026 και το δεύτερο το 2027.
Ακολούθησε ο όμιλος Φουρλή, ο οποίος εφάρμοσε μία διαφορετική προσέγγιση, εισερχόμενος στην κατασκευή και τη διαχείριση εμπορικών πάρκων, ανοιχτών δηλαδή χώρων λιανικής και ψυχαγωγίας, με πρώτο από αυτά να αποτελεί το Piraeus Retail Park στην Πειραιώς το 2022 και να ακολουθεί μία σειρά ιδιοκτησιών, τα οποία τέθηκαν υπό την ομπρέλα της εταιρείας ακινήτων, η οποία ανήκε αρχικά στον όμιλο Φουρλή και στη συνέχεια αποσχίστηκε και εισήχθη αυτόνομα στο Χρηματιστήριο Αθηνών με τη συμμετοχή μετόχων όπως το family office της Μαριάννας Λάτση και η Autohellas της οικογένειας Βασιλάκη. Να σημειωθεί ότι πρόσφατα η Trade Estates παρέδωσε σε λειτουργία το νέο εμπορικό πάρκο της στο Ηράκλειο (προηγήθηκε στο τέλος του 2024 αυτό στην Πάτρα), το οποίο φιλοξενεί κατάστημα ΙΚΕΑ και πρόκειται να φιλοξενήσει προσεχώς και κατάστημα της πολωνικής αλυσίδας ρούχων, Sinsay. Στο πλάνο της Trade Estates είναι να δημιουργήσει εμπορικό πάρκο στο Ελληνικό, το οποίο ως προς την πρώτη φάση του και τα έργα υποδομών βαδίζει παράλληλα με το εμπορικό κέντρο The Ellinikon Mall, δεδομένου ότι οι δύο εμπορικές αναπτύξεις θα συστεγάζονται στο ίδιο οικόπεδο. Ωστόσο, μελετά την ανάπτυξη εμπορικών πάρκων και σε περιοχές όπου δεν έχει παρουσία, όπως η Καλαμάτα αλλά και ένα ευρύ φάσμα περιοχών ενδιαφέροντος από τις Σέρρες έως την Αλεξανδρούπολη.
Στο περιβάλλον των επενδύσεων σε εμπορικά πάρκα συμμετέχει και ο όμιλος Βιοχάλκο, μέσω της θυγατρικής του εταιρείας στον κλάδο ακινήτων, Noval Property, η οποία είναι εισηγμένη επίσης στο Χρηματιστήριο. Έχοντας στην ιδιοκτησία του τα εμπορικά πάρκα River West και River West Open στην πάροδο της λεωφόρου Κηφισού στο Αιγάλεω καθώς και το εμπορικό πάρκο Mare West, σχεδιάζει κατά το προσεχές χρονικό διάστημα την ανακαίνιση του πρώτου και την προσθήκη νέων χώρων προς μίσθωση στο δεύτερο. Στην περίπτωση του Mare West, σύμφωνα με τα όσα πρόσφατα ανέφερε κατά την ενημέρωση των χρηματιστηριακών αναλυτών ο διευθύνων σύμβουλος της Noval Property, Μιχάλης Παναγής, στόχος είναι η επέκτασή του μέσω της απόκτησης όμορου οικοπέδου στο υφιστάμενο ακίνητο και η ανέγερση νέων εγκαταστάσεων προς μίσθωση.
