Περίπου 15.000 κατοικίες βρίσκονται σήμερα στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), αποτελώντας ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που θα μπορούσε να επιστρέψει στην αγορά και να συμβάλει στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Ωστόσο, η αξιοποίησή τους παραμένει μια σύνθετη διαδικασία, καθώς οι δικαστικές εκκρεμότητες, οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες και οι καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις εξακολουθούν να κρατούν μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών εκτός αγοράς. Το παράδοξο είναι ότι, ενώ η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από δύο χρόνια, όταν αυτό τελικά διατεθεί στην αγορά, περίπου οκτώ στις δέκα περιπτώσεις βρίσκουν αγοραστή μέσα σε μόλις τρεις μήνες.
Την εικόνα αυτή ανέδειξαν η Αλεξάνδρα Φατσέα, αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum, και η Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής Real Estate της doValue, περιγράφοντας τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι εταιρείες διαχείρισης στην προσπάθειά τους να επαναφέρουν στην αγορά ακίνητα που έχουν αποκτηθεί κυρίως μέσω πλειστηριασμών. Παράλληλα, αναφέρθηκαν στις δυνατότητες συνεργασίας με επενδυτές, στα νέα μοντέλα αξιοποίησης και στην ανάγκη να επιταχυνθούν οι διαδικασίες που σήμερα εμποδίζουν την εμπορική διάθεση χιλιάδων ιδιοκτησιών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, το απόθεμα που βρίσκεται υπό διαχείριση ανέρχεται σε περίπου 8.000 οικονομικές μονάδες, από τις οποίες οι 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα. Σημειώνεται ότι ως οικονομική μονάδα υπολογίζεται ένα ακίνητο μαζί με τα παρακολουθήματά του, όπως μια αποθήκη ή μια θέση στάθμευσης, και όχι κάθε ιδιοκτησία ξεχωριστά. Περίπου το 55% του συγκεκριμένου αποθέματος συγκεντρώνεται στην Αττική και τη Μακεδονία, περιοχές όπου καταγράφεται σημαντική ζήτηση για κατοικίες.
Στα παραπάνω προστίθενται περίπου 8.000 ακόμη ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, με αποτέλεσμα το συνολικό οικιστικό απόθεμα που συνδέεται με τις τράπεζες και τους servicers να προσεγγίζει τις 15.000 μονάδες. Πρόκειται για έναν αριθμό που αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών αποτελεί μία από τις βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης.
Ενδεικτικό του μεγέθους του προβλήματος είναι ότι, σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς που επικαλέστηκαν οι ομιλήτριες, το στεγαστικό έλλειμμα στην Ελλάδα υπολογίζεται σε περίπου 180.000 κατοικίες. Επομένως, ακόμη και εάν το σύνολο των 15.000 κατοικιών μπορούσε να επιστρέψει άμεσα στην αγορά, θα κάλυπτε περίπου το 8,3% του εκτιμώμενου ελλείμματος. Η συμβολή τους δεν θα ήταν αρκετή για να αντιμετωπιστεί συνολικά το πρόβλημα, θα μπορούσε όμως να ενισχύσει την προσφορά, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η διαθεσιμότητα παραμένει περιορισμένη.
Η πίεση που δέχονται τα ελληνικά νοικοκυριά αποτυπώνεται και στους δείκτες στεγαστικής επιβάρυνσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στη συζήτηση, το 26,4% των ελληνικών νοικοκυριών αντιμετωπίζει υπερβολικά υψηλό κόστος στέγασης, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται στο 7,7%. Παράλληλα, το κόστος κατοικίας απορροφά σημαντικό μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, προσεγγίζοντας σε ορισμένες περιπτώσεις το 40%. Η εικόνα αυτή καθιστά ακόμη πιο επιτακτική την ανάγκη αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, πέρα από την ανάπτυξη νέων κατοικιών.
Οι 36.000 δικαστικές υποθέσεις που καθυστερούν την αγορά
Ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια στην επιστροφή των ακινήτων στην αγορά είναι η συσσώρευση δικαστικών εκκρεμοτήτων. Όπως επισημάνθηκε, περίπου 36.000 υποθέσεις, κυρίως ανακοπές κατά πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης, βρίσκονται σε εκκρεμότητα, με ορισμένες να έχουν προσδιοριστεί για εκδίκαση ακόμη και το 2039.
Η κατάσταση αυτή δημιουργεί σημαντικές δυσκολίες στις εταιρείες διαχείρισης, καθώς ακίνητα που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν παραμένουν δεσμευμένα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Για την αντιμετώπιση του προβλήματος, η Πολιτεία έχει προχωρήσει σε παρεμβάσεις που αποσκοπούν στην επιτάχυνση της δικαστικής διαδικασίας. Από την 1η Σεπτεμβρίου τέθηκε σε λειτουργία ηλεκτρονική πλατφόρμα για τον επαναπροσδιορισμό των συγκεκριμένων υποθέσεων, με στόχο την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και την ταχύτερη επίλυση των διαφορών.
Παράλληλα, σημαντικές αλλαγές έχουν πραγματοποιηθεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, δημιουργώντας πρόσθετες δυνατότητες διευθέτησης των υποχρεώσεων των δανειοληπτών. Οι νέες ρυθμίσεις, σε συνδυασμό με τις προβλέψεις για την προστασία της κύριας κατοικίας, αναμένεται να συμβάλουν στην αντιμετώπιση εκκρεμοτήτων που επηρεάζουν τη διαχείριση των ακινήτων.
Σύμφωνα με την Αλεξάνδρα Φατσέα, η λειτουργία των servicers έχει εξελιχθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, καθώς οι εταιρείες έχουν αποκτήσει την τεχνογνωσία και τις υποδομές για να διαχειρίζονται μεγάλο αριθμό ακινήτων, με διαφορετικά χαρακτηριστικά και μεγάλη γεωγραφική διασπορά. Ωστόσο, το επόμενο μεγάλο στοίχημα είναι η περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών, ώστε η ωρίμανση ενός ακινήτου να ολοκληρώνεται σε λιγότερο από δύο χρόνια.
Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και η ψηφιοποίηση των σχετικών διαδικασιών, με τη συμβολή και των έργων του Ταμείου Ανάκαμψης, θεωρούνται καθοριστικής σημασίας για την επίτευξη αυτού του στόχου. Παρά την πρόοδο που έχει σημειωθεί, η αγορά αναμένει να διαπιστώσει στην πράξη κατά πόσο οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις θα περιορίσουν ουσιαστικά τους χρόνους μεταβίβασης.
Αυθαιρεσίες σε εννέα στα δέκα ακίνητα
Εξίσου σοβαρό πρόβλημα αποτελούν οι πολεοδομικές εκκρεμότητες. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που παρουσιάστηκαν, περίπου το 80%-90% των ακινήτων που περνούν από τις διαδικασίες διαχείρισης εμφανίζει κάποια μορφή αυθαιρεσίας. Αυτό σημαίνει ότι πριν από την εμπορική τους αξιοποίηση απαιτούνται πρόσθετοι έλεγχοι και, σε πολλές περιπτώσεις, ενέργειες τακτοποίησης.
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, τα οποία αποτελούν μία από τις πιο δύσκολες περιπτώσεις, καθώς οι περιορισμοί που ισχύουν για την τακτοποίησή τους μπορούν να καταστήσουν αδύνατη τη μεταβίβαση. Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των servicers, αλλά συνολικά την ελληνική αγορά, καθώς σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος εμφανίζει πολεοδομικές παραβάσεις.
Η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμού αποτελεί ουσιαστικά μόνο το πρώτο βήμα. Στη συνέχεια πρέπει να ελεγχθεί η νομική του κατάσταση, να αποτυπωθούν τα τεχνικά χαρακτηριστικά του, να αντιμετωπιστούν τυχόν αυθαιρεσίες και να ολοκληρωθούν όλες οι απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να καταστεί εμπορεύσιμο.
Αυτή ακριβώς η διαδικασία εξηγεί γιατί, παρά την υψηλή ζήτηση, η επιστροφή των ακινήτων στην αγορά πραγματοποιείται με βραδύτερους ρυθμούς από τους επιθυμητούς. Οι εταιρείες διαχείρισης έχουν αποκτήσει σημαντική εμπειρία στην αντιμετώπιση των συγκεκριμένων προβλημάτων, ωστόσο εξακολουθούν να εξαρτώνται από την αποτελεσματικότητα του θεσμικού και διοικητικού πλαισίου.
Οκτώ στα δέκα ακίνητα βρίσκουν αγοραστή μέσα σε τρεις μήνες
Ένα από τα πλέον χαρακτηριστικά στοιχεία που παρουσιάστηκαν είναι η μεγάλη διαφορά ανάμεσα στον χρόνο προετοιμασίας ενός ακινήτου και στον χρόνο που απαιτείται για την πώλησή του. Όπως επισημάνθηκε, από τη στιγμή που ένα ακίνητο ολοκληρώνει τη διαδικασία ωρίμανσης και διατίθεται στην αγορά, η απορρόφησή του είναι σχετικά γρήγορη. Ειδικότερα, περίπου το 80% των ακινήτων που προωθούνται προς πώληση βρίσκει αγοραστή μέσα σε τρεις μήνες.
Η διαπίστωση αυτή αναδεικνύει ότι το βασικό εμπόδιο δεν είναι η απουσία ενδιαφέροντος, αλλά η αδυναμία ταχύτερης προετοιμασίας των ακινήτων. Μάλιστα, η ελληνική αγορά εμφανίζει μια ιδιαιτερότητα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου οι διαδικασίες ωρίμανσης μπορεί να είναι ταχύτερες, αλλά ο χρόνος αναζήτησης αγοραστή μεγαλύτερος. Η εμπειρία που έχουν αποκτήσει οι servicers από τη διαχείριση χιλιάδων συναλλαγών θεωρείται πλέον σημαντικό πλεονέκτημα. Οι εταιρείες διαθέτουν οργανωμένους μηχανισμούς για την παρακολούθηση της πορείας κάθε ακινήτου, από την απόκτησή του μέχρι την τελική πώληση, κάτι που ένας μεμονωμένος επενδυτής δύσκολα μπορεί να αναπτύξει στην ίδια κλίμακα.
Γιατί δεν πέτυχαν οι μαζικές πωλήσεις ακινήτων
Μέχρι σήμερα, η βασική στρατηγική εμπορικής αξιοποίησης των ακινήτων στηρίζεται κυρίως στις μεμονωμένες πωλήσεις, δηλαδή στη διάθεση κάθε ιδιοκτησίας ξεχωριστά σε έναν αγοραστή. Παράλληλα, έχουν δοκιμαστεί και μαζικές συναλλαγές χαρτοφυλακίων, χωρίς όμως να επιτευχθούν τα αναμενόμενα αποτελέσματα.
Όπως εξηγήθηκε στη συζήτηση, οι θεσμικοί επενδυτές τείνουν να αντιμετωπίζουν τα συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια ως distressed assets, δηλαδή ως περιουσιακά στοιχεία που ενσωματώνουν αυξημένους κινδύνους και πιθανές εκκρεμότητες. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές που προσφέρουν είναι συχνά σημαντικά χαμηλότερες από εκείνες που μπορούν να επιτευχθούν μέσω της μεμονωμένης πώλησης των ακινήτων. Η εμπειρία αυτή έχει οδηγήσει τις εταιρείες διαχείρισης στην αναζήτηση νέων μοντέλων συνεργασίας με επενδυτές. Μία από τις προτάσεις που εξετάζονται προβλέπει την είσοδο επενδυτικών κεφαλαίων σε προγενέστερο στάδιο, πριν ολοκληρωθεί η νομική και τεχνική ωρίμανση των ακινήτων.
Σε ένα τέτοιο σχήμα, ο επενδυτής θα μπορεί να χρηματοδοτεί την απόκτηση ενός ακινήτου, ενώ ο servicer θα συνεχίζει να αναλαμβάνει τις απαραίτητες διαδικασίες προετοιμασίας του. Με αυτόν τον τρόπο, θα συνδυάζεται η χρηματοδοτική δυνατότητα του επενδυτή με την τεχνογνωσία της εταιρείας διαχείρισης, περιορίζοντας ενδεχομένως τον χρόνο που απαιτείται μέχρι την τελική αξιοποίηση.
Στο τραπέζι βρίσκονται επίσης μοντέλα διαχείρισης με βάση τον βαθμό ωριμότητας και τον κίνδυνο κάθε ακινήτου, καθώς και επενδυτικά σχήματα που συνδέονται με την ανάπτυξη κατοικιών προς ενοικίαση, όπως το build-to-rent. Πρόκειται για μια προσέγγιση που θα μπορούσε να συμβάλει στη δημιουργία οργανωμένου αποθέματος μισθωτικών κατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.
Από τις κατοικίες στα ξενοδοχεία και τα βιομηχανικά ακίνητα
Παρά το γεγονός ότι η κατοικία βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης, τα χαρτοφυλάκια των εταιρειών διαχείρισης περιλαμβάνουν και σημαντικό αριθμό επαγγελματικών ακινήτων. Σύμφωνα με όσα ανέφερε η Λίλα Πατεράκη, περίπου το 60%-65% των ακινήτων που αποτελούν εξασφαλίσεις δανείων αφορά οικιστικές ιδιοκτησίες. Ωστόσο, το ποσοστό αυτό περιορίζεται όταν η σύγκριση γίνεται με βάση την αξία, καθώς τα βιομηχανικά, εμπορικά και τουριστικά ακίνητα έχουν συχνά σημαντικά υψηλότερες αποτιμήσεις.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον καταγράφεται για ξενοδοχεία και βιομηχανικές εγκαταστάσεις που διατίθενται μέσω πλειστηριασμών. Οι συγκεκριμένες κατηγορίες μπορούν να αποτελέσουν επενδυτικές ευκαιρίες, καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις η τιμή απόκτησης είναι ανταγωνιστικότερη από εκείνη της ελεύθερης αγοράς. Παράλληλα, η ύπαρξη εγκαταστάσεων που μπορούν να αξιοποιηθούν ή να επαναλειτουργήσουν αποτελεί πρόσθετο πλεονέκτημα για επενδυτές που επιθυμούν να αναπτύξουν επιχειρηματική δραστηριότητα. Βεβαίως, η τελική αξιολόγηση εξαρτάται από τη νομική και τεχνική κατάσταση κάθε ακινήτου, καθώς και από τις επενδύσεις που απαιτούνται για την αναβάθμισή του. Ενδεικτικό του μεγέθους της συγκεκριμένης αγοράς είναι ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, από το 2022 έχουν αποκτηθεί μέσω πλειστηριασμών περισσότερα από 6.000 ακίνητα διαφόρων κατηγοριών, γεγονός που αναδεικνύει τη δραστηριότητα που έχει αναπτυχθεί γύρω από την αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων συνδεδεμένων με μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Πέρα από τις παραδοσιακές αγοραπωλησίες, σημαντικές προοπτικές διαμορφώνονται και από την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων. Όπως επισημάνθηκε, στην ελληνική αγορά εξακολουθεί να κυριαρχεί η λογική της διατήρησης της αρχικής χρήσης ενός ακινήτου. Ένα διαμέρισμα αγοράζεται για να συνεχίσει να λειτουργεί ως κατοικία, ένα κατάστημα ως εμπορικός χώρος και ένα γραφείο ως επαγγελματική εγκατάσταση. Στις διεθνείς αγορές, ωστόσο, αναπτύσσονται ολοένα περισσότερο επενδυτικά μοντέλα που βασίζονται στην επανάχρηση παλαιών κτιρίων και στη μετατροπή τους σε νέες μορφές κατοικίας ή φιλοξενίας.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν οι φοιτητικές εστίες, οι οργανωμένες μονάδες φιλοξενίας ηλικιωμένων και άλλες εξειδικευμένες μορφές στέγασης. Πρόκειται για χρήσεις που θα μπορούσαν να αξιοποιήσουν μέρος του παλαιού κτιριακού αποθέματος, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές όπου υπάρχουν εγκαταλελειμμένα ή λειτουργικά απαξιωμένα κτίρια.
Η μετατροπή ενός παλαιού κτιρίου γραφείων σε φοιτητικές κατοικίες ή μιας μεγάλης εγκατάστασης σε οργανωμένη μονάδα διαμονής ηλικιωμένων μπορεί να δημιουργήσει νέα επενδυτική αξία, υπό την προϋπόθεση ότι επιτρέπεται από το πολεοδομικό πλαίσιο και πληρούνται οι απαιτούμενες τεχνικές προδιαγραφές. Η κατεύθυνση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την Ελλάδα, όπου σημαντικό μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι μεγάλης ηλικίας και απαιτεί εκτεταμένες παρεμβάσεις εκσυγχρονισμού. Η επανάχρηση υφιστάμενων κτιρίων θα μπορούσε να προσφέρει νέες δυνατότητες αξιοποίησης, χωρίς να απαιτείται σε κάθε περίπτωση η ανάπτυξη νέων κατασκευών.
Το βασικό ζητούμενο για την επόμενη ημέρα είναι, επομένως, η μετάβαση από την απλή διαχείριση και πώληση ακινήτων σε πιο σύνθετες μορφές αξιοποίησης, με τη συμμετοχή θεσμικών επενδυτών και την ανάπτυξη νέων χρήσεων.
Οι περίπου 15.000 κατοικίες που βρίσκονται σήμερα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers δεν αποτελούν από μόνες τους τη λύση στο στεγαστικό πρόβλημα. Συνιστούν, όμως, ένα σημαντικό απόθεμα που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί ταχύτερα, εφόσον περιοριστούν οι δικαστικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες, επιταχυνθούν οι μεταβιβάσεις και δημιουργηθούν νέα χρηματοδοτικά εργαλεία. Το γεγονός ότι η μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση βρίσκει αγοραστή μέσα σε λίγους μήνες δείχνει ότι η ζήτηση υπάρχει. Εκείνο που εξακολουθεί να λείπει είναι η δυνατότητα να μετατραπεί γρηγορότερα το ανενεργό κτιριακό απόθεμα σε πραγματικά διαθέσιμα ακίνητα.
