Σήμερα οι τιμές ζώνης, βασικός παράγοντας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών, απέχουν από την πραγματικότητα. Και αυτό καθώς οι αντικειμενικές αξίες είναι ένα σύστημα που πρέπει να αναπροσαρμόζει πολύ τακτικά τη βασική του μεταβλητή, δηλαδή την «τιμή ζώνης», επειδή η επί χρόνια διατήρηση της ίδιας τιμής απαξιώνει το σύστημα, κάνοντάς το τελείως ανεπίκαιρο.
Και σε αυτό το σημείο βρισκόμαστε σήμερα. Η αγορά κινείται σε μια «εικονική πραγματικότητα». Στις αγγελίες πώλησης ο καθένας ζητάει ό,τι τιμή θέλει, χωρίς να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Τα συμβόλαια που υπογράφονται αναγράφουν σχεδόν πάντα την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία όμως απέχει κατά 30% με 40% από τις πραγματικές τιμές πώλησης. Αυτή η πρακτική χρησιμοποιείται ευρέως για να μειωθούν οι φόροι και άλλες επιβαρύνσεις ή να μην εμφανισθούν χρήματα που αποκτήθηκαν με μη νόμιμους τρόπους, διαμορφώνοντας έτσι μια ψευδή εικόνα της αγοράς.
Ουσιαστικά οι αντικειμενικές αξίες συμβάλλουν σήμερα στη φοροαποφυγή και τη φοροδιαφυγή. Γι’ αυτόν τον λόγο, άλλωστε, ξεκίνησαν οι συζητήσεις προκειμένου να δημιουργηθεί ένα νέο σύστημα, το οποίο θα μπορέσει να διαδεχθεί τις αντικειμενικές αξίες και οι φόροι να καταβάλλονται είτε στην πραγματική αξία των ακινήτων είτε σε μία αξία μικρότερη της πραγματικής, αλλά η οποία θα είναι πλέον θεσμοθετημένη. Δηλαδή, ένα σύστημα που δεν θα χρειάζεται κατασκευαστές, πωλητές, ιδιοκτήτες, συμβολαιογράφους, μεσίτες και πιστωτικά ιδρύματα να συμμετέχουν στη φοροδιαφυγή που γίνεται.
Όπως αναφέρει το ίδιο στέλεχος της κυβέρνησης, πλέον με τις νέες τεχνολογίες μπορούμε να δημιουργήσουμε ένα νέο αξιόπιστο σύστημα, το οποίο θα φέρει στον σωστό δρόμο την κτηματαγορά, ενώ παρακολουθούνται και τα συστήματα που χρησιμοποιούνται στο εξωτερικό.
Για παράδειγμα:
- Στη Γαλλία: Ο φόρος μεταβίβασης (droits de mutation) υπολογίζεται πάνω στην πραγματική τιμή πώλησης, όπως δηλώνεται στο συμβόλαιο. Η διοίκηση έχει μηχανισμό ελέγχου. Εάν η δηλωθείσα τιμή αποκλίνει σημαντικά από τις τιμές αγοράς σε παρόμοια ακίνητα (μέσω της βάσης δεδομένων DVF — Demande de Valeurs Foncières), μπορεί να κάνει αναπροσαρμογή και να επιβάλει πρόσθετο φόρο και πρόστιμα. Οι συμβολαιογράφοι είναι δημόσιοι λειτουργοί και έχουν νομική υποχρέωση να διασφαλίζουν ότι η τιμή είναι «ρεαλιστική».
- Στη Γερμανία ο φόρος μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer) κυμαίνεται μεταξύ 3,5% και 6,5%, ανάλογα με το κρατίδιο. Υπολογίζεται πάνω στην πραγματική τιμή αγοράς, όπως στο συμβόλαιο. Οι αρχές έχουν πρόσβαση σε μητρώα τιμών ακινήτων (Gutachterausschuss), όπου καταγράφονται όλες οι συναλλαγές. Αν δηλωθεί τιμή σημαντικά χαμηλότερη, μπορεί να θεωρηθεί εσκεμμένη φοροαποφυγή και να υπάρξει ποινική δίωξη.
- Στην Ισπανία ο φόρος (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) επιβάλλεται σε περιφερειακό επίπεδο, με συντελεστές 6%-10%. Η βάση είναι η μεγαλύτερη μεταξύ δηλωθείσας τιμής και της «valor de referencia», μιας αντικειμενικής αξίας που υπολογίζεται αυτόματα από την Εφορία, βάσει πραγματικών συναλλαγών στην περιοχή. Είναι παρόμοιο σύστημα με το ελληνικό, αλλά πιο δυναμικό, καθώς η αξία ανανεώνεται κάθε χρόνο με δεδομένα αγοράς.
