Με ακόμη μία κίνηση υψηλού συμβολισμού στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, η Trastor ενισχύει περαιτέρω την παρουσία της στην αθηναϊκή αγορά ακινήτων, προχωρώντας στην εξαγορά τριών επαγγελματικών ακινήτων από την Εθνική Ασφαλιστική, συνολικής αξίας 38,6 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για μια συναλλαγή που δεν ξεχωρίζει μόνο για το μέγεθός της, αλλά κυρίως για τη στρατηγική διαφοροποίηση των ακινήτων που εισέρχονται στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ, αποτυπώνοντας τη στόχευση της εταιρείας να «χτίσει» ένα πολυσύνθετο portfolio στο κέντρο της πρωτεύουσας.
Το επενδυτικό πακέτο περιλαμβάνει τρία assets με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά και προοπτικές, ένα εμβληματικό project επανατοποθέτησης στην «καρδιά» του Συντάγματος, ένα μεγάλο γραφειακό συγκρότημα στην περιοχή της Ομόνοιας που προορίζεται για πλήρη αναβάθμιση, αλλά και ένα ήδη μισθωμένο ακίνητο επί της οδού Αθηνάς, το οποίο εξασφαλίζει σταθερές ταμειακές ροές μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.
Κοινός παρονομαστής και των τριών ακινήτων είναι η τοποθέτησή τους στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της Αθήνας, σε περιοχές που βρίσκονται σε διαφορετική φάση ωρίμανσης και αναβάθμισης. Δύο από τα τρία ακίνητα συνδέονται με εκτεταμένες ανακαινίσεις και ενεργειακή αναβάθμιση, με στόχο τη δημιουργία σύγχρονων «πράσινων» γραφειακών κτηρίων υψηλών προδιαγραφών, ενώ το τρίτο λειτουργεί ήδη ως σταθερό income-producing asset μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσής του στην ΕΥΔΑΠ.
Η συναλλαγή πραγματοποιείται σε μία περίοδο κατά την οποία η Trastor ενισχύει την κεφαλαιακή της βάση, με στόχο να χρηματοδοτήσει το επόμενο στάδιο ανάπτυξής της και να διευρύνει περαιτέρω το χαρτοφυλάκιό της. Την ίδια στιγμή, στην αγορά ακούγεται, όπως έγραψε χθες η στήλη GAME OVER, ότι ο Γιάννης Παπαλέκας συγκαταλέγεται μεταξύ των προσώπων που απέκτησαν ποσοστό στην εταιρεία μετά την πρόσφατη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, γεγονός που προσδίδει πρόσθετο ενδιαφέρον στις κινήσεις της ΑΕΕΑΠ.
Το ακίνητο-ναυαρχίδα στην Καραγιώργη Σερβίας
Το σημαντικότερο από τα τρία assets βρίσκεται στην οδό Καραγιώργη Σερβίας 8, λίγα μέτρα από την πλατεία Συντάγματος, στην «καρδιά» του εμπορικού, διοικητικού και επιχειρηματικού κέντρου της Αθήνας. Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης που αναρτήθηκε στο ΓΕΜΗ, η αγοραία αξία του ακινήτου μετά την ολοκλήρωση των εργασιών εκτιμάται στα 39,71 εκατ. ευρώ, ενώ στην υφιστάμενη κατάσταση αποτιμάται στα 26,59 εκατ. ευρώ. Το ακίνητο αναπτύσσεται σε οικόπεδο 930,2 τ.μ., με συνολική μικτή επιφάνεια δόμησης 6.469,38 τ.μ. και εκμισθώσιμη επιφάνεια περίπου 4.907 τ.μ.
Το project προβλέπει τη δημιουργία σύγχρονου κτηρίου μικτής χρήσης. Το ακίνητο θα περιλαμβάνει υπόγειο βοηθητικών χρήσεων, ισόγειο και πατάρι με εμπορικά καταστήματα πρώτης προβολής, καθώς και έξι ορόφους γραφείων. Στο δώμα θα διαμορφωθούν βοηθητικοί χώροι που θα εξυπηρετούν τη λειτουργία του κτηρίου.
Οι μεγαλύτερες εμπορικές επιφάνειες εντοπίζονται στο ισόγειο, με περίπου 713 τ.μ. λιανικής, ενώ οι γραφειακοί χώροι ξεπερνούν συνολικά τα 3.700 τ.μ., στοιχείο που καθιστά το ακίνητο ένα από τα σημαντικότερα νέα projects γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο Σύνταγμα.
Το αρχικό κτήριο ανεγέρθηκε τη δεκαετία του 1960, ωστόσο το 2025 εκδόθηκε νέα οικοδομική άδεια που προβλέπει πλήρη ανακατασκευή, ενεργειακή αναβάθμιση και εκτεταμένες τεχνικές παρεμβάσεις. Κατά την ημερομηνία της εκτίμησης είχαν ήδη ολοκληρωθεί σημαντικές καθαιρέσεις και αποξηλώσεις και το έργο βρισκόταν στο στάδιο του φέροντος οργανισμού.
Η Trastor σχεδιάζει τη δημιουργία ενός σύγχρονου «πράσινου» κτηρίου γραφείων και λιανικής, με στόχο την απόκτηση πιστοποιήσεων LEED Gold και WELL. Το ακίνητο θα διαθέτει ενεργειακή κατηγορία Α/Α+, πλήρως νέες ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και σημαντικές εργασίες στατικής ενίσχυσης.
Το υπολειπόμενο κόστος των εργασιών ανακαίνισης εκτιμάται σε περίπου 9,1 εκατ. ευρώ ή περίπου 1.641 ευρώ ανά τ.μ. ανωδομής, ενώ η ολοκλήρωση του έργου τοποθετείται χρονικά έως το τέλος Ιουνίου του 2027.
Η έκθεση εκτίμησης στέκεται ιδιαίτερα στη δυναμική της περιοχής του Συντάγματος, η οποία εξακολουθεί να θεωρείται η κορυφαία αγορά λιανικής και γραφείων της Αθήνας. Η υψηλή επισκεψιμότητα, η έντονη εμπορική δραστηριότητα, η γειτνίαση με θεσμικά κέντρα και κυρίως η περιορισμένη προσφορά σύγχρονων επαγγελματικών χώρων ενισχύουν την αξία του project. Καθοριστικό πλεονέκτημα αποτελεί και η άμεση πρόσβαση στον σταθμό μετρό Συντάγματος και στον σημαντικότερο συγκοινωνιακό κόμβο της πρωτεύουσας.
Το ακίνητο της Απελλού και το στοίχημα της Ομόνοιας
Το δεύτερο ακίνητο βρίσκεται στην οδό Απελλού 1, κοντά στην πλατεία Κοτζιά και την Ομόνοια, σε μία περιοχή που τα τελευταία χρόνια εμφανίζει αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω των νέων ξενοδοχειακών αναπτύξεων, των έργων αναβάθμισης και εμβληματικών projects όπως το Μινιόν.
Η αγοραία αξία του ακινήτου μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης εκτιμάται στα 19,73 εκατ. ευρώ, ενώ σήμερα αποτιμάται στα 8,26 εκατ. ευρώ. Το κτήριο αναπτύσσεται σε οικόπεδο 499,86 τ.μ. και διαθέτει συνολική μικτή επιφάνεια δόμησης 5.080,99 τ.μ., με δύο υπόγεια, ισόγειο, ημιώροφο, οκτώ ορόφους γραφείων και δώμα. Πρόκειται για ακίνητο του 1967, το οποίο μέχρι πρόσφατα φιλοξενούσε γραφειακές χρήσεις των ΕΛΤΑ και από τα τέλη του 2025 είναι πλήρως κενό.
Σύμφωνα με την έκθεση, το ακίνητο διατηρεί τα βασικά χαρακτηριστικά της εποχής κατασκευής του και απαιτεί πλήρη ανακαίνιση και εκσυγχρονισμό προκειμένου να καταστεί ανταγωνιστικό στη σύγχρονη αγορά γραφείων. Η Trastor σχεδιάζει τη μετατροπή του σε σύγχρονο «πράσινο» κτήριο γραφείων υψηλών προδιαγραφών με πιστοποίηση LEED. Το συνολικό κόστος των απαιτούμενων εργασιών εκτιμάται σε περίπου 9 εκατ. ευρώ.
Το ακίνητο βρίσκεται περίπου 200 μέτρα από τον σταθμό μετρό Ομόνοια, στοιχείο που ενισχύει σημαντικά την προσβασιμότητα και τη λειτουργικότητά του ως επαγγελματικό κτήριο.
Το ακίνητο επί της Αθηνάς 58 που αποφέρει έσοδα
Σε αντίθεση με τα άλλα δύο ακίνητα, το τρίτο asset της συμφωνίας λειτουργεί ήδη ως ακίνητο εισοδήματος. Πρόκειται για το κτήριο στην οδό Αθηνάς 58, το οποίο είναι πλήρως μισθωμένο στην ΕΥΔΑΠ.
Η εύλογη αξία του ακινήτου αποτιμάται στα 5,91 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με έκθεση της ΑΞΙΕΣ Α.Ε., μέλους του δικτύου της CBRE. Το ακίνητο αποτελεί αυτοτελές κτήριο μικτής χρήσης με ισόγειο, εννέα υπέργειους ορόφους και υπόγειο, συνολικής επιφάνειας 3.722,96 τ.μ., εκ των οποίων περίπου 2.943 τ.μ. αφορούν γραφεία και περίπου 355 τ.μ. εμπορικά καταστήματα.
Η μίσθωση στην ΕΥΔΑΠ και οι αποδόσεις
Το ακίνητο είναι πλήρως μισθωμένο στην ΕΥΔΑΠ με υπολειπόμενη διάρκεια μίσθωσης 7,5 ετών. Το ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται σε περίπου 465 χιλ. ευρώ, ενώ το αγοραίο μίσθωμα εκτιμάται στις 477 χιλ. ευρώ ετησίως.
Η απόδοση βάσει αγοραίου μισθώματος διαμορφώνεται στο 8,09%, ενώ η αρχική απόδοση εκτιμάται στο 7,87%.
Στα βασικά πλεονεκτήματα του ακινήτου περιλαμβάνονται η προβολή επί της οδού Αθηνάς, η εύκολη πρόσβαση με μέσα μαζικής μεταφοράς, η μακροχρόνια μίσθωση με φερέγγυο μισθωτή και η περιορισμένη προσφορά αντίστοιχων επαγγελματικών ακινήτων στην περιοχή.
