Σημάδια επιβράδυνσης εμφανίζει το πολυετές ράλι των τιμών των κατοικιών στην Αττική, χωρίς ωστόσο να διαφαίνεται άμεση αναστροφή της ανοδικής πορείας.
Σύμφωνα με έρευνα από το Παρατηρητήριο Αξιών της GEOAXIS που καλύπτει πέντε χαρακτηριστικές περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό), το τρίτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,79% σε ετήσια βάση, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα η άνοδος έφτασε το 7,37%.
Σε βάθος δεκαετίας, μάλιστα, οι αξίες των διαμερισμάτων έχουν υπερδιπλασιαστεί, με τη μέση αύξηση να διαμορφώνεται στο 112% για τα νεόδμητα και στο 109% για τα παλαιότερα ακίνητα, σε σύγκριση με το 2017.
Ωστόσο, η GEOAXIS εκτιμά ότι τους επόμενους 12 μήνες οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς, σηματοδοτώντας πιθανή προσέγγιση της κορύφωσης του κύκλου.
Νεόδμητα: Στα 4.622 ευρώ ανά τετραγωνικό ο Χολαργός
Η συνολική ετήσια άνοδος στα νεόδμητα διαμερίσματα διαμορφώνεται στο 5,79%, χαμηλότερα από το 6,07% της προηγούμενης μέτρησης.
Ο Χολαργός παραμένει η ακριβότερη από τις εξεταζόμενες περιοχές, με πιθανή τιμή πώλησης 4.622 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 4.443 ευρώ το 2025. Ακολουθούν το Παλαιό Φάληρο με 4.261 ευρώ ανά τ.μ., το Μαρούσι με 4.050 ευρώ και οι Αμπελόκηποι με 3.424 ευρώ. Το Περιστέρι καταγράφει τη χαμηλότερη τιμή, στα 2.987 ευρώ ανά τ.μ., αλλά και τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, της τάξης του 7,06%.
Παλαιά διαμερίσματα: Άνοδος έως 9% στο Περιστέρι
Ακόμη ισχυρότερη παραμένει η αύξηση των τιμών στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των 35 ετών. Η διάμεση ετήσια άνοδος διαμορφώνεται στο 7,37%, έναντι 6,65% στην προηγούμενη μέτρηση.
Ο Χολαργός διατηρεί την υψηλότερη τιμή, στα 2.707 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ακολουθούν το Μαρούσι με 2.289 ευρώ και το Παλαιό Φάληρο με 2.170 ευρώ. Στο Περιστέρι οι τιμές φτάνουν τα 1.852 ευρώ ανά τ.μ., σημειώνοντας τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση μεταξύ των πέντε περιοχών, κατά 9,01%. Στους Αμπελόκηπους, οι πιθανές τιμές πώλησης διαμορφώνονται στα 1.805 ευρώ ανά τ.μ.
Η GEOAXIS επισημαίνει ότι η περιορισμένη προσφορά, σε συνδυασμό με τη ζήτηση και την επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, εξακολουθεί να ασκεί ανοδικές πιέσεις στις αξίες.
Υποχωρεί η ιδιοκατοίκηση
Ιδιαίτερη έμφαση δίνει η ανάλυση στη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που παραθέτει η GEOAXIS, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε από 73,9% το 2016 σε 69,4% το 2025, καταγράφοντας απώλειες 4,5 ποσοστιαίων μονάδων.
Αντίστοιχα, το ποσοστό ενοικίασης αυξήθηκε από 26,1% σε 30,6%.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η εικόνα στις νεότερες ηλικίες, καθώς το 56,3% των νέων 25-34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του. Η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή κατοικία έφτασε το 2025 τα 30,9 έτη στην Ελλάδα, έναντι 26,3 ετών στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Καθοριστικός παράγοντας είναι η μεγάλη απόκλιση μεταξύ μισθών και αξιών ακινήτων. Την περίοδο 2016-2026, ο κατώτατος μισθός αυξανόταν κατά μέσο όρο 4,6% ετησίως, ενώ οι αξίες κατοικιών κινούνταν με ρυθμούς κοντά στο 10%.
Κατασκευαστικό κόστος έως 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό
Πρόσθετες πιέσεις στην προσιτότητα της κατοικίας δημιουργεί το αυξανόμενο κατασκευαστικό κόστος. Σύμφωνα με την ανάλυση, μια τυπική νέα κατασκευή κοστίζει πλέον περίπου 1.600-2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Παράλληλα, οι αυξημένες απαιτήσεις για ενεργειακή απόδοση, έξυπνες τεχνολογίες και σύγχρονες προδιαγραφές κατασκευής ενισχύουν το τελικό κόστος απόκτησης.
Η εξάπλωση της υβριδικής εργασίας μεταβάλλει επίσης τη ζήτηση, με τους αγοραστές να αναζητούν μεγαλύτερους και πιο λειτουργικούς χώρους, ακόμη και σε περιοχές μακριά από το κέντρο.
Τι προβλέπει η GEOAXIS για το 2027
Για τους επόμενους 12 μήνες, η GEOAXIS προβλέπει ότι οι αξίες των κατοικιών θα διατηρήσουν θετικό πρόσημο, αλλά ο ρυθμός αύξησής τους θα περιοριστεί περαιτέρω.
Η ζήτηση από ξένους επενδυτές αναμένεται να παραμείνει ισχυρή, με τη στήριξη του προγράμματος Golden Visa και των συγκριτικά χαμηλότερων τιμών της ελληνικής αγοράς σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Παράλληλα, διαθέσιμα επενδυτικά κεφάλαια εξακολουθούν να κατευθύνονται στην αγορά κατοικιών, παρά τα υψηλά επιτόκια.
Η GEOAXIS ξεκαθαρίζει, πάντως, ότι δεν διαπιστώνει συνθήκες «φούσκας», καθώς η προσφορά κατοικιών, ιδιαίτερα νεόδμητων, παραμένει σημαντικά χαμηλότερη από τη ζήτηση.
Δείτε εδώ ολόκληρη την έκθεση: geoaxis-observatory-residential-2026
