Στο μικροσκόπιο των ξένων επενδυτών βρίσκεται η στεγαστική πίστη, καθώς παρά την αισθητή ανάκαμψή της, απέχει μακράν από τους ρυθμούς αύξησης στην υπόλοιπη Ευρώπη και έτη φωτός από τα προ κρίσης χρόνια.
Το θέμα του γιατί τα στεγαστικά δάνεια δεν τρέχουν στην Ελλάδα, την ώρα που τα επιχειρηματικά καλπάζουν (σ.σ. έτρεξαν με ρυθμό 9,4% τον Αύγουστο, έναντι 4,2% στην ευρωζώνη) τέθηκε στους Έλληνες τραπεζίτες την περασμένη εβδομάδα στο συνέδριο της Bank of America στο Λονδίνο, παρά το γεγονός ότι οι ελληνικές τράπεζες παρουσιάζουν πλέον θετική πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη και έχουν να επιδείξουν σημαντική αύξηση των νέων εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, όπως ανέφεραν τραπεζίτες στα ραντεβού με τους ξένους επενδυτές στο Λονδίνο, ένας στους έξι που αγοράζει σπίτι, παίρνει στεγαστικό δάνειο, με τα εμπόδια για την ανάπτυξη της στεγαστικής πίστης να είναι τόσο δομικού, όσο και κυκλικού χαρακτήρα. Και έχουν να κάνουν με τα κόκκινα δάνεια που παραμένουν στην οικονομία, τη μεγάλη αύξηση των τιμών των ακινήτων, την έλλειψη μεγάλων οικιστικών projects και τους μισθούς που, παρά την αύξησή τους, δεν επαρκούν για να καλύψουν τα αυξημένα κόστη της στέγασης.
Όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά στελέχη τραπεζών στο powergame.gr, σήμερα το μέσο ποσό κατάθεσης που διαθέτει ένας ιδιώτης σε μια τράπεζα ανέρχεται σε 1.200 ευρώ. Κάτι που δείχνει τη στενότητα ανάληψης δανεισμού και δη σε τόσο μακροχρόνια βάση, όπως αυτή των στεγαστικών δανείων. Και αυτό, παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων βρίσκονται σήμερα στα χαμηλότερα επίπεδά τους. Τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας δείχνουν ότι σε βασικές κατηγορίες σταθερού επιτοκίου η Ελλάδα βρίσκεται πλέον χαμηλότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης. Ενδεικτικά, τον Ιούλιο, τα νέα στεγαστικά δάνεια προς νοικοκυριά με αρχική περίοδο καθορισμένου επιτοκίου άνω του ενός και έως πέντε έτη, χορηγούνταν στην Ελλάδα με μέσο επιτόκιο 2,89%, έναντι 3,57% στην ευρωζώνη.
Οι τραπεζίτες σημειώνουν ότι η αγορά στέγης δεν είναι προσιτή για πολύ κόσμο, λόγω του ελλείμματος κατοικιών (Airbnb, αγορές κατοικιών από ξένους, κλειστά ακίνητα, έλλειψη οικοδομικής δραστηριότητας σε μεγάλα οικιστικά projects) και της ταχύτητας με την οποία έχουν ανέβει οι τιμές των ακινήτων, υπερσκελίζοντας τις αυξήσεις των μισθών. Ταυτόχρονα, αν και έχουν βγει από τους ισολογισμούς των τραπεζών, περίπου 80 δισ. κόκκινα δάνεια παραμένουν ακόμη στην οικονομία, στα χέρια των servicers προκειμένου να εξυγιανθούν. Που σημαίνει ότι υπάρχει και έλλειμμα νέων δυνητικών δανειοληπτών για λήψη στεγαστικών δανείων.
Μεγάλο το άλμα της 5ετίας, μεγάλο όμως και το χάσμα από τα χρόνια προ κρίσης
Σημειώνεται ότι η αγορά της στεγαστικής πίστης έχει αλλάξει αισθητά σε σχέση με τις αρχές της δεκαετίας, καθώς, σύμφωνα με στοιχεία που ανακοίνωσε η IMS Financial Consulting με αφορμή τη συμπλήρωση 20 ετών του Spitogatou και της μεταξύ τους συνεργασίας, οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων των προγραμμάτων «Σπίτι μου», υπερτετραπλασιάστηκαν μέσα σε μια πενταετία και από 594 εκατ. ευρώ το 2020, έφτασαν στα 2,515 δισ. ευρώ το 2025. Μόνο το 2025 οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 42% σε σύγκριση με το 2024, ενώ η ανοδική πορεία συνεχίζεται και το 2026. Στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε περίπου 1,835 δισ. ευρώ, έναντι περίπου 1,360 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Πρόκειται για αύξηση 34,9%, η οποία αντιστοιχεί σε περίπου 475 εκατ. ευρώ πρόσθετων εκταμιεύσεων μέσα σε έναν χρόνο. Μάλιστα, η ανάπτυξη δεν προέρχεται αποκλειστικά από τα κρατικά προγράμματα στέγασης, καθώς τα «παραδοσιακά» στεγαστικά δάνεια των τραπεζών αυξήθηκαν από 979 εκατ. ευρώ στο οκτάμηνο του 2025 σε 1,246 δισ. ευρώ στο οκτάμηνο του 2026, σημειώνοντας άνοδο 27,3%. Ισχυρή, βεβαίως, ήταν και η πορεία των εκταμιεύσεων μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου», καθώς αυξήθηκαν από 381 εκατ. ευρώ το οκτάμηνο του 2025, σε 589 εκατ. ευρώ το οκτάμηνο του 2026, σημειώνοντας αύξηση 54,6%.
Από το 2020 και μετά, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες αυξήθηκαν από 594 εκατ. ευρώ το 2020, σε 884 εκατ. ευρώ το 2021, σε 1,213 δισ. το 2022, σε 1,301 δισ. το 2023, σε 1,771 δισ. το 2024 και σε 2,515 δισ. ευρώ το 2025. Παρά την αύξηση, πάντως, και τα στοιχεία της IMS δείχνουν το μικρό ποσοστό των αγορών ακινήτων με στεγαστικό δάνειο: στην Ελλάδα μόλις το 23% των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται με τη χρήση στεγαστικού δανείου, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη ανέρχεται σε 45%.
Μετά από πολυετή συρρίκνωση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων επέστρεψε σε θετικό έδαφος τον Νοέμβριο του 2025, για πρώτη φορά από τα μέσα του 2010, και παραμένει θετικός έκτοτε (σ.σ. στην Ευρωζώνη, με ύψος στεγαστικών δανείων 7,26 τρις. ευρώ, η στεγαστική πίστη τρέχει με ρυθμό 3,1%). Παρά την αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων, όμως, η στεγαστική πίστη απέχει παρασάγγας από τη χρυσή εποχή της. Κατά την περίοδο της μεγάλης άνθησης της κτηματαγοράς πριν από την οικονομική κρίση και κυρίως τα έτη 2006 και 2007, οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα ξεπερνούσαν ετησίως τα 15 – 16 δισ. ευρώ. Στην κορύφωση της κρίσης η αγορά έπιασε πάτο, αγγίζοντας ιστορικά χαμηλά, με εκταμιεύσεις 200 – 300 εκατ. ευρώ κατ΄ έτος, ενώ σήμερα οι εκταμιεύσεις κινούνται στα 2,5 – 2,8 δισ. (εκτίμηση για το 2026).
