Την άποψη ότι δεν ευθύνονται οι ξένοι επενδυτές και το πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας» για τις τιμές των ακινήτων, εξέφρασε χθες ο επικεφαλής της διεύθυνσης αναλύσεων της Τράπεζας της Ελλάδος Γιώργος Χονδρογιάννης. Προς την κατεύθυνση αυτή επικαλέστηκε δύο μελέτες της Τράπεζας της Ελλάδος οι οποίες θεωρούν την πρόσφατη ανατίμηση των τιμών των ακινήτων φυσιολογική.
Όπως είπε χαρακτηριστικά, η συνολική ανατίμηση των ακινήτων από το 2009 μέχρι και σήμερα είναι 14%, μια αύξηση την οποία χαρακτήρισε χαμηλή. Απέδωσε δε την αύξηση των τιμών κυρίως στην απουσία επενδύσεων στη συγκεκριμένη αγορά, παρά στην υψηλή ζήτηση. Όπως είπε οι επενδύσεις στη χώρα μας απέκτησαν μια νέα δυναμική, αλλά ειδικά στην κτηματαγορά, η χώρα υπολείπεται σημαντικά σε σχέση με το παρελθόν. «Γι’ αυτό βλέπουμε αυτές τις αυξήσεις στην απόκτηση της νέας κατοικίας».
Δύο ερευνητικές εργασίες που έγιναν πρόσφατα από την διεύθυνση μελετών της ΤτΕ έδειξαν ότι η τιμές των ακινήτων είναι φυσιολογικές. «Οι μελέτες λένε δύο πράγματα εν περιλήψει» παραδέχθηκε ο κ. Χονδρογιάννης. «Πρώτον, είναι φούσκα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων;», αναρωτήθηκε, συμπληρώνοντας αμέσως ότι «η απάντηση είναι όχι».
«Άρα επομένως», συνέχισε, «το γεγονός ότι έχω FDIs (άμεσες ξένες επενδύσεις) στην περιοχή των ακινήτων δεν έχει δώσει μια ώθηση στις τιμές των ακινήτων που να χαρακτηρίζει τις τιμές ως φούσκα. Οι τιμές τις οποίες βλέπουμε και οι οποίες έχουν αυξηθεί, οφείλεται στη δομή της ελληνικής οικονομίας. Έχει αλλάξει η δομή της ελληνικής οικονομίας και για το λόγο αυτό βλέπουμε αυτή την αύξηση τιμών».
Σύμφωνα με την μελέτη που επικαλέσθηκε ο κ. Χονδρογιάννης το πρόβλημα είναι στην πλευρά της προσφοράς. Σύμφωνα με αυτή, η αγορά κατοικίας αντιμετώπισε νέες πιέσεις από την πλευρά της προσφοράς: η ενεργειακή κρίση του 2022 που προκλήθηκε από τον πόλεμο Ρωσίας-Ουκρανίας αύξησε σημαντικά το κόστος κατασκευής. Στην Ελλάδα, όπου οι νέες κατασκευές είχαν ήδη καταρρεύσει κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους και οι επενδύσεις σε κατοικίες παρέμειναν υποτονικές για χρόνια, αυτές οι πιέσεις κόστους συνέβαλαν σε μια νέα ανοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών.
Πρόσθετοι παράγοντες που σχετίζονται με τη ζήτηση, όπως οι εισροές ξένων επενδύσεων, το πρόγραμμα Golden Visa και η επέκταση των πλατφορμών βραχυπρόθεσμης μίσθωσης λόγω των μετατοπίσεων της ζήτησης στις τουριστικές υπηρεσίες μετά την πανδημία, έχουν ενισχύσει την εγχώρια και την εξωτερική ζήτηση για κατοικίες. Η συνύπαρξη θετικών σοκ από την πλευρά της ζήτησης και περιορισμών από την πλευρά της προσφοράς καθιστά την ελληνική αγορά κατοικίας μια εμπειρικά πλούσια και σχετική με την πολιτική περίπτωση.
Αυτή η αύξηση τιμών, σύμφωνα με τον επικεφαλής της διεύθυνσης ανάλυσης της ΤτΕ, σε σχέση με το 2009 δεν είναι μεγαλύτερη από 14%. Και σύμφωνα με τη σχετική μελέτης της ΤτΕ, «η ταχεία αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν σηματοδοτεί, αυτή καθαυτή, λανθασμένη τιμολόγηση στην αγορά κατοικίας».
Η δεύτερη ερευνητική εργασία της ΤτΕ παρουσιάζει την επίδραση του προγράμματος της Golden Visa, και υποστηρίζει ότι ναι μεν έχουν αυξηθεί οι τιμές των ακινήτων σε κάποιες συγκεκριμένες περιοχές, π.χ. Γλυφάδα, αλλά όχι στο σύνολο της χώρας.
Πάντως ο επικεφαλής της διεύθυνσης ανάλυσης της Τράπεζας της Ελλάδος σημείωσε ότι οι μισθοί δεν αυξήθηκαν όπως τα ακίνητα. Όπως ανέφερε οι αυξήσεις που έχουν δοθεί έως σήμερα, δεν υπερβαίνουν τον πληθωρισμό. «Ο κατώτατος μισθός σε ονομαστικούς και πραγματικούς όρους, αυξάνεται, αλλά δεν συμβαίνει το ίδιο για το σύνολο της οικονομίας. Αυτός ο μισθός δεν έχει αυξηθεί σε πραγματικούς όρους».
Εκεί εντοπίζεται η ανισορροπία τιμών ακινήτων και αγοραστικής δύναμης, η οποία καθιστά δύσκολη την εξεύρεση στέγης. Τα ακίνητα έχουν αυξηθεί 14% από το 2009 και οι πραγματικοί μισθοί είναι καθηλωμένοι στα προ πανδημίας επίπεδα, ήτοι χαμηλότερα από εκείνα του 2009.
