Οι ελληνικές τράπεζες δεν περιορίζονται πλέον στον παραδοσιακό τους ρόλο ως χρηματοδότες της αγοράς ακινήτων. Τα τελευταία χρόνια ενισχύουν διαρκώς την παρουσία τους στο real estate, αποκτώντας μεγάλα χαρτοφυλάκια εισοδηματικών ακινήτων, αξιοποιώντας τα ακίνητα που προέκυψαν από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και αναπτύσσοντας στρατηγικές συνεργασίες με κορυφαίους επενδυτές και διαχειριστές της αγοράς. Η τάση αυτή επιβεβαιώνεται από τις τελευταίες κινήσεις της Εθνικής Τράπεζας, της Alpha Bank και της Τράπεζας Πειραιώς, οι οποίες επενδύουν δυναμικά σε γραφεία, εμπορικά ακίνητα, logistics και ξενοδοχεία, επιδιώκοντας να δημιουργήσουν νέες πηγές εσόδων και υπεραξιών.
Η μεγάλη συμφωνία της Εθνικής με την Dromeus
Στο επίκεντρο των τελευταίων εξελίξεων βρίσκεται η Εθνική Τράπεζα, η οποία υπέγραψε συμφωνία για την εξαγορά χαρτοφυλακίου εμπορικών ακινήτων αξίας περίπου 400 εκατ. ευρώ από την Dromeus Capital. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται κυρίως από κτίρια γραφείων και εμπορικά ακίνητα, ενώ η συναλλαγή τελεί υπό την ολοκλήρωση του οικονομικού και νομικού ελέγχου (due diligence). Παράλληλα, οι δύο πλευρές συμφώνησαν σε μακροχρόνια στρατηγική συνεργασία, μέσω της οποίας η Dromeus θα παρέχει στην Εθνική υπηρεσίες επενδυτικών συμβουλών και διαχείρισης ακινήτων, ενισχύοντας σημαντικά την παρουσία της τράπεζας στον κλάδο του real estate.
Η διοίκηση της Εθνικής εκτιμά ότι η συγκεκριμένη συναλλαγή θα έχει σημαντικά οικονομικά οφέλη. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της, από το 2027 και μετά τα καθαρά έσοδα από προμήθειες θα αυξάνονται κατά περίπου τρεις ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το επιχειρηματικό της πλάνο, ενώ τα κέρδη ανά μετοχή θα ενισχυθούν κατά περισσότερο από μία ποσοστιαία μονάδα. Επιπλέον, η απόδοση του επενδεδυμένου κεφαλαίου (RoIC) εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει το 17% ήδη από τον πρώτο χρόνο και θα υπερβεί το 20% έως τον τρίτο χρόνο.
Ουσιαστικά, η συμφωνία επιτρέπει στην Εθνική να αποκτήσει μια νέα δραστηριότητα στη διαχείριση επενδύσεων σε ακίνητα, δημιουργώντας σταθερά έσοδα από προμήθειες αντί για τόκους, με περιορισμένες κεφαλαιακές απαιτήσεις και υψηλές προσδοκώμενες αποδόσεις. Η εξαγορά της Dromeus αποτελεί συνέχεια μιας σειράς σημαντικών κινήσεων της Εθνικής στον χώρο των ακινήτων. Την περίοδο 2023-2024 απέκτησε ακόμη 43 ακίνητα από την Prodea, μεταξύ των οποίων το κέντρο πληροφορικής στον Γέρακα, ενώ είχε προηγηθεί η εξαγορά του ιστορικού κτιρίου του Χρηματιστηρίου Αθηνών στη Σοφοκλέους. Ακολούθησε η εξαγορά χαρτοφυλακίου αξίας 510,5 εκατ. ευρώ, επίσης από την Prodea, στο πλαίσιο της στρατηγικής της να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτων που έως τότε χρησιμοποιούσε ως μισθώτρια.
Alpha Bank: Χαρτοφυλάκιο 1 δισ. ευρώ μέσα σε δύο χρόνια
Με ξεκάθαρη στόχευση να αποκτήσει ισχυρό αποτύπωμα στην αγορά ακινήτων κινείται και η Alpha Bank. Η τράπεζα χτίζει ένα χαρτοφυλάκιο το οποίο φιλοδοξεί να αγγίξει το 1 δισ. ευρώ μέσα στην επόμενη διετία, ενώ ήδη η αξία των ακινήτων που έχει συγκεντρώσει προσεγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ. Στο χαρτοφυλάκιο της Alpha Bank έχουν ήδη προστεθεί το κτίριο όπου στεγάζεται το υπουργείο Τουρισμού στη λεωφόρο Βασιλίσσης Αμαλίας, ακίνητο γραφείων στην Κηφισιά και logistics center που ανέπτυξε η Καρπάθιος.
Ιδιαίτερη θέση στις πρόσφατες κινήσεις της καταλαμβάνει το ιστορικό Μινιόν, το οποίο η Alpha Bank απέκτησε από την Dimand στα τέλη του 2025. Η συγκεκριμένη συναλλαγή ενίσχυσε την παρουσία της τράπεζας σε ένα από τα σημαντικότερα έργα αστικής ανάπλασης του κέντρου της Αθήνας. Νωρίτερα η Alpha είχε διευρύνει το αποτύπωμά της και στην εμπορική «καρδιά» της πρωτεύουσας, αποκτώντας δύο εμβληματικά ακίνητα στην οδό Ερμού, όπου στεγάζονται τα καταστήματα της Adidas και της Zara. Το συνολικό τίμημα για τα δύο ακίνητα ανήλθε σε 54 εκατ. ευρώ.
Η στρατηγική της Alpha Bank δεν περιορίζεται στις άμεσες εξαγορές ακινήτων. Η τράπεζα διατηρεί συμμετοχή σχεδόν 10% στην Prodea Investments, ενισχύοντας την έκθεσή της στην αγορά real estate και μέσω θεσμικών επενδύσεων. Παράλληλα, προωθεί την αξιοποίηση ακινήτων που βρίσκονται ήδη στην ιδιοκτησία της. Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αποτελεί το πρώην συγκρότημα της Εμπορικής Τράπεζας στις οδούς Σοφοκλέους και Αιόλου, στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Το ακίνητο έχει συνολική επιφάνεια 24.400 τ.μ. και προορίζεται για χρήση φιλοξενίας. Το ύψος της επένδυσης για την ανακατασκευή και επανατοποθέτησή του στην αγορά εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 50 εκατ. ευρώ. Η αυξανόμενη παρουσία της Alpha στο real estate αποτυπώνεται και στα οικονομικά αποτελέσματά της, καθώς τα έσοδα από ακίνητα διαμορφώθηκαν την περασμένη χρονιά στα 17 εκατ. ευρώ.
Στην αγορά το πρώτο πακέτο 52 κατοικιών
Παράλληλα με τη δημιουργία εισοδηματικού χαρτοφυλακίου, σε νέα φάση περνά και η στρατηγική αξιοποίησης των ακινήτων που απέκτησε η Alpha Bank από μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Mέσω της Alpha Real Estate Services ενεργοποιείται για πρώτη φορά το μοντέλο πώλησης οργανωμένων πακέτων ακινήτων μέσω εταιρειών ειδικού σκοπού. Η αρχή γίνεται με ένα πακέτο 52 κατοικιών στην Αττική, για το οποίο βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη διαγωνιστική διαδικασία. Στόχος της εταιρείας είναι η συναλλαγή να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026.
Πρόκειται για την πρώτη από σειρά αντίστοιχων κινήσεων, καθώς έχουν ήδη συσταθεί συνολικά 13 SPVs. Σε αυτά έχουν ενταχθεί περίπου 10.000 ακίνητα που απέκτησε η Alpha Bank τα τελευταία χρόνια από «κόκκινα» δάνεια. Το συνολικό χαρτοφυλάκιο REOs της τράπεζας αποτιμάται σήμερα σε περίπου 300 εκατ. ευρώ, ενώ η νέα δομή των εταιρειών ειδικού σκοπού φιλοδοξεί να επιταχύνει σημαντικά την αξιοποίησή του.
Η «δεξαμενή» των REOs αξίας 300 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με τη διοίκηση της Alpha Real Estate, η Alpha Bank διαθέτει χαρτοφυλάκιο REOs συνολικής αξίας περίπου 300 εκατ. ευρώ. Το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο αποτελεί τη βασική «δεξαμενή» ακινήτων που μπορούν σταδιακά να αξιοποιηθούν ή να διατεθούν προς πώληση.
Σε αυτό περιλαμβάνονται ακίνητα που έχουν ήδη οργανωθεί σε SPVs, αλλά και άλλα περιουσιακά στοιχεία τα οποία περιήλθαν στην κατοχή της τράπεζας μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ορισμένα από αυτά αποκτήθηκαν ακόμη και πριν από την απορρόφηση της Εμπορικής Τράπεζας.
Δεν είναι, πάντως, όλα τα ακίνητα άμεσα διαθέσιμα προς πώληση, καθώς η λογιστική και επιχειρησιακή τους διαχείριση διαφέρει. Όσα έχουν ήδη μισθωθεί και παράγουν σταθερό εισόδημα καταγράφονται ως επενδυτικά ακίνητα, ή investment properties, και αποτελούν μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων εισοδήματος της τράπεζας. Αντίθετα, τα ακίνητα που παραμένουν στην κατηγορία των REOs, δηλαδή Real Estate Owned, είναι εκείνα που μπορούν, όταν ωριμάσουν οι κατάλληλες συνθήκες, να αξιοποιηθούν μέσω οργανωμένων χαρτοφυλακίων ή να πωληθούν, είτε μεμονωμένα είτε μέσω εταιρειών ειδικού σκοπού.
Η Πειραιώς συγκεντρώνει το real estate κάτω από μία ομπρέλα
Σε συνολικό επανασχεδιασμό της παρουσίας της στο real estate προχωράει και η Τράπεζα Πειραιώς. Η τράπεζα επιλέγει να συγκεντρώσει κάτω από μία ενιαία εταιρική «ομπρέλα» τις δραστηριότητες διαχείρισης και ανάπτυξης ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, δρομολογεί την απορρόφηση έξι θυγατρικών εταιρειών, οι οποίες ανήκουν κατά 100% στην τράπεζα και δραστηριοποιούνται αποκλειστικά στον κλάδο των ακινήτων. Πρόκειται για τις εταιρείες ND Αναπτυξιακή, Property Horizon, Πειραιώς Development, Πειραιώς Property Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας, Πλειάδες Ανάπτυξης και Διαχείρισης Ακινήτων και Woli Operations.
Η κίνηση έχει στόχο την απλούστευση της εταιρικής δομής και την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Πειραιώς. Παράλληλα, αναμένεται να ενισχύσει την ευελιξία του ομίλου και να δημιουργήσει οικονομίες κλίμακας. Η στρατηγική αυτή ακολουθεί τη γενικότερη τάση που παρατηρείται στους μεγάλους ευρωπαϊκούς τραπεζικούς ομίλους, οι οποίοι τα τελευταία χρόνια αναδιαμορφώνουν τις εταιρικές δομές τους, περιορίζοντας τον κατακερματισμό των δραστηριοτήτων τους. Η ολοκλήρωση της διαδικασίας τελεί υπό τις απαιτούμενες εγκρίσεις. Δεν επηρεάζεται, ωστόσο, η μετοχική σύνθεση του ομίλου, καθώς όλες οι εταιρείες που απορροφώνται αποτελούν θυγατρικές πλήρους ιδιοκτησίας της Πειραιώς.
Παράλληλα με την εταιρική αναδιάρθρωση, η Πειραιώς επενδύει και στο δικό της στεγαστικό αποτύπωμα. Το επόμενο διάστημα αναμένεται να παραδοθούν από την Dimand τα νέα κεντρικά γραφεία της τράπεζας στη συμβολή των οδών Σταδίου και Κοραή, στο πρώην κτίριο της Εθνικής Ασφαλιστικής.
Το ακίνητο έχει συνολική επιφάνεια 14.500 τ.μ., ενώ το ύψος της επένδυσης εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 20 εκατ. ευρώ. Η μεταφορά στο νέο κτίριο θα επιτρέψει στην Πειραιώς να συγκεντρώσει εργαζομένους οι οποίοι σήμερα στεγάζονται σε διαφορετικά σημεία. Η τράπεζα διατηρεί συνολικά 19 κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και η συγκέντρωση των υπηρεσιών της αναμένεται να περιορίσει τον κατακερματισμό και να βελτιώσει τη λειτουργική αποτελεσματικότητα.
Την ίδια στιγμή, η Πειραιώς συνεχίζει την αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου REOs μέσω συμφωνιών με ισχυρούς επενδυτές της αγοράς ακινήτων. Στις 20 Απριλίου 2026 υπεγράφη συμφωνία μεταξύ της Τράπεζας Πειραιώς και της Pandora Invest II, θυγατρικής εταιρείας του ομίλου Premia Properties, για την αγορά ακινήτων με σκοπό την αξιοποίηση και εκμετάλλευσή τους, σύμφωνα με την επενδυτική στρατηγική της Premia. Στην περίμετρο της συναλλαγής περιλαμβάνονται 34 ακίνητα από το χαρτοφυλάκιο REO της Τράπεζας Πειραιώς, συνολικής αξίας 49 εκατ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιο είναι μεικτής χρήσης και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, κτίρια γραφείων, εμπορικά καταστήματα και αποθήκες. Σύμφωνα με την ανακοίνωση της Premia Properties, στόχος είναι η ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιηθεί μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2027.
