Στα χαρτιά παραμένει η επένδυση της Ten Brinke για τη δημιουργία ενός νέου εμπορικού πάρκου στην Ιερά Οδό 169, στο Αιγάλεω, κοντά στη λεωφόρο Κηφισού, παρά το γεγονός ότι η ολλανδική εταιρεία έχει αποκτήσει το ακίνητο εδώ και αρκετά χρόνια. Το έργο, που είχε παρουσιαστεί ήδη από το 2022, δεν έχει προχωρήσει στην κατασκευή του, καθώς η εταιρεία βρίσκεται αντιμέτωπη με μια πολεοδομική εκκρεμότητα που δεν αφορά το ίδιο το εμπορικό συγκρότημα, αλλά τον ποταμό του Κηφισού. Συγκεκριμένα, δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη διοικητική πράξη για την οριοθέτησή του, με αποτέλεσμα, σύμφωνα με την εταιρεία, να έχει ανασταλεί η έκδοση οικοδομικών αδειών στις ιδιοκτησίες που επηρεάζονται.
Ο αρχικός σχεδιασμός της Ten Brinke αφορούσε την αξιοποίηση οικοπέδου περίπου 5,3 στρεμμάτων, με στόχο τη δημιουργία ενός μικρού οργανωμένου εμπορικού πάρκου που θα φιλοξενούσε καταστήματα μεγάλων αλυσίδων λιανικής. Οι πρώτες κινήσεις για την προετοιμασία του χώρου είχαν πραγματοποιηθεί το 2022, όταν ξεκίνησαν κατεδαφίσεις παλαιών εγκαταστάσεων. Η ανάπτυξη εντασσόταν τότε στη στρατηγική της Ten Brinke για την ενίσχυση της παρουσίας της στην αγορά οργανωμένων εμπορικών ακινήτων, έναν τομέα στον οποίο είχε ήδη δραστηριοποιηθεί με έργα όπως το Piraeus Retail Park στο Νέο Φάληρο. Ωστόσο, η κατασκευή του νέου συγκροτήματος δεν έχει ξεκινήσει και σήμερα παραμένει άγνωστο πότε θα μπορέσει να προχωρήσει.
Γιατί δεν μπορούν να εκδοθούν οικοδομικές άδειες
Τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει η εταιρεία περιέγραψε ο διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, Φώτης Γιόφτσιος, μιλώντας στο συνέδριο «GreenDealGreece 2026» του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Όπως ανέφερε, το πρόβλημα δεν περιορίζεται στο συγκεκριμένο ακίνητο, αλλά επηρεάζει και άλλους ιδιοκτήτες και επιχειρηματίες που σχεδιάζουν επενδύσεις κοντά στον Κηφισό. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα ακίνητα της συγκεκριμένης περιοχής έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης εδώ και περίπου 35 χρόνια, ενώ έχει ολοκληρωθεί και η πράξη εφαρμογής, δηλαδή η διαδικασία με την οποία καθορίζονται τα οικοδομήσιμα οικόπεδα, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών. Παρ’ όλα αυτά, η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών έχει ανασταλεί εξαιτίας μιας εκκρεμότητας που αφορά τη διοικητική οριοθέτηση του ποταμού.
Στην πράξη, ο Κηφισός έχει ήδη διαμορφωθεί με αντιπλημμυρικά έργα και τεχνικές παρεμβάσεις. Εκείνο που δεν έχει ολοκληρωθεί, σύμφωνα με τον Φώτη Γιόφτσιο, είναι η επίσημη διοικητική διαδικασία με την οποία καθορίζονται οι οριογραμμές του συγκεκριμένου τμήματος του ποταμού. Η διαδικασία αυτή είναι απαραίτητη για να προσδιοριστούν με σαφήνεια οι περιορισμοί δόμησης που ισχύουν στα γειτονικά ακίνητα. Με απλά λόγια, παρότι ο ποταμός έχει διαμορφωθεί στην πράξη και η περιοχή διαθέτει εγκεκριμένο πολεοδομικό σχεδιασμό, εξακολουθεί να εκκρεμεί η διοικητική πράξη που θα αποτυπώνει επισήμως τα όριά του. Αυτή η εκκρεμότητα, όπως εξήγησε ο επικεφαλής της Ten Brinke, εμποδίζει την έκδοση οικοδομικών αδειών στις επηρεαζόμενες ιδιοκτησίες, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ξεκινήσουν νέες κατασκευές.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο καθώς, σύμφωνα με τον ίδιο, δεν έχει ανατεθεί καν η σχετική μελέτη σε μελετητικό γραφείο. Αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι δεν γνωρίζουν ούτε πότε θα ολοκληρωθεί η απαιτούμενη διαδικασία ούτε πότε θα μπορέσουν να προχωρήσουν στην αξιοποίηση των ακινήτων τους. Η υπόθεση αναδεικνύει έτσι μια ιδιαιτερότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού: ακόμη και όταν μια περιοχή έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης και έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές πολεοδομικές διαδικασίες, η ύπαρξη εκκρεμοτήτων που αφορούν την οριοθέτηση ενός υδατορέματος μπορεί να δημιουργήσει εμπόδια στην οικοδομική δραστηριότητα.
Η εμπορική δυναμική της περιοχής
Η θέση του ακινήτου αποτελεί ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά της σχεδιαζόμενης επένδυσης. Η συμβολή της Ιεράς Οδού με τη λεωφόρο Κηφισού προσφέρει πρόσβαση σε δύο σημαντικούς οδικούς άξονες της Αττικής, ενώ εξυπηρετεί τόσο τις δυτικές συνοικίες όσο και την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας.
Η ανάπτυξη οργανωμένων εμπορικών χώρων αποτελεί ήδη χαρακτηριστικό του ευρύτερου άξονα του Κηφισού, όπου έχουν επενδύσει μεγάλοι όμιλοι του λιανεμπορίου και της αγοράς ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το River West της Noval Property, ενώ στην ευρύτερη εμπορική ζώνη δραστηριοποιούνται μεγάλες αλυσίδες, όπως η IKEA, η Jumbo και η Decathlon. Οι εγκαταστάσεις αυτές δεν βρίσκονται απαραίτητα στην άμεση γειτονιά του ακινήτου της Ten Brinke, αποτυπώνουν όμως την εμπορική δραστηριότητα που έχει αναπτυχθεί κατά μήκος του συγκεκριμένου οδικού άξονα. Για την Ten Brinke, η σχεδιαζόμενη ανάπτυξη στην Ιερά Οδό αποτελούσε μια ακόμη κίνηση στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, με ένα συγκρότημα μικρότερης κλίμακας από τα μεγάλα εμπορικά κέντρα, το οποίο θα μπορούσε να στεγάσει περισσότερες από μία επιχειρήσεις λιανικής.
Οι άλλες επενδύσεις της Ten Brinke που βρίσκονται σε εκκρεμότητα
Η υπόθεση του Κηφισού δεν είναι η μοναδική που απασχολεί την Ten Brinke, καθώς ο Φώτης Γιόφτσιος αναφέρθηκε σε δύο ακόμη περιπτώσεις επενδύσεων που αντιμετωπίζουν εμπόδια εξαιτίας των εξελίξεων γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Η πρώτη αφορά επένδυση αρκετών εκατομμυρίων ευρώ, στην οποία οι κατασκευαστικές εργασίες έχουν σταματήσει έπειτα από προσφυγές που σχετίζονται με διατάξεις του ΝΟΚ. Η οικοδομική άδεια έχει ανασταλεί και η υπόθεση, παρότι εκδικάστηκε πρόσφατα, παραμένει χωρίς δικαστική απόφαση. Στο μεταξύ, έχουν περάσει περίπου δύο χρόνια, διάστημα κατά το οποίο το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί σημαντικά, ενώ συνεχίζουν να συσσωρεύονται δαπάνες. Όπως επισήμανε ο επικεφαλής της εταιρείας, οι αρχικές οικονομικές παραδοχές του έργου έχουν πλέον ανατραπεί, δημιουργώντας αβεβαιότητα για τη συνέχισή του.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά μία ή περισσότερες οικιστικές αναπτύξεις, στις οποίες οι κατασκευές έχουν ολοκληρωθεί και έχει ήδη πωληθεί περίπου το 80% των διαμερισμάτων. Η εταιρεία χρειάστηκε να προχωρήσει σε αναθεώρηση οικοδομικής άδειας για λόγους που, σύμφωνα με τον Φώτη Γιόφτσιο, δεν συνδέονταν με τις επίμαχες διατάξεις του ΝΟΚ. Ωστόσο, κατά την αναθεώρηση προέκυψε ζήτημα με τα πολεοδομικά ευεργετήματα που είχαν αξιοποιηθεί κατά την αρχική αδειοδότηση, καθώς το ισχύον πλαίσιο απαιτεί, όπως υποστήριξε, την αφαίρεσή τους. Το πρόβλημα είναι ότι τα κτίρια έχουν ήδη κατασκευαστεί, γεγονός που καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την προσαρμογή τους στα νέα δεδομένα. Ο ίδιος ανέφερε ότι η οικοδομική άδεια ακυρώθηκε και η υπόθεση αναμένει πλέον τη δικαστική της εξέταση.
Μέσα από τα παραδείγματα αυτά, ο επικεφαλής της Ten Brinke έθεσε το ευρύτερο ζήτημα της ασφάλειας δικαίου στην αγορά ακινήτων, επισημαίνοντας ότι οι παρατεταμένες διοικητικές και δικαστικές εκκρεμότητες δυσκολεύουν τον προγραμματισμό των επενδύσεων και δημιουργούν πρόσθετο οικονομικό κόστος. Το πρόβλημα, όπως εξήγησε, είναι ιδιαίτερα σημαντικό για πολυεθνικούς ομίλους, οι οποίοι καλούνται να εξηγήσουν στις διοικήσεις τους γιατί κεφάλαια εκατομμυρίων ευρώ παραμένουν δεσμευμένα χωρίς σαφή προοπτική αξιοποίησης.
Ο Φώτης Γιόφτσιος ξεκαθάρισε ότι οι επιχειρήσεις δεν ζητούν από το κράτος να εγγυηθεί την επιτυχία των επενδυτικών τους σχεδίων, καθώς το επιχειρηματικό ρίσκο αποτελεί δική τους ευθύνη. Αυτό που ζητούν είναι να γνωρίζουν τους κανόνες με τους οποίους μπορούν να επενδύσουν και να έχουν τη δυνατότητα να προγραμματίζουν τις κινήσεις τους χωρίς απρόβλεπτες διοικητικές εμπλοκές. Για το εμπορικό πάρκο στον Κηφισό, το επόμενο βήμα εξαρτάται από την ολοκλήρωση της διοικητικής οριοθέτησης του ποταμού και την αποσαφήνιση των προϋποθέσεων έκδοσης οικοδομικών αδειών. Μέχρι τότε, η αξιοποίηση του ακινήτου παραμένει σε αναμονή, χωρίς να υπάρχει συγκεκριμένη ημερομηνία για την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών.
