Η μείωση του εισαγωγικού φορολογικού συντελεστή στα εισοδήματα από ενοίκια αποτελεί μία από τις βασικές παρεμβάσεις που εξετάζει η κυβέρνηση στο πλαίσιο των νέων φορολογικών μέτρων για την αγορά κατοικίας. Το επικρατέστερο σενάριο προβλέπει ότι ο σημερινός συντελεστής 15% θα περιοριστεί στο 9% για εισοδήματα έως 10.000 ευρώ, αντί του σημερινού ορίου των 12.000 ευρώ, ευθυγραμμίζοντας ουσιαστικά τη φορολόγηση των ενοικίων με την κλίμακα που εφαρμόζεται σε μισθούς και συντάξεις.
Η συγκεκριμένη αλλαγή εξετάζεται παράλληλα με την παράταση των φορολογικών κινήτρων για όσους διαθέτουν στην αγορά κλειστές κατοικίες μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης. Οι δύο παρεμβάσεις εντάσσονται στον σχεδιασμό για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των πιέσεων στις τιμές των ενοικίων, ενώ οι οριστικές αποφάσεις αναμένεται να ανακοινωθούν από τον πρωθυπουργό στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.
Η νέα μείωση του φόρου εκτιμάται ότι θα αφορά κυρίως τους μικρούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν είχαν ουσιαστικό όφελος από την προηγούμενη αλλαγή της φορολογικής κλίμακας. Υπενθυμίζεται ότι από φέτος θεσπίστηκε ενδιάμεσος συντελεστής 25% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.000 έως 24.000 ευρώ, αντί του 35% που ίσχυε μέχρι σήμερα, προσφέροντας σημαντικές ελαφρύνσεις σε όσους έχουν υψηλότερα εισοδήματα από μισθώματα.
Αντίθετα, όσοι δηλώνουν ετήσια εισοδήματα έως 12.000 ευρώ εξακολουθούν να φορολογούνται με συντελεστή 15%. Για τον λόγο αυτό εξετάζεται η καθιέρωση συντελεστή 9% για εισοδήματα έως 10.000 ευρώ, ώστε να υπάρξει ουσιαστική ελάφρυνση στη χαμηλή εισοδηματική κατηγορία.
Στο οικονομικό επιτελείο εκτιμούν ότι η μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης μπορεί να λειτουργήσει ως κίνητρο για μεγαλύτερη δήλωση πραγματικών εισοδημάτων από ενοίκια, περιορίζοντας τη φοροδιαφυγή που εξακολουθεί να χαρακτηρίζει την αγορά ακινήτων. Παράλληλα, αναμένεται να διευκολύνει τους ιδιοκτήτες να επενδύσουν στη συντήρηση και αναβάθμιση των κατοικιών τους, ενώ μακροπρόθεσμα θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων.
Τα στοιχεία από τις φορολογικές δηλώσεις του 2025, που αφορούν τα εισοδήματα του 2024, αναδεικνύουν το μεγάλο χάσμα μεταξύ των δηλωμένων και των πραγματικών ενοικίων. Η μέση μηνιαία δαπάνη για κύρια κατοικία εμφανίζεται στα 241 ευρώ ανά φορολογούμενο, ενώ για φοιτητική κατοικία στα 244 ευρώ, ποσά που απέχουν αισθητά από τις πραγματικές τιμές της αγοράς.
Στην Αττική, για παράδειγμα, η εξεύρεση κατοικίας 50 έως 70 τετραγωνικών μέτρων με ενοίκιο χαμηλότερο των 500 ευρώ αποτελεί πλέον εξαίρεση. Σε πολλές περιοχές της Αθήνας, ένα διαμέρισμα περίπου 70 τετραγωνικών μισθώνεται μεταξύ 750 και 800 ευρώ, ενώ οι τιμές για νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα μπορούν να προσεγγίσουν ακόμη και τα 1.000 ευρώ τον μήνα.
Παρά τη σημαντική απόκλιση, οι δηλωμένες δαπάνες παρουσιάζουν σταδιακή αύξηση τα τελευταία χρόνια. Η μέση μηνιαία δαπάνη για κύρια κατοικία διαμορφώθηκε από 188,8 ευρώ το 2020 σε 194 ευρώ το 2021, στα 202 ευρώ το 2022, στα 211 ευρώ το 2023 και στα 244 ευρώ το 2024, καταγράφοντας ετήσια άνοδο 15,6%. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται τόσο στην ενίσχυση των ελέγχων όσο και στα μέτρα διαφάνειας που εφαρμόζονται στις συναλλαγές.
Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η αύξηση στις φοιτητικές κατοικίες, όπου η μέση δηλωμένη μηνιαία δαπάνη από 150,6 ευρώ το 2022 διαμορφώθηκε στα 172,6 ευρώ το 2023 και έφθασε τα 244 ευρώ το 2024, σημειώνοντας άνοδο άνω του 41% μέσα σε έναν χρόνο. Ωστόσο, και στις περιπτώσεις αυτές οι δηλωμένες τιμές εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά των πραγματικών μισθωμάτων.
Παράλληλα με τη μείωση του φόρου εξετάζεται και η παράταση του ισχύοντος καθεστώτος φορολογικών κινήτρων για την αξιοποίηση κλειστών κατοικιών. Το μέτρο προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια στους ιδιοκτήτες που είτε επαναφέρουν στην αγορά ακίνητα τα οποία παρέμεναν κλειστά είτε μετατρέπουν κατοικίες από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.
Η φοροαπαλλαγή μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντική. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που εκμισθώνει κατοικία έναντι 700 ευρώ τον μήνα εισπράττει 8.400 ευρώ ετησίως και, με το σημερινό καθεστώς, θα κατέβαλλε φόρο 1.260 ευρώ. Με την απαλλαγή εξοικονομεί συνολικά 3.780 ευρώ μέσα στην τριετία, ενώ το όφελος είναι ακόμη μεγαλύτερο για όσους υπάγονται σε υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές.
Η ένταξη στο καθεστώς συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το ακίνητο πρέπει να ήταν κενό ή να χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση επί τουλάχιστον τρία χρόνια, να μην υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα –με πρόβλεψη προσαύξησης για πολύτεκνες οικογένειες– και η σύμβαση να αφορά τριετή μίσθωση κύριας κατοικίας. Εφόσον ο πρώτος μισθωτής αποχωρήσει πριν από τη λήξη της τριετίας, η απαλλαγή μπορεί να διατηρηθεί υπό την προϋπόθεση ότι θα συναφθεί νέα τριετής σύμβαση μέσα σε διάστημα τριών μηνών.
Η τελική μορφή των παρεμβάσεων θα εξαρτηθεί από τις δημοσιονομικές δυνατότητες αλλά και από την αποτελεσματικότητα των μέτρων που ήδη εφαρμόζονται. Στόχος της κυβέρνησης είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, να περιοριστεί η φοροδιαφυγή στα εισοδήματα από ενοίκια και να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για σταδιακή αποκλιμάκωση των πιέσεων στην αγορά κατοικίας.
