Η ελληνική αγορά ακινήτων περνά σε μια νέα φάση μετασχηματισμού, με τις μεγάλες εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία να αναδιαμορφώνουν σταδιακά τη στρατηγική τους και να στρέφονται σε κατηγορίες ακινήτων που υπόσχονται υψηλότερες αποδόσεις και μεγαλύτερες υπεραξίες. Η εποχή που τα γραφεία και τα παραδοσιακά εμπορικά ακίνητα κυριαρχούσαν σχεδόν απόλυτα στα χαρτοφυλάκια φαίνεται να δίνει τη θέση της σε ένα πιο σύνθετο μοντέλο ανάπτυξης, στο οποίο οι αποθήκες, τα κέντρα διανομής, τα εμπορικά πάρκα και οι εναλλακτικές χρήσεις αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα.
Τα στοιχεία των ελληνικών ΑΕΕΑΠ αποτυπώνουν πλέον ξεκάθαρα δύο διαφορετικές φιλοσοφίες ανάπτυξης. Από τη μία πλευρά βρίσκονται οι μεγαλύτεροι και πιο ώριμοι όμιλοι, που επενδύουν στη διαφοροποίηση και στη σταθερότητα των αποδόσεων. Από την άλλη, αναπτύσσονται πιο δυναμικά εταιρείες που επιλέγουν επιθετικότερη στρατηγική, αυξάνοντας σημαντικά την έκθεσή τους σε αποθήκες, κέντρα διανομής και νέες μορφές ακινήτων.
Η Prodea διατηρεί την κυριαρχία σε μέγεθος
Σε επίπεδο συνολικής αξίας χαρτοφυλακίου, η Prodea Investments εξακολουθεί να αποτελεί τον μεγαλύτερο παίκτη της ελληνικής αγοράς, με συνολική αξία ακινήτων που προσεγγίζει τα 2 δισ. ευρώ. Η εταιρεία διαφοροποιείται σημαντικά από τον ανταγωνισμό λόγω της ισχυρής διεθνούς παρουσίας της. Στα τέλη του 2025, περίπου 833 εκατ. ευρώ του χαρτοφυλακίου της βρίσκονται στην Ελλάδα, ενώ περισσότερα από 1,1 δισ. ευρώ αφορούν ακίνητα στο εξωτερικό, γεγονός που την καθιστά ουσιαστικά τη μοναδική ελληνική ΑΕΕΑΠ με τόσο έντονη εξωστρέφεια. Η στρατηγική της βασίζεται στη μεγάλη διασπορά του χαρτοφυλακίου, με παρουσία σε γραφεία, ξενοδοχεία, εμπορικά ακίνητα και σύνθετες αναπτύξεις μεικτών χρήσεων. Το μοντέλο αυτό προσφέρει μεγαλύτερη σταθερότητα και περιορισμό του επενδυτικού κινδύνου, ωστόσο εμφανίζει χαμηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης σε σχέση με τις πιο επιθετικές εταιρείες του κλάδου. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στην πορεία της καθαρής αξίας ενεργητικού, καθώς η εταιρεία εμφανίζει αρνητικό μέσο ετήσιο ρυθμό μεταβολής της τάξης του -2% την τελευταία τριετία.
Η Trastor αναδεικνύεται στον μεγάλο παίκτη των αποθηκών
Στον αντίποδα, η Trastor εμφανίζεται ως η εταιρεία που έχει τοποθετηθεί πιο δυναμικά στον τομέα των αποθηκών και των κέντρων διανομής, έναν από τους ταχύτερα αναπτυσσόμενους κλάδους της αγοράς ακινήτων. Η εταιρεία διαθέτει συνολικό χαρτοφυλάκιο που ξεπερνά τα 820 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 782 εκατ. ευρώ βρίσκονται στην Ελλάδα και περίπου 40 εκατ. ευρώ στο εξωτερικό. Το στοιχείο που ξεχωρίζει είναι η έκθεσή της στον τομέα των αποθηκών και των κέντρων διανομής, όπου διαθέτει επενδύσεις περίπου 229 εκατ. ευρώ – τη μεγαλύτερη έκθεση μεταξύ όλων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ. Η επιλογή αυτή δεν είναι τυχαία. Η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, η ανάγκη εκσυγχρονισμού της εφοδιαστικής αλυσίδας και η αυξημένη ζήτηση για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους έχουν μετατρέψει τις συγκεκριμένες υποδομές σε βασικό μοχλό ανάπτυξης της αγοράς.
Παράλληλα, το χαρτοφυλάκιο της Trastor εμφανίζει ιδιαίτερα ισορροπημένη κατανομή. Περίπου το 54% αφορά γραφεία, το 28% αποθήκες και κέντρα διανομής και το υπόλοιπο άλλες χρήσεις, γεγονός που δείχνει ότι η εταιρεία επιχειρεί να συνδυάσει ανάπτυξη και διαφοροποίηση. Η στρατηγική αυτή φαίνεται να αποδίδει, καθώς η Trastor εμφανίζει τον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης καθαρής αξίας ενεργητικού στην αγορά, με μέση ετήσια αύξηση 25% την τελευταία τριετία.
Η Premia επενδύει στις εναλλακτικές χρήσεις
Από τις πιο δυναμικά αναπτυσσόμενες εταιρείες της αγοράς ακινήτων αναδεικνύεται η Premia Properties, η οποία τα τελευταία χρόνια ακολουθεί μια επιθετική στρατηγική επενδύσεων, εστιάζοντας σε εναλλακτικές κατηγορίες real estate με ισχυρές προοπτικές ανάπτυξης.
Η ΑΕΕΑΠ διαθέτει σήμερα χαρτοφυλάκιο 74 ακινήτων, με συνολική επιφάνεια 562 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων υπό διαχείριση, ενώ η συνολική αξία των επενδύσεών της διαμορφώνεται στα 706,5 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, εμφανίζει ισχυρούς δείκτες αποδοτικότητας, καθώς η μικτή απόδοση των εισοδηματικών ακινήτων (gross yield) διαμορφώθηκε στο 7,1%, ενώ η μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων (WAULT) ανήλθε στα 10 έτη κατά την 31η Μαρτίου 2026, στοιχείο που ενισχύει την ορατότητα των μελλοντικών εσόδων της εταιρείας.
Η Premia συνεχίζει με αμείωτο ρυθμό την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος, δίνοντας έμφαση τόσο στην αξιοποίηση ακινήτων που αποκτήθηκαν το προηγούμενο διάστημα όσο και στην ενεργητική διαχείριση του χαρτοφυλακίου της. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026, οι επενδύσεις σε υφιστάμενα ακίνητα — κυρίως σε φοιτητικές εστίες — ανήλθαν στα 11 εκατ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας τη στρατηγική επιλογή της εταιρείας να ενισχύσει την παρουσία της σε εξειδικευμένες κατηγορίες ακινήτων με αυξημένη ζήτηση.
Την ίδια στιγμή, η εταιρεία προχώρησε στην ολοκλήρωση της εξαγοράς δύο ξενοδοχειακών μονάδων στην Κω, διευρύνοντας περαιτέρω το αποτύπωμά της στον τουριστικό κλάδο. Παράλληλα, υλοποίησε στοχευμένες κινήσεις αναδιάρθρωσης χαρτοφυλακίου, προχωρώντας στην πώληση ακινήτου logistics στη Θεσσαλονίκη έναντι 17 εκατ. ευρώ, καθώς και εμπορικού ακινήτου στη Βούλα έναντι 1 εκατ. ευρώ. Από τις δύο αυτές συναλλαγές κατέγραψε συνολικό κέρδος ύψους 1,2 εκατ. ευρώ.
Η βασική διαφοροποίηση της Premia σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά έγκειται στο γεγονός ότι επενδύει σε ένα πολύ ευρύτερο και πιο εξειδικευμένο φάσμα ακινήτων. Φοιτητικές κατοικίες, τουριστικά διαμερίσματα, σχολικές εγκαταστάσεις και κοινωνικές υποδομές αποτελούν πλέον βασικούς πυλώνες της στρατηγικής της, σε μια περίοδο όπου οι συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία για την ελληνική αγορά real estate. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα διαφορετικό επενδυτικό μοντέλο, που επιχειρεί να συνδυάσει σταθερές αποδόσεις, μακροχρόνιες μισθώσεις και έκθεση σε αγορές με ισχυρά διαρθρωτικά χαρακτηριστικά ανάπτυξης.
Noval και Trade Estates ακολουθούν διαφορετικά μοντέλα
Η Noval Property διαθέτει χαρτοφυλάκιο περίπου 731 εκατ. ευρώ και ακολουθεί ένα πιο μεικτό μοντέλο ανάπτυξης, με σημαντική παρουσία σε γραφεία, αστικές αναπλάσεις και σύνθετες εμπορικές χρήσεις. Η εταιρεία διαθέτει επενδύσεις σε αποθήκες και κέντρα διανομής, ενώ η κατανομή του χαρτοφυλακίου της περιλαμβάνει 12% γραφεία, 14% αποθήκες και 75% λοιπές χρήσεις.
Η Noval εμφανίζει επίσης ισχυρή ανάπτυξη καθαρής αξίας ενεργητικού, της τάξης του 15%, αξιοποιώντας τη δυναμική των νέων αστικών αναπτύξεων και των σύνθετων επενδυτικών έργων. Διαφορετικό είναι το μοντέλο της Trade Estates, η οποία έχει συνδέσει την ανάπτυξή της κυρίως με τα οργανωμένα εμπορικά πάρκα και τις μεγάλες εμπορικές υποδομές. Η εταιρεία διαθέτει χαρτοφυλάκιο περίπου 602 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 518εκατ. ευρώ βρίσκονται στην Ελλάδα και περίπου 84 εκατ. ευρώ στο εξωτερικό. Η έκθεσή της στις αποθήκες παραμένει περιορισμένη, περίπου στα 100 εκατ. ευρώ, ενώ το 83% του χαρτοφυλακίου αφορά εμπορικές και λοιπές χρήσεις. Παρά τη διαφορετική στρατηγική της, η εταιρεία εμφανίζει ανάπτυξη καθαρής αξίας ενεργητικού 9,2%, επιβεβαιώνοντας ότι τα οργανωμένα εμπορικά ακίνητα εξακολουθούν να διατηρούν ισχυρή δυναμική.
Η BriQ διαθέτει σήμερα χαρτοφυλάκιο 51 ακινήτων, συνολικής αξίας 282 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα από ενοίκια για το 2025 εκτιμώνται σε 21,6 εκατ. ευρώ, ενώ το FFO διαμορφώνεται σε 0,24 ευρώ ανά μετοχή. Η εσωτερική αξία της μετοχής ανέρχεται σε 3,72 ευρώ, με τη μετοχή να διαπραγματεύεται με έκπτωση περίπου 20%. Το free float διαμορφώνεται στο 40%, εκ του οποίου το 19% αντιστοιχεί σε μικροεπενδυτές. Ως προς τη διάρθρωση του χαρτοφυλακίου, το 34% αποτελείται από αποθήκες, το 26% από γραφεία, το 24% από εμπορικά ακίνητα και το 14% από ξενοδοχεία.
Το προηγούμενο έτος η εταιρεία υλοποίησε επενδύσεις ύψους 7 εκατ. ευρώ, ενώ παράλληλα προχώρησε σε πωλήσεις ακινήτων αξίας 25 εκατ. ευρώ, από τις οποίες προέκυψε συνολικό κέρδος 7,7 εκατ. ευρώ. Οι πωλήσεις συνέβαλαν και στη μείωση του δείκτη δανεισμού, με το LTV να υποχωρεί στο 36% από 45%.
Η Μπλε Κέδρος έχει στα σκαριά οκτώ νέα projects συνολικού προϋπολογισμού 93,3 εκατ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας τη σαφή στρατηγική ανάπτυξης που ακολουθεί, δίνοντας έμφαση στις κατοικίες και στα τουριστικά ακίνητα. Σε χρηματιστηριακό επίπεδο, σήμερα η εταιρεία του Μιχάλη Ευμορφίδη έχει κεφαλαιοποίηση που ανέρχεται σήμερα στα 185,3 εκατ. ευρώ, ενώ η τιμή της μετοχής διαμορφώνεται στα 4,36 ευρώ. Παράλληλα, η εταιρεία διατηρεί σταθερή πολιτική ανταμοιβής των μετόχων, καθώς 2025 τα μερίσματα ανήλθαν στα 15 εκατ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας την ισχυρή κερδοφορία και τη ρευστότητα της εταιρείας.
Η εταιρεία εμφανίζει ενισχυμένα βασικά μεγέθη και διευρυμένη επενδυτική παρουσία, καθώς ο αριθμός των ακινήτων της αυξάνεται από 38 το 2024 σε 43 το 2025. Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου διαμορφώνεται στα 117,1 εκατ. ευρώ, παραμένοντας σε υψηλά επίπεδα παρά τις στοχευμένες αποεπενδύσεις και την αναδιάρθρωση επιμέρους assets. Σε επίπεδο λειτουργικής απόδοσης, τα έσοδα από μισθώματα καταγράφουν σημαντική άνοδο, από 10 εκατ. ευρώ το 2024 σε 14,3 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ η μέση απόδοση του χαρτοφυλακίου διατηρείται στο 8%. Την ίδια στιγμή, τα υπερέσοδα από πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων εκτινάσσονται από 4 εκατ. ευρώ σε 17,9 εκατ. ευρώ, ενισχύοντας καθοριστικά τα συνολικά οικονομικά αποτελέσματα. Στο πλαίσιο της εξυγίανσης, η εταιρεία προχώρησε και σε απομείωση περίπου 25 εκατ. ευρώ για το ακίνητο της Φαλήρου.
Ισχυρή ανάπτυξη κατέγραψε και η Orilina Properties το 2025, με τον κύκλο εργασιών να εκτοξεύεται κατά 151,8% και τα προσαρμοσμένα EBITDA να ενισχύονται κατά 48,9%. Η θετική πορεία αποδίδεται στη σταθερή απόδοση του χαρτοφυλακίου και τις επιτυχημένες πωλήσεις στο Ελληνικό, όπου οι κρατήσεις αγγίζουν ήδη το 65%. Ο Όμιλος διατηρεί υγιή κεφαλαιακή διάρθρωση με προσαρμοσμένη αξία ενεργητικού 208,3 εκατ. ευρώ.
Οι αποθήκες αλλάζουν τον χάρτη της αγοράς
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων περνά σε μια νέα εποχή, όπου οι αποθήκες, τα κέντρα διανομής και οι εξειδικευμένες επενδύσεις αποκτούν πρωταγωνιστικό ρόλο. Οι εταιρείες που επιλέγουν πιο επιθετική στρατηγική και αυξάνουν την έκθεσή τους σε τομείς με ισχυρή ζήτηση εμφανίζουν σήμερα υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης, ενώ παράλληλα διαφοροποιούνται ολοένα περισσότερο από το παραδοσιακό μοντέλο των γραφειακών ακινήτων. Σε αυτό το νέο περιβάλλον, η επόμενη ημέρα των ελληνικών ΑΕΕΑΠ φαίνεται πως θα κριθεί όχι μόνο από το μέγεθος ενός χαρτοφυλακίου, αλλά κυρίως από την ικανότητα κάθε εταιρείας να εντοπίζει έγκαιρα τις νέες τάσεις της αγοράς και να δημιουργεί επενδυτικά χαρτοφυλάκια που συνδυάζουν ανάπτυξη, εξειδίκευση και σταθερές αποδόσεις.
