Νέες δυνατότητες για κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές ακινήτων δημιουργεί το πλαίσιο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων. Με πωλήσεις, μισθώσεις, αντιπαροχές και μακροχρόνιες παραχωρήσεις, ο αρμόδιος φορέας αποκτά πλέον συγκεκριμένους κανόνες για να προωθήσει ακίνητα στην αγορά και να προσελκύσει ιδιωτικά κεφάλαια. Το επόμενο βήμα είναι η επιλογή των ακινήτων και η προκήρυξη των πρώτων διαγωνισμών.
Σε μια νέα φάση εισέρχεται η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων, καθώς η έγκριση του Κανονισμού Διαδικασιών Αξιοποίησης Ακινήτων καθορίζει τους όρους με τους οποίους μπορούν να αναπτυχθούν συνεργασίες με ιδιώτες επενδυτές και κατασκευαστικούς ομίλους. Η σχετική κοινή υπουργική απόφαση, που δημοσιεύθηκε στις 17 Σεπτεμβρίου 2026 στο ΦΕΚ Β΄ 5641, εξειδικεύει τις διαδικασίες που θα ακολουθεί ο Φορέας Αξιοποίησης Ακινήτων Ενόπλων Δυνάμεων (ΦΑΑΕΔ), από την προετοιμασία ενός ακινήτου έως την επιλογή του αναδόχου και την υπογραφή της σύμβασης.
Το ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων βρίσκεται στο εύρος των επιλογών που προβλέπονται. Η αξιοποίηση δεν περιορίζεται στην πώληση ενός οικοπέδου ή στην εκμίσθωση ενός κτιρίου. Ο κανονισμός επιτρέπει επίσης την ανάπτυξη ακινήτων μέσω αντιπαροχής και την παραχώρηση δικαιώματος επιφανείας για χρονικό διάστημα που μπορεί να φτάσει τα 99 χρόνια. Έτσι, ένας ιδιώτης μπορεί, ανάλογα με τους όρους κάθε διαγωνισμού, να αναλάβει την κατασκευή ή την εκμετάλλευση ενός ακινήτου χωρίς να απαιτείται σε όλες τις περιπτώσεις να αποκτήσει την κυριότητα της γης.
Οι πωλήσεις αποτελούν μία από τις διαθέσιμες λύσεις, όχι όμως την πρώτη επιλογή. Σύμφωνα με τον κανονισμό, για να προχωρήσει η εκποίηση ενός ακινήτου θα πρέπει προηγουμένως να μην έχουν αποδώσει τόσο η εκμίσθωση όσο και η παραχώρηση δικαιώματος επιφανείας. Εφόσον επιλεγεί η πώληση, θα πραγματοποιείται ανοικτός ηλεκτρονικός πλειοδοτικός διαγωνισμός, με δημοσίευση της προκήρυξης στη Διαύγεια και στην ιστοσελίδα του ΦΑΑΕΔ.
Η τιμή εκκίνησης θα βασίζεται σε οικονομοτεχνική μελέτη και σε αποτιμήσεις ανεξάρτητων πιστοποιημένων εκτιμητών. Για ακίνητα αντικειμενικής αξίας έως 2 εκατ. ευρώ απαιτείται ένας εκτιμητής, ενώ για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας δύο. Εάν οι δύο αποτιμήσεις παρουσιάζουν απόκλιση μεγαλύτερη από το 20% της υψηλότερης τιμής, θα ορίζεται τρίτος εκτιμητής. Ο διαγωνισμός θα μπορεί να πραγματοποιηθεί τουλάχιστον 30 ημερολογιακές ημέρες μετά τη δημοσίευση της διακήρυξης.
Ξεχωριστή σημασία έχουν οι προβλέψεις για τις μισθώσεις, καθώς δημιουργούν έναν μηχανισμό αξιοποίησης ακινήτων με διατήρηση της ιδιοκτησίας τους. Κατά κανόνα, οι μισθωτές θα επιλέγονται μέσω ανοικτών ηλεκτρονικών πλειοδοτικών διαγωνισμών, με το ετήσιο μίσθωμα εκκίνησης να μην μπορεί να υπολείπεται του 3% της αντικειμενικής αξίας. Για παράδειγμα, σε ακίνητο αντικειμενικής αξίας 1 εκατ. ευρώ, το ετήσιο μίσθωμα θα ξεκινά κατ’ αρχήν από τις 30.000 ευρώ.
Υπάρχει, πάντως, δυνατότητα αναπροσαρμογής της τιμής. Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΦΑΑΕΔ μπορεί να ορίσει υψηλότερο μίσθωμα όταν το δικαιολογούν τα δεδομένα της αγοράς, αλλά και χαμηλότερο όταν απαιτούνται εκτεταμένες εργασίες αποκατάστασης ή όταν έχουν προηγηθεί τουλάχιστον δύο άγονοι διαγωνισμοί. Προβλέπονται επίσης απευθείας μισθώσεις υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ άλλων προς δημόσιους φορείς ή, σε ειδικές περιπτώσεις, προς ιδιώτες για ανάγκες της εθνικής άμυνας ή προς όφελος του προσωπικού των Ενόπλων Δυνάμεων.
Για τον κατασκευαστικό κλάδο, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυνατότητα αξιοποίησης οικοπέδων με αντιπαροχή. Μέσω αυτού του μοντέλου, ιδιώτης κατασκευαστής θα μπορεί να αναλαμβάνει την ανοικοδόμηση ενός ακινήτου και να λαμβάνει ως αντάλλαγμα συμφωνημένο ποσοστό του οικοπέδου και των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν. Το ποσοστό αντιπαροχής, οι ιδιοκτησίες που θα περιέρχονται σε κάθε πλευρά και οι τεχνικές απαιτήσεις θα καθορίζονται χωριστά για κάθε έργο.
Οι σχετικοί διαγωνισμοί θα διεξάγονται σε δύο φάσεις, με αρχική αξιολόγηση των δικαιολογητικών και των τεχνικών προσφορών και στη συνέχεια υποβολή οικονομικών προσφορών από όσους πληρούν τις προϋποθέσεις. Η επιλογή του αναδόχου δεν θα εξαρτάται αποκλειστικά από το οικονομικό αντάλλαγμα. Θα συνεκτιμώνται η ποιότητα και η απόδοση της κατασκευής, η διάρκεια ζωής του έργου, οι εγγυήσεις, το κόστος συντήρησης και η εμπειρία του κατασκευαστή. Πριν από την προκήρυξη θα απαιτείται μελέτη ανοικοδόμησης, ενώ η ελάχιστη προθεσμία υποβολής προσφορών ορίζεται σε 40 ημέρες.
Ένα ακόμη επενδυτικό εργαλείο είναι η παραχώρηση δικαιώματος επιφανείας, με διάρκεια από πέντε έως 99 έτη. Στην πράξη, ο επενδυτής αποκτά για συμφωνημένο χρονικό διάστημα το δικαίωμα να ανεγείρει, να διατηρεί και να εκμεταλλεύεται κτίσμα σε γη που ανήκει σε άλλον ιδιοκτήτη. Το ελάχιστο αντάλλαγμα εξαρτάται από τη διάρκεια: δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από το 15% της αντικειμενικής αξίας για παραχωρήσεις πέντε έως 30 ετών, από το 40% για 31 έως 60 έτη και από το 60% για 61 έως 99 έτη. Για ακίνητο αντικειμενικής αξίας 10 εκατ. ευρώ, αυτό μεταφράζεται σε ελάχιστο τίμημα από 1,5 εκατ. έως 6 εκατ. ευρώ, ανάλογα με τη διάρκεια.
Το πλαίσιο προβλέπει, τέλος, οικονομικές εγγυήσεις για τους συμμετέχοντες. Το παράβολο υποβολής προσφοράς αντιστοιχεί στο 0,1% του ελάχιστου αποδεκτού ανταλλάγματος, με ανώτατο όριο τις 2.000 ευρώ, ενώ η εγγύηση συμμετοχής ορίζεται στο 1%. Για τις συμβάσεις αντιπαροχής και παραχώρησης δικαιώματος επιφανείας προβλέπεται εγγύηση καλής εκτέλεσης 5% επί της αντίστοιχης αξίας ή του επιτευχθέντος ανταλλάγματος.
Το κρίσιμο επόμενο βήμα είναι πλέον η μετάβαση από τους κανόνες στα συγκεκριμένα ακίνητα. Η υπουργική απόφαση δεν κατονομάζει ποια περιουσιακά στοιχεία θα αξιοποιηθούν πρώτα, ούτε προσδιορίζει προϋπολογισμούς επενδύσεων ή ημερομηνίες διαγωνισμών. Αυτά θα αποσαφηνιστούν μέσα από τις επιμέρους προκηρύξεις, οι οποίες θα δείξουν ποιες εκτάσεις και ποια κτίρια θα βγουν στην αγορά, με ποιες επιτρεπόμενες χρήσεις και υπό ποιους οικονομικούς όρους. Για τους επενδυτές και τις κατασκευαστικές εταιρείες, εκεί θα κριθεί και το πραγματικό εύρος των ευκαιριών που δημιουργεί το νέο πλαίσιο.
Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή.
