Σε νέα φάση περνά η στρατηγική αξιοποίησης του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Alpha Bank, με την Alpha Real Estate Services να ενεργοποιεί για πρώτη φορά το μοντέλο πώλησης οργανωμένων πακέτων μέσω εταιρειών ειδικού σκοπού (Special Purpose Vehicles – SPVs). Η αρχή γίνεται με ένα πακέτο 52 κατοικιών στην Αττική, για το οποίο βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη διαγωνιστική διαδικασία, με στόχο η συναλλαγή να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026.
Πρόκειται για την πρώτη από μια σειρά αντίστοιχων κινήσεων που σχεδιάζει η εταιρεία, καθώς συνολικά έχουν ήδη συσταθεί 13 SPVs, στα οποία έχουν ενταχθεί περίπου 10.000 ακίνητα που απέκτησε η Alpha Bank τα τελευταία χρόνια από κόκκινα δάνεια. Το συνολικό χαρτοφυλάκιο REOs της τράπεζας αποτιμάται σήμερα στα περίπου 300 εκατ. ευρώ, ενώ η νέα αυτή δομή φιλοδοξεί να επιταχύνει σημαντικά την αξιοποίησή του.
Τη στρατηγική αυτή παρουσίασε ο διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate, Γιάννης Γκάνος, στο περιθώριο της Γενικής Συνέλευσης της εταιρείας, εξηγώντας ότι τα ακίνητα οργανώνονται σε θεματικά χαρτοφυλάκια ανά χρήση ή γεωγραφική περιοχή, ώστε να αποτελούν ολοκληρωμένα επενδυτικά προϊόντα για θεσμικούς επενδυτές.
Η πρώτη συναλλαγή αφορά ένα SPV που περιλαμβάνει 52 κατοικίες στην Αττική. Πριν από την έναρξη της διαγωνιστικής διαδικασίας είχε προηγηθεί market sounding, μέσω του οποίου η Alpha Real Estate διερεύνησε το ενδιαφέρον της αγοράς και πραγματοποίησε επαφές με μεγάλο αριθμό επενδυτών. Στη συνέχεια προσκλήθηκαν εξειδικευμένα επενδυτικά σχήματα που δραστηριοποιούνται στην αγορά χαρτοφυλακίων REOs να συμμετάσχουν στη διαδικασία.
Η εταιρεία δεν αποκαλύπτει προς το παρόν την αποτίμηση του συγκεκριμένου χαρτοφυλακίου, καθώς ο διαγωνισμός βρίσκεται σε εξέλιξη, ωστόσο η διοίκηση εμφανίζεται αισιόδοξη ότι η πρώτη αυτή συναλλαγή θα ολοκληρωθεί εντός του έτους.
Το μοντέλο των SPVs και γιατί επιταχύνει τις συναλλαγές
Η δημιουργία εταιρειών ειδικού σκοπού αποτελεί βασικό εργαλείο της νέας στρατηγικής της Alpha Real Estate. Αντί κάθε ακίνητο να πωλείται μεμονωμένα, μεταβιβάζεται η εταιρεία που κατέχει το σύνολο του χαρτοφυλακίου. Με αυτόν τον τρόπο περιορίζονται οι χρονοβόρες συμβολαιογραφικές και νομικές διαδικασίες που απαιτούνται για κάθε ξεχωριστή μεταβίβαση, ενώ οι επενδυτές αποκτούν ένα οργανωμένο χαρτοφυλάκιο μέσω μιας και μόνο συναλλαγής.
Ήδη έχουν δημιουργηθεί διαφορετικά SPVs για κατοικίες στην Αττική, αντίστοιχα χαρτοφυλάκια για τη Θεσσαλονίκη, αλλά και εταιρείες που συγκεντρώνουν βιομηχανικά και εμπορικά ακίνητα.
Όπως επισήμανε ο κ. Γκάνος, εάν μεγάλα projects όπως το Skyline είχαν εξαρχής οργανωθεί με αυτήν τη λογική, πολλές συναλλαγές θα μπορούσαν να είχαν ολοκληρωθεί πολύ ταχύτερα. Αντίθετα, όταν ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο παραμένει συγκεντρωμένο χωρίς διαχωρισμό σε επιμέρους SPVs, κάθε πώληση απαιτεί ξεχωριστές πράξεις για κάθε ακίνητο, γεγονός που επιβραδύνει σημαντικά την αξιοποίησή του.
Χαρτοφυλάκιο REOs αξίας 300 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με τη διοίκηση της Alpha Real Estate, η Alpha Bank διαθέτει χαρτοφυλάκιο REOs συνολικής αξίας περίπου 300 εκατ. ευρώ, το οποίο αποτελεί και τη βασική «δεξαμενή» ακινήτων που μπορούν σταδιακά να αξιοποιηθούν ή να διατεθούν προς πώληση. Στο χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνονται ακίνητα που έχουν ήδη οργανωθεί σε SPVs, αλλά και άλλα ακίνητα που περιήλθαν στην κατοχή της τράπεζας μέσω μη εξυπηρετούμενων («κόκκινων») δανείων, ακόμη και πριν από την απορρόφηση της Εμπορικής Τράπεζας.
Ωστόσο, δεν είναι όλα τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου άμεσα διαθέσιμα προς πώληση, καθώς η λογιστική και επιχειρησιακή διαχείρισή τους διαφέρει. Όσα έχουν ήδη μισθωθεί και παράγουν σταθερό εισόδημα καταγράφονται ως επενδυτικά ακίνητα (investment properties) και αποτελούν μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων εισοδήματος της τράπεζας. Αντίθετα, τα ακίνητα που παραμένουν στην κατηγορία των REOs (Real Estate Owned) είναι εκείνα που μπορούν, αφού ωριμάσουν οι κατάλληλες συνθήκες, να αξιοποιηθούν μέσω οργανωμένων χαρτοφυλακίων ή να πωληθούν είτε μεμονωμένα είτε μέσω SPVs.
Γιατί τα «κόκκινα» ακίνητα συνεχίζουν να προσελκύουν επενδυτές
Παρά το γεγονός ότι πολλά ακίνητα που προέρχονται από ανακτήσεις βρίσκονται σε ιδιαίτερα επιβαρυμένη κατάσταση, το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό.
Όπως ανέφερε ο κ. Γκάνος, στις περισσότερες περιπτώσεις τα ακίνητα δεν είναι άμεσα κατοικήσιμα. Συχνά παραδίδονται με κατεστραμμένα μπάνια, αφαιρεμένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, βανδαλισμούς ή σημαντικές φθορές, απαιτώντας εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης.
Παρ’ όλα αυτά, η χαμηλότερη τιμή απόκτησης επιτρέπει στους επενδυτές να δημιουργήσουν σημαντική υπεραξία μετά την ανακατασκευή. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, η μέση τιμή αγοράς ενός τέτοιου ακινήτου διαμορφώνεται περίπου στα 1.900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν τα νεόδμητα διαμερίσματα στην Αθήνα ξεκινούν πλέον από 3.000 έως 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ σε αρκετές περιοχές οι τιμές είναι ακόμη υψηλότερες.
Ο ίδιος υπογράμμισε, πάντως, ότι η εποχή των εξαιρετικά χαμηλών τιμών έχει πλέον περάσει. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, «δεν υπάρχουν πλέον ακίνητα στα 500 ευρώ το τετραγωνικό», σημειώνοντας ότι μετά το 2019 οι τιμές εκκίνησης στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς αντανακλούν πολύ περισσότερο τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Οι μεγάλες ευκαιρίες, όπως είπε, εντοπίστηκαν κυρίως την περίοδο 2017-2018, όταν διεθνή επενδυτικά κεφάλαια πραγματοποίησαν μαζικές αγορές ελληνικών ακινήτων.
Η Alpha Real Estate στην αποτίμηση των 36.000 ακινήτων της ΕΤΑΔ
Πέρα από τη διαχείριση του ιδιωτικού χαρτοφυλακίου της Alpha Bank, η Alpha Real Estate συμμετέχει και στο μεγαλύτερο πρόγραμμα αποτίμησης δημόσιας ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται σήμερα σε εξέλιξη στην Ελλάδα. Η εταιρεία είναι ένας από τους συμβούλους που συμμετέχουν στην αποτίμηση περίπου 36.000 ακινήτων της ΕΤΑΔ. Το έργο ξεκίνησε πιλοτικά, με κάθε ανάδοχο να αξιολογεί περίπου 100 έως 110 ακίνητα, προκειμένου να δοκιμαστεί η μεθοδολογία και να οριστικοποιηθούν οι διαδικασίες. Στη συνέχεια ξεκίνησε η πρώτη κανονική φάση του έργου, η οποία αφορά την αποτίμηση των πρώτων 1.000 ακινήτων.
Η διαδικασία εξελίσσεται σε διαδοχικούς κύκλους. Σε κάθε φάση η ΕΤΑΔ προκηρύσσει νέο πακέτο ακινήτων και κατανέμει το αντικείμενο μεταξύ των αναδόχων. Σήμερα στο πρόγραμμα συμμετέχουν εννέα σχήματα, με κάθε εταιρεία να αναλαμβάνει περίπου 1.000 ακίνητα ανά κύκλο, γεγονός που σημαίνει ότι σε κάθε στάδιο αξιολογούνται συνολικά περίπου 9.000 ακίνητα. Μεταξύ των εταιρειών που συμμετέχουν στο έργο βρίσκονται, μεταξύ άλλων, οι Cerved, American Appraisal, Arbitrage, Qualco, η Alpha Real Estate, καθώς και κοινοπραξίες εξειδικευμένων συμβούλων.
Επενδυτική στόχευση σε γραφεία, logistics και εμπορικά ακίνητα
Παράλληλα με τη διαχείριση των REOs, η Alpha Real Estate συνεχίζει να αναπτύσσει χαρτοφυλάκιο ακινήτων εισοδήματος, εστιάζοντας σε κατηγορίες που εμφανίζουν υψηλή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά. Πρώτη προτεραιότητα αποτελούν τα σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Σύμφωνα με τον κ. Γκάνο, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικό έλλειμμα ποιοτικών γραφειακών χώρων, με αποτέλεσμα πολυεθνικές αλλά και μεγάλες ελληνικές επιχειρήσεις να αναζητούν ακόμη και ενιαίους χώρους 10.000 τετραγωνικών μέτρων χωρίς να μπορούν να βρουν διαθέσιμα ακίνητα. Η ανισορροπία αυτή αποτυπώνεται και στα υψηλά μισθώματα που καταγράφονται στα πιστοποιημένα, σύγχρονα κτίρια γραφείων.
Δεύτερος στρατηγικός πυλώνας είναι τα logistics. Η εταιρεία εξακολουθεί να εξετάζει επενδυτικές ευκαιρίες, κυρίως στον Ασπρόπυργο και στα Οινόφυτα, όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη ζήτηση για σύγχρονες αποθηκευτικές εγκαταστάσεις από εταιρείες διανομής, μεταφορών και ηλεκτρονικού εμπορίου.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στα εμπορικά ακίνητα, τόσο στην κατηγορία των μεγάλων αυτόνομων καταστημάτων (big box retail) όσο και στα καταστήματα υψηλής προβολής (high street retail) που βρίσκονται στους κορυφαίους εμπορικούς δρόμους της χώρας, όπου η ζήτηση εξακολουθεί να παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή.
