Ένα οικονομικό παράδοξο αναδεικνύει η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, καθώς ο πλούτος των νοικοκυριών αυξάνεται, αλλά η απόκτηση κατοικίας γίνεται ολοένα δυσκολότερη.
Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τον Οκτώβριο του 2026, ο καθαρός πλούτος ανά κάτοικο αυξήθηκε κατά 7,9% το πρώτο τρίμηνο του έτους, φτάνοντας τις 87.600 ευρώ. Ωστόσο, σχεδόν το ήμισυ της αύξησης αυτής προήλθε από την ανατίμηση των κατοικιών, οι τιμές των οποίων έχουν πλέον ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.
Από τη μία πλευρά, η αύξηση της αξίας των ακινήτων ενισχύει τη λογιστική περιουσία των νοικοκυριών που διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία. Από την άλλη, η ίδια αύξηση δημιουργεί πρόσθετα εμπόδια για όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι, ιδιαίτερα όταν η άνοδος των τιμών ξεπερνά τη βελτίωση της αγοραστικής τους δύναμης.
Πάνω από το 2008 οι τιμές των διαμερισμάτων
Σύμφωνα με την ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Αν και ο ρυθμός ανόδου έχει επιβραδυνθεί, ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε στις 114,2 μονάδες, ξεπερνώντας τις 101,7 μονάδες που είχαν καταγραφεί το 2008, πριν από την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης.
Η άνοδος αφορά τόσο τα νεόδμητα όσο και τα παλαιότερα ακίνητα. Ειδικότερα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων, ηλικίας έως πέντε ετών, αυξήθηκαν κατά 6,2% σε ετήσια βάση, με τον δείκτη να διαμορφώνεται στις 120 μονάδες. Αντίστοιχα, οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων ενισχύθηκαν κατά 5%, με τον σχετικό δείκτη να φτάνει τις 110,6 μονάδες.
Σε γεωγραφικό επίπεδο, η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση καταγράφηκε στις περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 7,1%. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,7% και στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4%, επιβεβαιώνοντας ότι οι ανατιμήσεις δεν περιορίζονται πλέον στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.
Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται τα στοιχεία του δείκτη SPI του Spitogatos, ο οποίος παρακολουθεί την εξέλιξη των ζητούμενων τιμών μέσα από τις αγγελίες ακινήτων. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας αυξήθηκε κατά 6,1% σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι αύξησης 9,7% την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης δεν σημαίνει ότι οι τιμές υποχωρούν, αλλά ότι συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά με ηπιότερο ρυθμό. Είναι επίσης σημαντικό να διευκρινιστεί ότι τα στοιχεία του Spitogatos αφορούν τις τιμές που ζητούν οι πωλητές στις αγγελίες και όχι απαραίτητα εκείνες στις οποίες ολοκληρώνονται οι συναλλαγές.
Τα Νότια Προάστια της Αθήνας και οι Κυκλάδες παραμένουν μεταξύ των ακριβότερων περιοχών της χώρας, με μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης 4.231 ευρώ και 4.063 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο αντίστοιχα. Στον αντίποδα, η Περιφερειακή Ενότητα Καστοριάς καταγράφει τη χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης, στα 585 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ανοδική, αν και σαφώς ηπιότερη, ήταν και η πορεία των ζητούμενων ενοικίων. Σύμφωνα με τον Spitogatos, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 1,3% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι αύξησης 7,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2025.
Η εικόνα διαφοροποιείται σημαντικά ανά περιοχή. Στην Αττική, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 4,5% σε ετήσια βάση, ενώ ορισμένες περιοχές κατέγραψαν πολύ μεγαλύτερες ανατιμήσεις. Ενδεικτικά, στη Δραπετσώνα η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε κατά 29,1%, φτάνοντας τα 10,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στον Υμηττό καταγράφηκε άνοδος 21,3%, στα 10,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στην Πεντέλη η αύξηση έφτασε το 18,9%, με μέση ζητούμενη τιμή 11 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολούθησαν τα Μελίσσια, με αύξηση 17,9%, και το Νέο Ψυχικό, με 15,1%.
Αυξάνεται ο πλούτος, μειώνεται η αγοραστική δύναμη
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία τγια την εξέλιξη του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών. Ο καθαρός πλούτος ανά κάτοικο στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στις 87.600 ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι 81.200 ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025, καταγράφοντας αύξηση 7,9%.
Ωστόσο, η βελτίωση αυτή δεν προέρχεται αποκλειστικά από την αύξηση των εισοδημάτων ή των αποταμιεύσεων. Αντίθετα, το 46% της αύξησης του καθαρού πλούτου αποδίδεται στην άνοδο της αξίας των κατοικιών, ενώ το 32% συνδέεται με την αύξηση της αξίας των μη εισηγμένων μετοχών και λοιπών συμμετοχών. Η σημασία της ακίνητης περιουσίας είναι καθοριστική, καθώς η αξία της κατοικίας αντιπροσωπεύει το 56,2% των προσαρμοσμένων περιουσιακών στοιχείων ανά κάτοικο.
Το παράδοξο γίνεται εντονότερο εάν συνυπολογιστεί η εξέλιξη των εισοδημάτων. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση, το ονομαστικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 3,2% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση, ωστόσο σε πραγματικούς όρους, δηλαδή μετά την επίδραση του πληθωρισμού, μειώθηκε κατά 0,4%. Την ίδια περίοδο, οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται, διευρύνοντας την απόσταση ανάμεσα στην αξία των ακινήτων και την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Γιατί δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα σπίτια
Στην ανάλυσή της, η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει την περιορισμένη προσφορά κατοικιών σε έναν συνδυασμό παραγόντων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η απόσυρση υφιστάμενων ακινήτων από την αγορά, ο χαμηλός ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών κατά τα προηγούμενα χρόνια και οι δυσκολίες αξιοποίησης μεγάλου αριθμού κενών ακινήτων.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης οι εκκρεμότητες στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους, καθώς ακίνητα που λειτουργούν ως εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων παραμένουν δεσμευμένα σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Παράλληλα, η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για την αξιοποίηση κατοικιών, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για πολλούς ιδιοκτήτες.
Σύμφωνα με την έκθεση, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών είχε αυξηθεί σωρευτικά κατά 19,9% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το 2021. Παράλληλα, η προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα αντιστοιχούσε μόλις στο 2,3% του ΑΕΠ, έναντι 5% κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Θετική εξέλιξη αποτελεί η ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026. Ο αριθμός των οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες αυξήθηκε κατά 40,9% σε ετήσια βάση, ενώ καταγράφηκε αύξηση 32,2% στην επιφάνεια και 33,6% στον όγκο των νέων οικοδομών.
Ξένες επενδύσεις 1 δισ. ευρώ στα ακίνητα
Η ζήτηση για ακίνητα ενισχύεται και από το εξωτερικό. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2018-2025, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017.
Το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι εισροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5% σε ετήσια βάση και ανήλθαν σε 1 δισ. ευρώ, έπειτα από τη μείωση 25,3% που είχε καταγραφεί το 2025. Παράλληλα, σημαντικός παραμένει ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Τον Μάρτιο του 2026, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο σχετικό μητρώο ανέρχονταν σε 203.122, μειωμένα κατά 2,1% έναντι των 207.572 του 2024.
Τι μέτρα ζητά η Τράπεζα της Ελλάδος για τη στεγαστική κρίση
Το μήνυμα της Τράπεζας της Ελλάδος είναι ότι απαιτείται ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, προκειμένου να περιοριστεί η ανισορροπία στην αγορά. Η έκθεση θεωρεί σκόπιμη την επιτάχυνση των μέτρων που αυξάνουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα, τόσο μέσω της ανάπτυξης νέων κατοικιών όσο και μέσω της αναβάθμισης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ανάγκη παροχής κινήτρων για την επαναφορά στην αγορά ακινήτων που έχουν παραμείνει κλειστά ή έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια χρήση. Η κατεύθυνση αυτή συνδέεται με τη διαπίστωση ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών δεν οφείλεται αποκλειστικά στην ανεπαρκή κατασκευαστική δραστηριότητα, αλλά και στη δυσκολία αξιοποίησης υφιστάμενων ακινήτων.
Παράλληλα, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η άνοδος των τιμών των κατοικιών υποδηλώνει την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων. Διευκρινίζει, ωστόσο, ότι οι εξελίξεις αυτές δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, αν και καθιστούν αναγκαία τη διαρκή εποπτεία της στεγαστικής χρηματοδότησης.
