Η Αθήνα και ειδικότερα η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξελίσσονται σε έναν από τους νέους προορισμούς διεθνούς ενδιαφέροντος για τους υπερπλούσιους, τους διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων και τα στελέχη της παγκόσμιας επιχειρηματικής κοινότητας. Σε εκτενές ρεπορτάζ τους, οι Financial Times καταγράφουν τη μεταβολή που συντελείται στην ελληνική αγορά ακινήτων, αλλά και τη στρατηγική της χώρας να προσελκύσει όχι μόνο τα χρήματα των εύπορων αλλοδαπών, αλλά και τις επιχειρήσεις, τις οικογένειες και τις δραστηριότητές τους.
Η Ελλάδα, έπειτα από χρόνια προσπαθειών να προσελκύσει ξένα κεφάλαια μέσω φορολογικών κινήτρων, επιχειρεί πλέον να περάσει στην επόμενη φάση: να μετατραπεί σε μόνιμη βάση για διεθνείς επιχειρηματίες και επενδυτές.
Ενδεικτική της νέας τάσης ήταν η είδηση ότι ο δισεκατομμυριούχος διαχειριστής hedge fund Chris Rokos σχεδιάζει να μεταφέρει τη δραστηριότητά του από το Λονδίνο στην Αθήνα, όπου προτίθεται να δημιουργήσει γραφείο. Η εξέλιξη αυτή, όπως επισημαίνει το δημοσίευμα των FT, προκάλεσε αντιδράσεις στη Βρετανία, καθώς ο ίδιος συγκαταλέγεται στους μεγαλύτερους φορολογούμενους της χώρας.
Τα φορολογικά κίνητρα που αλλάζουν τον χάρτη
Από το 2020, η Ελλάδα έχει θεσπίσει σειρά φορολογικών κινήτρων για την προσέλκυση εύπορων αλλοδαπών, συνταξιούχων, στελεχών και επιχειρηματιών.
Το καθεστώς non-dom προβλέπει, για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, ετήσιο σταθερό φόρο 100.000 ευρώ για εισοδήματα που αποκτώνται στο εξωτερικό. Μεταξύ των προϋποθέσεων περιλαμβάνεται επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ακίνητα, επιχειρήσεις, τίτλους ή μετοχές νομικών προσώπων.
Παράλληλα, οι αλλοδαποί συνταξιούχοι μπορούν να υπαχθούν σε φορολόγηση 7% για εισοδήματα αλλοδαπής προέλευσης, για διάστημα έως 15 ετών. Για εργαζόμενους και επιχειρηματίες που μεταφέρουν τη φορολογική κατοικία τους στην Ελλάδα προβλέπεται απαλλαγή από το 50% του εισοδήματος από μισθωτή εργασία ή επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
Το καλοκαίρι του 2026 προστέθηκε ένα ακόμη κίνητρο, με τη μείωση του φορολογικού συντελεστή για τα carried interest επιλέξιμων διαχειριστών επενδυτικών κεφαλαίων από 15% σε 5%. Η συγκεκριμένη ελάφρυνση συνδέεται με την υποχρέωση της ελληνικής δραστηριότητας του fund να πραγματοποιεί δαπάνες τουλάχιστον 3 εκατ. ευρώ ετησίως στη χώρα.
Τα αποτελέσματα είναι ήδη ορατά. Σύμφωνα με στοιχεία του ελληνικού υπουργείου Οικονομικών που επικαλούνται οι Financial Times, το καθεστώς non-dom έχει συγκεντρώσει περίπου 500 αιτήσεις από το 2020, εκ των οποίων σχεδόν οι μισές προέρχονται από χώρες εκτός Ευρώπης. Επιπλέον, περίπου 1.500 συνταξιούχοι και 10.000 στελέχη, εργαζόμενοι, ελεύθεροι επαγγελματίες και επιχειρηματίες έχουν υποβάλει αιτήσεις υπαγωγής σε άλλα φορολογικά κίνητρα.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα μεταμορφώνεται
Η αυξημένη ζήτηση αποτυπώνεται με τον πιο χαρακτηριστικό τρόπο στην αγορά ακινήτων των νοτίων προαστίων. Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη βρίσκονται στο επίκεντρο μιας ταχύτατης μεταμόρφωσης, με τις παλαιές μονοκατοικίες, τους κήπους και τα χαμηλά κτίρια να δίνουν σταδιακά τη θέση τους σε πολυτελείς πολυκατοικίες με θέα στη θάλασσα, πισίνες, υπηρεσίες concierge και συστήματα ασφαλείας όλο το εικοσιτετράωρο.
Όπως καταγράφει το ρεπορτάζ των FT, η μεταβολή αυτή συνδέεται τόσο με την επιστροφή της οικοδομικής δραστηριότητας μετά τη δεκαετή κρίση όσο και με τη σημαντική αύξηση της διεθνούς ζήτησης.
Οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα είχαν υποχωρήσει πάνω από 40% την περίοδο 2008-2017. Έκτοτε, όμως, έχουν αυξηθεί περίπου 85%, ξεπερνώντας το 2025 κατά 7% το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008. Μάλιστα, σύμφωνα με τα προκαταρκτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται κατά 5,5% σε ετήσια βάση.
Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, οι αξίες κινούνται περίπου μεταξύ 6.000 και 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς που μιλούν στους Financial Times. Πρόκειται για επίπεδα χαμηλότερα από αρκετές ανταγωνιστικές ευρωπαϊκές αγορές, όπως η Λισαβόνα, η Ρώμη, η Μαδρίτη, το Παρίσι και το Λονδίνο.
Στα ακριβότερα ακίνητα, ωστόσο, η εικόνα είναι διαφορετική. Νεόδμητα projects πωλούνται προς 15.000-20.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ σε ορισμένες από τις πλέον αποκλειστικές αναπτύξεις οι τιμές φτάνουν ακόμη και τα 30.000 ευρώ.
Από το Λονδίνο και τη Γερμανία στα νότια προάστια
Το προφίλ των ξένων αγοραστών αλλάζει. Ενώ η πρώτη μεγάλη εισροή επενδυτών συνδέθηκε με το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο ξεκίνησε το 2013, πλέον αυξάνονται οι ενδιαφερόμενοι που θέλουν να εγκατασταθούν μόνιμα ή για σημαντικό χρονικό διάστημα στην Ελλάδα.
Το ελάχιστο όριο επένδυσης για τη Golden Visa, που αρχικά ανερχόταν σε 250.000 ευρώ, αυξήθηκε στις δημοφιλείς περιοχές στις 500.000 ευρώ το 2023 και στη συνέχεια στις 800.000 ευρώ το 2024. Μέχρι τον Αύγουστο του 2026, οι Κινέζοι υπήκοοι κατείχαν περίπου 12.700 άδειες διαμονής επενδυτή, σχεδόν τις μισές από το σύνολο.
Στη νέα γενιά αγοραστών περιλαμβάνονται Βρετανοί επιχειρηματίες και επενδυτές, οικογένειες από τη Γερμανία, αλλά και ενδιαφερόμενοι από την Αυστραλία και τη Μέση Ανατολή. Αρκετοί είναι αγοραστές με διαθέσιμα μετρητά, ενώ αναζητούν κατοικίες 150-200 τετραγωνικών μέτρων, με τουλάχιστον τρία υπνοδωμάτια και θέα στη θάλασσα.
Ενδεικτικά, σε νέο συγκρότημα κατοικιών στη Βούλα, διαμερίσματα τριών και τεσσάρων υπνοδωματίων, επιφάνειας 200-250 τετραγωνικών μέτρων, διατίθενται προς περίπου 2,5 εκατ. ευρώ. Στη Γλυφάδα, ένα διώροφο ρετιρέ 276 τετραγωνικών μέτρων με ιδιωτική πισίνα διατίθεται προς 3,4 εκατ. ευρώ, ενώ στη Βουλιαγμένη κατοικία 500 τετραγωνικών μέτρων κοντά στη θάλασσα προσφέρεται προς 6,75 εκατ. ευρώ.
Το μεγάλο στοίχημα του Ελληνικού
Καθοριστικό ρόλο στη νέα εικόνα της περιοχής αναμένεται να διαδραματίσει το Ελληνικό, η μεγάλη ανάπλαση του πρώην αεροδρομίου της Αθήνας, η οποία φιλοδοξεί να δημιουργήσει έναν νέο παραθαλάσσιο προορισμό με κατοικίες, ξενοδοχεία, εμπορικές χρήσεις, χώρους αναψυχής και εκτεταμένο πάρκο.
Από τις περίπου 1.300 οικιστικές μονάδες του έργου, έχουν ήδη πωληθεί περίπου 850-900. Οι Έλληνες αγοραστές αντιπροσωπεύουν το 55% και η ελληνική διασπορά επιπλέον 20%-25%. Το ποσοστό των διεθνών αγοραστών, που τα πρώτα χρόνια ανερχόταν περίπου στο 20%, έχει φτάσει έως και το 40% από το 2023.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η ανάπτυξη εκπαιδευτικών υποδομών. Διεθνής όμιλος σχολείων κατασκευάζει στο Ελληνικό νέο εκπαιδευτικό συγκρότημα, το οποίο προγραμματίζεται να λειτουργήσει τον Σεπτέμβριο του 2028, καθώς αυξάνεται η ζήτηση από οικογένειες του εξωτερικού.
Η πρόκληση της μόνιμης εγκατάστασης
Παρά τη δυναμική, η προσέλκυση εύπορων ξένων δεν αποτελεί από μόνη της εγγύηση μακροχρόνιας παραμονής τους. Όπως αναδεικνύει το ρεπορτάζ των Financial Times, η σταθερότητα του φορολογικού πλαισίου, η διαθεσιμότητα ποιοτικών κατοικιών και γραφείων, τα διεθνή σχολεία, οι υπηρεσίες υγείας και η αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας αποτελούν κρίσιμες προϋποθέσεις.
Αρκετοί από τους νέους κατοίκους αντιμετωπίζουν τη μετακόμιση στην Αθήνα ως μια εμπειρία τριών έως πέντε ετών και όχι απαραίτητα ως οριστική αλλαγή χώρας. Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση ανεβάζει τις τιμές και μεταβάλλει τον χαρακτήρα των γειτονιών, δημιουργώντας ερωτήματα για το πώς θα επηρεαστεί η πρόσβαση των κατοίκων στην αγορά κατοικίας.
Το παράδοξο είναι ότι τα ίδια χαρακτηριστικά που προσελκύουν τους εύπορους ξένους – οι χαμηλές κατοικίες, οι κήποι, η εγγύτητα στη θάλασσα και ο πιο χαλαρός μεσογειακός τρόπος ζωής – απειλούνται από την ταχεία ανοικοδόμηση και την ανάπτυξη πολυτελών συγκροτημάτων.
