Το διαρκώς αυξανόμενο κόστος κατοικίας αναδιαμορφώνει τις επιλογές των Ελλήνων αγοραστών, οδηγώντας τους ολοένα και πιο μακριά από τα ακριβά αστικά κέντρα και τα «προνομιούχα» προάστια. Την ώρα λοιπόν που οι τιμές, ιδίως στα νεόδμητα, κινούνται σε επίπεδα απαγορευτικά για τη μέση οικογένεια, η αναζήτηση κατοικίας μετατοπίζεται προς πιο περιφερειακές περιοχές, όπου οι αξίες παραμένουν πιο προσιτές. Μέσα σε αυτό το νέο τοπίο, διαμορφώνονται σαφείς τάσεις τόσο ως προς τα είδη των ακινήτων που προτιμώνται όσο και ως προς τις γεωγραφικές επιλογές των αγοραστών.
Η «πυξίδα» της αγοράς: Νεόδμητα, ανακαινισμένα και παλαιά
Ο Κωνσταντίνος Αλεξίου, ιδιοκτήτης της ASPIS Real Estate, σκιαγραφεί στο powergame.gr με σαφήνεια τη σημερινή εικόνα της αγοράς κατοικίας, διαχωρίζοντας τα διαθέσιμα ακίνητα σε τρεις βασικές κατηγορίες, τα παλαιά, τα ανακαινισμένα και τα νεόδμητα. Όπως εξηγεί, η συνολική πορεία της αγοράς «καθοδηγείται» ουσιαστικά από τις τιμές των νεόδμητων κατοικιών, οι οποίες λειτουργούν ως βασικό σημείο αναφοράς.
Σε αυτό το πλαίσιο, τα ανακαινισμένα ακίνητα μπορούν να παραμείνουν εμπορικά ελκυστικά μόνο εφόσον διατηρούν σημαντική απόσταση τιμής από τα νεόδμητα. Η απόσταση αυτή, σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να φτάνει περίπου το 30% ή και περισσότερο. Διαφορετικά, όταν οι τιμές τους πλησιάζουν εκείνες των νεόδμητων, «μένουν στο ράφι».
Η «μετακίνηση» προς την Ανατολική Αττική
Μία από τις πιο σαφείς τάσεις που καταγράφονται ωστόσο είναι η εσωτερική μετακίνηση των αγοραστών εντός της Αττικής, καθώς το κόστος στα νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας καθίσταται απαγορευτικό για πολλούς, ολοένα και περισσότεροι στρέφονται προς την Ανατολική Αττική και τα Μεσόγεια.
Περιοχές όπως η Ραφήνα, η Νέα Μάκρη, η Αρτέμιδα, ο Μαρκόπουλος και η Κερατέα εμφανίζουν αυξημένη ζήτηση, παρά τη μεγαλύτερη απόσταση από το κέντρο. Καθοριστικό ρόλο σε αυτή τη μετατόπιση παίζουν οι νέες συνθήκες εργασίας. Όσοι εργάζονται εξ αποστάσεως και χρειάζεται να βρίσκονται στο γραφείο μόνο μία ή δύο φορές την εβδομάδα, είναι πιο διατεθειμένοι να επιλέξουν μια πιο απομακρυσμένη αλλά ποιοτικά ανώτερη κατοικία. Σε συνδυασμό με τη χρήση ηλεκτρικών αυτοκινήτων, το κόστος και η απόσταση παύουν να λειτουργούν αποτρεπτικά.
Με αυτά τα δεδομένα, η Ανατολική Αττική εκτιμάται ότι θα αποτελέσει το επόμενο «μέτωπο» ανόδου στην αγορά ακινήτων, καθώς οι τιμές παραμένουν ακόμη σε επίπεδα προσιτά για τον μέσο Έλληνα αγοραστή.
Οι παράγοντες που καθορίζουν τις τιμές
Αναφερόμενος στα νεόδμητα, ο κ. Αλεξίου επισημαίνει ότι οι τιμές τους διαμορφώνονται από τέσσερις βασικούς παράγοντες, την αξία του οικοπέδου, το κόστος εργασίας, το κόστος των υλικών και το περιθώριο κέρδους του κατασκευαστή. Οποιαδήποτε μεταβολή σε αυτούς τους συντελεστές επηρεάζει άμεσα τη συνολική εικόνα της αγοράς.
Ωστόσο, σήμερα η αγορά βρίσκεται σε φάση αναμονής. Παρά τη διαθέσιμη ρευστότητα, οι αγοραστές εμφανίζονται επιφυλακτικοί, καθυστερώντας τις αποφάσεις τους και παρακολουθώντας τόσο τις γεωπολιτικές εξελίξεις όσο και την πορεία των τιμών.
Τα δύο εργαλεία που «κρατούν ζωντανή» τη ζήτηση
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η κινητικότητα εντοπίζεται κυρίως σε δύο βασικούς «πυλώνες», το πρόγραμμα «Σπίτι μου» για ακίνητα έως 250.000 ευρώ και τη Golden Visa στο ίδιο επίπεδο επένδυσης. Όπως σημειώνει ο κ. Αλεξίου, πρόκειται για τα δύο εργαλεία που διατηρούν ενεργή τη ζήτηση στην παρούσα συγκυρία.
Το «Σπίτι μου» συνεχίζει να διευκολύνει την πρόσβαση στην κατοικία για όσους δεν διαθέτουν ιδιόκτητο σπίτι, ενώ η Golden Visa συνδέεται κυρίως με τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων, όπως καταστήματα και γραφεία, σε κατοικίες. Ιδιαίτερη δυναμική καταγράφεται από ξένους επενδυτές, κυρίως από την Τουρκία, το Ισραήλ και τη Συρία, για τους οποίους η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα αποτελεί όχι μόνο επενδυτική επιλογή ή λύση στέγασης, αλλά και «πύλη» προς την Ευρώπη, μέσω της πενταετούς άδειας διαμονής που προσφέρει η Golden Visa.
Πόσο κοστίζει σήμερα μια κατοικία
Τα νεόδμητα ακίνητα παραμένουν ακριβά για τον μέσο αγοραστή. Για μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων, το κόστος μπορεί να κυμανθεί από 200.000 έως και 1.000.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή.
Οι αποκλίσεις είναι χαρακτηριστικές. Στην Καστοριά, μία από τις πιο οικονομικές αγορές της χώρας, ένα νεόδμητο 100 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να κοστίζει περίπου 150.000 ευρώ. Αντίθετα, στο Λαύριο, αντίστοιχο ακίνητο έχει διατεθεί γύρω στις 300.000 ευρώ, με θέα στο λιμάνι και επιπλέον παροχές όπως πάρκινγκ και αποθήκη.
Στην Αττική, οι τιμές αυξάνονται αισθητά όσο πλησιάζει κανείς τα νότια προάστια. Στην Άνω Γλυφάδα, ένα αντίστοιχο ακίνητο μπορεί να φτάσει τις 450.000 ευρώ, ενώ στην Κάτω Γλυφάδα αγγίζει ακόμη και τις 800.000 ευρώ. Σε περιοχές όπως η Αργυρούπολη ή η Δάφνη, οι τιμές κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα, περίπου μεταξύ 350.000 και 450.000 ευρώ. Συνολικά, για μια τυπική οικογενειακή κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων, ο μέσος όρος διαμορφώνεται σήμερα μεταξύ 300.000 και 400.000 ευρώ, κυρίως σε περιοχές μεσαίου κόστους.
Τα παλαιά ακίνητα: Μια επιλογή που χάνει έδαφος
Υπό την πίεση των υψηλών τιμών, πολλοί Έλληνες στρέφονται αναγκαστικά στα παλαιότερα ακίνητα. Ωστόσο, όπως επισημαίνει ο κ. Αλεξίου, ακόμη και αυτή η κατηγορία έχει πλέον ακριβύνει σε βαθμό που συχνά καθίσταται μη συμφέρουσα.
Για να αξίζει η αγορά τους, τα παλαιά ακίνητα θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 40% έως 50% φθηνότερα από τα νεόδμητα, λόγω του υψηλού κόστους ανακαίνισης. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ένα παλαιό ακίνητο 80 τετραγωνικών μέτρων που μπορεί να αγοραστεί προς 80.000 ευρώ, αλλά η πλήρης ανακαίνισή του μπορεί να απαιτήσει άλλα τόσα χρήματα. Έτσι, το συνολικό κόστος φτάνει τα 160.000 ευρώ, περιορίζοντας σημαντικά το όφελος της αρχικής χαμηλής τιμής.
Η «χρυσή τομή»: Τα ανακαινισμένα ακίνητα
Με αυτά τα δεδομένα, τα παλαιά ακίνητα δεν αποτελούν πλέον ελκυστική επιλογή, ενώ τα νεόδμητα παραμένουν απρόσιτα για τη μέση οικογένεια. Ως εκ τούτου, η πιο ρεαλιστική λύση για έναν αγοραστή είναι τα πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα.
Ένα πλήρως ανακαινισμένο ακίνητο 100 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να κοστίζει γύρω στις 300.000 ευρώ, όταν το αντίστοιχο νεόδμητο ξεπερνά τις 400.000 ευρώ. Αντίθετα, ένα παλαιό ακίνητο στην ίδια περιοχή μπορεί να πωλείται περίπου 200.000 ευρώ, αλλά με την προσθήκη του κόστους ανακαίνισης το τελικό ποσό πλησιάζει ή και ξεπερνά το επίπεδο των ανακαινισμένων.
Επιπλέον, στα ανακαινισμένα ακίνητα εντοπίζεται και το μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης, καθώς οι ιδιοκτήτες που έχουν επενδύσει σε ανακαίνιση είναι συχνά πιο πρόθυμοι να μειώσουν την τιμή για να ολοκληρώσουν την πώληση, σε αντίθεση με τα νεόδμητα όπου τα περιθώρια είναι περιορισμένα.
Τι ζητούν σήμερα οι αγοραστές
Η ζήτηση στην ελληνική αγορά έχει συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Το πιο περιζήτητο «προϊόν» είναι τα διαμερίσματα με δύο υπνοδωμάτια, μπάνιο και WC, καθώς καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα νοικοκυριών, από ζευγάρια έως τετραμελείς οικογένειες. Αυτή η ανάγκη καθοδηγεί και την κατασκευαστική δραστηριότητα, με τους developers να προσαρμόζουν αντίστοιχα την προσφορά τους.
